2019_CBS_00243 - Extra volwaardige bouwlaag Dorpsstraat, Heuvenstraat, Genkerbaan en Rode Kruisweg in Zonhoven-centrum - Principiële Goedkeuring

Bij de beoordeling van aanvragen tot het bekomen van een omgevingsvergunning voor een bouw- of verbouwproject gelegen langs de Dorpsstraat, Heuvenstraat, Genkerbaan en Rode Kruisweg in het centrum van Zonhoven, wordt door de afdeling Ruimte altijd "veilig" geoordeeld, met meestal een advies om het bestaande gabarit te volgen. Indien het bouw- of verbouwproject niet is gelegen binnen de contouren van een verkaveling, BPA of RUP, dan zijn er eigenlijk geen neergeschreven bouwvoorschriften van toepassing. Dit vertaalt zich in een advies van maximaal 2 volwaardige bouwlagen. We stellen vast dat dit advies voor frustratie zorgt bij meerdere actoren: bij de aanvrager omdat die graag zijn ingediende plannen (snel) wil kunnen uitvoeren, bij het beleid omdat men vindt dat in het centrum van de gemeente denser moet kunnen gebouwd worden en tenslotte ook bij de afdeling zelf, aangezien het geformuleerde advies niet wordt gevolgd.

De afdeling Ruimte is echter van oordeel dat een extra volwaardige bouwlaag in het centrum van Zonhoven voor de Dorpsstraat, Heuvenstraat, Genkerbaan en Rode Kruisweg perfect verantwoordbaar is, gezien:

• de centrale ligging in het hart van de gemeente Zonhoven, langsheen de hoofdas die de gemeente doorkruist;
• de ligging van Zonhoven-centrum binnen het GRUP Afbakening Regionaal Stedelijk Gebied Hasselt-Genk;
• de huidige 'richtlijn' van maximaal 2 volwaardige bouwlagen verouderd is, waardoor het bv. voor bouwpromotoren financieel niet interessant is om bestaande bebouwing te vervangen, met op termijn het risico op leegstand en verloedering;
• de Vlaamse overheid een actief beleid voert naar verdere inbreiding binnen de bestaande dorpscentra, wat impliceert dat er denser gebouwd mag worden.

De afbeelding als bijlage toont het huidige gabarit langsheen de Heuvenstraat. Uit de foto blijkt dat er weinig uniformiteit aanwezig is, gaande van 1 bouwlaag, naar 1,5 bouwlaag, naar 2 bouwlagen, naar 3 bouwlagen, naar 4 bouwlagen en zelfs een uitschieter van 5 bouwlagen (weliswaar met setback). Graag leggen we een eerste fundament om hierover consistenter te kunnen oordelen.

Uiteraard is het niet de bedoeling om via dit besluit de beslissingsbevoegdheid van het college in te perken. Wél is het de bedoeling om een beter evenwicht te vinden tussen de verwachtingen van het beleid en het geformuleerde advies vanuit de afdeling Ruimte. Iedere aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt ten allen tijde afgetoets aan de goede ruimtelijke ordening voor die locatie, dit op basis van een concreet ontwerpvoorstel. Dit wil zeggen dat van dit voorschrift kan worden afgeweken indien wordt geoordeeld dat een alternatief ontwerp ruimtelijk beter past binnen de omgeving. Dit zou kunnen indien het een ruimtelijk afgebakend project betreft waarbij meerdere percelen of gebouwen betrokken zijn of wanneer het gaat om een hoekperceel of hoekgebouw, waarbij op de hoek een extra accent wordt gelegd door daar nog hoger te bouwen.

Indien de woning of het perceel is gelegen binnen de contouren van een bestaand BPA of RUP, dan primeren de voorschriften van het BPA of RUP. Het voorschrift voor een extra bouwlaag vervalt dan in principe.

Ook voor beschermd erfgoed of gebouwen opgenomen in de inventaris van vastgesteld bouwkundig erfgoed is deze richtlijn niet van toepassing.

De gemeente wenst deze richtlijn te hanteren, in afwachting van de opmaak van een masterplan of RUP voor het centrum van de gemeente Zonhoven. Van zodra er een nieuw, allesomvattend kader is, vervalt deze richtlijn. Een akkoord voor dit agendapunt impliceert niet dat het college ook automatisch akkoord gaat met de opmaak van een RUP of masterplan voor het centrum. Deze beslissing dient apart te worden genomen.

Te hanteren bouwvoorschriften:

• Bouwlagen: het aantal bouwlagen bedraagt maximum 3 tot aan de kroonlijst. Indien op het naastliggend perceel reeds een gebouw met 3 volwaardige bouwlagen en een zadeldak aanwezig is, dan moet het gabarit (o.a. kroonlijsthoogte, dakhelling, e.a.) van dat gebouw worden gevolgd, waardoor er maximaal wordt aangesloten op de bestaande naastliggende bebouwing. Is er geen naastliggende bebouwing met 3 volwaardige bouwlagen en een zadeldak, dan gelden onderstaande voorschriften voor dakvorm en kroonlijsthoogte:

• Dakvorm: voor het hoofdvolume een hellend dak met een dakhelling van 45°. Dakkapellen en dakuitbouwen worden niet aanvaard aan de straatzijde, maar worden wel aanvaard aan de achterzijde, mits deze niet breder zijn dan 1/3 van de totale gevelbreedte. De uitbouw (meerdiepte gelijkvloers) wordt afgewerkt met een plat dak (dakrandhoogte maximum 3,5 m).

• Kroonlijsthoogte: de maximale kroonlijsthoogte bedraagt 9,5 m t.o.v. de as van de weg.

• Bouwdiepte gelijkvloers: maximum 17 m (met een minimale tuinstrook van 10 m).

• Bouwdiepte verdiepingen: maximum 10 m (of 12 m inclusief terrassen).

• Nokhoogte: maximum 15 m t.o.v. de as van de weg.

• Bouwlijn: de voorgevelbouwlijn conform de richtlijnen van AWV of de naast liggende bebouwing.

Gehanteerde definities:

• Bouwdiepte: de afstand, horizontaal gemeten tussen de uiterste voorgevel en de uiterste achtergevel, aan de buitenkant gemeten.

• Kroonlijsthoogte: hoogte van een bouwwerk te meten van de as van de weg tot de bovenkant van de dakgoot van het hellend dak.

• Bouwlaag: het geheel van lokalen en ruimten die in eenzelfde gebouw aanwezig zijn op eenzelfde niveau. De ruimte onder het dak wordt beschouwd als een volwaardige bouwlaag indien de oppervlakte, met een vrije hoogte van 1,80 m, meer is dan de helft van de vloeroppervlakte van de onderliggende verdieping.

Afbakening van het gebied: de stedenbouwkundige verordening is enkel van toepassing voor volgende afgebakende zones:

• Heuvenstraat: startend aan de kerk (Heuvenstraat nr. 1) en eindigend ter hoogte van Heuvenstraat nr. 104 (ERA immo = ingang van het dorp).

• Dorpsstraat: startend aan de kerk (Dorpsstraat nr. 1), voor alle oneven huisnummers en eindigend ter hoogte van de ovonde (Dorpsstraat nr. 51). Alle even huisnummers van de Dorpsstraat vallen binnen de contouren van ofwel BPA Grote Hemmenweg, ofwel BPA Genkerbaan en de richtlijnen van het BPA primeren ten opzichte van deze nieuwe richtlijn. In functie van de goede ruimtelijke ordening en afhankelijk van wat wettelijk wordt toegelaten, is een afwijking van de huidige voorschriften van het BPA mogelijk motiveerbaar.

• Genkerbaan: startend aan de kerk (Genkerbaan nr. 1), voor alle even huisnummers en eindigend aan de kruising met het fietspad (in het verlengde van de Sprinkwaterstraat). Alle oneven huisnummers van de Genkerbaan vallen binnen de contouren van het BPA Genkerbaan en de richtlijnen van het BPA primeren ten opzichte van deze nieuwe richtlijn. In functie van de goede ruimtelijke ordening en afhankelijk van wat wettelijk wordt toegelaten, is een afwijking van de huidige voorschriften van het BPA mogelijk motiveerbaar.

• Rode Kruisweg: van het begin tot het einde van de weg.