2019_CBS_00703 - Camping Holsteenbron - Bepalen rechtsfiguur, randvoorwaarden en marktbevraging - Goedkeuring

Advies Adhemar Camping Holsteenbron

Besluit van college van burgemeester en schepenen van 19 februari 2019

Naar aanleiding van de beslissing van het college van 19 februari 2019 werd een gespecialiseerd advocatenkantoor de opdracht gegeven advies te geven over de toekenning van een zakelijk recht, de gevolgen hiervan, de te volgen procedure, de waardebepaling van de camping en de marktbevraging.

Tijdens het overleg liet het advocatenkantoor, Adhemar, weten dat het belangrijk was voor de gemeente om de op te leggen randvoorwaarden met betrekking tot de nieuwe uitbatingsvorm vast te leggen.

Adhemar heeft ons op 17 mei een eerste advies overgemaakt. In dit advies wordt het volgende voorgesteld:

1. Keuze rechtsfiguur

Omwille van de grote contractuele vrijheid die de wetgever heeft gelaten kan voor de Camping Holsteenbron beide rechtsfiguren (i.e. opstalrecht of recht van erfpacht) in aanmerking komen. Omwille van de flexibiliteit is het mogelijk om in beide scenario’s rekening te houden met de voorkeuren van de gemeente Zonhoven. Zo kunnen er bijvoorbeeld zowel in het scenario van een opstal, als in het geval van een erfpacht in de af te sluiten overeenkomst bepalingen worden opgenomen omtrent de bestemming van de percelen, de herstellingsverplichtingen van de opstalhouder/erfpachter met betrekking tot de bestaande gebouwen, alsook omtrent de mogelijkheid van overdracht van het recht van opstal/erfpacht aan derden.
Wij zijn evenwel van oordeel dat in het kader van de verdere uitbating van de camping Holsteenbron er best kan worden geopteerd voor een erfpachtovereenkomst en dit omwille van volgende redenen:
− De erfpachter heeft een veel ruimere bevoegdheid dan de opstalhouder: de erfpachter heeft een omvattend gebruiks- en genotsrecht op de gebouwen, de grond en de ondergrond. Het opstalrecht is daarentegen eerder toegespitst op de oprichting van gebouwen. In casu dient het toe te kennen recht meer te bevatten dan enkel het oprichten van gebouwen;
− De minimale duurtijd van 27 jaar;
− Bij het einde van het recht van erfpacht is de gemeente Zonhoven in beginsel niet verplicht tot het betalen van een vergoeding voor opgerichte gebouwen, terwijl dit wel het geval is bij het einde van een opstalrecht.
Bijgevolg lijkt het toekennen van een recht van erfpacht aangewezen.

2. Te volgen procedure en marktbevraging

De overheidsopdrachtenreglementering is in principe niet van toepassing op de toekenning van zakelijke rechten zoals een recht van erfpacht of een recht van opstal. De beginselen van behoorlijk bestuur (die in principe een marktbevraging vereisen) dienen wel te worden nageleefd. Het betreft met name het transparantiebeginsel, het gelijkheidsbeginsel en het daaruit voortvloeiende mededingingsbeginsel.

Een marktbevraging of marktconsultatie betreft een soort “light” bestek waarbij de overheid de markt bevraagd. Bij de marktbevraging is het van belang voor potentieel geïnteresseerden dat zij voldoende kennis hebben van de inhoud van de ambities en de visie die de gemeente Zonhoven heeft zodat zij in de mogelijkheid zijn om een eventueel (en nuttige) kandidaatstelling in te dienen.

Er bestaat geen wettelijke standaardvorm voor het opstellen en organiseren van een marktconsultatie of marktbevraging, al horen de beginselen van behoorlijk bestuur zoals altijd gerespecteerd te worden.

Het is een beleidskeuze hoe “zwaar” of hoe “light” dergelijke procedure ingevuld wordt, waarbij er op verschillende manieren kan worden tewerk gegaan:

• Een overheid kan ten eerste vrijwillig kiezen om de overheidsopdrachtenreglementering toe te passen. Dit heeft als voordeel dat de te volgen procedure en de voorwaarden duidelijk zijn.
• Een tweede mogelijkheid bestaat in de toepassing van een getrapt systeem, d.w.z. dat we een startdocument of ‘marktverkenning’ opstellen waarin de belangrijkste doelstellingen en randvoorwaarden van het project worden meegedeeld. Hierin kan ook de (gewenste) aanpak die de gemeente Zonhoven voor ogen heeft, worden opgenomen. In het laatste deel van dat startdocument wordt aan de marktpartijen gevraagd om binnen een welbepaalde termijn een schriftelijke reactie te geven op een lijst van vragen. De toegezonden antwoorden kunnen na het verstrijken van de indieningstermijn verwerkt worden tot een syntheserapport. Dit rapport kan vervolgens worden gebruikt als basis (of advies) bij de verdere ontwikkeling en besluitvorming omtrent het project waarbij een ‘marktbevraging’ kan worden georganiseerd. Hierbij is het van belang om ervoor te zorgen dat alle geïnteresseerden dezelfde informatie hebben en gelijk worden behandeld. Indien de gemeente Zonhoven bij voorkeur zo veel mogelijk input wil van eventuele kandidaten lijkt deze optie o.i. de beste optie.

• Een derde mogelijkheid (light versie) bestaat er in om meteen een marktbevraging te organiseren, zonder voorafgaande marktverkenning. In dit geval wordt meteen overgegaan naar het zoeken van een concrete contractspartij. In de mate dat de gemeente Zonhoven duidelijk weet welke richting zij uit wil en welke visie ze voorop stelt, is deze optie o.i. het meest aangewezen.

Buiten overheidsopdrachten is de marge voor negotiatie sowieso groter, weze dat erover moet worden gewaakt dat de transactie finaal toch niet als overheidsopdracht wordt aangemerkt (door bv. de verregaande aansturing van de overheid). Indien de gemeente Zonhoven bijvoorbeeld specifieke voorwaarden oplegt betreffende de wijze waarop de nieuwe constructies zoals de sanitaire voorzieningen moet worden ingericht, kan de transactie toch als overheidsopdracht worden aangemerkt waarop dan de overheidsopdrachtenreglementering van toepassing is. Overeenkomsten die betrekking hebben op het laten realiseren van een bouwwerk dat voldoet aan de door de aanbestedende overheid vastgestelde eisen, zijn immers te kwalificeren als overheidsopdrachten van werken. De aanbestedende overheid mag wel aangeven welke bestemming zij aan het gebouw wenst te geven, maar geen specifieke voorwaarden opleggen betreffende de wijze waarop de constructie moet worden gebouwd.

3. Waardebepaling

Hiernaast legt het advocatenkantoor enkele landmeters voor om in onderaanneming de waarde van de Camping Holsteenbron te laten bepalen. Gelet op het feit dat de gemeente Zonhoven werkt aan de hand van een raamovereenkomst met twee landmeter-experts die niet gespecialiseerd zijn in de waardebepaling van een camping, raadt de dienst aan het advocatenkantoor de keuze vrij te laten de waardebepaling in onderaanneming te laten uitvoeren.

Randvoowaarden

Zoals blijkt uit het advies en het overleg met Adhemar, dient het gemeentebestuur goed de randvoowaarden vast te leggen met betrekking tot de toekomstige uitbating.

Het belangrijkste element is het karakter van de camping dewelke behouden hoort te worden.

De camping is gelegen in een natuurgebied. Dit betekent dat er hier geen lawaaierige activiteiten mogen en kunnen georganiseerd worden. Het doelpubliek zijn dus rustzoekers en natuurliefhebbers waardoor de verstoring in dit natuurgebied minimaal blijft. Meestal gaat het hier over gezinnen met jonge kinderen, medioren en senioren die vooral komen wandelen, fietsen, hengelen en petanque spelen.

In het licht van het voorgaande zijn er een aantal beperkingen:

• Geen zwembad
• Geen grote feestzaal (het is niet de bedoeling dat er feesten voor externen georganiseerd worden – enkel beperkte indoorfaciliteiten ten dienste van de kampeerders)
• Geen nachtelijke activiteiten – stilte op het terrein vanaf 22u

De camping ligt goed ontsloten in een uitgebreid fiets-, wandel-, mountainbike- en ruiternetwerk. In dit netwerk speelt de cafetaria van de camping een voorname rol in het onthaal en verschaffen van een aantal faciliteiten. Gebruikers van dit netwerk moeten dus vrij toegang hebben tot de horeca en toiletten op de camping.

Behalve de prachtige natuur is er ook een rijk prehistorisch verleden in de onmiddellijke omgeving van de camping. De gemeente wil dit potentieel verder uitbouwen met de ontwikkeling van een belevingsvolle route die de archeologische sites aandoet. Een dergelijke unieke toeristische troef is een uitzonderlijke meerwaarde voor de camping die op deze thematiek kan inspelen. De gemeente wil dan ook de toekomstige uitbaters van de camping betrekken bij de realisatie van dit product.

Hiernaast dient er rekening gehouden worden met het feit dat er geen uitbreiding buiten de huidige omheining mogelijk is. Binnen deze ruimte is er wel optimalisatie mogelijk.

Als laatste dient er voldoende aandacht te gaan naar de duurzaamheid van het hele gebied.

Vanuit de diensten wordt bijgevolg meer concreet en aanvullend het volgende geadviseerd:

- Voorwerp

Het voorwerp van de erfpachtovereenkomst strekt zich limitatief uit over volgende percelen:

Perceel Zonhoven afdeling 2, sectie D 82 Y 8: 1ha 32 a 10ca (kampeerweide)

Perceel Zonhoven afdeling 2, sectie D 82 Z 6: 4a 80ca (bouwvallige woning)

Perceel Zonhoven afdeling 2, sectie D 82 B 10: 2ha 22a 96ca (ingerichte camping)

Perceel Zonhoven afdeling 2, sectie D 125 D: 20a 00ca (vijver)

Perceel Zonhoven afdeling 2, sectie D 82 A 10: 3a 22ca (Sanitair gebouw met cafetaria)

De camping beschikt over een vergunning voor de exploitatie van toeristische logies in de categorie "Openluchtrecreatief terrein" en subcategorie "Camping" voor het plaatsen van 91 openluchtrecreatieve verblijven. 

- Vergoeding

Op basis van het advies van de experts kan er een vergoeding bepaald worden. Er kan ook gekozen worden voor een wedstrijdformule waarbij de gemeente op basis van het advies van de experts een minimumbedrag bepalen waarbij alle inschrijvers hun prijs kunnen voorstellen.

- Duur:

Minimum 27 jaar, maximum 99 jaar. De exacte duurtijd kan in samenspraak met de uiteindelijk gekozen contractant gekozen worden, met dien verstande dat de minimum- en maximumduur altijd gerespecteerd hoort te worden.

- Bestemming en karakter camping

Geen bestemmingswijziging toegelaten. Hiernaast dient het karakter van de camping te allen tijde behouden blijven, dit betekent dat het doelpubliek rustzoekers en natuurliefhebbers moeten zijn met een minimale storing in dit natuurgebied. Er horen geen lawaaierige activiteiten georganiseerd te worden.

- Bestaande gebouwen 

Er moet steeds een gebouw (of deel van een gebouw) aanwezig zijn met voldoende (verwarmde) sanitaire voorzieningen. Hiernaast dient er steeds een cafetariagebouw aanwezig te zijn. Deze twee zijn in de huidige camping aanwezig en kunnen behouden worden. Het staat de erfpachter echter vrij deze aan te passen, renoveren, uitbreiden of afbreken onder voorbehoud dat er gebouwen worden opgetrokken worden die dezelfde bestemming krijgen.

De overige gebouwen, bouwwerken en inrichtingen kunnen afgebroken of behouden worden. Indien deze behouden blijven, is de erfpachter verplicht deze behoorlijk te onderhouden.

Grote of grove herstellingen dienen door erfpachter uitgevoerd en/of gedragen worden.

 - Nieuwe gebouwen en inrichtingen:

Nieuwe gebouwen mogen opgericht worden, met dien verstande dat steeds de noodzakelijke vergunningen bekomen moeten worden. De kosten voor de opgerichte gebouwen zijn ten laste van de erfpachter.

Er mag echter geen zwembad of een grote feestzaal (+50 personen) gebouwd worden.

Uit overleg met ANB blijkt dat het aangewezen is om de ingang te verplaatsen naar de Holsteenweg, aan de Noord-West zijde van de camping. De huidige ingang bevindt zich aan het Zuiden van de camping, aan de Hengelhoefseweg.

- Vergoeding einde overeenkomst

Er wordt geen vergoeding voorzien bij het einde van de erfpachtovereenkomst voor eventueel opgerichte gebouwen of gecreëerde meerwaarden.

- Overdracht overeenkomst

Het wordt enkel toegelaten de erfpachtovereenkomst over te dragen aan derden indien alle bepalingen integraal worden overgenomen en onder voorbehoud van een voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente Zonhoven.

- Uitbating Camping

Er dient een cafetaria behouden worden waar passanten altijd welkom zijn, met bediening dranken kunnen nuttigen en naar toilet kunnen gaan. Uitbreidingen (bv. eten) zijn toegelaten.

Nachtelijke activiteiten (na 22u) zijn niet toegelaten.

Geen feesten voor externen, enkel beperkte indoorfaciliteiten ten dienste van de kampeerders.

Bereidheid van erfpachters tot samenwerking met de gemeente bij realisatie van verschillende projecten in de omgeving.

- Duurzaamheid

De erfpachter dient voldoende aandacht te schenken aan de duurzaamheid van de uitbating van de camping en eventueel opgerichte constructies. 

Advies Afdelingshoofd Planning en Vergunningen:

De onderliggende gewestplanbestemming is recreatiegebied, alle activiteiten dienen zich af te spelen binnen deze afgebakende zone. Het bestaande terreinprofiel dient behouden te blijven en het is niet toegestaan om grondwerken uit te voeren of groen te kappen zonder voorafgaande toestemming van de gemeente Zonhoven. De meeste werken zijn bovendien vergunningsplichtig en pas uitvoerbaar na het verkrijgen van een vergunning of machtiging. Eventuele verbouwingswerken aan bestaande gebouwen of intenties om nieuwe gebouwen op te richten, worden steeds op voorhand met de dienst "Vergunningen en Handhaving" van de gemeente Zonhoven besproken, ten einde de vergunbaarheid en noodzaak tot aanvraag van een omgevingsvergunning af te toetsen.