Het college van burgemeester en schepenen besliste op 30/07/2019 tot het afleveren van een gedeeltelijke omgevingsvergunning met voorwaarden voor het verkavelen van gronden (ref. 1280.C.874.2) aan Matexi Projects NV, voor het binnengebied Kleine Hemmenweg – Steentweg - Vilhoekstraat.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van de vraag van Matexi Projects NV om te werken met een financiële waarborg voor de kost van de totale aanleg van de wegenis en infrastructuur.
Aangezien het programma bestaat uit appartementsgebouwen met ondergronds parkeren (lot 22), is Matexi Projects NV genoodzaakt om eerst de ondergrondse parkeergarage uit te graven alvorens de wegenis aan te leggen. In de omgekeerde werkwijze zouden de graafwerken nefast zijn voor de nieuw aangelegde wegenis. Er wordt voorgesteld te werken met een financiële waarborg voor de aanleg van wegenis en openbaar groen, tesamen met een eenzijdige verbintenis van Matexi Projects NV. Middels een borgstelling kan worden “afgedwongen” dat Matexi Projects NV haar verplichtingen van aanleg van openbaar domein nakomt. Hiermee zijn de middelen voor de aanleg van het openbaar domein gegarandeerd en is er geen risico voor de gemeente of toekomstige bewoners.
Dit principe maakt zowel bouwen als verkopen mogelijk vooraleer de werken aan het openbaar domein zijn uitgevoerd.
De financiële waarborg wordt gesteld nádat de aannemer is aanbesteed (verwacht in november 2019) en vóór de aanvang der werken (verwacht in februari 2020). Het bedrag dat wordt geborgd is afhankelijk van de werkelijke inschrijvingsprijs van de gekozen aannemer en de offertes van de nutsmaatschappijen. De raming bedraagt momenteel € 663.769. De borg wordt afgebouwd per betalingsbewijs dat verschuldigde bedragen betaald zijn aan de leveranciers. 10% wordt vrijgegeven bij definitieve oplevering en na overdracht van de wegenis aan de gemeente Zonhoven. Alle kosten voor afbouw van de borg zijn voor rekening van Matexi Projects.
Bespreking en advies van de dienst
Volgens artikel 4.3.5§3 VCRO is het toegelaten een bouwvergunning af te leveren vooraleer de wegeniswerken zijn uitgevoerd.
Volgens artikel 4.2.16 VCRO is het niet vereist dat de wegenis is uitgevoerd alvorens een unit verkocht kan worden.
Het college van burgemeester en schepenen besliste op 30/07/2019 tot het afleveren van een gedeeltelijke omgevingsvergunning met voorwaarden voor het verkavelen van gronden (ref. 1280.C.874.2) aan Matexi Projects NV.
Volgens de VCRO is er een wettelijke basis op basis waarvan het college principieel akkoord kan gaan met een financiële borgstelling voor de aanleg van het openbaar domein. Er wordt dan enigszins afgeweken van de voorwaarden 27, 29, 30 en 37 uit de afgeleverde omgevingsvergunning, met name:
27/ De akte van deze gratis grondafstand aan de gemeente en de definitieve aanvaarding wegtracé dient beschreven te zijn alvorens een lot kan vervreemd worden of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan verkregen worden.
29/ Er dient voldaan te worden aan het gemeentelijk reglement op de verkaveling van 13-11-1980. Vooraleer bouwgrond te verkopen, het wegtracé volledig op kosten van de verkavelaar uit te voeren, dit samen met alle nutsleidingen (gescheiden riolen, water, telefoon, gas, elektriciteit, kabel-TV, openbare verlichting, verkeerssignalisatie, ...) en dit onder toezicht van de gemeente Zonhoven.
30/ De gemeenteraad dient deze wegenis en de grondafstand te aanvaarden alvorens er bouwgrond kan verkocht worden.
37/ De aanplanting van het openbaar groen dient door de verkavelaar te gebeuren, de kosten van deze aanplanting dient volledig gedragen te worden door de verkavelaar en dit alvorens er een verkoop van een lot kan geschieden.
Het betreft hier een project voor groepswoningbouw, wat wil zeggen dat Matexi Projects NV de volledige infrastructuur aanlegt en het vollege projectgebied bebouwt. Er zitten geen vrije gronden in het project. De idee achter deze voorwaarden is dat de gemeente Zonhoven de zekerheid heeft dat de verkavelaar haar verplichtingen van aanleg van openbaar domein nakomt. Om deze voorwaarden af te stemmen op het ontwikkelingstraject (bouwen en verkopen vóór aanleg openbaar domein), wordt er gewerkt met een financiële waarborg voor de aanleg van wegenis en openbaar groen, samen met een eenzijdige verbintenis van Matexi. Hiermee zijn de middelen voor de aanleg van het openbaar domein gegarandeerd en is er geen risico voor de gemeente of toekomstige bewoners. Dit principe maakt zowel bouwen als verkopen mogelijk vooraleer de wegenis is uitgevoerd.
De voorwaarden uit de afgeleverde verkavelingsvergunning worden geherformuleerd als volgt:
27/ Een lot kan vervreemd, verkocht, verhuurd voor meer dan 9 jaar of bezwaard worden met een recht van opstal of erfpacht, of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan worden verkregen alvorens de akte van gratis grondafstand aan de gemeente en de definitieve aanvaarding wegtracé beschreven zijn.
29/ Er dient voldaan te worden aan het gemeentelijk reglement op de verkaveling van 13-11-1980. Het wegtracé dient volledig op kosten van de verkavelaar te worden uitgevoerd, dit samen met alle nutsleidingen (gescheiden rioleren, water, telefoon, gas, elektricitiet, kabel-TV, openbare verlichting, verkeerssignalisatie) en dit onder toezicht van gemeente Zonhoven. Een lot kan evenwel vervreemd, verkocht, verhuurd voor meer dan 9 jaar, of bezwaard worden met een recht van opstal of erfpacht vooraleer de werken geheel of gedeeltelijk zijn uitgevoerd mits hiervoor een afdoende financiële waarborg wordt gesteld.
30/ De gemeenteraad dient deze wegenis en de grondafstand te aanvaarden alvorens er bouwgrond kan verkocht worden tenzij een afdoende financiële waarborg wordt gesteld.
37/ Een lot kan vervreemd, verkocht, verhuurd voor meer dan 9 jaren of bezwaard worden met een recht van opstal of erfpacht, alvorens de aanplanting van het openbaar groen door de verkavelaar is gebeurd, waarbij de kosten van deze aanplanting volledig gedragen worden door de verkavelaar.
Na de borgstelling levert de gemeente Zonhoven een verkoopbaarheidsattest af aan Matexi Projects NV. Indien specifieke voorwaarden uit het verkoopbaarheidsattest nog niet uitvoerbaar zijn, dan dienen deze mee te worden geborgd in de financiële borgstelling. Matexi Projects NV levert daartoe best een gedetailleerd overzicht aan van de financiële borgstelling.
Toegevoegde bijlage: ontwerp eenzijdige verbintenis van Matexi Projects NV
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van de vraag van Matexi Projects NV om te werken met een financiële waarborg voor de kost van de totale aanleg van de wegenis en infrastructuur.
Het college van burgemeester en schepen is principieel akkoord dat Matexi Projects NV een financiële waarborg stelt voor de kost van de totale aanleg van de wegenis en infrastructuur i.f.v. het verkavelen van gronden (verkavelingsvergunning ref. 1280.C.874.2), op voorwaarde dat:
Het college van burgemeester en schepen is principieel akkoord dat de gemeente Zonhoven na de borgstelling een verkoopbaarheidsattest aflevert aan Matexi Projects, waarbij de voorwaarden voor het afleveren van een verkoopbaarheidsattest worden afgetoetst.