College van burgemeester en schepenen van 28/04/2015
College van burgemeester en schepenen van 28/08/2018
Advies Camping Holsteenbron - Kappelhoff Consultancy & Management - mei 2015
Overleg huidige uitbaters - Guido Pirotte 9/12/2017
Overleg Marec - Guido Pirotte 29/05/2018
Kappelhoff Consultancy & Management BV heeft in 2015 in opdracht van de gemeente een advies uitgebracht over de toekomstige uitbating van de camping. Het volledige verslag is toegevoegd in de bijlage (Advies_Kappelhoff_CampingHolsteenbron_20150505.docx).
Het rapport van Kappelhoff Consultancy & Management BV concludeert dat concessie en verhuur geen goede opties zijn omwille van volgende reden:
Verblijfsrecreatie is kapitaalsintensief. D.w.z. dat de exploitatie gekenmerkt wordt, niet alleen door grote
investeringen in grond, infrastructuur en gebouwen, die vooral het karakter van het eindproduct bepalen,
maar ook door een groot beslag van de kapitaallasten op de hele Winst- en Verliesrekening. Dat door rente en afschrijving en in liquide opzicht bij financiering: rente en aflossing.
Vanwege de marktveranderingen (toenemende eisen op allerhande vlakken, markttechnisch up to date blijven), zijn voortdurend (her-) investeringen in grond en gebouwen nodig. Althans in markten, die
worden gedomineerd door de vraag en niet door krapte in het aanbod. Dat is hier het geval.
De beoordeling ervan en de verantwoordelijkheid ligt bij de ondernemer/exploitant. Bij concessie en verhuur is hij daarbij sterk gebonden aan de medewerking en investeringsbereidheid van de eigenaar
van grond en gebouwen. Daarmee heel sterk afhankelijk van diens besluitvorming. Wil die laatste dat
niet, dan mist de ondernemer de mogelijkheid zijn exploitatie op peil te houden, uit te breiden of anders-
zins te wijzigen. Daarvan afgeleid, zijn inkomen op peil te houden en m.b.t. zijn bedrijfsactiviteit waarde
toe te voegen, zo hij dat laatste al kon. Dat staat haaks op de hoofdkenmerken van ondernemerschap.
Weliswaar kan de ondernemer zelf investeringen doen, waarvan hij dan ook nog afhankelijk van de toe-
stemming van de eigenaar is. Echter aan het einde van de overeenkomst komen deze investeringen de
eigenaar volledig toe. Zeker als er geen “indeplaatsstelling” in de overeenkomst geregeld is. Hij staat dan
met lege handen. Hij heeft geen waarde gecreëerd. In tegendeel, zijn investeringen zijn verloren gegaan.
Bovenstaand besluit van Kappelhoff Consultancy & Management BV gaat uit van een eigenaar die niet bereid is zelf te investeren op (korte en) middellange termijn en de inhoud van de concessieovereenkomst te herzien. Kappelhoff Consultancy & Management BV gaat uit van een nieuwe uitbatingsvorm waarbij de toekomstige uitbater een "echte ondernemer" is die zelf wil werken en investeren in de camping waardoor de optie van concessie/verhuur in het advies van Kappelhoff Consultancy & Management BV niet verder onderzocht wordt. Hiernaast dient vermeld te worden dat een concessie/verhuur natuurlijk de optie is waarbij de gemeente de meeste inspraak behoudt in de uitbating van de camping.
De eindconclusie van Kappelhoff Consultancy & Management BV is de volgende:
Samenvattende Conclusie en Advies
6.1. Samenvattende Conclusie
De vraagstelling t.b.v. de situatie na de verwachte huurbeëindiging is samengevat * Is het eigendom
nog een kerntaak van de Gemeente * Zo niet, hoe dan aan derden ter beschikking te stellen * Van welke
waarde daarbij uit te gaan. Ter beantwoording daarvan is voor Camping Holsteenbron geïnventariseerd:
a. Een meer dan uitstekende ligging voor die kampeerdoelgroep, die de betreffende omgevingsfactoren
op prijs tellen en juist niet de gebruikelijke recreatieve voorzieningen op camping, die zich voorname-
lijk richten op vast kamperen en niet-mobiele logiesmiddelen. Met o.i. goede vooruitzichten op de
huidige markten.
b. Een redelijk op orde zijnd, maar qua verblijfsrecreatie functie te klein bedrijf, want onvoldoende draag-
vlak opleverend voor een volwaardig ondernemersinkomen. Weliswaar nu (nog) gecompenseerd door
de Horeca-functie voor de dagrecreatie, maar dat laat onverlet de noodzaak de mogelijkheden tot inten-
sivering (ook d.m.v. andere logiesmiddelen) en/of uitbreiding te inventariseren. Op middellange
termijn zijn bovendien (her-)investeringen in de kampeerfunctie nodig. Dat vereist ook draagvlak.
De bedrijfsvoering wordt goed ingevuld, qua bedrijfsleiding en wat daarbij behoort, ook qua prijs-
niveau. Echter o.i. worden de afzetmogelijkheden niet optimaal benut, ook als gevolg van de weinig
moderne marketing.
c. Het ontbreken van een (bedrijfs-)woning beïnvloedt de uiteindelijk te realiseren waarde bij afstoting
in negatieve zin. Anderzijds is de realisatie ervan o.i. heel goed mogelijk d.m.v. herbouw van de in
onbruik zijnde woning.
d. Weliswaar wordt conform de bestemming geëxploiteerd, echter door de huurbepalingen m.b.t. het
grondstuk van ca. 1,3 ha. niet optimaal. Intensivering is mogelijk. Voor dezelfde functie als op het 1e
Deel zijn voor het 2e Deel (bescheiden) investeringen nodig.
Stedenbouwkundige maatregelen zijn niet nodig.
Daarnaast lijkt uitbreiding op het naastgelegen recreatiegebied, weliswaar stedenbouwkundig niet
helemaal in lijn, voor de hand te liggen. Vooral voor vergroting van het genoemde draagvlak voor de
exploitatie. Het gaat op zijn minst om een fors deel van de Jeugdcamping. De uitgangspunten lijken
goed: * Gemeentelijk eigendom * zonering, niet in natuurgebied * ambities tot sanering, ook bij andere
betrokken partijen ter plaatse.
e. Er is nu een tamelijk ongewone vorm van terbeschikkingstelling, die zich slecht verhoudt tot de toch
typische kenmerken van verblijfsrecreatieve bedrijven en tot gebruikelijke ondernemersdoelstellingen.
f. Vanuit de volgende invalshoeken * verblijfsrecreatieve bedrijfsactiviteit * de Gemeente * opvolgende
ondernemer * financieringsmogelijkheden is bepaald wat de wijze van terbeschikkingstelling aan de
opvolgende ondernemer moet zijn.
Verkoop heeft daarbij verre de voorkeur. Daarmee houdt de Gemeente voldoende grip op de
algemene invulling van de bestemming en de bezetting. (Toevoeging gekopieerd uit het verslag: De Gemeente houdt dan [i.e. bij verkoop] grip op de invulling van de bestemming in het algemeen d.m.v. de huidige stedenbouwkundige bestemmingsbepalingen en andere wettelijke voorschriften, uiteraard met naleving van haar handhavingsplicht.)
Slechts in geval er zwaarwegende beleidswensen of beleidsmatige onwenselijkheden zijn (b.v. dooront-
keling naar (deels) kampeerverblijfpark) is te overwegen erfpacht van alleen de (kale) grond, met
daarnaast Verkoop van het Recht van Opstal.
De erfpacht moet dan wel langdurend zijn en tegen geringe vergoeding, althans t.o.v. de exploitatie-
mogelijkheden.
Daarmee houdt de Gemeente grip op de specifieke invulling van de bestemming en de bezetting.
g. Omdat de huidige exploitatiecijfers niet ter beschikking staan, is de basis voor de waardering afgeleid
van de exploitatiemogelijkheden. De waardering betreft de “exploitatiewaarde” en de “onderhandse
verkoopwaarde”.
De exploitatiewaarde is € 560.000.
De onderhandse verkoopwaarde is € 520.000 kosten koper.
Daarbij zijn niet betrokken de potenties bij intensivering en/of uitbreiding.
Wel zijn inbegrepen de investeringen van de huurder, verbonden aan het onroerend.
In geval er sprake zou zijn van erfpacht met verkoop van het recht van opstal, is het advies:
Erfpacht: € 8.000, exploitatiewaarde € 400.000 of onderhandse verkoopwaarde € 360.000 k.k..
Opmerking dienst: Het rapport gaat uit dat bij verkoop de gemeente voldoende grip behoudt op de bestemming van de camping maar het advies van Kappelhoff Consultancy & Management BV vermeldt enkel "de huidige stedenbouwkundige bestemmingsbepalingen" en geeft verder geen uitleg of andere argumenten die deze stelling onderbouwen. Vanzelfsprekend is verkoop de optie waarbij de gemeente het minst grip behoudt op de camping.
Het rapport van Kappelhoff Consultancy & Management BV werd op het schepencollege van 28/04/2015 besproken. Het college besliste om verder onderzoek te doen naar de pistes van verkoop enerzijds en erfpacht met recht van opstal voor lange duur anderzijds. (Besluit_CBS_20150428_Eindrapportadviesvampingholsteenbron.docx)
Op 9 december 2017 heeft een formeel overleg met de huidige uitbaters plaats gehad. Hierbij bevestigden zij hun voornemen de uitbating tot het einde van het huidige contract te willen doen, zijnde 31/12/2019. (20171209_overleg_toekomst_camping_Uitbaters_GuidoPirotte.docx)
Op 29 mei 2018 heeft dhr. Guido Pirotte contact gehad met een expert uit de sector, Erik Opdenakker (directeur Marec). Dhr. Opdenakker is van mening dat een camping met de huidige omvang wel degelijk rendabel kan zijn en een volwaardig inkomen uit te halen valt. Dhr. Opdenakker haalt hiervoor het voorbeeld van camping Lage Kempen in Hechtel-Eksel aan. Deze camping telt 70 standplaatsen en 30 chalets, een eigen cafetaria, een zwembad en minigolf. Dhr. Opdenakker bevestigt ook dat in de huidige concessieovereenkomst onroerende investeringen zeer beperkt zullen zijn. Volgens Dhr. Opdenakker is het echter ook mogelijk om enkel een recht van opstal toe te kennen zonder een erfpachtovereenkomst. (20180529_overleg_Marec.docx)
Op 28 augustus 2018 besliste het college een overleg te organiseren om de toekomstvisie uit te werken. Dit overleg is niet doorgegaan door het afzeggen van een expert uit de sector. (Besluit_CBS_20180828_Campingholsteenbronaanpassinguitbatingsvorm.pdf)
Het college van burgemeester en schepenen beslist de optie van erfpacht met verkoop van opstal verder uit te werken.