STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH ADVIES – verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor het verleggen van de kavelgrens tussen loten 2 en 3 en het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften.
De aanvraag werd op 09 april 2019 ontvangen en op 07 mei 2019 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 17 mei 2019 tot en met 15 juni 2019.
Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 6 maart 2018. De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies: ‘Een herverkaveling naar 2 loten met een breedte van 30 meter en 18 meter kan zoals eerder aangegeven door mijn collega gunstig beoordeeld worden gezien het hier gaat om een excentrische ligging’
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 17 mei 2019 tot en met 15 juni 2019. Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied met landelijk karakter en deels gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300m van een woongebied of op ten minste 100m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De landschappelijke waardevolle gebieden zijn gebieden waarvoor bepaalde beperkingen gelden met het doel het landschap te beschermen of aan landschapsontwikkeling te doen.
In deze gebieden mogen alle handelingen en werken worden uitgevoerd die overeenstemmen met de in grondkleur aangegeven bestemming, voor zover zij de schoonheidswaarde van het landschap niet in gevaar brengen.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 2 en lot 3 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet-vervallen verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 22 maart 1976 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7203.V.70. De kavels kregen als bestemming residentieel gebruik (één woongelegenheid per kavel).
Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. De bestaande verkaveling werd vergund deels in woongebied met landelijk karakter en deels in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Het verleggen van de kavelgrens tussen 2 loten wijzigt niets aan bestemming van het gewestplan. De gevraagde aanpassingen aan de verkavelingsvoorschriften situeren zich allemaal binnen het woongebied met landelijk karakter. De aanvraag voldoet principieel aan deze bestemmingsvoorschriften.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 6 mei 2019. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.
Algemeen kan wel gesteld worden dat:
- De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
- Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.
- Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.
OVERIGE REGELGEVING
Erfdienstbaarheden
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het verleggen van de kavelgrens tussen loten 2 en 3 en het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften. Volgende aanpassingen worden gevraagd:
Bouwlijn: op 9 meter van de rooilijn i.p.v. 6 meter
Bouwdiepte: op 14m + 3m voor de aanhorigheden op het gelijkvloers en maximum 12m op verdieping
Bouwhoogte: platte daken: maximum 6.5m kroonlijsthoogte i.p.v. 6m
hellende daken: maximum 6m kroonlijsthoogte
2 volwaardige bouwlagen
Dakhelling: vrij te kiezen, tussen 0° en 40° i.p.v. begrepen tussen 25° en 40°
Bouwbreedte: bouwstrook op 3m van de vrijstaande perceelsgrenzen i.p.v. op 4m en met
een maximum breedte van de bebouwing op 2/3e van de kavelbreedte
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
De verkaveling is gelegen in een rustige doodlopende straat op ca. 1.100 meter van het centrum van de Halveweg en 3.000 meter van Zonhoven-centrum. Het centrum Halveweg is een commercieel centrum voorzien van handelszaken van zeer diverse aard zoals apotheker, bakkers, grootwarenhuis, eet- en drankgelegenheden, dokters, basisschool + kleuterschool, banken en ontspanningsmogelijkheden (sport, cultuur, bossen, …), op ca. 250 meter van de Vogelsancklaan (gewestweg N72: Beringen- Hasselt) en ca. 2,5 km van de E314 (Genk – Leuven). De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open bebouwing. Voorliggende aanvraag heeft betrekking op de loten 2 en 3 van de bestaande verkaveling. Deze percelen zijn onbebouwd met voldoende breedte aan de straatkant, elk 24 meter, en een gemiddelde diepte van ca. 65 meter.
De aanvraag betreft enerzijds het verplaatsen van de zijdelingse perceelsgrens tussen de loten 2 en 3 waardoor de perceelsconfiguratie en de perceelsoppervlakte van beide loten wijzigen. Zoals reeds eerder aangegeven is de herverkaveling naar 2 loten met een breedte van 30 meter en 18 meter aanvaardbaar gezien het hier gaat om een excentrische ligging en er in de onmiddellijke omgeving nog loten aanwezig zijn met een gelijkaardige kavelbreedte.
Anderzijds worden er ook aanpassingen aan de verkavelingsvoorschriften gevraagd. Het wijzigen van de bouwlijn naar 9 meter van de rooilijn i.p.v. 6 meter sluit aan bij de inplanting van de naastgelegen woningen. Bovendien is binnen de onmiddellijke omgeving geen uniforme bouwlijn waar te nemen. De voorgestelde bouwdiepte van 17 meter op het gelijkvloers en 12 meter op de verdieping geeft een minder groot volume dan reeds vergunbaar is binnen de oorspronkelijke verkavelingsvoorschriften en is derhalve aanvaardbaar. In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen. Een maximale kroonlijsthoogte van 6 meter en nokhoogte van 10,50 meter bij een zadeldak of een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter bij een plat dak stemt overeen met de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving. Vandaag de dag zijn er reeds woningen aanwezig in de onmiddellijke omgeving die worden afgedekt met een plat dak of zadeldak. De voorgestelde dakhelling tussen 0° en 40° sluit aan bij de bestaande bebouwing in de omgeving. Tenslotte voorziet men ook nog in een bouwstrook tot op 3 meter van de vrijstaande perceelsgrenzen zonder beperking van de voorgevelbreedte. De wijziging is niet strijdig met de goede ruimtelijke aanleg van de omgeving en is aanvaardbaar binnen het straatbeeld.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor het verleggen van de kavelgrens tussen loten 2 en 3 en het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor het verleggen van de kavelgrens tussen loten 2 en 3 en het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften:
Bouwlijn: op 9 meter van de rooilijn i.p.v. 6 meter
Bouwdiepte: op 14m + 3m voor de aanhorigheden op het gelijkvloers en maximum 12m op verdieping
Bouwhoogte: platte daken: maximum 6.5m kroonlijsthoogte i.p.v. 6m
hellende daken: maximum 6m kroonlijsthoogte
2 volwaardige bouwlagen
Dakhelling: vrij te kiezen, tussen 0° en 40° i.p.v. begrepen tussen 25° en 40°
Bouwbreedte: bouwstrook op 3m van de vrijstaande perceelsgrenzen i.p.v. op 4m en met
een maximum breedte van de bebouwing op 2/3e van de kavelbreedte.
zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
1) Te voldoen aan volgende voorwaarden met betrekking tot de watertoets:
- De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
- Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.
- Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft.
2) De oorspronkelijke verkavelingsvoorschriften, goedgekeurd bij de verkavelingsvergunning dd. 22 maart 1976, blijven voor het overige van toepassing.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een omgevingsvergunning voor het bijstellen van de verkaveling met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning voor het bijstellen van de verkaveling met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bijstellen van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor het verleggen van de kavelgrens tussen loten 2 en 3 en het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Bouwlijn: op 9 meter van de rooilijn i.p.v. 6 meter
Bouwdiepte: op 14m + 3m voor de aanhorigheden op het gelijkvloers en maximum 12m op verdieping
Bouwhoogte: platte daken: maximum 6.5m kroonlijsthoogte i.p.v. 6m
hellende daken: maximum 6m kroonlijsthoogte
2 volwaardige bouwlagen
Dakhelling: vrij te kiezen, tussen 0° en 40° i.p.v. begrepen tussen 25° en 40°
Bouwbreedte: bouwstrook op 3m van de vrijstaande perceelsgrenzen i.p.v. op 4m en met een maximum breedte van de bebouwing op 2/3e van de kavelbreedte.
zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
1) Te voldoen aan volgende voorwaarden met betrekking tot de watertoets:
- De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
- Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.
- Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft.
2) De oorspronkelijke verkavelingsvoorschriften, goedgekeurd bij de verkavelingsvergunning dd. 22 maart 1976, blijven voor het overige van toepassing.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.