2020_CBS_00712 - Financiële borgstelling aanleg openbaar domein verkaveling 1294.B.874.2 - Principiële Goedkeuring

Het college van burgemeester en schepenen besliste op 05/05/2020 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden voor het verkavelen van gronden (ref. 1294.B.874.2) aan Dethier Ontwikkeling NV, voor het binnengebied Dorpsplein 11, 9, Dorpsstraat 35, 37, 37B, Engstegenseweg 3 en Klodsbergweg 10.

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van de vraag van Dethier Ontwikkeling NV om te werken met een financiële waarborg voor de kost van de totale aanleg van de wegenis en infrastructuur.

Aangezien het programma bestaat uit appartementsgebouwen met ondergronds parkeren, is Dethier Ontwikkeling NV genoodzaakt om eerst de ondergrondse parkeergarage uit te graven alvorens de wegenis aan te leggen. In de omgekeerde werkwijze zouden de graafwerken nefast zijn voor de nieuw aangelegde wegenis. Er wordt voorgesteld te werken met een financiële waarborg voor de aanleg van wegenis en openbaar groen, tesamen met een eenzijdige verbintenis van Dethier Ontwikkeling NV. Middels een borgstelling kan worden “afgedwongen” dat Dethier Ontwikkeling NV haar verplichtingen van aanleg van openbaar domein nakomt. Hiermee zijn de middelen voor de aanleg van het openbaar domein gegarandeerd en is er geen risico voor de gemeente of toekomstige bewoners.

Dit principe maakt zowel bouwen als verkopen mogelijk vooraleer de werken aan het openbaar domein zijn uitgevoerd.

De financiële waarborg wordt gesteld nádat Dethier Ontwikkeling NV een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen heeft verkregen, nádat de aannemer is aanbesteed en vóór de aanvang der werken. Het bedrag dat wordt geborgd bedraagt volgens de raming (te vinden in bijlage) € 190.950,18. De borg wordt afgebouwd per betalingsbewijs dat verschuldigde bedragen betaald zijn aan de leveranciers. 10% wordt vrijgegeven bij definitieve oplevering en na overdracht van de wegenis aan de gemeente Zonhoven. Alle kosten voor afbouw van de borg zijn voor rekening van Dethier Ontwikkeling NV.

Bespreking en advies van de dienst

Volgens artikel 4.3.5 §3 VCRO is het toegelaten een bouwvergunning af te leveren vooraleer de wegeniswerken zijn uitgevoerd.

Volgens artikel 4.2.16 VCRO is het niet vereist dat de wegenis is uitgevoerd alvorens een unit verkocht kan worden.

Het college van burgemeester en schepenen besliste op 05/05/2020 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden voor het verkavelen van gronden (ref. 1294.B.874.2) aan Dethier Ontwikkeling NV.

Volgens de VCRO is er een wettelijke basis op basis waarvan het college principieel akkoord kan gaan met een financiële borgstelling voor de aanleg van het openbaar domein. Er wordt dan enigszins afgeweken van de voorwaarden 14, 21, 24, 26 en 32 uit de afgeleverde omgevingsvergunning, met name:

14/ Alle bebouwing dient te worden gesloopt vooraleer de verkaveling ten uitvoer kan worden gebracht. Dit houdt in dat zolang aan de opschortende voorwaarde tot sloping, die verbonden is aan de omgevingsvergunning tot het verkavelen van gronden zelf en waarvan de naleving rust op de verkavelaar zelf, niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot verkoop van de loten, noch een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan verkregen worden. Onder afbraak wordt tevens het verwijderen van de vloerplaten en van al het materiaal / afval van het terrein bedoeld. Alle materialen / afval dienen afgevoerd te worden naar een erkende verwerker. De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van gebouwen, materialen en afval.

21/ Een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan pas verkregen worden, nadat het attest conform artikel 4.2.16 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd afgeleverd, waaruit blijkt dat aan alle voorwaarden van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd voldaan.

24/ De akte van deze gratis grondafstand aan de gemeente en de definitieve aanvaarding wegtracé dient beschreven te zijn alvorens een lot kan vervreemd worden of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan verkregen worden.

26/ Er dient een overeenkomst afgesloten te worden tussen de gemeente en de verkavelaar waarin de uit te voeren werken op de bestaande gemeenteweg, die ten laste is van de verkavelaar, omschreven worden, met verwijzing dat deze zullen uitgevoerd worden op kosten van de verkavelaar. Deze overeenkomst dient gefinaliseerd alvorens de werken aan de gemeenteweg mogen aangevat worden. Het afleveren van het attest conform artikel 4.2.16§2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is pas mogelijk indien er aan deze voorwaarde voldaan is.

32/ De aanplanting van het openbaar groen dient door de verkavelaar te gebeuren, de kosten van deze aanplanting dient volledig gedragen te worden door de verkavelaar en dit alvorens er een verkoop van een lot kan geschieden.

De voorwaarden uit de afgeleverde verkavelingsvergunning worden geherformuleerd als volgt:

14/ De verkaveling kan ten uitvoer worden gebracht, de verkavelaar kan overgaan tot verkoop van de loten en kan een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot verkrijgen vooraleer alle bebouwing wordt gesloopt. Onder afbraak wordt tevens het verwijderen van de vloerplaten en van al het materiaal / afval van het terrein bedoeld. Alle materialen / afval dienen afgevoerd te worden naar een erkende verwerker. De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van gebouwen, materialen en afval.

21/ Een omgevingsvergunning voor het bebouwen van lot 1 kan worden verkregen alvorens het attest conform artikel 4.2.16 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is afgeleverd. Het attest conform artikel 4.2.16 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening wordt aldus afgeleverd nádat Dethier Ontwikkeling NV een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen heeft verkregen en nádat Dethier Ontwikkeling NV de financiële waarborg heeft gesteld.

24/ Een lot kan vervreemd, verkocht, verhuurd voor meer dan 9 jaar of bezwaard worden met een recht van opstal of erfpacht, of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan worden verkregen alvorens de akte van gratis grondafstand aan de gemeente en de definitieve aanvaarding wegtracé beschreven zijn.

26/ Er dient een overeenkomst afgesloten te worden tussen de gemeente en de verkavelaar waarin de uit te voeren werken op de bestaande gemeenteweg, die ten laste is van de verkavelaar, omschreven worden, met verwijzing dat deze zullen uitgevoerd worden op kosten van de verkavelaar. Deze overeenkomst dient gefinaliseerd alvorens de werken aan de gemeenteweg mogen aangevat worden. Het afleveren van het attest conform artikel 4.2.16§2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is evenwel mogelijk zonder dat aan deze voorwaarde voldaan is.

32/ Een lot kan vervreemd, verkocht, verhuurd voor meer dan 9 jaren of bezwaard worden met een recht van opstal of erfpacht, alvorens de aanplanting van het openbaar groen door de verkavelaar is gebeurd, waarbij de kosten van deze aanplanting volledig gedragen worden door de verkavelaar.

Na de borgstelling levert de gemeente Zonhoven een verkoopbaarheidsattest af aan Dethier Ontwikkeling NV. Indien specifieke voorwaarden uit het verkoopbaarheidsattest nog niet uitvoerbaar zijn, dan dienen deze mee te worden geborgd in de financiële borgstelling. Dethier Ontwikkeling NV heeft  een gedetailleerd overzicht aangeleverd op basis van de meetstaat opgemaakt op 29 oktober 2019 borgstelling.

Toegevoegde bijlage: ontwerp eenzijdige verbintenis van Dethier Ontwikkeling NV