STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH ADVIES – verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het aanleggen van een zwembad, het aanleggen van diverse terrassen en verhardingen, het bouwen van een pool house met overdekt terras, het bouwen van een tuinberging/fietsenberging en het kappen van bomen.
De aanvraag werd op 31/03/2020 ontvangen.
Op 27/04/2020 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 04/05/2020 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 08/05/2020 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Agentschap Natuur en Bos
Dienst werken in eigen beheer
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten bijgebouwen met een totale horizontale dakoppervlakte van 238m² een infiltratievoorziening wordt voorzien waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening. Het pool house met het overdekt terras bedraagt meer dan 100m² en vormt één gebouw. Hiervoor werd er geen hemelwaterput toegevoegd aan de aanvraag. Er dient dus een hemelwaterput geplaatst te worden voor deze oppervlakte van bijgebouw van 121m².
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet niet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
De overloop van een buitenzwembad wordt beschouwd als regenwaterafvoer. Dit kan worden aangesloten op een infiltratievoorziening of op de bestaande aansluiting ter hoogte van het openbaar domein. De volgende richtlijnen zijn van toepassing: de bestaande huisaansluiting dient door de aanvrager gedetecteerd te worden. Indien er een bestaande huisaansluiting aanwezig is t.h.v. de rooilijn dient de eventuele nieuwe hemelwaterafvoerleiding t.h.v. de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. T.h.v. de bestaande huisaansluiting voorziet de aanvrager aan de rooilijn op privaat domein aparte controleputjes op de eventuele hemelwaterafvoer en op de eventuele vuilwaterafvoer indien dit nog niet aanwezig is. Er wordt geen rechtstreekse aansluiting van een zwembad op het riool toegestaan.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het aanleggen van een zwembad, het aanleggen van diverse terrassen en verhardingen, het bouwen van een pool house met overdekt terras, het bouwen van een tuinberging/fietsenberging en het kappen van bomen.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Klapstraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg. De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband.
Momenteel is er al een omgevingsvergunning goedgekeurd voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een eengezinswoning.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Het bouwen van zowel een pool house of een tuinberging, alsook het aanleggen van een zwembad is niet vreemd in de onmiddellijke zowel als in de ruime omgeving. Toch dient er vermeld te worden dat het geheel van al deze constructies, samen met diverse terrassen, niet terug te vinden is bij andere woningen in de omgeving. Ook een dergelijk grote verhardingsgraad, op zulk een grote afstand van de hoofdbouw is niet terug te vinden in de omgeving.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik, de bouwdichtheid en de visueel-vormelijke elementen
De aanvraag betreft het aanleggen van een zwembad, het aanleggen van diverse terrassen en verhardingen, het bouwen van een pool house met overdekt terras, het bouwen van een tuinberging/fietsenberging en het kappen van bomen.
Rechts achteraan het perceel wordt het bijgebouw gesloopt. Er zullen in de plaats van het reeds gesloopte bijgebouw en het te slopen bijgebouw een pool house en een tuinberging voorzien worden. Deze worden links en rechts op het perceel geplaatst. Tussen de woning en het pool house worden er enkele terrassen voorzien.
Het pool house met overdekt terras wordt links op het perceel voorzien, op 1,50m van de linker perceelgrens en op 11,47m van de woning. Dit heeft een oppervlakte van 121m² en wordt uitgevoerd met hellende daken. De maximale kroonlijsthoogte van dit gebouw bedraagt 3,50m en de maximale nokhoogte bedraagt 7,60m ten opzichte van het maaiveld. Aan de rechter gevel wordt er een dakkapel voorzien aan het gebouw. Dit gebouw zal afgewerkt worden in recuperatiesteen, houten gevelbekleding en rood genuanceerde dakpannen.
De tuinberging wordt voorzien aan de rechterzijde van het perceel op 1m van de rechter perceelgrens en op 34,60m van de woning. Deze tuinberging heeft een oppervlakte van 69m² en wordt uitgevoerd met een plat dak. De maximale kroonlijsthoogte hiervan bedraagt 3m ten opzichte van het maaiveld. Vooraan dit gebouw wordt er een grote poort voorzien en in de linker zijgevel een deur. De tuinberging zal afgewerkt worden in een houten gevelbekleding.
Tussen de woning en het pool house wordt een zwembad voorzien op 6 m van de achtergevel van de woning en op voldoende afstand van de perceelgrenzen. Dit zwembad heeft een oppervlakte van 75m² (5m x 15m) en een diepte van ± 2m. Tussen de woning en het pool house worden er verschillende terrassen aangelegd. Het eerste terras achteraan de woning heeft een oppervlakte van 36,80m² en bestaat uit tegels (niet waterdoorlatend). Het tweede terras bestaat uit hout(waterdoorlatend) en heeft een oppervlakte van 61,67m². Het overdekt terras wordt aangelegd met blauwe steen (niet waterdoorlatend), dit terras loopt voor een oppervlakte van 13,41m² door langs het zwembad. Voor en langsheen de tuinberging wordt er ook verharding voorzien met een oppervlakte van 47,24m².
In totaal hebben de nieuw aan te leggen verhardingen (inclusief zwembad) een oppervlakte van 197,32m². De nieuw te bouwen bijgebouwen hebben in totaal een oppervlakte van 190m². In totaal zal er dus 387,32m² bebouwd worden in de achtertuin, waarvan een groot gedeelte niet binnen de eerste 50m vanaf de rooilijn. Zowel verharding als bebouwing is zwaar overdreven. Het terrein kan de grote hoeveelheid verharding niet dragen. Zoals aangegeven in het advies van de dienst Facilitair management is het ook zeker niet de bedoeling om de 3 monumentale en gezonde beuken te kappen voor het realiseren van dergelijk grote bijgebouwen.
De locatie en de grootte van de oppervlaktes van de bijgebouwen en verhardingen kunnen niet aanvaard worden. Deze gebouwen zouden binnen de 50m van de rooilijn dienen gerealiseerd te worden en de omvang hiervan zou veel kleiner moeten zijn zodat het ruimtelijk beter inpasbaar is op het perceel en binnen de omgeving.
Motivering niet voldaan aan goede ruimtelijke ordening:
Er kan besloten worden dat dergelijke bebouwing niet mogelijk is en dat de afstand tot de rooilijn van de gebouwen of delen van de gebouwen achter de 50m ruimtelijk niet aanvaard kunnen worden. Het is ook niet de bedoeling dat dergelijk goede en monumentale bomen sneuvelen. Indien de bebouwing, mits aanpassingen aan de oppervlaktes, op een andere locatie en dichter bij het hoofdgebouw geplaatst zouden worden dan dienen deze waardevolle bomen niet gekapt te worden.
De dienst Facilitair management vermeldt tenslotte ook de bouw van een boomhut op het perceel, die niet vermeld wordt in de aanvraag, maar evenwel vergunningsplichtig is (zie verder in dit verslag).
Bodemreliëf
De plannen geven aan dat het bestaande terreinprofiel behouden zal blijven.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
“Negatief advies voor het rooien van 2 rode beuken en 1 gewone beuk voor de realisatie van een bijgebouw.
Bijgebouw wordt op meer dan 59 m vanaf de rooilijn ingeplant. Het gaat hier ook over een bijgebouw van net geen 70 m².
Het feit dat voor de realisatie van deze constructie minstens 3 monumentale (gezonde) beuken gerooid moeten worden en de grote van het bijgebouw maakt dat deze werken de draagkracht van dit perceel voor het realiseren van constructies ruim overschreden wordt.
Tijdens het terreinbezoek, dat we hebben gedaan in kader van deze omgevingsvergunning, hebben we ook vastgesteld dat de eigenaar een boomhut aan het bouwen is in het bosje achter op het terrein. Deze boomhut vinden we nergens terug op de plannen, terwijl hiervoor, gezien de grootte van de boomhut, ook de nodige vergunningen voor dienen aangevraagd te worden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. Het bouwen van een boomhut is een vergunningsplichtige handeling. Dit volgt uit de artikelen 4.1.1, 3° en 4.2.1, 1°, a) VCRO: Art. 4.1.1, 3° constructie : een gebouw, een bouwwerk, een vaste inrichting, een verharding, al dan niet bestaande uit duurzame materialen, in de grond ingebouwd, aan de grond bevestigd of op de grond steunend omwille van de stabiliteit, en bestemd om ter plaatse te blijven staan of liggen, ook al kan het goed uit elkaar genomen worden, verplaatst worden, of is het goed volledig ondergronds;_ 10 Art. 4.2.1, 1°, a) Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen: 1° de hiernavolgende bouwwerken verrichten, met uitzondering van onderhoudswerken : a) het optrekken of plaatsen van een constructie, Een boomhut betreft een constructie, namelijk een bouwwerk/vaste inrichting die (via de boom) steunt op de grond. Een boomhut is niet vrijgesteld van de vergunningsplicht via het vrijstellingsbesluit.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich onvoldoende ruimtelijk inpassen in de omgeving. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening (met uitzondering van de boomhut), maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het aanleggen van een zwembad, het aanleggen van diverse terrassen en verhardingen, het bouwen van een pool house met overdekt terras, het bouwen van een tuinberging/fietsenberging en het kappen van bomen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Over de boomhut in opbouw worden op dit moment, wegens ontbrekende gegevens, geen verdere uitspraken gedaan.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het weigeren van de omgevingsaanvraag.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het weigeren van de omgevingsaanvraag voor het aanleggen van een zwembad, het aanleggen van diverse terrassen en verhardingen, het bouwen van een pool house met overdekt terras, het bouwen van een tuinberging/fietsenberging en het kappen van bomen, zoals weergegeven op de/het ingediende plannen.
Over de boomhut in opbouw worden op dit moment, wegens ontbrekende gegevens, geen verdere uitspraken gedaan.