STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing, het kappen van een boom en het bouwen van een tweewoonst.
De aanvraag werd op 30/04/2020 ontvangen.
Op 12/05/2020 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 05/06/2020 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 11/06/2020 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Voor het perceel van de aanvraag werden geen eerdere uitspraken gedaan of beslissingen genomen.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Fluvius
De watergroep
Proximus
Dienst milieu en duurzaamheid
Dienst Facilitair Management
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 97,7 en 100,5m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Het advies van 17/06/2020 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 11-06-2020 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling , sectie E, nummer(s) 581E5, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines: Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.
De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.
De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.
Als voor het bouwproject een aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aan te vragen. Dit kan online via www.fluvius.be. Van zodra de aansluitputjes (1 DWA- & 1 RWA-putje) geplaatst zijn, is de effectieve plaats en diepte van de aansluiting gekend. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle maatregelen die de aanvrager dient te nemen tot het aanpassen van de privéwaterafvoer om te kunnen aansluiten, als niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, zijn ten laste van de aanvrager. Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein tot aan de perceelsgrens van het privédomein.
Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.
Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
Voor de bestaande (gesloopte/te slopen) woning geldt : Bij de sloop van een pand dient de bestaande huisaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel tijdelijk buiten gebruik gesteld te worden door de klant en wel op zo een manier dat de huisaansluiting water- en gronddicht afgesloten wordt en detecteerbaar blijft op eigen terrein. Bij de aanleg van een nieuwe privéwaterafvoer dient de klant de bestaande rioleringsaansluiting te detecteren en te hergebruiken. De nieuwe privéwaterafvoer voor regenwater en afvalwater dient ter hoogte van de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting aangesloten te worden. Ter hoogte van de bestaande huisaansluiting voorziet de klant op het privéterrein (ongeveer op 1 meter voor de rooilijn) aparte controleputjes, één voor de hemelwaterafvoer en één voor de vuilwaterafvoer met een onderlinge afstand tussen de 2 putjes van circa 0,60 m. Via een Y-koppeling kan de nieuwe gescheiden privéwaterafvoer op de bestaande rioleringsaansluiting aangekoppeld worden. Dit ontslaat de klant niet van het indienen van een aanvraag tot heraansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius. Het aanvraagformulier is terug te vinden op www.fluvius.be.
Voor de andere nieuwbouw geldt:
De aansluitputjes voor de afvoer van vuilwater (DWA) en eventueel hemelwater (RWA) werden nog niet geplaatst door Fluvius. Op deze aansluitputjes dient het private afvoerstelsel, met respectievelijk vuilwater en hemelwater, aangesloten te worden. De aansluitputjes worden geplaatst op circa 1 m voor de rooilijn op uw privédomein met een onderlinge afstand tussen de 2 putjes van circa 0,60 m. De standaarddiepte van een rioleringsaansluiting is 0,80 m, indien dit technisch mogelijk is. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor regenwater (RWA) is dit 160 mm. Doe zo snel mogelijk een aansluitingsaanvraag bij Fluvius (www.fluvius.be) en wacht tot de putjes geplaatst zijn.
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie www.vlario.be).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
De tweewoonst wordt voorzien langs de Herestraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de inkomhal, de overloop en de zolder.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 675 tot en met 680 bis van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing, het kappen van een boom en het bouwen van een tweewoonst.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Herestraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband.
Momenteel is het perceel bebouwd met een woning en een groot bijgebouw. Deze zullen verwijderd worden. Ook bevinden er zich tal van hoogstammige en laagstammige bomen op het terrein. Volgens de aanvraag dient er 1 hoogstammige boom gekapt te worden die zich zeer dicht bij de bouwzone bevindt. Voor het overige worden er nog enkele laagstammige bomen gekapt die dicht bij de te slopen bebouwing aanwezig zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Het voorzien van halfopen woningen is niet vreemd in de onmiddellijke en de ruime omgeving. Dit komt grotendeels ook doordat de aanvraag zich nog bevindt binnen het regionaal stedelijk gebied.
Mobiliteitsimpact
Aan de rooilijn zal er een gezamenlijke inrit voorzien worden met een breedte van 5m. Deze zal op eigen terrein breder uitlopen zodat er enkele wagens gestald kunnen worden op de inrit van beide woningen. Hierdoor voorziet de aanvraag in minstens 2 autostaanplaatsen per woongelegenheid/ woongelegenheden. Het aantal autostaanplaatsen stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik, de bouwdichtheid en de visueel-vormelijke elementen
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing, het kappen van een boom en het bouwen van een tweewoonst.
De bestaande bebouwing betreft een woning en een groot losstaand bijgebouw links achteraan het perceel. Deze bebouwing zal gesloopt worden. Verder zullen de laagstammige bomen en struiken rondom dit gebouw verwijderd worden. Links vooraan bevindt zich een eik. Deze eik zal zich in de bouwzone bevinden en mag dus gerooid worden volgens het advies van de dienst facilitair management.
De nieuw op te richten tweewoonst wordt voorzien op 15,54m (ter hoogte van de linkse woning) vanaf de rooilijn en op 3 m van de zijdelingse perceelgrenzen. De woningen worden gebouwd met 2 bouwlagen met een hellend dak van 40°. De maximale bouwdiepte bedraagt 12m voor zowel het gelijkvloers als het verdiepingsniveau. De maximale kroonlijsthoogte van de woningen bedraagt 5,50m ten opzichte van het maaiveld en de nokhoogte bedraagt 10,60m. Beide woningen vormen een spiegelbeeld van elkaar. Het enige verschil is dat de rechter woning een uitsprong zal hebben, rechts vooraan in de zithoek, van 0,50m, om esthetische redenen. Er worden terrassen aangelegd achteraan de woning met een diepte van 3,50m en een breedte die gelijk is aan de gevelbreedte van één woning, namelijk 8,33m. Tussen deze terrassen wordt er een muurtje voorzien.
Beide woningen worden ingericht met een keuken, eethoek, zithoek, berging, toilet, wasplaats en een inkomhal op het gelijkvloers. Op het verdiepingsniveau zullen er 3 slaapkamers, een dressing en een badkamer aanwezig zijn.
In het midden van het perceel wordt er een inrit aangelegd in grind met een breedte van 5m aan de rooilijn. Zoals ook aangegeven door de dienst facilitair management dient de infiltratieput voorzien te worden onder de oprit. De overige delen van het perceel worden groen aangeplant.
Aangezien beide woningen worden opgericht op één perceel blijft voor het plaatsen van losstaande bijgebouwen het vrijstellingsbesluit van toepassing voor het hele perceel. Er kan dus slechts voor een totaal van 40m² aan bijgebouwen worden toegelaten voor het hele perceel zonder vergunning (indien voldaan wordt aan de overige voorwaarden uit het vrijstellingsbesluit). Deze bijgebouwen mogen niet de functie van garage krijgen. Dit om het nodige groen te beschermen op het perceel en de verhardingsgraad te beperken aangezien de inrit zich bevindt in het midden van het perceel. Door de inplanting van garages in de achtertuin zou er extra verharding langsheen de woningen dienen aangelegd te worden, hetgeen niet wenselijk is voor het groen dat aanwezig is op het perceel.
De woningen worden ingeplant op min. ongeveer 15m vanaf de rooilijn. In het verleden waren dergelijke diepe voortuinen misschien gangbaar, tegenwoordig is dit niet meer het geval. De norm is een voortuin met een diepte van 6 tot max. 8m. Bij het voorstel is deze diepte het dubbel. De voorziene inplanting heeft gevolgen t.o.v. de links aanpalende percelen, waar recent een nieuwe verkaveling werd vergund. De woningen binnen deze verkaveling worden ingeplant op 6 m van de rooilijn, met een max. bouwdiepte van 14m op het gelijkvloers en 10m op de verdiepingen. De achtertuinzones van deze woningen vangen bijgevolg aan op min. 20m achter de rooilijn, waar de woningen binnen deze aanvraag nog 7m dieper gebouwd worden, en dit over 2 bouwlagen. De inplanting veroorzaakt hierdoor hinder op vlak van uitzicht, privacy en lichtinval.
Gezien het om een nieuwbouwproject gaat, dient het project te voldoen op alle vlakken aan een goede ruimtelijke ordening, wat door de gekozen inplanting niet het geval is.
Gezien het perceel na 50m gelegen is in woonuitbreidingsgebied, komt een verschuiving van de bebouwing ook de achtertuinzone ten goede.
Als vergunningsvoorwaarde opleggen de woningen naar voren te verschuiven is door de schuine linker perceelsgrens niet haalbaar, gezien de bouwvrije zone van min. 3m hierdoor in het gedrang komt. Indien mogelijk dient er bij een toekomstige aanvraag, met een gewijzigde inplanting, gezocht te worden naar een ontwerp dat rekening houdt met de bestaande boom in de voortuin. Indien dit niet mogelijk is, dient een evenwaardige compensatie te worden voorgelegd, zodat het huidige groene straatbeeld zoveel mogelijk behouden kan blijven en de verstoring t.o.v. de biodiversiteit zo minimaal mogelijk blijft.
Bodemreliëf
Het terreinniveau dient bewaard te blijven zoals aangegeven op de plannen van het terreinprofiel.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving omwille van de inplanting van de woningen.
BESPREKING ADVIEZEN
“Op basis van aangepaste plannen die werden doorgestuurd zijn de ruimtes wel in overeenstemming met de voorwaarden van De Watergroep.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
“Gunstig voor de voorgestelde werken mits invullen volgende voorwaarden:
- infiltratievoorzieningen onder de geplande inrit voorzien,
- aanleveren van plan bestaande toestand waarop al de nu aanwezige bomen staan op aangeduid.
Op dit ogenblik wordt enkel goedkeuring gegeven voor het rooien van de eik zoals aangeduid op de aangeleverde plannen. Al de andere bomen, dus ook deze die nog niet zijn aangeduid op de plannen, dienen behouden te blijven. Zo staan er bv. twee berken vlak naast de af te breken bebouwing in de tuin. Deze twee berken blijven behouden, zoals vermeld op de plannen.”
De gemeentelijk omgevingsambtenaren sluiten zich gedeeltelijk aan bij dit advies:
Op 02/07/2020 werd er een nieuw inplantingsplan aangeleverd door de aanvrager. Hierop blijkt dat de bomen die niet aangeduid werden op het plan nu wel aangeduid staan om te kappen en dat het gaat om laagstammige bomen, dewelke vrijgesteld zijn om te kappen. Er wordt dus besloten dat al de bomen die op het plan staan gekapt mogen worden na een nieuw interne adviesaanvraag aan de dienst facilitair management na het ontvangen van dit plan.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening omwille van de inplanting.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het slopen van de bestaande bebouwing, het kappen van een boom en het bouwen van een tweewoonst, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het weigeren van een omgevingsvergunning aan de aanvrager omwille van de inplanting van de woningen.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het weigeren van de omgevingsvergunning aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het slopen van de bestaande bebouwing, het kappen van een boom en het bouwen van een tweewoonst, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden.