Er werd d.d. 17/06/2020 een omgevingsaanvraag ingediend door Bulen Davy, met als dossiernummer 2020/00131.
De aanvraag omvat de regularisatie van het slopen van een industriehal en de ontwikkeling van een woonerf. Dit ter hoogte van de Jacob Lenaertsstraat nr. 9.
Het woonerf bestaat uit 13 eengezinswoningen en een private wegenis.
Het gaat hierbij aldus om een groepswoningbouwproject waarbij tenminste 10 woongelegenheden ontwikkeld worden. In dit geval wordt van rechtswege een last inzake bescheiden woonaanbod aan de vergunning verbonden. Met name de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod dat in lijn is met het op het project toepasselijke percentage. Het vereiste bescheiden woonaanbod bedraagt 20% voor dit project.
Bescheiden woonaanbod wordt in het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid als volgt gedefinieerd:
“Het aanbod aan huurwoningen, koopwoningen en kavels, met uitsluiting van het sociaal woonaanbod, dat met behoud van de toepassing van artikel 4.2.2, § 1, tweede lid, en artikel 4.2.4, § 1, tweede lid, bestaat uit :
a) kavels met een oppervlakte van ten hoogste 500 m²;
b) eengezinswoningen met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³;
c) overige woningen met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³, te verhogen met 50 m³ voor woningen met drie of meer slaapkamers.”
Artikel 4.2.5. §1. van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid stelt het volgende:
“Indien een bouw- of verkavelingsproject onderworpen is aan een norm als bepaald krachtens hoofdstuk 1, wordt aan de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, respectievelijk de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen, van rechtswege een last verbonden in de zin van artikel 75 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. Deze last verplicht de verkavelaar of de bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een bescheiden woonaanbod zou worden verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelingsproject of het bouwproject toepasselijke percentage.
De verkavelaar of de bouwheer kan de last uitvoeren in natura, door verkoop van de voor het vooropgestelde bescheiden woonaanbod vereiste gronden aan een sociale woonorganisatie of aan een openbaar bestuur, vermeld in artikel 33, § 1, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode, en/of door de storting van een bijdrage aan de gemeente waarbinnen het verkavelingsproject of het bouwproject ontwikkeld wordt.”
De aanvrager geeft binnen de omgevingsaanvraag aan deze last als volgt uit te willen voeren: door storting van een bijdrage aan de gemeente waarbinnen het project ontwikkeld wordt. Dit volgens artikel 4.2.8. van het decreet:
“De verkavelaar of de bouwheer kan de last geheel of gedeeltelijk uitvoeren door middel van de storting van een bijdrage aan de gemeente waarbinnen het verkavelingsproject of het bouwproject ontwikkeld wordt. De bijdrage wordt berekend door het aantal woningen of kavels dat overeenstemt met het gedeelte van de last dat niet wordt uitgevoerd op één van de wijzen, vermeld in artikel 4.2.6 en 4.2.7, te vermenigvuldigen met het geïndexeerde forfaitair bedrag voor het grondaandeel bij de aankoop van een bestaande woning waaraan hoogstens beperkte investeringen moeten worden gedaan voor ze ter beschikking kan worden gesteld als sociale huurwoning.
De mogelijkheid, vermeld in het eerste lid, geldt slechts indien het vergunningverlenende bestuursorgaan daarmee instemt en in zoverre het verkavelingsproject of het bouwproject niet gelegen is in een woonuitbreidings- of woonreservegebied of een voormalig woonuitbreidings- of woonreservegebied.
De bijdrage wordt ingezet ten bate van het gemeentelijk sociaal of bescheiden woonaanbod.”
Het oorspronkelijke forfaitaire bedrag was 25.000 euro. Dit forfaitaire bedrag dient jaarlijks op 1 januari aangepast te worden aan de evolutie van de verkoopprijs per m² van bouwgronden in het Vlaamse Gewest tijdens het voorgaande jaar, zoals die door FOD Financiën wordt gepubliceerd, met als basis de gemiddelde verkoopprijs van 111 euro/m² in 2005. Het resultaat wordt afgerond naar het eerstvolgende veelvoud van 100 euro.
Voor 2020 geldt: 40.300 euro.
20% van de voorziene 13 woningen/kavels komt neer op een totaal van 3 woningen/kavels 3 x 40.300 euro = 120.900 euro.
De inzet ten bate van het gemeentelijk sociaal of bescheiden woonaanbod kan op diverse manieren gebeuren. De gemeente kan alle verrichtingen financieren om een sociaal woonaanbod te realiseren (grond, bouw, infrastructuur,…), maar kan ook samenwerken met sociale woonorganisaties en (een deel van) de kosten financieren.
ADVIES VAN DE DIENST:
De dienst volgt het advies van de deskundige duurzaamheid en wonen en adviseert, onder voorwaarden, in te stemmen met de wijze waarop men de last inzake bescheiden woonaanbod wenst te verwezenlijken. Het woonproject dient voldoende variatie aan woonaanbod te voorzien.
Gezien het niet gaat om een verkaveling, maar om een woonerf met een private wegenis, is een aankoopoptie ten bate van een sociale woonorganisatie of een openbaar bestuur (zoals verplicht wordt bij een uitvoering in natura), of de verkoop aan een sociale woonorganisatie of een lokaal bestuur niet opportuun.
Dit advies is onder voorbehoud van het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Binnen dit advies worden nog geen uitspraken gedaan i.v.m. de vergunbaarheid van de omgevingsaanvraag.
De norm van 20% zal bij het verlenen van een omgevingsvergunning toegepast worden op het aantal vergunde woningen en indien dit op dat moment noodzakelijk is. Bij een gedeeltelijke vergunning met een vermindering van het aantal wooneenheden is het mogelijk dat de last inzake bescheiden woonaanbod vervalt.
Studies hebben aangetoond dat vanuit leefbaarheid en woonkwaliteit het belangrijk is om een zo gevarieerd mogelijk woonaanbod binnen elk woonproject te realiseren. Dit verkleint de kans op overlast en maakt het aangenaam wonen voor iedereen.
Daarnaast is in de gemeente Zonhoven de vraag naar betaalbaar wonen groot en zal ook steeds groter worden. Een bescheiden woonaanbod kan deze nood aan betaalbaar wonen invullen maar niet oplossen.
Voor de realisatie van een bescheiden en/of sociaal woonaanbod kunnen we ook rekenen op de sociale huisvestingsmaatschappijen en SVK. De verwerving van de gronden loopt niet altijd even vlot.
Vlaanderen heeft ons opgelegd dat we tegen het einde van dit jaar een actieplan wonen dienen op te maken. Dit zal nog voorgelegd worden aan het college van burgemeester en schepenen en de gemeenteraad. Met dit actieplan willen we onder andere op zoek gaan naar mogelijke gronden voor sociale woningbouw.
Wanneer er beslist wordt om het bescheiden woonaanbod te laten afkopen kan dit bedrag ingezet worden om bepaalde dossiers voor sociale woningbouw sneller te laten verlopen.
Volgende voorwaarde wil ik graag meegeven:
het woonproject voorziet een goede variatie aan woonaanbod.
De mogelijkheid om het bijkomende budget te gebruiken voor de realisatie van sociale woningbouwprojecten resulteert in een gunstig advies met voorwaarde.
Het college van burgemeester en schepenen is principieel akkoord met het voorstel van Bulen Davy, om de last inzake bescheiden woonaanbod te verwezenlijken door storting van een bijdrage aan de gemeente Zonhoven.
Volgende voorwaarde wordt gesteld: het woonproject dient voldoende variatie aan woonaanbod te voorzien.
Het nemen van deze beslissing houdt geen rekening met de vergunbaarheid van de aanvraag en staat los van de verdere beoordeling van het dossier. Bij vergunning zal, afhankelijk van het aantal vergunde wooneenheden, de relevantie van deze last en de grootte hiervan verder worden geëvalueerd.