Het college van burgemeester en schepenen besliste op 24/09/2019 tot het afleveren van een gedeeltelijke omgevingsvergunning met voorwaarden voor het verkavelen van gronden (ref. 1282.D.874.2) aan Villabouw Marchetta NV, voor het binnengebied Sparrenweg- Vossenbergstraat.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van de vraag van Villabouw Marchetta NV om te werken met een financiële waarborg voor de kost van de totale aanleg van de wegenis en infrastructuur.
Omdat de gronden aangekocht zijn en de intresten hierop beginnen te lopen, wil de ontwikkelaar geen tijd verliezen en de bouwaanvraag van de woningen aanvragen. Zo kunnen zij onmiddellijk beginnen met de bouwwerken van zodra de wegenis klaar is (vermoedelijk februari 2021). De wegeniswerken werden reeds aangevat. Er wordt voorgesteld te werken met een financiële waarborg voor de aanleg van wegenis en openbaar groen, tesamen met een eenzijdige verbintenis van Villabouw Marchetta NV. Middels een borgstelling kan worden “afgedwongen” dat Villabouw Marchetta NV haar verplichtingen van aanleg van openbaar domein nakomt. Hiermee zijn de middelen voor de aanleg van het openbaar domein gegarandeerd en is er geen risico voor de gemeente of toekomstige bewoners.
Dit principe maakt zowel bouwen als verkopen mogelijk vooraleer de werken aan het openbaar domein zijn uitgevoerd.
De financiële waarborg wordt onmiddellijk gesteld. Het bedrag dat wordt geborgd bedraagt € 439.533,46 (te vinden in bijlage). De borg wordt afgebouwd per betalingsbewijs dat verschuldigde bedragen betaald zijn aan de leveranciers. 25% wordt vrijgegeven bij definitieve oplevering en na overdracht van de wegenis aan de gemeente Zonhoven. Alle kosten voor afbouw van de borg zijn voor rekening van Villabouw Marchetta NV.
Bespreking en advies van de dienst
Volgens artikel 4.3.5§3 VCRO is het toegelaten een bouwvergunning af te leveren vooraleer de wegeniswerken zijn uitgevoerd.
Volgens artikel 4.2.16 VCRO is het niet vereist dat de wegenis is uitgevoerd alvorens een unit verkocht kan worden.
Het college van burgemeester en schepenen besliste op 24/09/2019 tot het afleveren van een gedeeltelijke omgevingsvergunning met voorwaarden voor het verkavelen van gronden (ref. 1282.D.874.2) aan Villabouw Marchetta NV.
Volgens de VCRO is er een wettelijke basis op basis waarvan het college principieel akkoord kan gaan met een financiële borgstelling voor de aanleg van het openbaar domein. Er wordt dan enigszins afgeweken van de voorwaarden 22, 24, 25, 26, 32, 38 en 39 uit de afgeleverde omgevingsvergunning, met name:
22/ De akte van deze gratis grondafstand aan de gemeente en de definitieve aanvaarding wegtracé dient beschreven te zijn alvorens een lot kan vervreemd worden of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan verkregen worden.
24/ Er dient voldaan te worden aan het gemeentelijk reglement op de verkavelingen van 13/11/1980. Vooraleer bouwgrond te verkopen, het wegtracé volledig op kosten van de verkavelaar uit te voeren, dit samen met alle nutsleidingen (gescheiden riolen, water, telefoon, gas, elektriciteit, kabel-TV, openbare verlichting, verkeerssignalisatie, …) en dit onder toezicht van de gemeente Zonhoven.
25/ De gemeenteraad dient deze wegenis en de grondafstand te aanvaarden alvorens er bouwgrond kan verkocht worden.
26/ Er dient een overeenkomst afgesloten te worden tussen de gemeente en de verkavelaar waarin de uit te voeren werken op de bestaande gemeenteweg, die ten laste is van de verkavelaar, omschreven worden, met verwijzing dat deze zullen uitgevoerd worden op kosten van de verkavelaar. Deze overeenkomst dient gefinaliseerd alvorens de werken aan de gemeenteweg mogen aangevat worden. Het afleveren van het attest conform artikel 4.2.16§2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is pas mogelijk indien er aan deze voorwaarde voldaan is.
32/ De aanplanting van het openbaar groen dient door de verkavelaar te gebeuren, de kosten van deze aanplanting dient volledig gedragen te worden door de verkavelaar en dit alvorens er een verkoop van een lot kan geschieden.
38/ Vervreemding van een lot uit de verkaveling kan pas geschieden, nadat het attest conform artikel 4.2.16 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd afgeleverd, waaruit blijkt dat aan alle voorwaarden van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd voldaan.
39/ Een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan pas verkregen worden, nadat het attest conform artikel 4.2.16 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd afgeleverd, waaruit blijkt dat aan alle voorwaarden van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd voldaan.
Het betreft hier een project voor groepswoningbouw, wat wil zeggen dat Villabouw Marchetta NV de volledige infrastructuur aanlegt en het volledige projectgebied bebouwt. Er zitten geen vrije gronden in het project. De idee achter deze voorwaarden is dat de gemeente Zonhoven de zekerheid heeft dat de verkavelaar haar verplichtingen van aanleg van openbaar domein nakomt. Om deze voorwaarden af te stemmen op het ontwikkelingstraject (bouwen en verkopen vóór aanleg openbaar domein), wordt er gewerkt met een financiële waarborg voor de aanleg van wegenis en openbaar groen, samen met een eenzijdige verbintenis van Marchetta. Hiermee zijn de middelen voor de aanleg van het openbaar domein gegarandeerd en is er geen risico voor de gemeente of toekomstige bewoners. Dit principe maakt zowel bouwen als verkopen mogelijk vooraleer de wegenis is uitgevoerd.
De voorwaarden uit de afgeleverde verkavelingsvergunning worden geherformuleerd als volgt:
22/ Een lot kan vervreemd, verkocht, verhuurd voor meer dan 9 jaar of bezwaard worden met een recht van opstal of erfpacht, of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan worden verkregen alvorens de akte van gratis grondafstand aan de gemeente en de definitieve aanvaarding wegtracé beschreven zijn.
24/ Er dient voldaan te worden aan het gemeentelijk reglement op de verkaveling van 13/11/1980. Het wegtracé dient volledig op kosten van de verkavelaar te worden uitgevoerd, dit samen met alle nutsleidingen (gescheiden rioleren, water, telefoon, gas, elektriciteit, kabel-TV, openbare verlichting, verkeerssignalisatie) en dit onder toezicht van gemeente Zonhoven. Een lot kan evenwel vervreemd, verkocht, verhuurd voor meer dan 9 jaar, of bezwaard worden met een recht van opstal of erfpacht vooraleer de werken geheel of gedeeltelijk zijn uitgevoerd mits hiervoor een afdoende financiële waarborg wordt gesteld.
25/ De gemeenteraad dient deze wegenis en de grondafstand te aanvaarden alvorens er bouwgrond kan verkocht worden tenzij een afdoende financiële waarborg wordt gesteld.
26/ Er dient een overeenkomst afgesloten te worden tussen de gemeente en de verkavelaar waarin de uit te voeren werken op de bestaande gemeenteweg, die ten laste is van de verkavelaar, omschreven worden, met verwijzing dat deze zullen uitgevoerd worden op kosten van de verkavelaar. Deze overeenkomst dient gefinaliseerd alvorens de werken aan de gemeenteweg mogen aangevat worden. Het afleveren van het attest conform artikel 4.2.16§2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is evenwel mogelijk zonder dat aan deze voorwaarde voldaan is.
32/ Een lot kan vervreemd, verkocht, verhuurd voor meer dan 9 jaren of bezwaard worden met een recht van opstal of erfpacht, alvorens de aanplanting van het openbaar groen door de verkavelaar is gebeurd, waarbij de kosten van deze aanplanting volledig gedragen worden door de verkavelaar.
38/ Vervreemding van een lot uit de verkaveling kan pas geschieden, nadat het attest conform artikel 4.2.16 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd afgeleverd, waaruit blijkt dat aan alle voorwaarden van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd voldaan of mits hiervoor een afdoende financiële waarborg wordt gesteld.
39/ Een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan pas verkregen worden, nadat het attest conform artikel 4.2.16 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd afgeleverd, waaruit blijkt dat aan alle voorwaarden van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd voldaan of indien blijkt dat hiervoor een afdoende financiële waarborg wordt gesteld.
Na de borgstelling levert de gemeente Zonhoven een verkoopbaarheidsattest af aan Villabouw Marchetta NV. Indien specifieke voorwaarden uit het verkoopbaarheidsattest nog niet uitvoerbaar zijn, dan dienen deze mee te worden geborgd in de financiële borgstelling. Villabouw Marchetta NV heeft een gedetailleerd overzicht aangeleverd, opgemaakt op 06 november 2020.
Toegevoegde bijlage: ontwerp eenzijdige verbintenis van Villabouw Marchetta NV
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van de vraag van Villabouw Marchetta NV om te werken met een financiële waarborg voor de kost van de totale aanleg van de wegenis en infrastructuur.
Het college van burgemeester en schepen is principieel akkoord dat Villabouw Marchetta NV een financiële waarborg stelt voor de kost van de totale aanleg van de wegenis en infrastructuur i.f.v. het verkavelen van gronden (verkavelingsvergunning ref. 1282.D.874.2), op voorwaarde dat:
Het college van burgemeester en schepen is principieel akkoord dat de gemeente Zonhoven na de borgstelling een verkoopbaarheidsattest aflevert aan Villabouw Marchetta, waarbij de voorwaarden voor het afleveren van een verkoopbaarheidsattest worden afgetoetst.