STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het slopen van een losstaand bijgebouw met bijhorende verharding, het uitbreiden van de woning en het regulariseren van de inplanting van de woning en de verhardingen.
De aanvraag werd op 27/07/2020 ontvangen.
Op 24/08/2020 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 10/09/2020 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 25/09/2020 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft losstaande bijgebouw .
Deze wederrechtelijk opgerichte constructie werd opgenomen in de huidige aanvraag als te verwijderen.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Provincie Limburg dienst water en domeinen
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater is niet van toepassing omdat de uitbreiding van de horizontale dakoppervlakte minder bedraagt dan 40m².
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende project heeft een eerder beperkte oppervlakte, maar ligt wel in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is tot de veiligheid van het vergunde project zelf. Enige invloed op het watersysteem of de veiligheid van overige vergunde of vergund geachte constructies is, gelet op de geringe oppervlakte, niet te verwachten.
Op 27/10/2020 gaf de Provincie Limburg Dienst Water en Domeinen het volgend voorwaardelijk gunstig advies:
“DEEL 1 INLICHTINGENFICHE
Ligging van het perceel:
Documenten
Waterloop en machtiging
DEEL 2 WATERADVIES I.V.M. DE WATERTOETS
(art. 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018)
1 Beschrijving van het watersysteem
o het bekken van de Demer
o het deelbekken Midden-Demer
2 Waterplannen
Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde is van toepassing.
3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 – artikel 1.2.2
De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd afstromingsregime.
Het perceel is gelegen in een effectief overstromingsgevoelig gebied.
Er mag gebouwd worden omdat de berging die verloren gaat, beperkt blijft en er dus geen bijkomende schade veroorzaakt wordt aan derden of aan het watersysteem voor zover voldaan wordt aan de onderstaande constructievoorwaarden:
DEEL 3 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER
Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het verbouwen van een eengezinswoning een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het milieu voor zover de bovenstaande constructievoorwaarden worden opgenomen in de vergunning.
Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets mits het naleven van de voorwaarden in het advies van de Provincie dienst water en domeinen..
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de inkomhal, de nachthal en de berging.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 675 tot en met 680 bis van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het slopen van een losstaand bijgebouw met bijhorende verharding, het uitbreiden van de woning en het regulariseren van de inplanting van de woning en de verhardingen.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Elstrekenweg, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open/ halfopen/ gesloten verband en tevens gecombineerd met kleinschalige handelsfuncties.
Momenteel is het perceel bebouwd met een eengezinswoning en een niet-vergunde losstaande tuinberging tegen de rechter perceelgrens. De inplanting van de woning gebeurde anders dan vergund in de vergunning d.d. 16/08/1962. De gehele voortuin werd verhard, uitgezonderd een strook van ±3m aan de rechterzijde van de inrit. Achteraan de woning bevindt er zich een terras tussen de woning en het bijgebouw. Verder loopt er ook nog een beperkt pad naar de achtertuin. Voor het overige werd het perceel groen aangeplant.
Omschrijving van de aanvraag
De aanvraag betreft het slopen van het bijgebouw op de rechter perceelgrens met de bijhorende verhardingen en het uitbreiden van de woning. Verder bevat de aanvraag ook de regularisatie van de inplanting en de aanwezige verhardingen die behouden zullen blijven.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Het uitbreiden van een dergelijke woning tot een bouwdiepte van 16,82m is zowel in de ruime als in de onmiddellijke omgeving functioneel inpasbaar. De gemeente laat doorgaans een maximale bouwdiepte tot 17m op het gelijkvloers toe.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in minstens 2 autostaanplaatsen voor de woongelegenheid waarvan 1 in de garage en minstens 1 op de inrit. Het aantal autostaanplaatsen/ garages stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid;
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik, de bouwdichtheid en de visueel-vormelijk elementen
De bestaande losstaande tuinberging op de rechter perceelgrens zal verwijderd worden samen met de bijhorende verhardingen.
De woning werd na het verkrijgen van de vergunning van 16/08/1962 anders ingeplant dan vergund. De woning werd ingeplant op 1,94m van de linker perceelgrens en op 3,25m van de rechter perceelgrens, in plaats van op 3m van de beide perceelgrenzen. De woning werd ook op 9,57m van de rooilijn ingeplant in plaats van op 10m zoals in de vergunning van 1962. Aangezien de woning werd opgericht in 1963 en er geen aanwijzingen zijn dat het gedeelte dat te dicht bij de linker perceelgrens werd opgericht later werd aangebouwd kan er dus besloten worden dat het hoofdgebouw als vergund geacht kan beschouwd worden. De regularisatie omtrent de inplanting van het hoofdgebouw kan dus aanvaard worden. Het hoofdgebouw zal wit gekaleid worden en het buitenschrijnwerk zal gewijzigd worden naar een zwart buitenschrijnwerk.
De uitbreiding van de woning wordt voorzien op 1,87m van de linker perceelgrens en op 3,23m van de rechter perceelgrens. Doordat de uitbreiding moet voldoen aan de huidige isolatienormen en er i.f.v. privacyhinder geen ramen voorzien worden in de linkerzijgevel kan dit ontwerp toegelaten worden. Dit ook om de aansluiting met de bestaande woning te behouden en de bouwdiepte te beperken. De uitbreiding van de woning zorgt ervoor dat de maximale bouwdiepte wordt verruimd naar 16,82m waardoor de bouwdiepte onder de doorgaans gehanteerde maximum bouwdiepte van 17m blijft. Hierdoor wordt dan ook de maximale bouwdiepte van deze woning bereikt.
Het bestaande buitentoilet en terras zullen afgebroken worden en vervangen worden door de uitbreiding waarin de nieuwe keuken, eetkamer, berging en toilet zullen ingericht worden. Gezien het split-level karakter van de woning zal de bestaande plafondlijn aangehouden worden. Het vloerpeil van de achterbouw zal wel aansluiten op het terreinprofiel van de achtertuin waardoor de aansluiting met de tuin op een mooie manier kan gebeuren. De achterbouw wordt uitgevoerd met een plat dak waarvan de kroonlijsthoogte 4,27m bedraagt ten opzichte van het maaiveld. De uitbreiding wordt uitgevoerd in een houten gevelbekleding en met houten ramen.
Momenteel wordt de voortuin ingericht met een dubbele inrit met een oppervlakte van 80,54m² in asfalt en verharding aan de linkerzijde van de voortuin in grind. Enkel een strook van ±3m aan de rechterzijde werd groen aangeplant. De verharding van de voortuin gebeurde zonder vergunning. Er kan slechts een inrit met een breedte van 3m aan de rooilijn worden toegestaan in functie van de inpandige garage en een beperkt pad naar de voortuin.
Links van de woning en achteraan links wordt er grind voorzien met een oppervlakte van 57,68m². Achteraan de woning wordt er een terras voorzien met een oppervlakte van 35,93m² in waterdoorlatende verharding. Deze verhardingen kunnen wel toegestaan worden aangezien ze waterdoorlatend en beperkt zijn in oppervlakte.
Bodemreliëf
Aangezien er geen wijzigingen van het terreinniveau voorzien zijn in de aanvraag, dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits er voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
BESPREKING ADVIEZEN
“zie bovenstaand onder rubriek WATERTOETS ”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening mits er voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp deels verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het slopen van een losstaand bijgebouw met bijhorende verharding, het uitbreiden van de woning en het regulariseren van de inplanting van de woning, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het slopen van een losstaand bijgebouw met bijhorende verharding, het uitbreiden van de woning en het regulariseren van de inplanting van de woning, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
Volgende voorwaarden dienen strikt nageleefd te worden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.