verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 2 loten voor halfopen bebouwing na het slopen van de bestaande bebouwing.
De aanvraag werd op 2 maart 2020 ontvangen.
Op 31 maart 2020 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 2 april 2020 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 28 april 2020 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 08 mei 2020 tot en met 6 juni 2020.
Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig:
1950/00110: bouwvergunning op 11/08/1950 voor het bouwen van een woonhuis.
1957/00139: bouwvergunning op 19/03/1957 voor het bouwen van een woonhuis.
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 30/09/2019.
‘… Het verkavelen van deze grond, Hasseltse Beverzakstraat 8, is door de dienst negatief beoordeeld, gezien:
- Gelegen buiten de afbakening van het regionaal stedelijk gebied Hasselt-Genk
- De decentrale ligging ten opzichte van het centrum van Zonhoven
- De omgeving wordt gekenmerkt door een open bouwtypologie.’
De aanvraag houdt geen rekening met de resultaten van het advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 08 mei 2020 tot en met 6 juni 2020.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Op 28 april 2020 werd advies gevraagd aan De Watergroep.
Op 28 april 2020 werd advies gevraagd aan Eandis System Operator.
Op 28 april 2020 werd advies gevraagd aan Proximus.
Op 28 april 2020 werd advies gevraagd aan de Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen.
Op 28 april 2020 werd advies gevraagd aan de Dienst Werken in Eigen Beheer.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de nota bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn. Het voorliggende project heeft een eerder beperkte oppervlakte, maar ligt wel in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen. Op 20 mei 2020 bracht de Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen een voorwaardelijk gunstig uit:
“De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd afstromingsregime. Het perceel is gelegen in een effectief overstromingsgevoelig gebied of aan de rand ervan: het kritisch overstromingspeil (bouwpeil) = het peil van de weg ter hoogte van de inrit + 30 cm.
Er mag gebouwd worden omdat de berging die verloren gaat, beperkt blijft en er dus geen bijkomende schade veroorzaakt wordt aan derden of aan het watersysteem voor zover voldaan wordt aan de onderstaande constructievoorwaarden:
DEEL 2 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER
Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat de verkaveling van 2 kavels voor HOB, type ééngezinswoning een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het milieu voor zover de bovenstaande constructievoorwaarden worden opgenomen in de vergunning.
Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.”
Mits naleving van bovenvermelde voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid. De aanvraag doorstaat de Watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5.
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT
Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.
§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.
§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.
Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.
§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door :
1° de storting van een afdoende financiële waarborg;
2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.
Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.
Artikel 4.2.17. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken, zoals in het bijzonder:
1° de aanleg van nieuwe verkeerswegen, of de tracéwijziging, verbreding of opheffing daarvan;
2° de wijziging van het reliëf van de bodem;
3° de ontbossing, met behoud van de toepassing van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990;
4° het afbreken van constructies.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt tevens als omgevingsvergunning voor het wijzigen van de vegetatie, vermeld in artikel 9bis, § 7, en artikel 13, § 4 en § 5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken.
Het eerste en het tweede lid gelden als de vergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden voldoet aan de vereisten inzake ontvankelijkheid en volledigheid die gelden voor de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of voor het wijzigen van de vegetatie.
De aanvraag voldoet aan deze bepalingen. Het dossier bevat voldoende gegevens over het bouwrijp maken van de percelen door de sloop van de bestaande constructies. De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan dus gelden als omgevingsvergunning voor de sloop van de bestaande constructies.
OVERIGE REGELGEVING
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw-, sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Alle bebouwing dient afgebroken te worden alvorens er een verkoop van een lot en / of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan bekomen worden. De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van materialen.
Erfdienstbaarheden
Uit het verkavelingsplan, opgesteld door landmeter-expert Johan Paquay, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden. Wel loopt er een waterloop van 2de categorie langs de voorzijde van het perceel. Op 20 mei 2020 bracht de Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen een voorwaardelijk gunstig uit (zie “bespreking van de adviezen” hieronder).
Decreet grond- en pandenbeleid
De aanvraag voorziet minder dan 10 loten bestemd voor woningbouw, noch heeft de verkaveling een grondoppervlakte die groter is dan een halve hectare.
De verkaveling sluit niet aan op een andere, ook door de aanvrager te ontwikkelen perceel, die samen met de percelen waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan.
Er dient bijgevolg geen sociaal, noch bescheiden woonaanbod gerealiseerd te worden.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het verkavelen van een perceel in 2 loten voor halfopen bebouwing en het slopen van de bestaande constructies (woonhuis, veranda, stal en serre).
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag situeert zich aan de Hasseltse Beverzakstraat, dit is een gemeenteweg op de rand van de gemeente Zonhoven. De onmiddellijk aanpalende percelen worden gekenmerkt door residentiële bebouwing in open bebouwing, met 1 of 2 bouwlagen met zadeldak. Er is een bushalte op wandelafstand van de verkaveling gelegen langs de N74.
Verkavelingsvoorwerp
Er worden 2 bouwpercelen gecreëerd door het verdelen van een kadastraal perceel in 2 loten voor halfopen bebouwing.
De loten 1 en 2 hebben volgens de aanvraag een minimale diepte van 45,82 meter en een breedte op de voorgevelbouwlijn van 10,39 meter en 10,83 meter. De bouwvrije zijtuinstroken bedragen minimum 3 meter en de voorgevelbouwlijn is gelegen op minimum 12 meter uit de as van de voorliggende weg. De maximale bouwdiepte bedraagt 17 meter.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De woonfunctie, met eventueel een zorgwoning, in een residentiële woonomgeving, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving. Gelet op de ligging van het eigendom en de beperkte oppervlakte van het perceel is het ruimtelijk niet aangewezen om nevenfuncties toe te laten op de loten.
Mobiliteitsimpact
De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.
Het stallen van voertuigen dient op eigen terrein georganiseerd te worden. In de verkavelingsvoorschriften voorgesteld door de verkavelaar kunnen er garages worden ingericht in de vrijstaande bijgebouwen. De garages in de vrijstaande bijgebouwen zullen evenwel niet worden toegestaan om de tuinen maximaal te vrijwaren van bebouwing en verharding. Bijgebouwen zijn uitsluitend bestemd voor ondersteunende functies die inherent verbonden zijn met de hoofdbestemmingen van het hoofdgebouw zoals de berging van goederen en gebruiksvoorwerpen. Omdat er geen garages worden toegestaan in de vrijstaande bijgebouwen, zal het parkeren inpandig binnen de woning dienen te gebeuren. De aanvraag heeft mits naleving van deze voorwaarde geen negatieve impact op de mobiliteit.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid en de visueel-vormelijke elementen
Het perceel van de aanvraag situeert zich aan de Hasseltse Beverzakstraat, dit is een gemeenteweg op de rand van de gemeente Zonhoven. Het eigendom zelf is gelegen in het woongebied , maar aan de overzijde van de straat begint deels het woongebied met landelijk karakter en deels het agrarisch gebied. Bebouwing bestaat in deze straat hoofdzakelijk uit eengezinswoningen. Alhoewel enkele eengezinswoningen in halfopen bebouwing voorkomen , moet worden opgemerkt dat dit eerder uitzonderingen zijn en de bebouwing nagenoeg integraal bestaat uit eengezinswoningen in vrijstaande bebouwing.
De raad voor Vergunningenbetwisting oordeelde reeds meermaals in haar arresten dat bij de beoordeling van de inpasbaarheid van een aanvraag t.o.v. de bestaande goede ruimtelijke ordening steeds de directe omgeving prioritair is aan verder gelegen percelen. Bij voorliggende aanvraag zijn zowel de percelen rechts, links als overliggend t.o.v. de projectsite bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning. Halfopen bebouwingen sluiten niet aan op de omliggende bebouwing en zijn derhalve niet aanvaardbaar.
Voorliggende eigendom leent zich bovendien omwille van de decentrale ligging niet tot verdichting. Indien op het eigendom twee woningen worden opgericht ontstaat er een woondichtheid van 20 wo/ha. Overwegende dat het niet relevant is af te wijken van de streefcijfers omtrent de woondichtheid die voor dit perceel maximum 10 à 15wo/ha bedragen. Dat 20wo/ha een zodanige verhoging inhoudt van de streefcijfers waardoor de draagkracht van de omgeving ernstig geschaad wordt. Dat dit streefcijfer niet gehanteerd wordt om er geen gevolg aan te geven. Overwegende dat de lasten van een hogere woondichtheid niet kunnen gelegd worden bij de aangrenzende eigenaars. Dat de aangrenzenden tevens moeten kunnen beroep doen op de vooropgestelde woondichtheid van het gebied. Het goed is niet gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering, waardoor een hogere woondichtheid op dit perceel niet getuigt van een goede ruimtelijke ordening.
Het bestaande perceel heeft bovendien geen uitzonderlijke grote oppervlakte of breedte waardoor de verkoopbaarheid, zonder opsplitsing, aangetast zou kunnen worden.
Het is niet wenselijk een precedent te creëren in deze omgeving dat zou kunnen leiden tot een verdere verdichting van dit gebied met als gevolg een hogere bebouwings- en verhardingsgraad.
Dergelijke verdichting dient voorbehouden te worden voor de gewenste locaties, binnen het regionaalstedelijk gebied en binnen de deelkernen. Dit naar analogie met de Vlaamse visie, maar ook om het huidige ‘groene’ karakter van de gemeente niet te laten verdwijnen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Het bestaande bodemreliëf blijft behouden. Ophoging van het perceel moet beperkt blijven tot het gebouw zelf met een randzone van 3 m rond het gebouw die in helling aansluit bij het niet-opgehoogde gedeelte. Ophoging van een inrit van maximaal 3 m breed is toegestaan. De ophoging mag er niet toe leiden dat water wordt afgevoerd naar lager gelegen aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt geen hinder verwacht door de voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en de veiligheid in het algemeen. Er werden ook geen bezwaarschriften ingediend aangaande opgesomde aspecten.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
1.- Het advies van 30 april 2020 van de Watergroep is voorwaardelijk gunstig:
“Er is geen uitbreiding van de waterleiding noodzakelijk.
Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar schriftelijk De Watergroep te verwittigen voor uitbraak van de bestaande aftakking.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken. De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
2.- Het advies van 10 juni 2020 van Eandis System Operator (Fluvius) is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw adviesaanvraag van 28/04/2020 betreffende het bovenvermeld project, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines: Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer van het project moet voldoen aan de reglementen van de nutsmaatschappijen en in dit geval de volgende reglementen van de distributienetbeheerder(s): nl. het "Reglement voor verkavelingen en bouwprojecten " en de reglementen omtrent riolering. Deze reglementen vindt u op onze website www.fluvius.be.
Voor de activiteiten aardgas - elektriciteit - kabeltelevisie kunnen er uitbreidingen en/of verplaatsingen en/of aanpassingen nodig zijn aan de verdeelnetten om de percelen/woningen aansluitbaar te maken. De kosten hiervoor zijn steeds ten laste van de initiatiefnemer van het project.
Voor projecten zonder netuitbreiding sturen wij de initiatiefnemer een offerte ter dekking van de kosten voor het capaciteitsbeslag. Voor projecten waarbij netuitbreidingen nodig zijn, zal Fluvius een netstudie starten waaruit een getailleerde offerte zal volgen aan de initiatiefnemer. De initiatiefnemer dient de gevraagde tussenkomsten, zoals vermeld in deze offerte, steeds te betalen aan Fluvius vóór het in uitvoering brengen van zijn vergunning.
In deze offerte zullen tevens alle specifieke voorwaarden voor dit project worden opgenomen. Zo dient o.a. een vrije, openbare ruimte ter beschikking te zijn langsheen alle percelen, en dit met een breedte van minstens 1,5 m tegen de rooilijn en indien van toepassing langs beide zijden van de straat, waarin de nutsvoorzieningen aangelegd worden. Zowel bovengronds als ondergronds (tot op een diepte van 1,5 m ten opzichte van het maaiveld) mogen zich geen hindernissen bevinden in deze ruimte. Afhankelijk van de grootte van het project dienen mogelijks een of meerdere ruimte(s) voor een distributiecabine elektriciteit en/of aardgas ter beschikking gesteld te worden aan Fluvius. Voor elektriciteit heeft deze zone altijd minimale afmetingen van 6,45m x 5,70m. Voor aardgas heeft deze zone altijd minimale afmetingen van 3,50m x 3,60m. Beide zones moeten rechtstreeks bereikbaar zijn vanop het openbaar domein. De bereikbaarheid, inplanting en bouwkundige voorwaarden dienen besproken te worden met Fluvius, en dit vóór het in uitvoering brengen van de vergunning. Wij dienen van de initiatiefnemer de schriftelijke toelating(en) te ontvangen in verband met de inplanting(en) en de kosteloze overdracht van de nodige grond(en) voor zover deze niet in het openbaar domein wordt voorzien.
Indien de woningen niet 100% verticaal gescheiden zijn moet – omwille van veiligheidsredenen met betrekking tot aardgas - één (of meerdere) gemeenschappelijke tellerlokalen worden voorzien op de gelijkvloerse verdieping die voor alle woonheden beschikbaar zijn, en dit zowel voor de tellers aardgas als elektriciteit.
Riolering
Voor de activiteit riolering, kunnen deze loten/woningen aangesloten worden op de riolering in de aanpalende straat.
De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online via www.fluvius.be. Wij raden de klanten ten zeerste aan om zo vroeg mogelijk een aansluitingsaanvraag riolering in te dienen bij Fluvius vooraleer de grondwerken op privé aan te vatten. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de huisaansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op deze diepte af te stemmen. De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen.
Indien de huisaansluitputjes reeds voorafgaandelijk geplaatst werden op het perceel, ontslaat dit de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. De klant mag, na het doorlopen van de aanvraagprocedure, dan zelf aansluiten op de huisaansluitputjes. Fluvius zal dan niet meer ter plaatse komen, om de verbinding van de aansluitputjes naar de privé-riolering te maken. Indien de huisaansluitputjes nog niet geplaatst zouden zijn op het perceel en de privé-riolering werd wel reeds uitgevoerd tot op de grens openbaar/privé, zal Fluvius op het moment van de plaatsing van de huisaansluitputjes (na aanvraag procedure), deze putjes met de privé-riolering (indien technisch mogelijk) verbinden.
De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake.
Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes.
Fluvius voorziet per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 160mm op privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering op het rioleringsnet op openbaar domein.
Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privé-riolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van gecertificeerde keurders kan u vinden op www.vlario.be.
Aan volgende voorwaarden dient voldaan te worden:
- De vloerpeilen van de toekomstige gebouwen dienen boven het niveau van de rijweg gelegen zijn.
Voor bijkomende informatie kan contact opgenomen worden met de Fluvius Infolijn - 078353534.
Gelieve ons advies op te nemen in de vergunning van dit dossier, met verwijzing naar de voornoemde reglementen.
Van zodra de initiatiefnemer de voorgestelde bedragen heeft vereffend aan onze diensten, zal Fluvius u hiervan schriftelijk verwittigen. Daarna kan het verkoopsattest voor deze nieuwe bouwpercelen door uw diensten worden afgeleverd en kunnen de stedenbouwkundige vergunningen worden toegekend.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
3.- Het advies van 14 mei 2020 van Proximus is voorwaardelijk gunstig:
“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
4.- Het advies van 20 mei 2020 van de Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen is voorwaardelijk gunstig:
“Advies in verband met de watertoets
DOSSIER: DE VERKAVELING VAN 2 KAVELS VOOR HOB, TYPE ÉÉNGEZINSWONING
DEEL 1 WATERADVIES I.V.M. DE WATERTOETS
(art. 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018)
1 Beschrijving van het watersysteem
o het bekken van de Demer
o het deelbekken Midden-Demer
2 Waterplannen
Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde is van toepassing.
3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 – artikel 1.2.2
De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd afstromingsregime.
Het perceel is gelegen in een effectief overstromingsgevoelig gebied of aan de rand ervan: het kritisch overstromingspeil (bouwpeil) = het peil van de weg ter hoogte van de inrit + 30 cm.
Er mag gebouwd worden omdat de berging die verloren gaat, beperkt blijft en er dus geen bijkomende schade veroorzaakt wordt aan derden of aan het watersysteem voor zover voldaan wordt aan de onderstaande constructievoorwaarden:
DEEL 2 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER
Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat de verkaveling van 2 kavels voor HOB, type ééngezinswoning een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het milieu voor zover de bovenstaande constructievoorwaarden worden opgenomen in de vergunning.
Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.”
“Advies in verband met bindende bepalingen en machtigingen rond onbevaarbare waterlopen van tweede of derde categorie over
• de afstand van gebouwen, vaste constructies en beplantingen naast de waterloop
• het plaatsen van afsluitingen naast de waterloop
• machtigingen
DOSSIER: de verkaveling van 2 kavels voor HOB, type ééngezinswoning
DEEL 1 INLICHTINGENFICHE
Aanvrager:
Ontwerper:
Helchteren
Ligging van het perceel:
Waterloop en machtiging
categorie: 2de
DEEL 2 AFSTAND TOT DE WATERLOOP: VIJFMETERZONE VRIJHOUDEN – ZONE NON AEDIFICANDI
De vergunninghouder moet volgende voorwaarden naleven:
2.1 Afstand tot de waterloop
De minimumafstand voor het oprichten van gebouwen, vaste constructies en vaste beplantingen tot de taludinsteek van de waterloop moet vijf meter bedragen zowel op de linker- als de rechteroever zodat het recht van doorgang, het afzetten van ruimingsproducten en het onderhoud van de waterloop gewaarborgd blijft. Leidingen of verhardingen binnen de vijfmeterzone moeten overrijdbaar zijn voor voertuigen met aslast 15 ton en totaal gewicht tot 30 ton.
Geen grondbewerkingen zijn toegelaten op minder dan 1 m langs de waterloop volgens het decreet integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gecoördineerd op 15 juni 2018.
Binnen een afstand van 6 m langs de waterloop mogen geen naaldbomen geplant of herplant worden.
Bij aanplant van bomen binnen de vijfmeterzone moet een tussenafstand van minimaal 10 meter gerespecteerd worden.
Ophoging van de oever binnen de vijf meter vanaf de rand van de overwelving/taludinsteek van de waterloop is vergunningsplichtig en moet beoordeeld worden in kader van de watertoets.
De vijfmeterzone is niet aangeduid op het plan.
De afstand is gerespecteerd.
2.2. Afrasteringen en afsluitingen
Afrasteringen en afsluitingen parallel met de oeverlijn van de waterloop mogen zonder machtiging opgericht worden op 0,75 m tot 1 m van de taludinsteek en mogen niet hoger zijn dan 1,50 m.
Afrasteringen of afsluitingen die niet parallel met de oeverlijn van de waterloop opgericht worden binnen de vijfmeterzone mogen nooit de doorgang langs de waterloop en/of de doorgang naar achterliggende percelen hinderen. Deze afrasteringen en afsluitingen moeten op een eenvoudige wijze kunnen verplaatst worden of voorzien worden van een poort van minimaal 5 meter lang.
DEEL 3 MACHTIGINGEN
Inrichtingswerken of andere werken aan, over of onder de waterloop: machtiging van de waterbeheerder is vereist voor:
er is geen ophoging op het plan aangeduid
Het regenwater moet, indien technisch mogelijk, aangesloten worden op de waterloop, het afvalwater moet worden aangesloten op de openbare riolering.
DEEL 4 CONCLUSIE
Het dossier wordt in het kader van de bindende bepalingen rond onbevaarbare waterlopen voorwaardelijk gunstig beoordeeld.
De voorwaarden onder Deel 2 en 3 moeten worden opgenomen in de vergunning.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in de adviezen zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
5.- Het advies van 22 juni 2020 van de Dienst Werken in Eigen Beheer is gunstig:
“Gunstig voor het rooien van de bomen en coniferen zoals aangeduid op aangeleverde plannen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich onvoldoende ruimtelijk inpassen in de omgeving en dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied wordt overschreden. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van een perceel in 2 loten voor halfopen bebouwing na het slopen van de bestaande bebouwing:
Bijgevolg adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het verkavelen van een perceel in 2 loten voor halfopen bebouwing na het slopen van de bestaande bebouwing, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden
Het college van burgemeester en schepenen volgt het advies NIET van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het weigeren van een omgevingsvergunning aan de aanvrager.
Gelet op de ruime grootte van de percelen, die elk 5 are bedragen.
Gelet op de ligging, die net buiten het GRUP valt, maar zeer kort bij belangrijke voorzieningen. De percelen liggen op fietsafstand van het centrum van Zonhoven en op fietsafstand van belangrijke werkgelegenheidspolen. Bovendien ligt op zeer korte wandelafstand een "kernnet buslijn" die het perceel met een hoge frequentie verbindt met het centrum van Hasselt. Dit laatste is voor het college een doorslaggevend element. Het is tevens een belangrijke bouwsteen in de visie van onze hogere overheden.
Gelet op de verkavelingsplannen aan de overzijde op Hasselts grondgebied die ook HOB toestaan.
Gelet op het feit dat de Hasseltse Beverzakzaakstraat geen homogene straat is. Aan de zijde van de Kempische Steenweg en in de nabijheid van de bushalte is verdichting meer op zijn plaats. Achteraan de straat is er eerder sprake van een decentrale ligging en is dit minder gewenst.
Besluit het college dat de voorgestelde verkaveling de draagkracht van het perceel en de omgeving niet overschrijdt. Om die reden besluit het college om de omgevingsvergunning met voorwaarden af te leveren aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het regulariseren van het verkavelen van een perceel in 2 loten voor halfopen bebouwing (loten 1 en 2), zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting op het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden of een omgevingsaanvraag van een particulier, blijft ten laste van de aanvrager.
Onder afbraak wordt tevens het verwijderen van de vloerplaten en van al het materiaal / afval van het terrein bedoeld. Alle materialen / afval dienen afgevoerd te worden naar een erkende verwerker.
De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van gebouwen, materialen en afval.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.