STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen en een losstaand bijgebouw met 4 bergplaatsen.
De aanvraag werd op 7 mei 2020 ontvangen en op 27 mei 2020 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 27 februari 1967 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van de percelen in 3 loten voor open bebouwing. (7204.V.182)
Op 16 juli 2012 nam het college van burgemeester en schepenen akte van de verzaking van deze verkaveling.
Op 8 mei 1967 werd er een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woonhuis door het college van burgemeester en schepenen. (1967/00078)
Op 10 september 2012 werd er een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het regulariseren van de inplanting van de woning door het college van burgemeester en schepenen. (2012/00145)
Op 26 maart 2019 werd een gedeeltelijke omgevingsvergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen. Er werd een vergunning verleend voor het slopen van de woning en het verwijderen van de coniferen en de haagbeplanting en een weigering voor het bouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen en een losstaand bijgebouw met 4 bergplaatsen. (2019/00009)
Op 24 september 2009 werd een gedeeltelijke omgevingsvergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen. Er werd een vergunning verleend voor het slopen van de woning en het verwijderen van de coniferen en de haagbeplanting en een weigering voor het bouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen en een losstaand bijgebouw met 4 bergplaatsen. (2019/00139)
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
De Watergroep
Inter (toegankelijkheidsbureau)
Eandis / Fluvius
Dienst Mobiliteit
Dienst Milieu & Duurzaamheid
Proximus
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de nota bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten meergezinswoning (4 woonentiteiten) met een horizontale dakoppervlakte van 307,31m² twee hemelwaterputten worden voorzien met elk een inhoud van 10 000 liter (= totaal 20 000 liter) en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik, uitgietbakken en buitenkranen. De overloop van elke hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (2 x 9,48m²) en het volume (2 x 5 000 liter) voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Op 8 juni 2020 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling , sectie , nummer(s) , kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften:
Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor kabeltelevisie: Om een vlotte aansluiting te garanderen verwachten we dat er voldoende plaats in het meterlokaal voorzien wordt voor het KTV-verdeelbord, alsook een wachtleiding specifiek voor de KTV vanaf het openbaar domein tot in dit meterlokaal . In elke wooneenheid dient er rekening gehouden te worden met de te plaatsen modem en bijhorende stroomvoorziening. U ontvangt een individueel stappenplan na de aansluitingsaanvraag.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.
De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.
De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.
Als voor het bouwproject een aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aan te vragen. Dit kan online via www.fluvius.be.
Van zodra de aansluitputjes (1 DWA- & 1 RWA-putje) geplaatst zijn, is de effectieve plaats en diepte van de aansluiting gekend. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle maatregelen die de aanvrager dient te nemen tot het aanpassen van de privéwaterafvoer om te kunnen aansluiten, als niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, zijn ten laste van de aanvrager.
Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein tot aan de perceelsgrens van het privédomein.
Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.
Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.
Voor de bestaande (gesloopte/te slopen) woning geldt:
Bij de sloop van een pand dient de bestaande huisaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel tijdelijk buiten gebruik gesteld te worden door de klant en wel op zo een manier dat de huisaansluiting water- en gronddicht afgesloten wordt en detecteerbaar blijft op eigen terrein.
Bij de aanleg van een nieuwe privéwaterafvoer dient de klant de bestaande rioleringsaansluiting te detecteren en te hergebruiken. De nieuwe privéwaterafvoer voor regenwater en afvalwater dient ter hoogte van de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting aangesloten te worden. Ter hoogte van de bestaande huisaansluiting voorziet de klant op het privéterrein (ongeveer op 1 meter voor de rooilijn) aparte controleputjes, één voor de hemelwaterafvoer en één voor de vuilwaterafvoer met een onderlinge afstand tussen de 2 putjes van circa 0,60 m. Via een Y-koppeling kan de nieuwe gescheiden privéwaterafvoer op de bestaande rioleringsaansluiting aangekoppeld worden.
Dit ontslaat de klant niet van het indienen van een aanvraag tot heraansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius. Het aanvraagformulier is terug te vinden op www.fluvius.be.
Volgens het besluit van de Vlaamse Regering van 05/07/2013 gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, in voege sinds 01/01/2014, dient het opgevangen hemelwater in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt te worden voor het spoelen van de toiletten, een buitenkraan voor het wassen van de auto, het besproeien van de tuin, … en eventueel voor de wasmachine.
Een stedenbouwkundige vergunning kan enkel worden afgeleverd als op de hemelwaterput een operationele pompinstallatie wordt aangesloten. De pomp en/of de aftappunten staan niet ingetekend op het rioleringsplan.
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
We raden aan om:
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie www.vlario.be).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Toegankelijkheid
Op 23 juni 2020 verleende Inter Vlaanderen een gunstig advies, nl.:
“Advies toegankelijkheid bij de aanvraag van een omgevingsvergunning / melding
In toepassing van art. 4.3.7.i, art. 4.3.3.ii en art. 4.3.4.iii van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
In toepassing van het Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheidiv.
Gunstig advies.
Dit advies bekijkt de wettelijke voorschriften op basis van de op plan afleesbare elementen in de vergunningsfase. Dit advies doet geen uitspraak over de integrale toegankelijkheid van het gebouw na volledige afwerking. Afwerkingselementen die niet op plan staan, bepalen immers in grote mate mee de toegankelijkheid van het geheel. U kan, tijdens het project, bij ons inlichtingen verkrijgen of een begeleidingstraject volgen om de integrale toegankelijkheid van uw project te garanderen.
Toegankelijkheidstoelichting / checklist inzake toegankelijkheidv
Dit advies is van toepassing op het (deel van het) gebouw dat gebouwd, herbouwd, verbouwd of uitgebreid wordt.
De aanvraag betreft:
Indien een aanvraag valt onder de toepassing van de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid, dan dienen de normbepalingen van hoofdstuk IIIvi te worden nageleefd. De normen, principetekeningen en bijkomende info kan teruggevonden worden op www.toegankelijkgebouw.be.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
Het perceel is gelegen langs de Genkerbaan, een uitgeruste gemeenteweg.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de leefruimte en de inkomhal van appartement 1 en 3, in het gemeenschappelijk meterlokaal, in de bergplaats, de hal en de overloop van appartement 2 en 4.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen en een losstaand bijgebouw met 4 bergplaatsen.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen langs de Genkerbaan, een gemeenteweg het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door een sterk variërende bebouwing, nl. eengezinswoningen, meergezinswoningen, handel alsook kmo.
Omschrijving van de aanvraag
De aanvraag omvat het bouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen en een losstaand bijgebouw met 4 bergplaatsen.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De omgeving wordt gekenmerkt door een sterk variërende bebouwing, nl. eengezinswoningen, meergezinswoningen, handel en kmo.
De aanvraag betreft onder meer de oprichting van een meergezinswoning met 4 appartementen. Dit is dan ook niet vreemd in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
Het college verwacht bij het oprichten van meergezinswoningen principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.
Het stallen van voertuigen dient op eigen terrein georganiseerd te worden. Er dient eenvormigheid nagestreefd te worden, rekening houdend met zo realistisch mogelijke gegevens. Het aantal standplaatsen dient overeen te stemmen met 1,5 parkeerplaats per woongelegenheid.
Het project voorziet 4 parkeerplaatsen (PU1, PU2, PU3 en PU4) die bereikbaar zijn via een inrit langs de Grote Zouwstraat en 2 parkeerplaatsen (P1 en P2) die bereikbaar via de inrit langs de Genkerbaan.
De aanvraag voorziet 6 autostaanplaatsen op eigen terrein wat in overeenstemming is met de algemeen gehanteerde parkeernorm.
Om de terreinverharding te beperken en geluids- en privacyhinder te vermijden of tot een minimum te herleiden, dient het parkeren voor de bewoners ondergronds voorzien te worden. Zodoende is er bovengronds voldoende ruimte aanwezig om het parkeergebeuren voor de bezoekers op een praktische manier te organiseren, middels minimale terreinverharding.
Zoals aangehaald onder de titel ‘bespreking adviezen’ verleende de dienst Mobiliteit op 10 juni 2020 een ongunstig advies. In het advies wordt onder meer volgende aangehaald:
“Het parkeren moet, zoals altijd werd gecommuniceerd met de aanvrager, ondergronds georganiseerd te worden.”
De omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij het advies van de dienst Mobiliteit.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik, de bouwdichtheid en visueel-vormelijke elementen
De aanvraag omvat het bouwen van een meergezinswoning met 4 appartementen en 4 tuinbergingen.
Het appartementsgebouw wordt ingeplant op 6m van de rooilijn / perceelgrens langs de Genkerbaan, op minimum 5m van de rooilijn / perceelgrens langs de Grote Zouwstraat en op minimum 3m van de rechter perceelgrens.
Het project voorziet 2 appartementen op het gelijkvloers en 2 duplex-appartementen op de verdieping en de dakverdieping.
De gelijkvloerse appartementen (unit 1 en 3) beschikken over een hal, toilet, leefruimte, badkamer, sas en 2 slaapkamers. Aan de achterzijde van het project beschikken de 2 gelijkvloerse appartementen over een private buitenruimte met een diepte van minimum 10m. Deze buitenruimtes, bereikbaar vanuit de leefruimtes, bestaan uit een terras (14m²) en een tuin. De private tuinen worden afscheiden met een haagbeplanting met een hoogte van 2m. Ter hoogte van de terrassen wordt een tuinmuur voorzien met een diepte van 3m en een hoogte van 2m ten opzichte van het maaiveld (= 2,20m t.o.v. de as van de Genkerbaan).
De 2 duplex-appartementen (unit 2 en 4) beschikken op de eerste verdieping over een inkomhal, toilet, berging, leefruimte en een keuken. Op de dakverdieping beschikken deze duplexen over een overloop, badkamer, bureel en 3 slaapkamers.
Grenzend aan de leefruimte wordt voor beide duplex-appartementen een terras voorzien met een benutbare oppervlakte van 10m². Tegen de achtergevel wordt tussen de 2 duplexen, net zoals op het gelijkvloers, een scheidingsmuur opgericht met een lengte van 3m en een hoogte van 2m.
De meergezinswoning heeft een bouwdiepte van 20m (incl. 3m terrasmuur) op het gelijkvloers en op de verdieping van 14,62m (incl. 3m scheidingsmuur).
De kroonlijsthoogte is gelegen tussen 3,50m en 6,25m ten opzichte van de as van de Genkerbaan. De nokhoogte is gelegen op maximum 12,64m ten opzichte van de as van de Genkerbaan.
Om de privacy naar de aangrenzende percelen te garanderen, werd de bouwdiepte op de verdieping inclusief de terrassen (excl. 3m scheidingsmuur) beperkt tot 12m. Deze bouwdiepte is in overeenstemming met de algemeen gehanteerde bouwdiepte op de verdieping.
Het project voorziet tevens de oprichting van 4 tuinbergplaatsen. Deze bergplaatsen worden voorzien binnen 1 bijgebouw. Het bijgebouw met een oppervlakte van 36m² (12m x 3m) wordt ingeplant op 33m achter de rooilijn van de Genkerbaan en op 7,91m van de rechter perceelgrens.
Elke tuinbergplaats heeft een bruikbare oppervlakte van ± 8,29m². Het houten bijgebouw wordt voorzien van een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op van 2,80m ten opzichte van de as van de Genkerbaan.
Zoals eerder aangehaald voorziet het project een inrit langs de Genkerbaan alsook een inrit langs de Grote Zouwstraat.
In de voortuin langs de Genkerbaan worden, evenwijdig met de weg, 2 parkeerplaatsen voorzien voor bezoekers (P1 en P2). Deze parkeerplaatsen zijn bereikbaar via de inrit langs de Genkerbaan.
Deze inrit en parkeerplaatsen worden aangelegd in een grindgazon met een oppervlakte van 90m².
De inrit langs de Grote Zouwstraat verleent toegang tot 4 parkeerplaatsen (P.U1, P.U2, P.U3 en P.U4) en 4 tuinbergplaatsen.
De 3de tuinberging is tevens toegankelijk vanuit de tuin van het rechter gelijkvloerse appartement (unit 3).
Deze parkeerplaatsen en de inrit die hier toegang toe verleent (via de Grote Zouwstraat), worden uitgevoerd in grindgazon (138m²).
Het perceel beschikt op deze manier over 2 inritten, waar er doorgaans slechts 1 per perceel wordt toegestaan.
Langs de Grote Zouwstraat wordt het straatbeeld ter hoogte van de achtertuinzone bepaald door het gevelbeeld van de bergruimte/parkeerplaatsen, wat dit beeld niet ten goede komt. Vrijstaande bijgebouwen horen thuis in achtertuinzones, zoveel mogelijk weggetrokken uit het zicht. In de aanvraag vormen deze bergruimtes het voorgevelbeeld langs de Grote Zouwstraat wat niet getuigt van ruimtelijke kwaliteit.
Uit het inplantingsplan blijkt dat het terrein een diepte heeft van 57,01m. Het project wordt echter volledig voorzien binnen de eerste 45,58m vanaf de rooilijn van de Genkerbaan. De overige 11,43m wordt niet benut binnen het aangevraagde project. Dit “restgedeelte” wenst de aanvrager op termijn te voegen bij het perceel 49y. Het afsplitsen van dit “restgedeelte” kan enkel o.b.v. een omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden.
In het verleden werd voor het naastliggende perceel (huidige perceelnrs. 49X en 49y) een splitsingsaanvraag (art. 5.2.2.) ingediend. De aanvraag omvatte de splitsing van het perceel in 2 loten/percelen om het achterste gedeelte (vanaf 42m achter de rooilijn) te voegen bij de percelen 48R en 48S (de percelen waar de huidige aanvraag betrekking op heeft).
Op 9 augustus 2016 besliste het college van burgemeester en schepenen niet akkoord te gaan met deze splitsingsaanvraag. Dit op basis van onder meer volgende motivatie:
“De bestemming volgens het gewestplan Hasselt-Genk ggk. 03-04-1979, is voor de eerste 50m woongebied, achterliggend is woonuitbreidingsgebied. De zone van 50m woongebied dient gerespecteerd en gevrijwaard te worden. De splitsing kan enkel aanvaard worden vanaf deze zone van 50m. Door de voorgestelde splitsing waarbij lot 2 deels in woongebied en deels in woonuitbreidingsgebied ligt, wordt het perceel versnipperd.
Er is ook geen motivatie terug te vinden in welk kader deze verkoop zal gebeuren. Het is immers van belang voor de dienst ruimtelijke ordening om te allen tijde op de hoogte te zijn van de mogelijke toekomstige ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied.”
Uit de huidige kadastrale gegevens alsook uit het ingediende inplantingsplan blijkt dat de splitsing toch werd uitgevoerd en het achterste gedeelte (huidig perceelnr. 49Y) verkocht werd aan de aanvragers van het huidige project.
Volgens de kadastrale legger heeft het terrein (perceelnrs. 48R en 48S) een oppervlakte van 13a 66ca. Zoals eerder aangehaald wordt voor de huidige aanvraag het project voorzien binnen de eerste 45,58m² vanaf de Genkerbaan (= 912m²) en wenst de aanvrager de overige 11,43m (“restgedeelte” van 276m²) op termijn af te splitsen en te voegen bij het naastliggende perceel 49Y wat tevens eigendom is van de aanvragers.
Hiermee rekening houdend wordt het project voorzien op een perceelsoppervlakte (1ste 45,58m) van 9a12ca i.p.v. 13a66ca.
Het te realiseren project voorziet op dit terrein een bebouwde oppervlakte van 307,32m² (271,32m² + 36m²) en een verharding (excl. grindgazon) van 86m² (56m² + 14m² + 14m²).
De totale bebouwde en verharde oppervlakte bedraagt dan ook 393,32m² wat ca. 43% van het terrein bedraagt.
Door in het project het parkeren voor de bewoners ondergronds te voorzien wordt de terreinverharding beperkt en wordt de geluids- en privacyhinder naar de aangrenzende percelen tot een minimum herleid.
Bodemreliëf
Uit de ingediende terreinprofielen blijkt dat het bestaande terreinniveau behouden blijft.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Op 5 juni 2020 verleende de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg een
“Advies brandweer in bijlage. Hierin wordt verwezen naar vorig advies, 2019-0067-001.
Het bijgebrachte ontwerp maakte reeds deel uit van ons advies inzake te nemen brandbeveiligingsmaatregelen. De opmerkingen vervat in dit advies met als ref. nummer 2019-0067-001 dd. 12/02/2019 dienen strikt te worden nageleefd.
Besluit
De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van bovenvermelde opmerkingen.
Op het ogenblik van de beëindiging van de werken, dient de aanvrager de preventieafgevaardigde van de betreffende brandweerpost hiervan in te lichten, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorkomingsmaatregelen gevolg werd gegeven. Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te vermelden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Op 8 juni 2020 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, zoals hoger aangehaald.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Op 10 juni 2020 verleende de dienst Mobiliteit een ongunstig advies, nl.:
“Situatie
Het dossier omvat de aanvraag tot het bouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen en een losstaand bijgebouw met 4 bergplaatsen.
Bespreking
In de Grote Zouwstraat is een snelheidsregime van 50 km/h van toepassing.
De bezoekers parkeren (2 parkeerplaatsen) gelijkgronds met toegang via de Genkerbaan.
Vanaf meer dan 3 woonentiteiten dient het parkeren ondergronds voorzien te worden. Hiervoor dient men toegang te nemen via de voortuin, zijnde de Genkerbaan.
De aanvrager geeft in zijn beschrijvende nota onterecht aan dat de gewijzigde inplanting van de parkeervoorzieningen in samenspraak zijn gebeurd. Dit is niet correct. De dienst heeft altijd gesteld dat het parkeren vanaf 3 woonentiteiten ondergronds diende te gebeuren.
Deze haagafsluiting moet ingeplant worden op minimum 0,50 meter van de perceelgrens zodoende steeds een voldoende open ruimte van het openbaar domein te kunnen garanderen.
Advies dienst:
Vanuit de dienst mobiliteit wordt de aanvraag ongunstig geadviseerd.
Het parkeren moet, zoals altijd werd gecommuniceerd met de aanvrager, ondergronds worden georganiseerd.
De haagafsluiting moet ten opzichte van de perceelgrens met het openbaar domein voorzien worden op minimum 0,50 meter.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
Op 19 juni 2020 verleende Proximus een gunstig advies, nl.:
“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.
Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
Op 22 juni 2020 verleende De Watergroep een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Er is geen uitbreiding van het waterleidingnet nodig.
Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar schriftelijk De Watergroep te verwittigen voor uitbraak van de bestaande aftakking.
Ten gevolge van het besluit van de Vlaamse regering, in werking sinds 1 juli 2011, dient iedere wooneenheid over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
De tellerruimte moet een gemeenschappelijke ruimte zijn. Voor gemeenschappelijke ruimten geldt dat deze ruimte op elk moment voor elk van de gebruikers toegankelijk moet zijn.
Het tellerlokaal moet groot genoeg zijn voor de plaatsing van alle tellers.
Het plaatsen van een energiebocht voor appartementen is niet toegelaten. Er moet voor de watergroep een afzonderlijke bocht geplaatst worden zodat alle meters kunnen geplaatst worden zo kort mogelijk bij de ingangskoker.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Op 23 juni 2020 verleende Inter Vlaanderen een gunstig advies, zoals hoger aangehaald.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
Op 1 juli 2020 stelde de dienst milieu en duurzaamheid de dienst planning en vergunningen in kennis dat zij geen advies verleenden voor deze omgevingsaanvraag.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving voor wat betreft het bouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen en een losstaand bijgebouw met 4 bergplaatsen.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich onvoldoende ruimtelijk inpassen in de omgeving. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het bouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen en een losstaand bijgebouw met 4 bergplaatsen zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Het college van burgemeester en schepenen volgt het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het weigeren van de omgevingsaanvraag niet.
Gelet op het feit dat een bijkomende inrit in de Grote Zouwstraat in dit specifieke geval als een pluspunt wordt beoordeeld tov een inrit via de Genkerbaan.
Gelet op het feit dat een splitsing van het perceel geen onderwerp is van de aanvraag. Dit houdt ook in dat het verlenen van een vergunning geen uitspraak doet over een mogelijke toekomstige afsplitsing. Een toekomstige splitsing zal pas beoordeeld worden bij een eventuele aanvraag. Dit is dus zeker geen voorafname. Bovendien zal een eventuele splitsingsaanvraag worden beoordeeld aan de normen die gelden op het ogenblik van de aanvraag.
Gelet op de grootte van het perceel en het specifieke karakter oordeelt het college dat de draagkracht van het perceel en de woondichtheid niet overschreden worden.
Gelet op het zicht op de parkeerplaatsen vanaf de Grote Zouwstraat wenst het college extra normen en plantmaten op te leggen die mogelijke visuele hinder compenseren. De haag moet ter hoogte van het zicht op de parkeerplaatsen minstens 1 meter hoog zijn. Daarnaast moeten aan de zijde van de Grote Zouwstraat er minstens 4 inheemse bomen met plantmaat 20/25 geplant worden. (de bomen zoals voorzien op het plan die zich het dichtst bij de parkeerplaatsen bevinden)
Gelet op het specifieke ontwerp en de aanvaardbare verhardingsgraad kan het college hier uitzonderlijk het bovengronds parkeren toestaan.
Om die redenen wenst het college de aanvraag voor een omgevingsvergunning dan ook goed te keuren onder voorwaarden.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden voor het bouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen en een losstaand bijgebouw met 4 bergplaatsen, zoals weergegeven op de ingediende plannen.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Terrein en gelijkgrondse berm:
Andere voorwaarden:
Op het ogenblik van de beëindiging der werken, en vóór de ingebruikname van het pand, zal de aanvrager de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg hiervan in kennis stellen, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorzorgsmaatregelen gevolg werd gegeven.
Gezien de veiligheid van het pand in het gedrang kan komen, worden geen omgevingsvergunningen meer afgeleverd alvorens voldaan werd aan de opgelegde brandbeveiligingsmaatregelen.
Indien voor de uitvoering van de voorschriften van de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg een wijziging van de omgevingsvergunning noodzakelijk is, dient deze voor de aanvang van de werken ingediend te worden.
Alle kosten ten gevolge van schade aan het openbaar domein, voortvloeiend uit de werken op privaat terrein zijn ten laste van de aanvrager;