2020_CBS_00833 - OMV - Ongunstig advies beroep tegen de weigering van de omgevingsvergunning (2019/00311), gelegen langs Molenweg 51 - Goedkeuring

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 16 juni 2020, nl.:

“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van de heer Dominic Tholen namens de heer Patrick Hufkens, ingesteld tegen de beslissing d.d. 31 maart 2020 van het schepencollege van Zonhoven waarbij een omgevingsvergunning werd geweigerd aan de heer Patrick Hufkens voor de aanvraag tot verbouwing van 5 appartementen tot tweewoonst, te 3520 Zonhoven ter plaatse Molenweg 51, kadastraal gekend als: Afdeling 2, Sectie D, Perceelnummer: 124Y13, als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd. Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.
Dit beroep werd ingediend via het omgevingsloket.
Het college van burgemeester en schepenen wordt verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 30 dagen."

De insteller van het beroep heeft volgende motivatie overgemaakt aan de deputatie:
“Op de beslissing van het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente Zonhoven, mij meegedeeld in het schrijven dd 06.04.2014, werd de stedenbouwkundige vergunning geweigerd. 

Ik teken bijgevolg binnen de wettelijke termijn beroep aan tegen deze beslissing, en wel om de volgende redenen:
Omschrijving van ligging en omgeving: 

• De weigeringsbeslissing geeft aan dat de omgeving wordt “door voornamelijk residentiële bebouwing in op” 
• Dit klopt niet. In de nabije omgeving zijn verschillende meergezinswoningen vergund en uitgevoerd. 
• De huidige aanvraag voorziet een bebouwing van 38%. De percelen in hetzelfde bouwblok (huisnummers 53 tot en met 63) hebben meer dan 60% tot een volledig bebouwing. 
• In huidige bouwblok is zelfs bewoning in 2de orde voorzien met toegang via de servitudeweg. Tevens zijn vanaf hier verschillende garages toegankelijk. 

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving 

• Voor bestaand gebouw werd in 1959 een vergunning afgegeven voor het bouwen van een woonhuis. De bestaande plannen bevatte eveneens een deel winkelruimte. 
• Door een vorige eigenaar werd het gebouw verbouwd tot 5 appartementen / studio’s. Dit gebeurde zonder vergunning. De woonkwaliteit van deze entiteiten voldeed niet aan de vereisten van de Vlaamse wooncode. 
• De huidige eigenaar kocht ter goeder trouw het pand. Ondanks het feit dat de bestaande appartementen niet als vergund kunnen beschouwd worden, zal een vermindering van het aantal effectieve wooneenheden van 5 naar 2 een verbetering zijn voor de omgeving. 

Ruimtegebruik 

- Inpandig terras 

1. De weigering vermeldt: “Links vooraan de woning wordt een inpandig terras gecreëerd. Dit terras heeft een oppervlakte van ±12m². Er kan wel niet echt gesproken worden van een volwaardige buitenruimte. Dit terras biedt te weinig kwaliteiten om als buitenruimte voldoende gebruiksgenot te creëren voor het 2de appartement.” 
2. Dit klopt niet. Weinig nieuwe vergunde appartementen hebben een terrasoppervlakte van meer dan 10m². Het voorziene terras kan bij gevolg zeker als volwaardig gezien worden. Het inpandig voorzien van dit terras kan niet gezien worden als een kwaliteitsverlies. In vele nieuwe projecten in Zonhoven verschijnen dergelijke oplossingen voor terrassen (Project Idylia Baetenstraat / Project Moenshof / …). Door het inpandig voorzien, wordt de privacy van geen van de bewoners geschaad en blijft het bouwvolume intact. 

- Carport en tuinbergplaats 

1. De weigering vermeldt: “Het kan niet de bedoeling zijn dat de carport en de naastliggende parkeerplaats enkel bereikbaar zijn via de openbare weg en via een erfdienstbaarheid, maar niet via het eigen perceel. Er kan dus besloten worden dat zowel de carport als de naastliggende parking niet als gebruiksvriendelijk kunnen worden geïnterpreteerd.” 
2. Het gelijkvloerse appartement kan de carport bereiken via de tuin, het appartement op de verdieping via de openbare weg en de voordeur. Dit hoeft geen belemmering te zijn voor het functioneren noch van het appartement, noch van de carport. 

- Naastliggende perceel 

1. De weigering vermeldt: “Uit de aanvraag blijkt dat voor een optimale ruimtelijk ordening het perceel links mee in gebruik dient te worden genomen. Momenteel is er geen doorgang vanaf de voorgevel naar de achterzijde. Dit zou wel het geval zijn moest het perceel links verworven worden zoals voorgesteld in de voorbesprekingen. Het naastliggend perceel is verhard en er worden wagens/ goederen op gestald. De aanvraag biedt geen garanties dat verder gebruik hiervan verhinderd zal worden.” 
2. Uit de aanvraag blijkt nergens dat het aanpalende linker perceel in gebruik genomen wordt. De aanvraag voorziet het plaatsen vaan een draadafsluiting, zodat het aanpalende perceel niet meer gebruikt kan worden. Momenteel is de aanvrager niet in de mogelijkheid dit perceel aan te kopen. Hij heeft destijds het pand gekocht met het idee 5 vergunde appartementen te kopen, welke hij zou kunnen verhuren om de kosten te betalen. Als er middelen voorradig waren, bracht hij verbeteringen aan aan de appartementen. Zo liet hij ook verbeteringen aanbrengen aan de verwarmingsinstallatie. Door de uitvoerder werden echter fouten gemaakt waardoor er een geval van CO vergiftiging plaatsvond. Naar aanleiding van dit incident werd er een onderzoek gedaan naar de effectieve woonkwaliteit en werden de inbreuken vastgesteld. Huidige eigenaar werd hiervoor veroordeeld en verplicht tot aanpassingswerken zodat het pand voldoet aan alle moderne vereisten. Hierdoor zijn de middelen zeer beperkt. 
3. Indien de aanvrager door de verkoop van het 2de appartement de middelen heeft om het aanpalende perceel te kopen, zal dit zeker gebeuren. 

Zoals de wet mij toelaat, verzoek ik gehoord te worden in tegenwoordigheid van mijn architect en/of advocaat.”

Advies dienst:
De aanvraag werd door de gemeentelijke omgevingsambtenaar in zijn geheel negatief beoordeeld omwille van onder meer:

• Ongunstige inplanting van de carports waardoor bewoners via de erfdienstbaarheid en de openbare weg naar de toegang in de voorgevel moeten. Dit is niet gebruiksvriendelijk;
• Weinig plaats voor fietsenstalling voorzien in de tuinberging, deze is moeilijk bereikbaar met de fiets wanneer er een auto geparkeerd staat;
• Terras van het bovenliggend appartement heeft te weinig kwaliteiten. Dit is volledig inpandig en er is dus geen sprake van een volwaardige buitenruimte;
• Voor een optimale ruimtelijke ordening dient het perceel links mee in gebruik worden genomen;
• Geen doorgang mogelijk vanaf de voorgevel naar de achtertuin;  
• Naastliggend perceel wordt nu in gebruik genomen door de bewoners: dit is verhard en er worden wagens/goederen gestald. De aanvraag biedt geen garanties dat verder gebruik op deze wijze verhinderd zal worden.

In de weigering d.d. 31 maart 2020 werd er ook melding gemaakt dat  de omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open/ halfopen/ gesloten verband, tevens gecombineerd met kleinschalige handelsfuncties.
De verwijzing naar overige meergezinswoningen in de nabije omgeving door de beroepsinsteller zijn niet relevant. Er wordt bijvoorbeeld verwezen naar een handelshuis, dat om die reden over 2 huisnummers beschikt, naar een woning in tweede orde, die begin jaren ’70 in beroep werd vergund, naar onvergunde wooneenheden,… Van de voorbeelden die worden aangehaald, werd slechts 1 meergezinswoning vergund, en dit meer dan 10 jaar geleden.
Naar de bebouwing, over de volledige perceeldiepte, van de aangrenzende panden kan eveneens niet gerefereerd worden gezien het hier gaat om een zeer oude bebouwing, mogelijk deels niet vergund.

Omtrent de aankoop van het pand, dat niet vergund was voor 5 woonentiteiten, kan er geen uitspraak gedaan worden aangezien dit een burgerrechtelijke kwestie is.

Het inpandig terras wordt voorzien van zeer beperkte gevelopeningen, waardoor deze ruimte niet als een buitenruimte zal aanvoelen.  

Het blijft wenselijk dat de carport bereikt kan worden via het eigen perceel en dit zowel voor het onderste als het bovenste appartement. Deze carports worden voorzien om het parkeren op het eigen terrein te kunnen garanderen. Door de verre afstand van de carport via de openbare weg zal hiervan minder gebruik gemaakt worden en zal het perceel links van de woning (eigendom van de gemeente Zonhoven) in alle waarschijnlijkheid opnieuw worden gebruikt als autostalplaats, alsook de voortuin, waardoor ook alle verhardingen behouden zullen blijven.

Uit de luchtfoto van de gemeente en Google Maps blijkt duidelijk dat er gebruik gemaakt wordt van het perceel op de hoek. Hier staan wagens geparkeerd. Door dit perceel te betrekken bij het perceel van de aanvraag kan er opnieuw een doorgang van voor naar achteren ontstaan op het perceel. Hierdoor kunnen de bewoners de carports achteraan beter bereiken en worden deze bijgevolg gebruiksvriendelijker.

De gemeente wenst in te zetten op een optimaal fietsgebruik. In dat kader is het van belang, vooral bij meergezinswoningen, om een ruime en vlot bereikbare fietsenstalling te voorzien. Deze ontbreekt of is zeer minimaal en niet gebruiksvriendelijk.

Het standpunt van 31 maart 2020 blijft behouden waardoor het ingediende beroep negatief beoordeeld wordt.