STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH ADVIES – verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het regulariseren van een frigoruimte, bergruimte en 3 toegangspoorten, het uitbreiden van het gebouw met een deegbewaarcel en het verplaatsen van automaten en het wijzigen van de exploitatie van de ingedeelde inrichting.
De aanvraag werd op 4 maart 2020 ontvangen.
Op 30 maart 2020 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 6 april 2020 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 15 april 2020 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende 25 april 2020 tot en met 24 mei 2020.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
GEGEVENS VAN HET BEDRIJF
De activiteiten van het bedrijf zijn de volgende: bestaande warme bakkerij
Huidige aanvraag behelst een verandering, zijnde een actualisering van de reeds vergunde rubrieken met volgende rubrieken:
Zijnde een actualisatie tot 0,1 m³/u bedrijfsafvalwater (vermeerdering met 0,05 m³/uur);
Zijnde een uitbreiding met verschillende koelgroepen waarbij het totaal 40,2 kW wordt (uitbreiding met diverse koelgroepen).
zijnde een vermindering van het vermogen (betreft correct van het warmtevermogen van de gasgestookte ovens naar de geïnstalleerde totale drijfkracht) waardoor het totale geïnstalleerde vermogen neer komt op 86,4 kW (vermindering met 30,40 kW).
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 2 juni 1976 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van de percelen in 7 loten. (7204.V.484)
Op 22 april 1981 werd een wijziging van de verkavelingsvergunning geweigerd voor lot 2.
Op 17 augustus 1981 werd een wijziging van de verkavelingsvergunning geweigerd voor lot 1 en 2b.
Tegen deze beslissing werd beroep ingesteld bij de deputatie. Zij beslisten op 26 november 1981 dat het beroep niet werd ingewilligd. Bijgevolg werd de wijziging van de verkavelingsvergunning geweigerd.
Op 14 juli 1986 werd een verkavelingswijziging afgeleverd voor lot 2 voor het wijzigen van volgende verkavelingsvoorschriften:
Op 29 september 1986 werd een vergunning verleend voor het bouwen van een woonhuis. (1986/00112)
Op 9 juli 2012 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een handelswoning tot een handelsgelijkvloers en een verdiepingswoning. (2012/00073)
Op 24 april 2018 heeft het college van burgemeester en schepenen beslist om aan de aanvrager een schrijven te richten dat zijn aanvraag niet voldoet aan de regelgeving omtrent stedenbouwkundige meldingen zoals hieronder aangehaald:
Na onderzoek blijkt dat de aanvraag voor het bouwen van het bijgebouw niet beantwoordt aan het besluit van de Vlaamse Regering betreffende de meldingsplichtige handelingen ter uitvoering van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Er geldt een maximum van 40m² aangebouwde bijgebouwen per woning. In 2012 werd reeds een uitbreiding van 65,34m² vergund. (2018/00072M)
Op 4 september 2018 werd een omgevingsvergunning afgeleverd voor het oprichten van een bijgebouw van 30m² en de regularisatie van de betonplaat van 15m². (2018/00105)
De aanvraag werd in november 2019 in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. (VB_2011_8)
Volgende werd gecommuniceerd naar de aanvrager:
“Uitzonderlijk willen we, omwille van de zeer specifieke situatie, meedenken met dit verhaal.
We hebben nog een paar vragen:
Daarnaast hebben we ook een aantal voorwaarden:
Ik wil benadrukken dat het niet mogelijk is om dit jaar nog een (tijdelijke) vergunning te bekomen. Voor de komende eindejaarsperiode verwijs ik graag naar het vrijstellingsbesluit, zoals eerder gecommuniceerd.”
De aanvraag houdt gedeeltelijk rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg. Er werd bij de huidige aanvraag geen tijdelijke vergunning aangevraagd. De vergunningstermijn wordt daarom binnen dit verslag opgelegd, nl. 8 jaar.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft een frigo en het verplaatsen van de automaten.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag. De frigo, de bergruimte en de 3 toegangspoorten worden in de huidige aanvraag mee opgenomen als te regulariseren.
Het verplaatsen van de automaten werd vergund op 9 juli 2012. Gezien deze werken tot heden niet werden uitgevoerd is dit gedeelte van deze stedenbouwkundige vergunning vervallen. Bijgevolg wordt het verplaatsen van de automaten opnieuw mee opgenomen binnen de huidige aanvraag.
Milieu
Volgende melding werd afgeleverd op perceel Molenweg 160, 2de afd, sectie D, nr. 132G116:
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 25 april 2020 tot en met 24 mei 2020.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Dienst Lokale Economie
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels in woonuitbreidingsgebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 2 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 2 juni 1976 door het college van burgemeester en schepenen. (7204.V.484)
De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming residentieel gebruik (één woongelegenheid per kavel) en / of handelshuis.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.
De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat iedere constructie op architecturaal gebied in harmonie moet zijn met de omgeving en op zichzelf: o.a. gepast gebruik van de aard en kleur der materialen, verplicht éénzelfde kroonlijsthoogte en dakprofiel van éénzelfde constructiegroep.
Het ontwerp voorziet een plat dak met een dakrandhoogte van 6,26m ten opzichte van het maaiveld.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de maximale bouwdiepte 17m mag bedragen.
Het ontwerp voorziet een maximale bouwdiepte van 32,54m.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de hoogte tussen het grondpeil en de kroonlijst gelegen moet zijn tussen 2,50m en 5,60m.
Het ontwerp voorziet een dakrandhoogte van 6,26m ten opzichte van het maaiveld.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de dakhelling gelegen moet zijn tussen 25° en 40°.
Het ontwerp voorziet een plat dak.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.
De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening(zie “Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening”).
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat de te regulariseren frigo en bergruimte en de nieuw op te richten deegbewaarcel een totale horizontale dakoppervlakte hebben van 89,10m². De nieuw te bouwen deegbewaarcel zal voorzien worden van een groendak waardoor de horizontale dakoppervlakte van deze constructie slechts voor de helft in rekening dient gebracht te worden.
Gezien de aanvraag de regularisatie en het bouwen van een uitbreiding aan een bestaand gebouw betreft dient volgens de hemelwaterverordening enkel een infiltratievoorziening aangebracht te worden.
Uit de ingediende plannen blijkt dat een infiltratieput van 5 000 liter werd aangebracht bij de oprichting van de te regulariseren frigo en bergruimte.
Conform de hemelwaterverordening dient de infiltratievoorziening een volume van 5 000 liter en een oppervlakte van 2,67m² te hebben.
Gezien de plannen enkel het volume (5 000 liter) weergeven zal als voorwaarde opgenomen worden dat de infiltratievoorziening een minimale oppervlakte van 2,67m² dient te hebben.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening mits de infiltratievoorziening een minimale oppervlakte van 2,67m² heeft.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
Uit de ingediende stukken blijkt niet of de woning voldoet aan het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen. Bijgevolg wordt als voorwaarde opgenomen dat voldaan dient te worden aan het decreet.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
KLEINHANDELSACTIVITEIT
Gezien de netto verkoopoppervlakte van de handelswoning kleiner is dan 400m² is de kleinhandelsactiviteit niet vergunningsplichtig.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving mits voorwaarden:
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het regulariseren van een frigoruimte, bergruimte en 3 toegangspoorten, de herplaatsing van 3 automaten en de uitbreiding van het handelspand.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag.
De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd d.d. 02/06/1976 en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Molenweg, een verbindingsweg tussen Zonhoven en Genk, in de deelkern Termolen. De bebouwing in de nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen met 1 of 2 bouwlagen onder hellende daken, afgewerkt in baksteen in diverse kleuren en texturen. Daarnaast zijn er in beperkte mate meergezinswoningen aanwezig, alsook woningen in geschakeld verband. Op het rechts aanpalend perceel bevindt zich een handelshuis.
Op het perceel staat een handelshuis ingeplant, met name voor een warme bakker. Ter hoogte van de voortuinstrook bevinden zich 3 automaten, afgewerkt d.m.v. een houten constructie. Deze automaten werden vergund tegen de rechter zijgevel.
Tussen het vergunde vrijstaande bijgebouw in de achtertuin en het hoofdgebouw werd, zonder vergunning, een frigo geplaatst, zodat de totale bouwdiepte 32,54m bedraagt ter hoogte van de linker zijgevel.
Zowel bijgebouw als frigo werden, in tegenstelling tot wat vergund is, afgewerkt met een plat dak (en niet met een hellend dak). Hierbij werd de hoogte van de achtergevel van het hoofdvolume doorgetrokken.
Het vrijstaande bijgebouw, dat 2 bouwlagen telt, werd vergund met 1 toegangspoort in de rechter zijgevel, ter hoogte van het maaiveld. In werkelijkheid werden er 3 toegangspoorten voorzien in de gevel van berging en frigo.
Omschrijving van de aanvraag
De aanvraag betreft het regulariseren van de frigoruimte, de berging en de 3 toegangspoorten.
De 3 automaten zullen, zoals eerder vergund, tegen de rechter zijgevel worden geplaatst i.p.v. in de voortuinstrook.
Daarnaast wenst men, tot op dezelfde bouwdiepte als het bijgebouw, een aanbouw te plaatsen om deeg te bewaren. Hierdoor zal de totale bouwdiepte 32,54m bedragen en de breedte, over de volledige diepte, 9,90m. Deze aanbouw wordt op het niveau van het gelijkvloers opgetrokken en zal, omwille van het hellend terrein, op kolommen worden geplaatst. Het volume wordt afgewerkt met een gevelbepleistering en zal van een groen dak (= begroeid met beplanting) voorzien worden.
Volgens het rechter gevelaanzicht bevindt er zich een raamopening in de rechter zijgevel, dit komt niet overeen met het grondplan. Het staat dan ook een fout in de plannen, er wordt m.a.w. geen raamopening voorzien in de nieuwe rechter zijgevel, deze mag dan ook niet worden uitgevoerd.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De bestaande functie, handelshuis, blijft ongewijzigd. Gezien het gaat om een buurtondersteunende functie, een bakkerij, is deze functioneel inpasbaar binnen deze woonomgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag houdt geen wijziging in van de vergunde verkoopsruimte of van het aantal woonentiteiten zodat deze geen impact heeft op de mobiliteit.
De schaal van de voorgenomen werken
Door de bouw van de te regulariseren frigo werd een totale bouwdiepte bekomen van 32,54m. Deze bouwdiepte is niet gebruikelijk. De inplanting werd, ter hoogte van de achtergevel, voorzien op 3,91m t.o.v. de linker perceelsgrens. Daarnaast werd het vrijstaande bijgebouw vergund op slechts 3m van het hoofdvolume. De verbinding tussen hoofd- en bijvolume zorgt bijgevolg niet voor bijkomende hinder. Beide volumes werden echter afgewerkt met een plat dak, met dezelfde hoogte als de achterzijde van het hoofdvolume. De max. hoogte bedraagt hierdoor 6,26m t.o.v. het nulpunt (de betonvloer op kelderniveau), i.p.v. de vergunde max. hoogte van het bijgebouw, met name 5,80m t.o.v. de nulpas. Het gaat om een hoogteverschil van minimum ongeveer een halve meter t.o.v. het vergunde. Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn. Volgens de 45°-regel veroorzaakt de voorziene hoogte hinder t.o.v. het links aanpalend perceel, maar beperkt deze hinder zich tot het vergunde looppad op dit perceel. Er werd hieromtrent geen bezwaarschrift ingediend tijdens het openbaar onderzoek. Toch mag er niet vanuit gegaan worden dat dit een goede ruimtelijke orde betreft. Een dergelijke hoogte op een dergelijke bouwdiepte betreft geen goede ruimtelijke orde en zal mogelijk in de toekomst wel als hinderlijk worden beschouwd. Omwille van de bestaande vergunde functie op het terrein zijn de wijzigingen noodzakelijk. Het is echter geenszins de bedoeling deze te regulariseren in functie van een ander gebruik. Om die reden zullen zowel regularisatie van dakvorm en -hoogte van het bijgebouw, als de regularisatie van de frigo, enkel tijdelijk worden vergund. Na beëindiging van de huidige functie (bakker) dient de frigo verwijderd te worden en dient het bijgebouw aangepast te worden zoals vergund in 2018. De toestand zal, indien nodig, na 8 jaar opnieuw beoordeeld dienen worden d.m.v. een nieuwe omgevingsaanvraag.
De nieuwe uitbreiding vervolledigt de bouwdiepte over de volledige breedte van het hoofdvolume. De nieuwe aanbouw krijgt dezelfde hoogte als de andere bijgebouwen, maar wordt op kolommen geplaatst. Op die manier blijft de poort op kelderniveau in de achtergevel van het hoofdgebouw toegankelijk. De afstand tot de rechter perceelsgrens wordt niet beschreven maar zal ongeveer 5m bedragen. Op die manier blijft de hinder t.o.v. het rechts aanpalend perceel beperkt.
Toch is het niet de bedoeling dit volume definitief in te planten en wordt dit enkel toegelaten i.f.v. de huidige bakkersfunctie. Ook hiervoor zal na 8 jaar de situatie opnieuw geëvalueerd dienen te worden d.m.v. een omgevingsaanvraag.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De aanvraag voorziet een grote ruimte-inname binnen het woongebied, door verhardingen en bebouwing. Omwille van de huidige functie, de relatie van deze functie met deelkern Termolen, en de beperkte uitwijkmogelijkheden binnen deze deelkern, kan dit uitzonderlijk worden toegelaten. Om te voorkomen dat de situatie als definitief wordt beschouwd, worden de uitbreidingen en de voorziene hoogtes beperkt in tijd door het afleveren van een tijdelijke vergunning.
Er worden geen bijkomende wooneenheden voorzien zodat de aanvraag geen invloed heeft op de bouwdichtheid.
Visueel-vormelijke elementen
Het straatbeeld wordt gekenmerkt door voornamelijk eengezinswoningen. De uitbreidingen bevinden zich aan de achterzijde van het handelshuis, zodat de invloed op het straatbeeld zeer beperkt tot onbestaand is.
Om het uitzicht vanop de aanpalende percelen niet teveel te verstoren, worden de bijgebouwen afgewerkt in kwalitatieve materialen. Gezien de nieuwe aanbouw rechts wordt afgewerkt met een groen (en dus aangeplant) dak, blijft het zicht vanuit de rechts aanpalende woning kwalitatief en groen.
Gezien het plat dak van frigo en berging reeds werden gerealiseerd kan hier geen groen dak worden opgelegd, gezien niet geweten is of de bestaande constructie hiervoor geschikt is.
De 3 automaten werden in de voortuinstrook geplaatst en afgewerkt d.m.v. een houten constructie. In de voortuinstrook worden dergelijke constructies niet toegestaan. Om die reden zullen ze verplaatst worden naar de rechter zijtuinstrook, vooraan tegen de rechter zijgevel, zoals eerder vergund.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Het perceel kent een hellend terrein. Ter hoogte van het vergund bijgebouw werd een horizontaal maaiveld vergund i.f.v. de toegankelijkheid van dit gebouw, dat overgaat via een talud naar het maaiveld in de tuinzone. Vanaf de achtergevel van het bijgebouw werd het bestaande maaiveld aangehouden.
Omdat er 3 toegangspoorten werden voorzien op maaiveldniveau i.p.v. 1, werd de talud naar achteren verschoven en vangt deze pas aan vanaf +/- de achtergevel van het bijgebouw. Dit is zichtbaar op het rechter gevelzicht maar lijkt niet overeen te komen met het inplantingsplan en terreinprofiel. Een beperkte wijziging t.o.v. het vergunde is mogelijk i.f.v. de toegankelijkheid van de gebouwen. Dit mag echter geen overlast veroorzaken t.o.v. de aanpalende percelen.
Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.
Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De mogelijke hinderaspecten werden hierboven besproken. Door het verlenen van een tijdelijke vergunning voor de gewijzigde en voorziene hoogtes, en voor de nieuwe/te regulariseren aanbouwen, worden deze aspecten beperkt in tijd en kunnen deze na 8 jaar opnieuw geëvalueerd worden.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits volgende voorwaarde: de vergunning voor de regularisatie van de bouwhoogte/dakvorm van de berging, voor de regularisatie van de bouw van de frigo en voor de nieuwe aanbouw mag slechts verleend worden voor de duur van 8 jaar. Na deze periode dienen alle constructies achter het hoofdgebouw hersteld te worden naar de toestand zoals vergund in 2018. Indien de huidige functie (bakkerij) dan nog aanwezig is dient tijdig, voor het verval van de vergunning, een nieuwe omgevingsvergunning te worden aangevraagd. De toetsing aan de hand van een goede ruimtelijke ordening zal dan opnieuw worden gedaan.
BESPREKING ADVIEZEN
Het advies van de dienst Lokale economie werd niet binnen de wettelijk opgelegde termijn ontvangen. Er wordt bijgevolg aan de adviesvereiste voorbij gegaan.
Mits volgende voorwaarde na te leven, is de aanvraag verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening: de vergunning voor de regularisatie van de bouwhoogte/dakvorm van de berging, voor de regularisatie van de bouw van de frigo en voor de nieuwe aanbouw mag slechts verleend worden voor de duur van 8 jaar. Na deze periode dienen alle constructies achter het hoofdgebouw hersteld te worden naar de toestand zoals vergund in 2018. Indien de huidige functie (bakkerij) dan nog aanwezig is dient tijdig, voor het verval van de vergunning, een nieuwe omgevingsvergunning te worden aangevraagd. De toetsing aan de hand van een goede ruimtelijke ordening zal dan opnieuw worden gedaan.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
De aanvraag betreft een bestaande, warme bakkerij, bestaande uit een bakkersatelier en winkel, en behelst een verandering door uitbreiding: enerzijds een actualisatie van rubrieken behorende bij de huidige melding, anderzijds een uitbreiding met een geconditioneerde deegopslagruimte,
met volgende rubrieken:
Zijnde een actualisatie tot 0,1 m³/u bedrijfsafvalwater (vermeerdering met 0,05 m³/uur);
Zijnde een uitbreiding met verschillende koelgroepen waarbij het totaal 40,2 kW wordt (uitbreiding met diverse koelgroepen).
zijnde een vermindering van het vermogen (betreft correct van het warmtevermogen van de gasgestookte ovens naar de geïnstalleerde totale drijfkracht) waardoor het totale geïnstalleerde vermogen neer komt op 86,4 kW (vermindering met 30,40 kW).
Ligging ten opzichte van de buurt
De inrichting is volgens het gewestplan gelegen in woongebied en deels in woonuitbreidingsgebied. In een straal van 100 meter zijn 30 woningen gelegen.
Op 4 meter van de perceelsgrenzen en op1 8,55 meter van de bedrijfsgebouwen staat een woning. Dit maakt dat de inrichting wel voor hinder kan zorgen voor de buurt.
BODEM
Het bedrijf heeft geen opslag van gevaarlijke, risicovolle producten voor de bodem.
GELUIDSHINDER
Door de aard van de activiteiten van het bedrijf kan geluidshinder waar te nemen zijn buiten het bedrijf afkomstig van de koelgroepen aan westgevel.
Er werd contact opgenomen met de milieuadviseur van het dossier. Er worden geen speciale maatregelen genomen voor eventuele geluidshinder.
De uitbater gaat ervanuit dat, gezien de bestaande koelgroepen geen hinder bij de omwonenden teweegbrengen, dit niet verwacht wordt nav 1 bijkomende koelgroep met beperkt vermogen.
Bij eventuele geluidsklachten kunnen structurele maatregelen (verschuiven koelgroep, vervangen door nieuwer model) doorgevoerd worden.
De productie van de bakkerij is van 23.00 uur tot 19.00 uur, waarbij ’s nachts 2 personen werkzaam zijn. De poorten zijn ’s nachts gesloten. Sporadisch wordt een deur geopend om de broden af te koelen.
Leveringen gebeuren tijdens de openingsuren van de winkel muv grondstoffen. Deze worden om 04.00 uur geleverd. De nodige afspraken met de leveranciers zouden gemaakt zijn mbt achteruitrijden (sensoren) en parking.
GEURHINDER
Door de aard van de activiteiten van het bedrijf kunnen volgende geuren waargenomen worden: afkomstig van het bakproces.
Momenteel wordt ervanuit gegaan dat de geuren laagdrempelig zijn en geen hinder met zich meebrengen.
LUCHTVERONTREINIGING
De oven is gasgevoed.
LICHTBEHEERSING
Gelet op hoofdstuk 4.6 van Vlarem II: het gebruik en de intensiteit van lichtbronnen in open lucht zijn beperkt tot de noodwendigheden inzake uitbating en veiligheid. Niet-functionele lichtoverdracht naar de omgeving wordt maximaal beperkt. Klemtoonverlichting wordt gericht op de inrichting of onderdelen ervan.
Lichtreclame mag de normale intensiteit van de openbare verlichting niet overtreffen.
LOZING VAN AFVALWATER
Volgende waterstromen komen vrij:
en wordt geloosd in de gemengde riolering.
De inrichting ligt overeenkomstig het gemeentelijk zoneringsplan in een centraal gebied.
Het bedrijfsafvalwater is hoofdzakelijk afkomstig van het bakkersatelier en bestaat uit schoonmaakwater van de machines, vloer.
AFVALSTOFFEN
De wettelijke bepalingen van het Vlarema moeten nageleefd worden.
vergunningstermijnen
Het omgevingsproject vraagt een omgevingsvergunning van onbepaalde duur.
ADVIES –VOORWAARDEN – DUUR:
Advies – voorwaarden:
Gelet op het onderzoek dat ingesteld werd door de gemeentelijke omgevingsambtenaar, gebaseerd op de gegevens die beschikbaar werden gesteld door de bedrijfsleiding binnen het omgevingsproject wordt volgende geadviseerd:
Volledig gunstig voor de aanvraag mits te voldoen aan de van toepassing zijnde algemene en sectorale voorwaarden van Vlarem II.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
De voorliggende aanvraag is verenigbaar met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening en is integreerbaar in zijn omgeving voor wat betreft de herplaatsing van de 3 automaten.
De voorliggende aanvraag is enkel verenigbaar met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening voor wat betreft de regularisatie van het bestaande bijgebouw, de regularisatie van de frigo, en de uitbreiding d.m.v. een aanbouw onder volgende voorwaarde: de vergunning voor de regularisatie van de bouwhoogte van de berging, voor regularisatie van de bouw van de frigo en voor de nieuwe aanbouw mag slechts verleend worden voor de duur van 8 jaar. Na deze periode dienen alle constructies achter het hoofdgebouw hersteld te worden naar de toestand zoals vergund in 2018. Indien de huidige functie (bakkerij) dan nog aanwezig is dient tijdig, voor het verval van de vergunning, een nieuwe omgevingsvergunning te worden aangevraagd. De toetsing aan de hand van een goede ruimtelijke ordening zal dan opnieuw worden gedaan.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier gunstig voor de herplaatsing van de automaten zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
De omgevingsambtenaar adviseert het dossier gunstig voor wat betreft de regularisatie van het bestaande bijgebouw, de regularisatie van de frigo, en de uitbreiding d.m.v. een aanbouw zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden, onder volgende strikte voorwaarde: de vergunning voor de regularisatie van de bouwhoogte/dakvorm van de berging, voor de regularisatie van de bouw van de frigo en voor de nieuwe aanbouw mag slechts verleend worden voor de duur van 8 jaar. Na deze periode dienen alle constructies achter het hoofdgebouw hersteld te worden naar de toestand zoals vergund in 2018. Indien de huidige functie (bakkerij) dan nog aanwezig is dient tijdig, voor het verval van de vergunning, een nieuwe omgevingsvergunning te worden aangevraagd. De toetsing aan de hand van een goede ruimtelijke ordening zal dan opnieuw worden gedaan.
Ook aan volgende voorwaarden dient te worden voldaan:
1. Na 8 jaar dienen alle constructies achter het hoofdgebouw hersteld te worden naar de toestand zoals vergund in 2018. Indien de huidige functie (bakkerij) dan nog aanwezig is dient tijdig, voor het verval van de vergunning, een nieuwe omgevingsvergunning te worden aangevraagd.
2. De raamopening in de rechter zijgevel van de nieuwe aanbouw betreft een fout en mag dan ook niet worden uitgevoerd.
Riolering:
3. De infiltratievoorziening dient een minimale infiltratieoppervlakte te hebben van 2,67m².
4. Bij het gebruik van een droogzuiging voor het realiseren van de werken, dient voldaan te worden aan de Vlarem meldingsplicht via de gemeentelijke dienst Milieu & Duurzaamheid. Niet verontreinigd bemalingswater moet bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht worden. Wanneer dit redelijkerwijze niet mogelijk is, moet geloosd worden in een oppervlaktewater, een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater of een leiding voor het hemelwater. Indien de droogzuiging aangesloten moet worden op de openbare riolering dient hiervoor een toelating bekomen te worden. Indien een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig is in de straat kan, indien niet anders mogelijk, de tijdelijke aansluiting enkel op het RWA-riool . De droogzuiging dient daarenboven beperkt te worden in tijd tot het hoogstnoodzakelijke;
Terrein en gelijkgrondse berm:
5. Aangezien er geen wijzigingen van het terreinniveau voorzien zijn in de aanvraag, dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
6. Indien vastgesteld wordt bij het grondverzet dat de bodem van het perceel zou verontreinigd zijn, dient voldaan te worden aan het Vlaams Reglement betreffende de bodemsanering (VLAREBO, Vl. Reg. 13 oktober 2001 en zijn latere wijzigingen);
7. De verharding van de inrit moet, in de gelijkgrondse berm, uitgevoerd worden in een vast, kleinschalig materiaal, waterdoorlatend aangelegd (geen gebroken steenslag). De gelijkgrondse berm moet als groenzone behouden te blijven behoudens de toegestane inrit. Het verhogen van de gelijkgrondse berm is altijd verboden;
Andere voorwaarden:
8. Er dient voldaan te worden aan het decreet optische rookmelders. De vereiste rookmelders moeten aangebracht worden conform het decreet van 1 juni 2012 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders en de "richtlijnen voor de aankoop en plaatsing van rookmelders in Vlaanderen" van 26 oktober 2012 van Wonen Vlaanderen en zijn latere wijzigingen;
9. In de voortuinstrook mogen geen gesloten afsluitingen geplaatst worden hoger dan 1m;
10. De bouwheer dient, conform artikel 8 van het decreet op het archeologisch patrimonium de dato 30 juni 1993 en zijn latere wijzigingen, elk roerend of onroerend goed dat hij vindt of vermoedt gevonden te hebben, te melden binnen de 3 dagen aan het Onroerend Erfgoed Limburg, Hendrik Van Veldekegebouw, Koningin Astridlaan 50 bus 1 te 3500 Hasselt (www.onroerenderfgoed.be/een-vondst-melden);
11. De aanvrager is ertoe verplicht het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de stedenbouwkundige handelingen en/of exploitatie(s);
12. Voor de aanvang van de werken dient een staat van bevinding opgemaakt van het openbaar domein. Deze staat van bevinding dient aangevraagd te worden bij de gemeentelijke dienst openbare werken. Alle kosten ten gevolge van schade aan het openbaar domein, voortvloeiend uit de werken op privaat terrein zijn ten laste van de aanvrager
13. De uitbating dient te voldoen aan alle geldende algemene en sectorale voorwaarden.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 03/08/2020 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en het afleveren van een deels tijdelijke, voorwaardelijke omgevingsvergunning aan de aanvrager gedeeltelijk. Het college verleent de vergunning voor de duur van 12 jaar in plaats van 8 jaar zoals gesteld door de gemeentelijk omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning aan de aanvrager voor het herplaatsen van de drie automaten, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een tijdelijke omgevingsvergunning voor 12 jaar aan de aanvrager voor het regulariseren van het bestaande bijgebouw, de regularisatie van de frigo, en de uitbreiding d.m.v. een aanbouw, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
1. Na 12 jaar dienen alle constructies achter het hoofdgebouw hersteld te worden naar de toestand zoals vergund in 2018. Indien de huidige functie (bakkerij) dan nog aanwezig is, dient tijdig, voor het verval van de vergunning, een nieuwe omgevingsvergunning te worden aangevraagd.
2. De raamopening in de rechter zijgevel van de nieuwe aanbouw betreft een fout en mag dan ook niet worden uitgevoerd.
Riolering:
3. De infiltratievoorziening dient een minimale infiltratieoppervlakte te hebben van 2,67m².
4. Bij het gebruik van een droogzuiging voor het realiseren van de werken, dient voldaan te worden aan de Vlarem meldingsplicht via de gemeentelijke dienst Milieu & Duurzaamheid. Niet verontreinigd bemalingswater moet bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht worden. Wanneer dit redelijkerwijze niet mogelijk is, moet geloosd worden in een oppervlaktewater, een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater of een leiding voor het hemelwater. Indien de droogzuiging aangesloten moet worden op de openbare riolering dient hiervoor een toelating bekomen te worden. Indien een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig is in de straat kan, indien niet anders mogelijk, de tijdelijke aansluiting enkel op het RWA-riool . De droogzuiging dient daarenboven beperkt te worden in tijd tot het hoogstnoodzakelijke;
Terrein en gelijkgrondse berm:
5. Aangezien er geen wijzigingen van het terreinniveau voorzien zijn in de aanvraag, dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
6. Indien vastgesteld wordt bij het grondverzet dat de bodem van het perceel zou verontreinigd zijn, dient voldaan te worden aan het Vlaams Reglement betreffende de bodemsanering (VLAREBO, Vl. Reg. 13 oktober 2001 en zijn latere wijzigingen);
7. De verharding van de inrit moet, in de gelijkgrondse berm, uitgevoerd worden in een vast, kleinschalig materiaal, waterdoorlatend aangelegd (geen gebroken steenslag). De gelijkgrondse berm moet als groenzone behouden te blijven behoudens de toegestane inrit. Het verhogen van de gelijkgrondse berm is altijd verboden;
Andere voorwaarden:
8. Er dient voldaan te worden aan het decreet optische rookmelders. De vereiste rookmelders moeten aangebracht worden conform het decreet van 1 juni 2012 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders en de "richtlijnen voor de aankoop en plaatsing van rookmelders in Vlaanderen" van 26 oktober 2012 van Wonen Vlaanderen en zijn latere wijzigingen;
9. In de voortuinstrook mogen geen gesloten afsluitingen geplaatst worden hoger dan 1m;
10. De bouwheer dient, conform artikel 8 van het decreet op het archeologisch patrimonium de dato 30 juni 1993 en zijn latere wijzigingen, elk roerend of onroerend goed dat hij vindt of vermoedt gevonden te hebben, te melden binnen de 3 dagen aan het Onroerend Erfgoed Limburg, Hendrik Van Veldekegebouw, Koningin Astridlaan 50 bus 1 te 3500 Hasselt (www.onroerenderfgoed.be/een-vondst-melden);
11. De aanvrager is ertoe verplicht het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de stedenbouwkundige handelingen en/of exploitatie(s);
12. Voor de aanvang van de werken dient een staat van bevinding opgemaakt van het openbaar domein. Deze staat van bevinding dient aangevraagd te worden bij de gemeentelijke dienst openbare werken. Alle kosten ten gevolge van schade aan het openbaar domein, voortvloeiend uit de werken op privaat terrein zijn ten laste van de aanvrager
13. De uitbating dient te voldoen aan alle geldende algemene en sectorale voorwaarden.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.