STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH ADVIES – verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een losstaand bijgebouw en het plaatsen van een muur in open lamellenstructuur tussen het hoofd- en het bijgebouw
De aanvraag werd op 04/06/2020 ontvangen en op 02/07/2020 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 05/03/2020.
Het overleg heeft plaatsgevonden na de weigering die werd afgeleverd op 28/02/2020 en omvatte het volgende:
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Na inwerkingtreding wijziging 15/07/2016, geldt de verplichting voor plaatsing van een infiltratievoorziening niet enkel voor vergunningsplichtige werken, maar voor alle handelingen vermeld in artikel 3, en niet bedoeld in artikel 4 van diezelfde verordening, behalve als het goed kleiner is dan 250m².
De plannen geven aan dat voor het nieuw op te richten losstaand bijgebouw met een horizontale dakoppervlakte van 50,05m² en de reeds vergunde woning een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (12m²) en het volume (7 500 liter) voldoen aan de verordening.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het bouwen van een losstaand bijgebouw en het plaatsen van een muur in open lamellenstructuur tussen het hoofd- en het bijgebouw.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
De percelen zijn gelegen langs de Kapelbergweg, een gemeenteweg aan de oostelijke rand van de gemeente Zonhoven.
De bebouwing in de nabije omgeving bestaat uit een lintbebouwing van voornamelijk vrijstaande eengezinswoningen met achterliggend waardevol agrarisch gebied. De bebouwing, afgewerkt in baksteen, bestaat uit 1 bouwlaag onder een hellend dak, met enkele recente woningen met 2 bouwlagen onder een plat dak. Ook op de betreffende percelen werd recent een woning vergund.
Aan de overzijde van de weg is het natuurgebied ‘de Teut’ gelegen.
Omschrijving van de aanvraag
Op 7,40m achter de achtergevel van de woning, tegen de rechter perceelsgrens, wordt een vrijstaand bijgebouw opgetrokken. Het bijgebouw telt 1 bouwlaag onder een plat dak met een kroonlijsthoogte van max. 3,50m t.o.v. het maaiveld. De bouwdiepte bedraagt 7m, de breedte bedraagt 7,15m. Het bijgebouw wordt ingericht als garageruimte. Het wordt afgewerkt in wit pleisterwerk met een donkere houten poort. Aan de linkerzijde wordt het volume d.m.v. glas opengewerkt richting de tuin, het is langs deze zijde ook toegankelijk.
Er wordt een inrit met een breedte van 3m aangelegd tot aan het bijgebouw, in een waterdoorlatende klinkerverharding, tot op 0,50m van de perceelsgrens.
Het terrein helt sterk naar beneden. Om aansluiting te vinden op de inplanting van de woning en om de garage bereikbaar te houden wordt het reliëf plaatselijk opgehoogd. Gezien het maaiveld op het rechts aanpalend perceel hoger ligt, wordt een keerwand voorzien om het verschil op te vangen.
Links van het bijgebouw zorgen stapstenen voor de verbinding tussen terras en bijgebouw. Het terras aan de woning werd aangepast zodat er zich geen constructies (in de vorm van trappen) in de linker bouwvrije strook bevinden.
Tussen bijgebouw en woning wordt een wand geplaatst in de vorm van verticale lamellen, met een max. hoogte van 2m t.o.v. het maaiveld. In het vrijstellingsbesluit staat het volgende te lezen over afsluitingen bij woningen: “Een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is niet nodig voor de volgende handelingen: … 5° afsluitingen tot een hoogte van twee meter in de zijtuin en achtertuin;”.
De wand in lamellen heeft een maximale hoogte van 2m en bevindt zich in de achtertuin. Deze afsluiting is m.a.w. vrijgesteld van de vergunningsplichtig. Het plaatsen van de lamellen wand is binnen deze aanvraag bijgevolg zonder voorwerp.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Het bijgebouw betreft een garage, een functie die verbonden is met de reeds vergunde woning.
Mobiliteitsimpact
Het bijgebouw wordt deels ingericht als garage voor 1 wagen. De vergunde woning beschikt over een dubbele garage. Op de inrit is voldoende ruimte voor het parkeren van overige wagens. Er zal geen bijkomende parkeerdruk ontstaan op de voorliggende weg.
De schaal van de voorgenomen werken
Zowel volume als hoogte van het bijgebouw is niet overdreven. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen worden voorzien.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
Door de inplanting van het bijgebouw achteraan de inrit kunnen de verhardingen tot het minimale beperkt worden.
Visueel-vormelijke elementen
Het bijgebouw sluit op vlak van architectuur en materialen aan op het hoofdgebouw zodat er een harmonisch geheel ontstaat.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Het hellend reliëf wordt zoveel mogelijk gerespecteerd. Toch dient dit plaatselijk te worden verhoogd i.f.v. de bereikbaarheid van het bijgebouw via de inrit, en de aansluiting op de woning. Om het hoogteverschil tussen het perceel en het rechts aanpalende op te vangen wordt een keerwand geplaatst tegen de perceelgrens.
In de vergunning van de woning werd opgenomen dat reliëfwijzigingen tot op 30m achter de rooilijn uitgevoerd mogen worden. Achteraan het bijgebouw wordt het maaiveld echter ook beperkt gewijzigd i.f.v. de aansluiting tussen het bijgebouw en het bestaande maaiveld. Dit is aanvaardbaar en kan dus uitzonderlijk worden toegestaan.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Door de wijze waarop het bijgebouw en de inrit worden ingeplant, door de maximum hoogte van het bijgebouw, zullen de gewenste ingrepen geen bijkomende hinder veroorzaken.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een vrijstaand bijgebouw.
De plaatsing van de lamellen wand is zonder voorwerp.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een bijgebouw zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 06/08/2020 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een vrijstaand bijgebouw zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De plaatsing van de lamellen wand is zonder voorwerp.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.