STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, het slopen van een garage en een tuinhuis en het plaatsen van bronbemaling.
De aanvraag werd op 27 december 2020 ontvangen en op 26 januari 2021ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 6 juli 1953 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woonhuis. (1953/00036)
Op 26 april 1963 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een garage. (1963/00067)
De aanvraag werd in januari 2020 in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie (VB_2020_001)
“We hebben het voorontwerp voor de Hortstraat 64 gisteren intern besproken.
Het ontwerp werd positief beoordeeld enkel zijn we van oordeel dat de dakkapel aan de rechter achterzijde (master-bedroom) niet mag uitgevoerd worden.
Tot slot willen we nog vragen een kadastrale meetschets toe te voegen bij de omgevingsaanvraag waaruit blijkt dat de inplanting beschouwd kan worden als vergund geacht.”
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft het tuinhuis en het verruimen van de garage.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden (deels) opgenomen in de huidige aanvraag als te verwijderen.
Milieu
Volgende ARAB / milieuvergunningen / meldingen werden afgeleverd op volgende percelen:
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Provinciale dienst Water & Domeinen
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied met landelijk karakter en deels in agrarisch gebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Vrijstelling vergunningsplicht
Volgens art. 13.2.3° van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, in werking getreden op 1 december 2010, is de aanvraag voor het slopen van de garage in de achtertuin zonder voorwerp. De oppervlakte van de garage bedraagt 50,23 m².
Bijgevolg wordt besloten dat de aanvraag zonder voorwerp is voor het slopen van de garage.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De aanvraag omvat onder meer het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning. Bijgevolg dient volgens de verordening enkel een infiltratievoorziening aangelegd te worden en geen hemelwaterput.
Uit de ingediende plannen blijkt echter dat de aanvrager een hemelwaterput wenst aan te leggen met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en buitenkranen.
Uiteraard dient het opvangen en gebruik van het hemelwater positief beoordeeld te worden.
De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (11,87m²) en het volume (7 500 liter) voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Er dient voldaan te worden aan het Algemeen Waterverkoopreglement en aanvullende voorwaarden van de netbeheerder ( zie www.fluvius.be).
De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementering van de nutsmaatschappijen en draagt alle kosten die noodzakelijk zijn voor aansluiting op de nutsleidingen.
De riolering moet uitgevoerd worden zoals weergegeven op de ingediende plannen én rekening houdend met het Algemeen Waterverkoopreglement en de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius.
Voor de aansluiting van de riolering van het perceel op het openbaar rioleringsstelsel dient een toelating van Fluvius bekomen te worden.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de woonkamer en de nachthal.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, het slopen van een garage en een tuinhuis en het plaatsen van bronbemaling.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Hortstraat, een gemeenteweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open verband.
Omschrijving van de aanvraag
Op het perceel is momenteel een vrijstaande eengezinswoning aanwezig en 2 vrijstaande bijgebouwen, nl. een garage en een tuinberging.
De woning is ingeplant op 18,30m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, op 5,63m van de rechter perceelgrens en op 7,16m van de linker perceelgrens.
Binnen de huidige aanvraag werd een kadastrale meetschets toegevoegd van 1953, 1963 en 1978. Hieruit blijkt dat de inplanting van de woning beschouwd kan worden als zijnde vergund geacht.
Tot slot bevinden zich in de achtertuin 2 vrijstaande bijgebouwen, een garage en een tuinberging.
De garage, met een oppervlakte van 50,23m² werd ingeplant op 2,09m van de linker perceelgrens.
Uit de aanvraag blijkt dat de aanvrager de garage wenst te slopen.
Zoals hoger aangehaald is het slopen van deze garage vrijgesteld van vergunningsplicht en is dit gedeelte van de aanvraag zonder voorwerp.
De tuinberging bevindt zich op 4,06m achter de achtergevel van de woning en op 1,17m van de rechter perceelgrens.
Deze tuinberging met een oppervlakte van 17,18m² (4,72m x 3,64m), werd opgericht zonder vergunning.
Uit de aanvraag blijkt dat de aanvrager het tuinhuis wenst te slopen.
Voor het slopen van niet-vergunde constructies is in principe geen vergunning vereist aangezien het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is.
Dit gedeelte van de aanvraag is dan ook zonder voorwerp.
De huidige aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning en het plaatsen van bronbemaling.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie als eengezinswoning blijft behouden en is in overeenstemming met omgeving.
Mobiliteitsimpact
De verkeersgeneratie is beperkt gezien de functie van eengezinswoning.
Op eigen terrein wordt een carport opgericht voor het stallen van 2 voertuigen.
Bijgevolg wordt het stallen van voertuigen geheel opgevangen op eigen terrein en de last van het autobezit niet afgeschoven naar het openbaar domein.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, de visueel-vormelijke elementen van de voorgenomen werken
De aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning.
De woning is momenteel ingeplant op 18,30m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, op 5,63m van de rechter perceelgrens en op 7,16m van de linker perceelgrens.
Deze inplanting biedt de mogelijkheid om de woning voornamelijk in de breedte en aan de voorzijde uit te breiden.
Het ontwerp voorziet onder meer de oprichting van een carport met een fietsenstalling aan de voorzijde van de woning.
De woning zal na de uitbreidingen en verbouwingswerken ingeplant worden op 12,24m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, op minimum 3m van de rechter perceelgrens en op minimum 3,09m van de linker perceelgrens, wat in overeenstemming is met de algemeen gehanteerde normen.
Op het gelijkvloers beschikt de woning over een inkom, toilet, bureau, woonkamer, tv-hoek, zitkamer, keuken, wasplaats en een badkamer.
Op de verdieping zijn 4 slaapkamers voorzien, een dressing, 2 badkamers en een toilet.
Door de woning aan de voorzijde te voorzien van een dubbele carport met fietsenstalling wordt de maximale bouwdiepte gebracht op 22m.
Het ontwerp voorziet op de verdieping slechts 1 venster in de rechter zijgevel, dit ter hoogte van de kinderkamer 1.
Het ontwerp is zo opgesteld dat de privacy van de aangrenzende percelen gerespecteerd blijft.
De kroonlijsthoogte is gelegen tussen 2,30m en 5,85m ten opzichte van de as van de weg.
De maximale nokhoogte is gelegen op 10,25m ten opzichte van de as van de weg.
De gevelafwerking is voorzien in wit geverfde gevelsteen gecombineerd met hout en witte trespa-panelen. De dakbedekking is voorzien in antracietkleurige pannen.
Door de verbouwing wordt de woning aangepast aan de hedendaagse normen op vlak van duurzaamheid en architectuur.
Zoals eerder aangehaald worden de 2 vrijstaande bijgebouwen die zich momenteel bevinden in de achtertuin, gesloopt. Hierdoor wordt een ruime en kwalitatieve tuinzone gecreëerd.
Behoudens de woning worden ook verhardingen voorzien.
In de voortuin wordt een inrit aangelegd in waterdoorlatende klinkers. Aansluitend op de inrit wordt tevens een toegangspad voorzien naar de voordeur van de woning alsook een pad naar de achterzijde van de woning.
Om de totale oppervlakte van de verhardingen te beperken dienen de toegangspaden beperkt te worden in breedte. Bijgevolg zal in de voorwaarden worden opgenomen dat de toegangspaden naar en rond de woning beperkt moeten worden tot een breedte van 1m.
In de achtertuin worden 2 terrassen aangelegd met elk een oppervlakte van ca. 25m².
De voorziene verhardingen zijn gebruikelijk bij een eengezinswoning en er resteert nog voldoende onverharde ruimte die ingericht kan worden als tuin/ groenzone.
Bodemreliëf
Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau.
Rekening houdend met de bouwdiepte en de inplanting van de woning wordt de ophoging uitzonderlijk toegestaan tot maximaal 35m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Op 24 februari 2021 stelde de provincie Limburg, dienst Water en Domeinen ons in kennis dat er geen advies vereist is voor voorliggend dossier.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
De aanvraag betreft een het plaatsen van een tijdelijke droogzuiging voor de realisatie van de uitbreiding van de kelder en de plaatsing van hemelwaterput.
Met volgende aangevraagde rubriek:
53.2.2°a) bronbemaling voor de uitbreiding van de kelder en plaatsing van putten voor een debiet van 10800 m³/jaar.
Het betreft een droogzuiging voor de bouw van uitbreiding aan de kelder en de plaatsing van putten te Hortstraat 64, sectie A, nr. 336R.
In de aanvraag worden 2 verschillende termijnen doorgegeven; enerzijds 40 dagen, anderzijds 60 dagen. Hetzelfde met het maximale uurdebiet: 7 m³/uur vs max. 10 m³/uur.
Voor de realisatie van de bouw moet een grondwatertafelverlaging van 3 meter bekomen worden. Er zullen 13 aanzuigpunten geplaatst worden, op een diepte van max. 4 meter.
Het gevraagde debiet bedraagt max. 10 m³/uur, gedurende 60 dagen. Dit komt neer op een jaardebiet van 14400 m³. Er wordt echter een totaaldebiet van 10080 m³ aangevraagd waarbij geteld wordt aan 7 m³/uur gedurende 60 dagen. Dit is een realistischere aanvraag.
Het lozingspunt bevindt zich op een achterliggende gracht. Volgens gemeentelijke gegevens mondt deze gracht uiteindelijk uit in het gemengd stelsel op de De Drij Dreven. De gemeente heeft geen zicht of de grachten nog waterdragend zijn. Dit moet op voorhand door de bouwheer nagekeken worden zodoende er geen wateroverlast gegenereerd wordt aan derden.
De voorliggende riolering is een gemengd stelsel. Een lozing op een achterliggende gracht verkiest de voorkeur gezien het grondwater maximaal kan infiltreren.
Indien blijkt dat een lozing op de achterliggende gracht niet mogelijk is (door bijv. een demping) en geloosd moet worden op de voorliggende riolering, is het maximale debiet 10 m³/uur.
De aanvraag is realistisch en kan gunstig beoordeeld worden gezien het beperkt debiet en de beperkte tijdsduur voor het debiet van 10 080m³/jaar.
Gunstig voor een bronbemaling te Hortstraat 64, voor bepaalde duur, voor de realisatie van een uitbreiding van de kelder en het plaatsen van putten, voor een debiet van 10 080m³/jaar, mits volgende voorwaarden:
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Het slopen van de niet-vergunde tuinberging is zonder voorwerp gezien het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is.
Er wordt geen uitspraak gedaan over het slopen van de garage gezien deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor:
zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het slopen van de niet-vergunde tuinberging is zonder voorwerp gezien het slopen van niet-vergunde constructies niet vergunningsplichtig is.
Er wordt geen uitspraak gedaan over het slopen van de garage gezien deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
De omgevingsvergunning omvat
zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.