verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 2 loten voor halfopen bebouwing (lot 1 en lot 2) en 1 lot voor open bebouwing (lot 3) en het slopen van de bestaande constructies op het eigendom.
De aanvraag werd op 19/12/2020 ontvangen en op 14/01/2021 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 24/01/2021 tot en met 22/02/2021.
Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Voor het perceel van de aanvraag werden geen eerdere uitspraken gedaan of beslissingen genomen.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 24/01/2021 tot en met 22/02/2021.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Op 14/01/2021 werd advies gevraagd aan de Dienst Facilitair Management.
Op 14/01/2021 werd advies gevraagd aan Agentschap Natuur en Bos.
Op 14/01/2021 werd advies gevraagd aan De Watergroep.
Op 14/01/2021 werd advies gevraagd aan Fluvius.
Op 14/01/2021 werd advies gevraagd aan Proximus.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de nota bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter i.f.v. de Zwanenstraat (50 meter); dieperliggend buffergebied. De aanvraag situeert zich volledig binnen het woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 14/01/2021. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.
Algemeen kan wel gesteld worden dat:
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5.
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de totale perceeloppervlakte kleiner is dan 3.000m².
VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT
Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.
§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.
§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.
Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.
§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door :
1° de storting van een afdoende financiële waarborg;
2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.
Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.
Artikel 4.2.17. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken, zoals in het bijzonder:
1° de aanleg van nieuwe verkeerswegen, of de tracéwijziging, verbreding of opheffing daarvan;
2° de wijziging van het reliëf van de bodem;
3° de ontbossing, met behoud van de toepassing van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990;
4° het afbreken van constructies.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt tevens als omgevingsvergunning voor het wijzigen van de vegetatie, vermeld in artikel 9bis, § 7, en artikel 13, § 4 en § 5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken.
Het eerste en het tweede lid gelden als de vergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden voldoet aan de vereisten inzake ontvankelijkheid en volledigheid die gelden voor de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of voor het wijzigen van de vegetatie.
De aanvraag voldoet aan deze bepalingen voor wat betreft het slopen van de bestaande constructies. De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan dus gelden als omgevingsvergunning voor de sloop van de bestaande constructies.
OVERIGE REGELGEVING
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw-, sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Alle bebouwing dient afgebroken te worden alvorens er een verkoop van het lot en/of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan bekomen worden. De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van materialen.
Natuurdecreet
De aanvraag ligt binnen een speciale beschermingszone zijnde vogelrichtlijngebied.
De aanvraag heeft geen betrekking op de uitvoering van het natuurdecreet waardoor het ontwerp geen impact heeft op het vogelrichtlijngebied.
Erfdienstbaarheden
Uit het verkavelingsplan, opgesteld op basis van plan landmeter – expert Baudouin Van Damme, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden.
Decreet grond- en pandenbeleid – bescheiden woonaanbod
De aanvraag voorziet minder dan 10 loten bestemd voor woningbouw, noch heeft de verkaveling een grondoppervlakte die groter is dan een halve hectare. De verkaveling sluit niet aan op een andere, ook door de aanvrager te ontwikkelen perceel, die samen met de percelen waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan. Er dient bijgevolg geen sociaal, noch bescheiden woonaanbod gerealiseerd te worden.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 2 loten voor halfopen bebouwing (lot 1 en lot 2) en 1 lot voor open bebouwing (lot 3) en het slopen van de bestaande constructies op het eigendom.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Zwanenstraat, een gemeenteweg in het gehucht Halveweg. De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open, halfopen en gesloten bebouwing.
Verkavelingsvoorwerp
De aanvraag voorziet in 2 loten voor halfopen bebouwing (lot 1 en lot 2) en 1 lot voor open bebouwing (lot 3).
De loten 1 en 2 hebben volgens de aanvraag een diepte van 50 meter en een breedte op de voorgevelbouwlijn van 11 meter. Er wordt een bouwvrije zijtuinstrook voorzien van 3 meter en de voorgevelbouwlijn is gelegen op 12 meter uit de as van de Zwanenstraat. De voorgestelde maximale bouwdiepte bedraagt 17 meter op het gelijkvloers en 12 meter op het verdiepingsniveau.
Lot 3 heeft volgens de aanvraag een diepte van 50 meter en een breedte op de voorgevelbouwlijn van 16,6 meter. Er wordt een bouwvrije zijtuinstrook voorzien van 3 meter en de voorgevelbouwlijn is gelegen op 12 meter uit de as van de Zwanenstraat. De voorgestelde maximale bouwdiepte bedraagt 17 meter op het gelijkvloers en 12 meter op het verdiepingsniveau.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Het voorzien van ééngezinswoningen, met een ondergeschikte zorgwoning, in een woonomgeving is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving. Door de ligging van het perceel aan de rand van een groengebied en door de beperkte oppervlakte van de bouwstroken en bouwkavels zijn geen nevenbestemmingen toegelaten.
Mobiliteitsimpact
Het college verwacht bij het oprichten van ééngezinswoningen principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven. Er moet een inpandige garage en/of carport voorzien worden of een carport in de zijtuinstrook om de tuin te vrijwaren van overdreven bebouwing en verharding. De aanvraag voldoet hieraan. De aanvraag heeft een beperkte impact op de mobiliteit.
De schaal van de voorgenomen werken
In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen. De maximale bouwdiepte van 17 meter op het gelijkvloers en 12 meter op de verdieping, een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter en een zadeldak of plat dak stemt overeen met de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De inplanting van de woningen wordt voorzien op 12 meter uit de as van de weg en op 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrenzen. Deze inplanting sluit aan op de linker aanpalende verkaveling.
Door het oprichten van 3 woningen op het terrein wordt een woondichtheid bekomen van ca. 15,6 woningen per hectare. Op deze locatie – op de rand van het woongebied met landelijk karakter en grenzend aan een open groengebied - is het niet meer wenselijk een dergelijke hoge verdichtingsgraad te realiseren. Het perceel is immers niet gelegen binnen de Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt-Genk, waar verdere verdichting wel gewenst is.
We bemerken in de gemeente Zonhoven de tendens om eigendommen op te splitsen in meerdere kleine loten, ongeacht de locatie. Wanneer hier als gemeente overal op wordt ingegaan worden in heel de gemeente steeds meer bijkomende wooneenheden gecreëerd (wat uiteindelijk zal leiden tot een overaanbod), ook op slecht gelegen locaties.
De gemeente wenst deze tendens (die mogelijk enkel gestuurd wordt door winstbejag) niet te ondersteunen. De gemeente Zonhoven wenst nl. uitsluitend te verdichten op de juiste locaties, een visie hierrond zit in de pijplijn. Verdichting in en rond de kern/het centrum van de gemeente (dat gelegen is binnen de afbakening regionaal stedelijk gebied) heeft hierbij de absolute voorkeur. Op die locatie is dan ook een grotere verdichtingsgraad mogelijk (uiteraard steeds onder voorwaarden).
Ook in de deelkernen, zoals de deelkern Halveweg, is nog steeds een vorm van verdichting mogelijk. Deelkern Halveweg beschikt over een aantal voorzieningen en kan beschikken over openbaar vervoer (bus en trein). Het is echter niet de bedoeling in de deelkernen op dezelfde wijze te verdichten als in de hoofdkern. En zeker niet op eigendommen op de rand of zelfs buiten de deelkern Halveweg.
In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) staat deelkern Halveweg omschreven als woonkern. Per woonkern worden binnen het structuurplan aandachtspunten vooropgesteld: "Het hart van Halveweg wordt ongeveer afgebakend door de Hortstraat, de Beskensstraat, 't Zant, de Halveweg, de Delheidestraat en de Lichtenbergweg. In dit gebied zal gestreefd worden naar een woningdichtheid van 15 tot 20 wo/ha. Aan de rand kan een iets lagere dichtheid toegepast worden met voor gans de woonkern een gemiddelde dichtheid van 15 wo/ha. De kwaliteit van de woonomgeving zal verbeterd worden door conditionering, het verbeteren van de padenstructuur evenals de inrichting van de binnengebieden in functie van de bewoners."
Het spreekt dus voor zich dat de gevraagde woondichtheid van 15,68 woningen per hectare te hoog is voor de specifieke locatie.
Het principe dat vooropgesteld wordt in het GRS sluit aan op de gemeentelijke visie die in de pijplijn staat (= verdichting is nog mogelijk in deelkern Halveweg, echter voornamelijk in het hart ervan en niet aan dezelfde dichtheden als in het centrum van Zonhoven).
Daarnaast sluit dit principe eveneens aan bij de visie waarrond de Provincie momenteel aan het werken is (regionale woningmarkten) en waarbij deelkern Halveweg op dit moment niet aangeduid wordt als prioritair om te verdichten.
Er kan verwezen worden naar de aanpalende verkaveling, vergund in 2018, waarbij een precedent werd gecreëerd. Echter, ondertussen is de Vlaamse visie op verdichting en ontdichting en het algemeen stedenbouwkundig beleid sterk gewijzigd waardoor een verwijzing naar eerdere vergunningen niet relevant is. Deze verkaveling werd vergund ten tijde van een voorgaand bestuur, in tijden waarin nog geen sprake was binnen de gemeente van een nieuwe visie rond verdichting. Op dit moment wenst de gemeente geen nieuwe precedenten te creëren en niet verder te breien aan een gedachtengoed waar zij zich niet langer achter schaart.
Door minimum gevelbreedtes/bouwkaders en maximum woondichtheden als norm aan te wenden hoopt de gemeente het verdichtingsproces te kunnen sturen richting de gewenste locaties. Stedenbouwkundige regelgeving en ruimtelijke visie zijn veranderlijke begrippen. Wanneer men zaken blijft vergunnen op dezelfde wijze als in het verleden kan nooit een gewenste verandering tot stand worden gebracht.
Gezien het eigendom gelegen is in woongebied met landelijk karakter en een perceelbreedte heeft van 38,68 meter kan het eigendom wel worden opgesplitst in 2 loten voor vrijstaande of halfopen bebouwing. Hierbij wordt een woondichtheid bekomen van ca. 10,5 wo/ha, hetgeen aansluit bij de huidige visie rond verdichten en ontdichten.
Zoals hierboven reeds aangehaald is de deelkern Halveweg gelegen in het buitengebied van Zonhoven. Halveweg is een verspreide woonwijk met een kern voornamelijk ten noord-oosten van de verbindingsweg Halveweg. De woonwijk ten zuid-westen van de Halveweg en zeker voorliggende locatie is omgeven door het vijvergebied de Wijers. De groene omgeving Is zichtbaar in deze woonstraten. Het is niet aangewezen om denser te bouwen aangezien dit het groene straatbeeld zal aantasten. Aansluitend hierbij verleende De Dienst Facilitair Management een ongunstig advies voor de voorgestelde verkaveling: “De beuk die aanwezig is op terrein maakt deel uit van een Klein Landschapselement. Deze boom dient behouden te blijven, en dient tevens maximaal beschermd te worden. Dit laatste houdt in dat er in de zone onder de kruin, vermeerderd met 2 meter, geen werken mogen uitgevoerd worden. Op de plannen die nu voorliggen kan de boom niet behouden worden aangezien de boom op de rand van de voorziene bouwzone van lot 1 staat. Het voorstel van verkaveling zoals het nu is ingediend, kan dus onmogelijk gerealiseerd worden zonder de waardevolle beuk zwaar te beschadigen en/of te rooien. Indien er een nieuw en/of aangepast verkavelingsvoorstel wordt overgemaakt, zal dit voorstel minstens volgende moeten bevatten:
- Duidelijk verkavelingsplan waaruit blijkt dat de beuk behouden kan blijven.
- Duidelijk plan waarop de te vrijwaren zone onder de kruin van de Beuk is op aangegeven. Deze zone is minstens even groot als de kruin vermeerderd met 2 meter.
- In de verkavelingsvoorschriften moet worden opgenomen dat de beuk dient bewaard te blijven en er zal ook moeten aangegeven worden welke maatregelen er allemaal moeten genomen worden om deze bom te beschermen. Zo zal er in de verkavelingsvoorschiften op zijn minst moeten staan dat er onder de kruin + 2 meter van deze beuk geen activiteiten en/of werken mogen plaatsvinden. Ook zal er duidelijk in moeten staan welke maatregelen de toekomstige eigenaars dienen te nemen om de overlevingskansen van de Beuk te maximaliseren, zowel tijdens de bouwwerken als erna.”
Visueel-vormelijke elementen
Het straatbeeld wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan bebouwing niet alleen qua bouwlagen maar ook naar bouwvorm (vrijstaande, gekoppelde en gesloten bebouwing), dakvorm (schuin dak en plat dak) en materiaalgebruik. Het voorgestelde profiel in de verkavelingsvoorschriften sluit aan bij deze in de omgeving. Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat deze in overeenstemming moeten zijn met de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen. Er werden immers geen bezwaarschriften ingediend.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving omwille van de te hoge woondichtheid en de aantasting van het groene straatbeeld.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
1.- Het advies van 28/01/2021 van De Watergroep is voorwaardelijk gunstig:
“Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:
- een forfaitaire kost per bijkomend aan te sluiten kavel
- een kost voor ontwerp en veiligheidscoördinatie per project
Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar schriftelijk De Watergroep te verwittigen voor uitbraak van de bestaande aftakking. Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de individuele aanvragers.
Bijkomende informatie kan u vinden op : www.dewatergroep.be.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
2.- Het advies van 19/01/2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig.
“Naar aanleiding van uw adviesaanvraag van 14.01.2021 betreffende het bovenvermeld project, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines: Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer van het project moet voldoen aan de reglementen van de nutsmaatschappijen en in dit geval de volgende reglementen van de distributienetbeheerder(s): nl. het "Reglement voor verkavelingen en bouwprojecten " en de reglementen omtrent riolering. Deze reglementen vindt u op onze website www.fluvius.be.
Voor de activiteiten Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering kunnen er uitbreidingen en/of verplaatsingen en/of aanpassingen nodig zijn aan de verdeelnetten om de percelen/woningen aansluitbaar te maken. De kosten hiervoor zijn steeds ten laste van de initiatiefnemer van het project.
Voor dit project zonder netuitbreiding sturen wij de initiatiefnemer een offerte ter dekking van de kosten voor het capaciteitsbeslag.
Riolering
Voor de activiteit riolering, kunnen deze loten/woningen aangesloten worden op de riolering in de aanpalende straat.
De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online via www.fluvius.be. Wij raden de klanten ten zeerste aan om zo vroeg mogelijk een aansluitingsaanvraag riolering in te dienen bij Fluvius vooraleer de grondwerken op privé aan te vatten. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de huisaansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op deze diepte af te stemmen. De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen.
Indien de huisaansluitputjes reeds voorafgaandelijk geplaatst werden op het perceel, ontslaat dit de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. De klant mag, na het doorlopen van de aanvraagprocedure, dan zelf aansluiten op de huisaansluitputjes. Fluvius zal dan niet meer ter plaatse komen, om de verbinding van de aansluitputjes naar de privé-riolering te maken. Indien de huisaansluitputjes nog niet geplaatst zouden zijn op het perceel en de privé-riolering werd wel reeds uitgevoerd tot op de grens openbaar/privé, zal Fluvius op het moment van de plaatsing van de huisaansluitputjes (na aanvraag procedure), deze putjes met de privé-riolering (indien technisch mogelijk) verbinden.
De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake.
Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes.
Fluvius voorziet per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 160mm op privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering op het rioleringsnet op openbaar domein.
Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privé-riolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van gecertificeerde keurders kan u vinden op www.vlario.be.
Aan volgende voorwaarden dient voldaan te worden:
- De vloerpeilen van de toekomstige gebouwen dienen boven het niveau van de rijweg gelegen zijn.
Voor bijkomende informatie kan contact opgenomen worden met de Fluvius Infolijn - 078353534.
Gelieve ons advies op te nemen in de vergunning van dit dossier, met verwijzing naar de voornoemde reglementen.
Van zodra de initiatiefnemer de voorgestelde bedragen heeft vereffend aan onze diensten, zal Fluvius u hiervan schriftelijk verwittigen. Daarna kan het verkoopsattest voor deze nieuwe bouwpercelen door uw diensten worden afgeleverd en kunnen de stedenbouwkundige vergunningen worden toegekend.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
3.- Het advies van 15/01/2021 van Proximus is gunstig.
“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht.
Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.
Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit gunstig advies.
4.- Het advies van 04/03/2021 van het Agentschap Natuur en Bos is voorwaardelijk gunstig.
“Wij hebben uw vraag om advies met OMV-referentie 2020174725 te Zonhoven, 4de afdeling, sectie C nr.: 6k3, 6h3, 12d goed ontvangen.
De aanvraag is bij ons geregistreerd met het kenmerk 21-201053.
Dit advies wordt verstrekt door het Agentschap voor Natuur en Bos op basis van volgende wetgeving:
Artikel 35 § 2 Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Bespreking stedenbouwkundige vergunning
Uit het dossier blijkt dat er geen vermijdbare schade aan de natuur zal veroorzaakt worden.
Conclusie
Op basis van het dossier dat ter advies is voorgelegd, stelt het Agentschap voor Natuur en Bos vast dat de bestaande natuurwaarden niet worden geschaad. De aanvraag wordt gunstig geadviseerd mits naleving van de volgende voorwaarde:
Het Agentschap voor Natuur en Bos wenst een afschrift van de beslissing over de vergunningsaanvraag te ontvangen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
5.- Het advies van 19/01/2021 van de Dienst Facilitair Management is ongunstig zoals hierboven reeds aangehaald.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit ongunstig advies.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen aanvraag de ruimtelijke draagkracht van het gebied overschrijdt en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving in het gedrang kunnen brengen of verstoren. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van een grond in 2 loten voor halfopen bebouwing (lot 1 en lot 2) en 1 lot voor open bebouwing (lot 3) en het slopen van de bestaande constructies op het eigendom.
Bijgevolg adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het verkavelen van een grond in 2 loten voor halfopen bebouwing (lot 1 en lot 2) en 1 lot voor open bebouwing (lot 3) en het slopen van de bestaande constructies op het eigendom zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het weigeren van de omgevingsaanvraag.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het weigeren van de omgevingsaanvraag voor het verkavelen van een grond in 2 loten voor halfopen bebouwing (lot 1 en lot 2) en 1 lot voor open bebouwing (lot 3) en het slopen van de bestaande constructies op het eigendom, zoals weergegeven op de ingediende plannen.