STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het regulariseren van de eengezinswoning, verhardingen en een tuinhuis en het slopen van een bijgebouw.
De aanvraag werd op 14/10/2020 ontvangen.
Op 06/11/2020 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 17/11/2020 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 19/11/2020 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 13/10/2020 wat algemene opvatting betreft.
De aanvraag houdt gedeeltelijk rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg.
Het bijgebouw binnen agrarisch gebied blijkt niet te voldoen aan het vrijstellingsbesluit wat betreft de hoogte; de nodige plannen werden bij de aanvraag gevoegd om alsnog een vergunning te kunnen afleveren doch hiervoor is geen juridische basis.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en werden opgericht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft een gedeelte van de verhardingen, 2 bijgebouwen en een uitbreiding aan de woning.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren/ te verwijderen.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Departement Landbouw en Visserij
Provinciale dienst Water & Domeinen
Fluvius
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De percelen van de aanvraag zijn volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied met landelijk karakter en deels gelegen in agrarisch gebied.
De voorgestelde regularisatie van de werken bevindt zich volledig in het woongebied met landelijk karakter.
De te regulariseren tuinberging/ bijgebouw bevindt zich in agrarisch gebied.
Woongebied met landelijk karakter
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven.
Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300m van een woongebied of op ten minste 100m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, en maakt geen deel uit van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Verkaveling
Het goed is oorspronkelijk gekend als lot 1 en lot 4 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 08/03/1984 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.84/2.
Lot 4 werd uit de verkaveling gesloten wegens de agrarische bestemming.
Lot 1 werd uit de verkaveling gesloten wegens reeds bebouwd.
Het goed is gekend als lot 1 en 3 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de omgevingsvergunning is afgeleverd op 22/09/2020 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 1309.A.874.2.
Lot 3 werd uit de verkaveling gesloten wegens de agrarische bestemming.
Lot 1 werd uit de verkaveling gesloten wegens reeds bebouwd.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften voor wat betreft het regulariseren van de eengezinswoning en verhardingen en voor het slopen van een bijgebouw.
De aanvraag voldoet principieel niet aan de geldende bestemmingsvoorschriften voor wat betreft de regularisatie van het tuinhuis/ bijgebouw in agrarisch gebied.
Het bijgebouw maakt geen deel uit van een leefbaar land- of tuinbouwbedrijf, en moet derhalve als een zonevreemde constructie beschouwd worden. De aanvraag is dus in principe strijdig met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan.
ZONEVREEMDE CONSTRUCTIE
De aanvraag is deels van toepassing op een zonevreemde constructie waarvoor binnen de Vlaamse codex ruimtelijke ordening onder Hoofdstuk IV, Afdeling 2, basisrechten zijn opgenomen.
De aanvraag voldoet niet aan deze afwijkingsbepalingen, zoals hieronder beschreven.
Art. 4.4.10.
§ 1. Deze afdeling is van toepassing op vergunningsaanvragen die betrekking hebben op hoofdzakelijk vergunde en niet verkrotte zonevreemde constructies, met uitzondering van publiciteitsinrichtingen of uithangborden.
Het voldoen aan de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, wordt beoordeeld op het ogenblik van de eerste vergunningsaanvraag tot verbouwen, herbouwen of uitbreiden, of, in de gevallen, vermeld in onderafdeling 3 en 4, op de vooravond van de afbraak, de vernietiging of de beschadiging.
§ 2. De basisrechten van deze afdeling zijn van toepassing in gebieden, geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan of een plan van aanleg.
Een ruimtelijk uitvoeringsplan kan de basisrechten van deze afdeling aanvullen en uitbreiden. Dergelijk plan kan evenwel ook strengere voorwaarden bepalen op het vlak van de maximaal toegelaten volumes bij herbouw.
De aanvraag voldoet niet aan deze voorwaarden:
Het betreft een bijgebouw waarvoor geen vergunning afgeleverd werd en dat omwille van zijn hoogte niet valt onder toepassing van het vrijstellingsbesluit.
Vrijstelling vergunningsplicht
Volgens de beschrijvende nota bij de aanvraag is het te behouden bijgebouw vrijgesteld van vergunning.
Volgens art. 2.1.11° van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, in werking getreden op 1 december 2010, is de maximale hoogte van dergelijke bijgebouwen beperkt tot 3,50m.
De plannen geven aan dat de nokhoogte 3,70m bedraagt.
Er wordt besloten dat de aanvraag voor het bestaande te behouden bijgebouw vergunningsplichtig is.
Daar er geen juridische basis is om een omgevingsvergunning af te leveren voor een particulier bijgebouw in agrarisch gebied zijn hier slechts 2 opties voorhanden om zich in regel te stellen:
De hoogte van het bijgebouw terugbrengen tot maximaal 3,50m zodat men voldoet aan alle voorwaarden van het vrijstellingsbesluit OF het bijgebouw verwijderen.
Het slopen van het onvergunde bijgebouw van 11,22m² is wel vrijgesteld van vergunning in navolging van art. 13.1 en 13.2 van het vrijstellingsbesluit.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater is niet van toepassing omdat de (te regulariseren) uitbreiding van de horizontale dakoppervlakte van de woning minder bedraagt dan 40m², namelijk 23,4m².
De verhardingen op het terrein stemmen niet geheel overeen met de vergunde toestand. De ligging van de oprit wijkt deels af qua inplanting en oppervlakte en de terrasverharding eveneens.
De vergunde verharde oppervlakte bedraagt ca. 315m², de aanwezige verharding heeft een oppervlakte van ca. 347m²; te regulariseren oppervlakte verharding bedraagt bijgevolg 32m², minder dan 40m².
Het hemelwater van de verhardingen kan infiltreren in de naastliggende groenzones op eigen terrein.
Het hemelwater van het te behouden bijgebouw blijkt aangesloten op een afwatering die rechtstreeks naar de riolering gaat. Dit is niet toegestaan. Het hemelwater dient ofwel rechtsreeks te infiltreren in de omliggende groenzone, ofwel naar een infiltratievoorziening vooraleer het mag afwateren naar de riolering.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening behoudens voor het bijgebouw.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “Collectief te optimaliseren buitengebied”.
Een individuele voorbehandelinginstallatie blijft noodzakelijk tot aanleg van de riolering en dit volgens de code van goede praktijk, bestaande uit minstens een septische put en vetvanger. In deze zone wordt op termijn wel een collectieve zuivering van het afvalwater voorzien. In afwachting van deze collectieve afvalwaterzuivering moet het afvalwater gezuiverd worden, dit moet door alle afvalwater, zowel zwart afvalwater (toiletten) en grijs afvalwater (gootsteen, vaatwas, douche, bad, …) aan te sluiten op een septische put. Het minimale putvolume voor een gezin tot vijf personen is 3.000 liter, met 600 liter per bijkomende inwoner. Bij aanleg van de afvoerbuizen op eigen terrein kunnen nu best al wachtleidingen voorzien worden om bij de aanleg van de straatriolering het eigen afvalwater op eenvoudige wijze hierop aan te sluiten."
Na het aanleggen van riolering in de straat kan de septische put en de vetvanger best afgekoppeld worden.
Het hemelwater en afvalwater moeten afzonderlijk afgevoerd worden tot vlak voor het openbaar domein om via 2 toezichtputten en een Y-aansluiting, aan te sluiten op de bestaande riolering in de straat.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.
Het advies van 01/12/2020 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 19-11-2020 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 1, sectie A, nummer(s) 229H, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines: Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement.
De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie www.vlario.be).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.
Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager;
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening mits hoger aangehaalde voorwaarden nageleefd worden.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte maar ligt wel in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen.
Met betrekking tot de impact op oppervlaktewater werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan de waterbeheerder.
Het advies van 17/12/2020 van de provinciale dienst Water en Domeinen is gunstig:
“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets gunstig beoordeeld werd.
Het perceel is gelegen in een effectief overstromingsgevoelig gebied, maar deze overstromingszone is geen gevolg van de nabijheid van een waterloop, wateroverlast op deze locatie is de gemeente bovendien ook niet bekend. Ook de pluviale overstromingskaarten geven aan dat hier geen structurele wateroverlast te verwachten is. Deze zone hoeft dan ook niet verder beschouwd te worden als een overstromingsgevoelig gebied. Bij een volgende herziening van de overstromingskaarten wordt deze afbakening in principe geschrapt.”
Op basis daarvan kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd en eventuele voorwaarden en opmerkingen van de waterbeheerder gevolgd worden.
Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening mits naleving van de voorwaarden zoals hoger reeds aangehaald en heeft de waterbeheerder een gunstig advies verleend. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets mits voldaan wordt aan de voorwaarden betreffende hemelwater en riolering.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de bodemingreep kleiner is dan 1 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan: op de plannen werden geen rookmelders geplaatst.
Het decreet van 10 maart 2017 maakt rookmelders verplicht in alle woningen, dus ook die van eigenaar-bewoners. Vanaf 1 januari 2020 moet ook een woning waarin de eigenaar zelf woont over de nodige rookmelders beschikken.
Om wettelijk in orde te zijn moet een zelfstandige woning (eengezinswoning, appartement of studio) of kamerwoning op elke verdieping minstens een rookmelder hebben.
Slopen
De afbraak van de aangegeven constructie dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet ingericht worden als groenzone.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving mits volgende voorwaarden nageleefd worden:
Het is ten zeerste aangewezen om ook de aanbevelingen van Fluvius te volgen wat betreft de scheiding van hemelwater en afvalwater. Conform Vlarem II zal bij de aanleg van een gescheiden openbaar rioleringsstelsel in de straat ook een volledige scheiding van afvalwater en hemelwater op privéterrein verplicht zijn.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het regulariseren van de uitbreiding van de eengezinswoning, de aanwezige verhardingen en een vrijstaand bijgebouw.
De aanvraag omvat tevens het slopen van een vrijstaand bijgebouw.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Kriekelstraat, hoek Schunissensteeg, gemeentewegen ten noordwesten van het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing , een (zonevreemd) bedrijf, de aanwezigheid van een spoorlijn en groen ingevulde terreinen.
Links van de percelen van de aanvraag bevindt zich een metaalbedrijf met bedrijfswoning, aan de achterzijde grenst het goed aan Schunissensteeg en de spoorlijn erlangs en aan de rechterzijde van het goed situeren zich een aantal woningen en het recent vergunde bouwlot op de hoek met de Kriekelstraat.
Momenteel heeft het goed als adres Schunissensteeg 1. Door de creatie van een bijkomend lot op de hoek Schunissensteeg – Kriekelstraat, dient een adreswijziging doorgevoerd te worden. Aangezien er geen verbinding/ inrit meer zal zijn naar Schunissensteeg, zal het goed van de aanvraag als adres Kriekelstraat 38 krijgen.
Het recent gecreëerde hoekperceel binnen verkaveling 1309.A.874.2 dd. 22/09/2020, zal Schunissensteeg 1 worden.
De gemeente zal de nutsmaatschappijen op de hoogte stellen van de adreswijziging.
De aanvrager dient verder zijn persoonlijke instellingen/ contacten op de hoogte stellen.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel 299H/deel is gelegen aan de Kriekelstraat en werd anno 1933 bebouwd met een vrijstaande woning. De woning werd zeer diep ingeplant op het perceel, zo’n 30m uit de voorste perceelgrens. In 1985 werden verbouwings- en uitbreidingswerken doorgevoerd. De vergunde uitbreiding anno 1993 werd niet uitgevoerd.
Aangezien niet alle uitgevoerde werken conform de vergunningen werden uitgevoerd, wenst de aanvrager de bestaande situatie te regulariseren. Het betreft het verwijderen van een niet vergund bijgebouw, het regulariseren van een bijgebouw, het regulariseren van verhardingen en de uitbreiding van de woning aan de achterzijde.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Beoordeling
De uitbreiding van de woning situeert zich aan de achterzijde. Hier werd een berging/ wasplaats en overdekte autostaanplaats vergund, doch deze werd uitgevoerd als een dubbele garage en berging/ wasplaats. De gerealiseerde aanbouw met hellend dak heeft een bouwbreedte van 8,30m en een bouwdiepte van 6,86m. De totale bouwdiepte van het woongebouw komt hiermee op 19,63m ipv de vergunde 17,83m. De aanbouw heeft geen woonfunctie en door de uitbreiding ontstaat geen bijkomende hinder inzake het gebruik ervan, de functie blijft aangehouden.
De vorm en het materiaalgebruik van de aanbouw sluiten aan op dit van de rest van de woning en het volume is beperkt. De uitbreiding van de woning is dan ook aanvaardbaar.
De verharding van de oprit werd meer naar de linkerzijde aangelegd en qua vorm iets anders uitgevoerd dan oorspronkelijk vergund. Door de gewijzigde inplanting en dubbele garage werd zo’n 20m² extra aangelegd. Er werd tevens een pad rond de woning aangelegd en een bijkomend terras. De toename in oppervlakte bedraagt 12m².
Het perceel 299H/deel waarop de woning en zijn aanhorigheden gelegen is, heeft een kadastrale oppervlakte van 1996m², perceel 300M (agrarisch gebied) heeft een kadastrale oppervlakte van 3253m². De totale verharde/ bebouwde delen op perceel 299H deel hebben een oppervlakte van in totaal zo’n 560,85m². De verhouding tot de groene ruimte is niet verstoord. De regularisatie van de verhardingen is dan ook aanvaardbaar.
Zoals hoger reeds aangehaald is het verwijderen van het niet vergunde vrijstaande bijgebouw van 11,22m² vrijgesteld van vergunning.
Het te behouden bijgebouw van 26m² in het agrarisch gebied is echter niet vrijgesteld van vergunning omwille van zijn hoogte. Er is evenmin een juridische grondslag om een particulier bijgebouw in dit gebied te vergunnen. Het bijgebouw zoals voorgesteld op de plannen met een hoogte van 3,70m is niet aanvaardbaar.
De aanvrager zal bijgevolg het bijgebouw dienen te verwijderen OF de hoogte ervan dienen te verminderen met 20cm (maximaal 3,50m hoog) om onder de bepalingen van het vrijstellingsbesluit te vallen.
Er dient bijkomend meegegeven dat de perceelconfiguratie zoals op plan aangegeven niet overeenstemt met de kadastrale perceelgrenzen voor wat betreft de grens tussen perceel 299H en 300M. Aangezien beide percelen tot dezelfde eigenaar(s) behoren stelt zich geen probleem; indien perceel 300M vervreemd zou worden zal zich wel een probleem stellen. De kadastrale grens loopt namelijk gelijk met de achtergevel van de garages/ berging alsook met deze van het bijgebouw (26m²). Er zal een bouwmisdrijf ontstaan bij afsplitsing van perceel 300M in de huidige configuratie.
De opgegeven grens tussen beide percelen is deze zoals aangegeven binnen het verkavelingsplan dd. 22/09/2020 van dossier 1309.A.874.2. Aangezien het goed van de aanvraag (opgegeven als lot 1 en lot 3) uit deze verkaveling gesloten werd omwille van de bebouwing/ bestemming, werd evenmin de opgegeven grens met perceel 300M aangepast. Indien men deze alsnog wenst aan te passen in kader van een vervreemding van perceel 300M, dient dit via een notariële splitsing te verlopen.
Bodemreliëf
Er zijn geen wijzigingen van het terreinniveau voorzien in de aanvraag, het bestaande terreinniveau blijft behouden.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op voorwaarde dat de hoogte van het bijgebouw teruggebracht wordt tot maximaal 3,50m zodat men voldoet aan alle voorwaarden van het vrijstellingsbesluit OF dat het bijgebouw verwijderd wordt.
BESPREKING ADVIEZEN
“Het Departement Landbouw en Visserij heeft uw in het onderwerp vermelde adviesaanvraag vanuit landbouwkundig standpunt onderzocht en formuleert er om de volgende redenen een gunstig advies bij.
Het betreffende perceel is volgens het gewestplan met de voorste 50m gelegen binnen woongebied met landelijk karakter en vervolgens binnen agrarisch gebied.
De aanvraag omvat de regularisatie van een bestaande woning en de regularisatie van een vrijstaand bijgebouw (tuinberging). De aanvraag heeft geen betrekking op professionele agrarische noch para-agrarische activiteiten.
Op basis van de inplantingsplannen wordt vastgesteld dat de bestaande woning volledig is gesitueerd binnen de gebruikelijke en gangbare bebouwingsgrens van de 50m-woonzone. Voor de regularisatie van de woning bestaan bijgevolg geen bezwaren vanuit landbouwkundig standpunt.
De tuinberging met een oppervlak van circa 26m² en een maximale hoogte van 3,7m situeert zich binnen agrarisch gebied. De beschrijvende nota van de architect dat het bijgebouw voldoet aan het vrijstellingsbesluit kan niet worden bijgetreden gezien de maximale hoogte wordt overschreden.
Het Departement landbouw en Visserij stelt echter vast dat het hier gaat om een ingesloten agrarisch gebied tussen het woongebied met landelijk karakter, de spoorlijn en het noordelijk aanpalend bedrijf. Het agrarisch gebied kent hier een oneigenlijk residentieel gebruik als tuinzone/park. Hoewel er geen juridische vergunningsgrond bestaat voor de regularisatie van het tuinhuis gezien er niet wordt voldaan aan het vrijstellingsbesluit, is het departement van mening dat er geen bijkomend nadeel ontstaat voor de lokale landbouwstructuur. De beperkte afwijking van 20cm in de maximale hoogte kan bijgevolg vanuit landbouwkundig oogpunt worden gedoogd.
Gelet op bovenstaande overwegingen wordt er vanuit het Departement Landbouw en Visserij een gunstig advies verleend voor deze aanvraag.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich gedeeltelijk aan bij dit advies. Het standpunt betreffende de regularisatie in het woongebied wordt gevolgd. Voor het bijgebouw in agrarisch gebied is echter, zoals in het advies aangegeven wordt, geen juridische grondslag tot het afleveren van een omgevingsvergunning. De aanvraag tot regularisatie van het bijgebouw met een hoogte van 3,70m dient dan ook geweigerd en niet “gedoogd”, dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt. Een aanpassing van de bouwhoogte tot 3,50m is voldoende om zich in regel te stellen, men kan het bijgebouw ook geheel verwijderen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Er dient evenwel opgemerkt dat Fluvius geen advies verleende betreffende de nabij gelegen hoogspanningsleiding; het advies hierover wordt dan ook geacht gunstig te zijn.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening mits de hoogte van het bijgebouw teruggebracht wordt tot maximaal 3,50m conform de voorwaarden van het vrijstellingsbesluit .
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de voorliggende aanvraag verenigbaar is met de wettelijke bepalingen inzake ruimtelijke ordening en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving voor wat betreft het regulariseren van de uitbreiding van de eengezinswoning en de aanwezige verhardingen mits het opleggen van voorwaarden:
De voorliggende aanvraag is niet verenigbaar met de wettelijke bepalingen inzake ruimtelijke ordening voor wat betreft de regularisatie van het bijgebouw in agrarisch gebied met een hoogte van 3,70m.
Er wordt geen uitspraak gedaan over het slopen van bijgebouw van 11,22m² omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier:
Ongunstig voor de regularisatie van het bijgebouw in agrarisch gebied met een hoogte van 3,70m, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden;
Voorwaardelijk gunstig voor het regulariseren van de uitbreiding van de eengezinswoning en de aanwezige verhardingen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Er wordt geen uitspraak gedaan over het slopen van bijgebouw van 11,22m² omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 07/01/2021 tot het afleveren van een gedeeltelijke omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een gedeeltelijke omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsaanvraag voor de regularisatie van het bijgebouw in agrarisch gebied met een hoogte van 3,70m, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Het college van burgemeester en schepenen vergunt onder voorwaarden de omgevingsaanvraag voor het regulariseren van de uitbreiding van de eengezinswoning en de aanwezige verhardingen, zoals weergegeven op de ingediende plannen die als bijlage de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Er wordt geen uitspraak gedaan over het slopen van bijgebouw van 11,22m² omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.