STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van 11 eengezinswoningen – fase 1 van de groepswoningbouw van 27 woningen.
De aanvraag werd op 26/01/2021 ontvangen.
Op 17/02/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 04/03/2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 09/03/2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 19/03/2021 tot en met 17/04/2021, gesloten met 2 bezwaarschriften (van eenzelfde persoon).
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 19/03/2021 tot en met 17/04/2021.
Er werden 2 bezwaren ingediend door eenzelfde persoon.
Bezwaar 1 en 2 (22/03/2021 en 06/04/2021)
De bezwaren handelen samengevat over het ontbreken van een groenbuffer tussen de woningen van fase 2 en aangrenzende percelen (op het plan), de voorziene verdieping van de nieuwbouwwoningen die privacy hinder geven.
(22/03/2021)
(06/04/2021)
Wel heel erg straf dat mijn bezwaarschrift dd 22 maart 2021 om 10u38 'verdwenen' is van de lijst ...
Ik blijf bij deze wel bij mijn standpunt:
Inzake heb ik geen uitleg gekregen waarom de bufferzone niet ingekleurd staat bij fase 2, en wat er gaat ondernomen worden naar inkijk en de bijhorende privacy ?
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent deze bezwaarschriften van eenzelfde bezwaarindiener het volgende standpunt in:
Het ingediende bezwaar is niet gegrond en wordt niet weerhouden.
2. De bepalingen betreffende het bouwvolume en dus ook de aanwezigheid van een verdieping voor de woningen, werden beoordeeld binnen de verkaveling en maken geen deel uit van huidige aanvraag aangezien er geen afwijkingen voorzien zijn voor wat betreft het bouwvolume. Slechts de afsluitingsmuren ter hoogte van de perceelgrens tussen kavel
wijken beperkt af van de voorschriften.
Het ingediende bezwaar is niet gegrond en wordt niet weerhouden.
ADVIEZEN
Agentschap Natuur en Bos
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
De Watergroep
Provinciale dienst Water & Domeinen
Fluvius
Dienst Patrimonium
Dienst Contractmanagement
Dienst Facilitair Management
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen at het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd.
Bij de beoordeling van de verkavelingsaanvraag werden de mogelijke effecten op milieu en omgeving reeds omschreven en onderzocht.
De mer-screeningsnota heeft volgende conclusie:
Er zijn geen aanzienlijke hinderaspecten of onveilige situaties te verwachten inzake mobiliteit, aangezien er naar adequate aansluitingen wordt gezocht bij het bestaand wegennet en het project enkel bestemmingsverkeer genereert.
Er zijn geen negatieve effecten te verwachten inzake de afgeleide disciplines geluid & trillingen en lucht gezien het project, gelet op de residentiële invulling binnen de bebouwde randen, geen substantiële geluidsemissies genereert.
Tijdens de aanleg zijn er enkel geluidsemissies en beperkte trillingen van werf-verkeer.
Ook op vlak van gezondheid zal de impact van het project nihil zijn.
Er zijn geen aanzienlijke hinderaspecten te verwachten inzake visuele impact, aangezien er geen erfgoedwaarden geschaad of vernietigd worden.
Er zijn geen aanzienlijke hinderaspecten te verwachten inzake de waterhuishouding, gezien het hemelwater maximaal gebufferd wordt en de nodige maatregelen inzake infiltratie en buffering worden gerespecteerd.
Gezien de aard, ligging en beperkte omvang van de potentiële effecten t.g.v. het project, zal zelfs gebeurlijke cumulatie met andere projecten in de buurt niet tot aanzienlijke milieueffecten leiden. Groenstructuren worden behouden waar mogelijk en volwaardig geïntegreerd in het projectgebied.
Om al deze redenen kan geconcludeerd worden dat er voor dit project geen aanzienlijke milieugevolgen te verwachten zijn; dientengevolge wordt de stedelijke overheid verzocht om een ontheffing verzocht van de project-mer-plicht, conform art. 4.7.14/1 VCRO.
De conclusie kan bijgetreden worden.
De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de nota bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woonuitbreidingsgebied.
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel de overheid geen besluit tot vaststelling van de uitgaven voor de voorziening heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.
De woonuitbreidingsgebieden zijn bij uitstek die zones waar aan een woningbeleid kan worden gedaan; Voor het aansnijden van de woonuitbreidingsgebieden is het nodig te kunnen beschikken over bijkomende gegevens, zoals bepaald in het KB van 6 januari 1980.
Bij de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden dient een woonbehoeftestudie te worden voorgelegd ter verantwoording van de te creëren bijkomende woongelegenheden.
De inrichting van het gebied is onderzocht en werd bepaald door het afleveren van een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor groepswoningbouw. Huidige aanvraag betreft de eerste uitvoeringsfase voor realisatie van de verkaveling.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling
De percelen van de aanvraag betreffen de loten 1 tot en met 11 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 24/09/2019 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 1282.D.874.2.
De verkavelingsvergunning is niet vervallen.
De kavels kregen als bestemming eengezinswoning.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften. Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de afwijkingsbepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de gehanteerde richtlijnen en omzendbrieven.
AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Beperkte afwijkingen
Art. 4.4.1.
§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.
De aanvraag wijkt af van de geldende verkavelingsvoorschriften voor wat betreft:
De afsluitingen aan de achterzijde ter hoogte van de kavelgrens/ terras
Materiaal en uitvoering
Voor de loten 1, 2, 3 en 4 is een bakstenen tuinmuur met een max. hoogte van 2m over een diepte van 3m toegestaan in het verlengde van de scheidingsmuur van het hoofdgebouw.
Voor de overige loten 5 tem 11 is een gesloten afsluiting (levend streekeigen groen) met een maximale hoogte van 2m verplicht waar mogelijk op de gemeenschappelijke kavelgrens achteraan.
Het ontwerp voorziet een bakstenen tuinmuur met een hoogte van 2m op de gemeenschappelijke perceelgrens achteraan over een diepte van 3m, in het verlengde van de rechter zijgevel van het hoofdgebouw, voor de loten 3, 4 en 5. Dit ter bevordering van de privacy op de terrassen.
Het ontwerp voorziet een bakstenen scheidingsmuur met een hoogte van 3,40m tov het maaiveld over een diepte van 3m voor de loten 1, 2, 6 tem 11. Voor de loten 1 en 2 is deze voorzien in het verlengde van de scheidingsmuur van het hoofdgebouw, voor de overige loten is deze voorzien in het verlengde van de rechter zijgevel tegen de gemeenschappelijke perceelgrens. Deze erfscheidingsmuren worden voorzien in functie van een mogelijke uitbreiding van het hoofdgebouw op het gelijkvloers waarbij dan geen werken op de scheiding meer hoeven te gebeuren.
De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Binnen de reeds afgeleverde verkavelingsvergunning werd een wadi voorzien conform de verordening.
Elke woning op zich dient tevens te voldoen aan de verordening.
De plannen geven aan dat voor elke de nieuw op te richten eengezinswoning een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en wasmachine/ dienstkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met een inhoud van 2500 liter en een infiltratieoppervlakte van 4m².
Voor lot 1 bedraagt de maximaal realiseerbare dakoppervlakte 116m², de aangevraagde 95m².
Voor lot 2 bedraagt de maximaal realiseerbare dakoppervlakte 120m², de aangevraagde 95m².
Voor de loten 3, 4 en 5 bedraagt de maximaal realiseerbare dakoppervlakte 122m², de aangevraagde 99,5m².
Voor de loten 6 tem 11 bedraagt de maximaal realiseerbare dakoppervlakte 143m², de aangevraagde 99,5m².
De minimale inhoud van de infiltratieput voor de maximale dakoppervlakte van 143m² bedraagt 2075 liter en de minimale infiltratieoppervlakte bedraagt 3,32m².
De voorzieningen voor elke woning voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De inritten en toegangspaden zijn voorzien in waterdoorlatende klinkers.
De terrassen met tegelverharding kunnen afwateren in de tuinzones en deze gelegen in de uitbreidingszones werden reeds opgenomen in de berekening van de infiltratievoorzieningen.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening. Voor plaatsing van de infiltratieputten dient rekening gehouden met het advies van de waterbeheerder, de provinciale dienst Water & Domeinen (zie verder “Watertoets”).
Riolering
Het advies van 23/03/2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 9-03-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 2, sectie D, nummer(s) 132G59 - 132M87 - 132Y139 - 132Z96 - 132Z139, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften:
Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
Voor elke woning geldt:
Voor dit perceel is het aansluitingsputje voor de afvoer van vuilwater (DWA) en hemelwater (RWA) op het openbaar rioleringsstelsel reeds geplaatst. Hierop dient de bouwheer de privéwaterafvoer aan te koppelen. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor regenwater (RWA) is dit 160 mm.
Alvorens de riolering in gebruik te nemen (te mogen lozen) dient een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius te gebeuren. De aanvraag kan gebeuren via www.fluvius.be.
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Met betrekking tot het gewijzigd afstromingsregime werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan de waterbeheerder, de provinciale dienst Water & Domeinen.
Het advies van 12/04/2021van de provinciale dienst Water & Domeinen is voorwaardelijk gunstig:
“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd. Ik verzoek u evenwel de voorwaarden in de omgevingsvergunning op te nemen zoals ze geformuleerd werden in het bijgaand advies.
DEEL 1 INLICHTINGENFICHE
Ligging van het perceel:
• kadaster: gemeente Zonhoven, afdeling 2, sectie D, nrs. 132Z139, 132Z96, e.a.
• adres: Sparrenweg z/n
• niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied
Documenten
• aanstiplijst bij stedenbouwkundige verordening: niet bijgevoegd
Waterloop en machtiging
• stroomgebied van de onbevaarbare waterlopen: ZUSTERKLOOSTERBEEK, nummer 208, categorie: 2de
• watering: neen
DEEL 2 WATERADVIES I.V.M. DE WATERTOETS
(art. 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018)
1 Beschrijving van het watersysteem
• Het betreft een activiteit binnen het stroomgebied van een onbevaarbare waterloop van 2de categorie.
• Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in woongebied
• Het perceel is daarenboven gelegen in:
o het bekken van de Demer
o het deelbekken Midden-Demer
2 Waterplannen
Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde is van toepassing.
3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 – artikel 1.2.2
De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd afstromingsregime.
Vanaf een verharde oppervlakte van meer dan 1 000 m² moet door de vergunningverlenende instantie advies worden gevraagd aan de waterbeheerder met betrekking tot mogelijke schadelijke effecten op de toestand van het oppervlaktewater. In het kader daarvan moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden: het volume van de open infiltratievoorziening moet minimaal 250 m³/ha verharde oppervlakte bedragen (los van de aanwezige hemelwaterputten), de infiltratieoppervlakte moet minimaal 4 % van de verharde oppervlakte bedragen. Indien een infiltratieproef wordt uitgevoerd kan de dimensionering van de infiltratievoorziening aangepast worden aan de infiltratieoppervlakte en de infiltratiecapaciteit (rekening houdend met een terugkeerperiode van 20 jaar). Richtwaarden in dat verband zijn terug te vinden in onderstaande tabel. De infiltratiegracht/bekken moet minimaal 30 cm dekking behouden boven de hoogste grondwaterstand (aan te tonen), en moet vlak of in tegenhelling worden aangelegd. Bodem en wanden moeten in waterdoorlatende materialen worden uitgevoerd en ingezaaid met gras. De infiltratiegracht/bekken kan niet worden beplant met verlandingsvegetatie (bv. riet).
infiltratiecap. | minimale dimensioneringsvoorwaarden | of |
20-50 mm/h (fijn zand) | 400 m³/ha verharde oppervlakte (v.o.), inf.opp. van min. 4 % vd v.o. | 250 m³/ha vo en 20 % inf.opp. |
50-100 | 350 m³/ha vo en 4 % inf.opp. | 250 m³/ha vo en 10 % inf.opp. |
>100 | 250 m³/ha vo en 4 % inf.opp.
|
|
Infiltratievoorziening:
Tekening in bijlage.
Er moet een dwarsprofiel van het open bufferbekken bijgebracht worden met het niveau van de verschillende inloopleidingen en noodoverloop. Het volume dat voor nuttige buffering instaat is het volume onder de overloop.
Aan deze voorwaarden is voldaan indien de infiltratievoorzieningen bij de woningen geheel wordt voorzien boven de vastgestelde grondwaterstand (1 meter onder het huidige maaiveld)
Infiltratie.
DEEL 3 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER
Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het bouwen van 11 van 27 woningen - fase 1 een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het milieu voor zover de volgende voorwaarden worden opgenomen in de vergunning:
de infiltratievoorzieningen bij de woningen moet geheel worden voorzien boven de vastgestelde grondwaterstand (1 meter onder het huidige maaiveld).
Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.”
Onder deze voorwaarden en indien voldaan wordt aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater, is het ontwerp verenigbaar met artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De wadi/ open bufferbekken valt onder de voorwaarden van de verkavelingsvergunning dd. 24/09/2019. Op het ogenblik van de adviesvraag was het attest conform 4.2.16 van de VCRO nog niet afgeleverd.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling:
De verkavelaar/ opdrachtgever staat in voor realisatie van de gebouwen en de wegeniswerken zoals vergund op 24/09/2019 onder verkavelingsnummer 1282.D.874.2.
Op 13/04/2021 werd het attest conform artikel 4.2.16 van de VCRO afgeleverd waaruit blijkt dat een afdoende financiële borgstelling gevestigd en aanvaard werd voor de realisatie van wegenis, infrastructuur en openbaar groen.
Artikel 4.3.8. Rooilijnplan
§ 1. Onverminderd andersluidende wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen, kan geen vergunning verleend worden voor het bouwen, verbouwen, herbouwen of uitbreiden van een constructie op een stuk grond dat door een rooilijn of een achteruitbouwstrook is getroffen, met uitzondering van de gevallen waarin voldaan is aan een van volgende voorwaarden:
1° de aanvraag heeft louter betrekking op onderhouds- of stabiliteitswerken aan een vergunde of vergund geachte constructie;
2° de aanvraag heeft louter betrekking op sloop- of aanpassingswerken die tot gevolg hebben dat de constructie aan de rooilijn of achteruitbouwstrook wordt aangepast;
3° de aanvraag heeft betrekking op de verbouwing van een monument dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is, of een constructie die deel uitmaakt van een stads- of dorpsgezicht of een cultuurhistorisch landschap dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is;
4° de aanvraag heeft louter betrekking op het aanbrengen van gevelisolatie aan een bestaande vergunde of vergund geachte constructie, met een overschrijding van ten hoogste veertien centimeter.
Het perceel is gelegen aan een gemeenteweg (Sparrenweg) en de nog te realiseren wegenis (Ruddelstraat).
Op de voorliggende weg is het door de gemeenteraad op 27/05/2019 goedgekeurde rooilijnplan en wegtracé van kracht.
De aanvraag is niet in strijd met dit rooilijnplan.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is een bekrachtigde archeologienota verplicht.
De bekrachtigde archeologienota’s met ID https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/10286 (aktename met voorwaarden op 01/03/2019) en https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/15706 (aktename op 22/08/2020) zijn van toepassing voor de aanvraag.
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: voor elke woning worden rookmelders geplaatst in de gelijkvloerse inkomhal, de nachthal en het technisch lokaal op de verdieping.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Natuurdecreet/ Boscompensatie
In navolging van het advies van het agentschap Natuur & Bos, aangeleverd op 19/07/2019 met ref. 19-211253, voor de verkavelingsaanvraag, werd huidige aanvraag opnieuw voor advies voorgelegd. Op het moment van de adviesvraag was het attest conform 4.2.16 van de VCRO nog niet afgeleverd.
Het advies van 27/04/2021 van het agentschap Natuur & Bos is voorwaardelijk gunstig:
“Wij hebben uw vraag om advies met OMV-referentie 2021011695 te Zonhoven, 2de afd. sie D nr.: 132/z139, 132/z96, 132/y139, 132/g59, 132/m87 goed ontvangen.
De aanvraag is bij ons geregistreerd met het kenmerk 21-205324.
Dit advies wordt verstrekt door het Agentschap voor Natuur en Bos op basis van volgende wetgeving:
Artikel 35 § 2 Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Bespreking stedenbouwkundige vergunning
Uit het dossier blijkt dat er geen vermijdbare schade aan de natuur zal veroorzaakt worden.
Conclusie
Op basis van het dossier dat ter advies is voorgelegd, stelt het Agentschap voor Natuur en Bos vast dat de bestaande natuurwaarden niet worden geschaad. De aanvraag wordt gunstig geadviseerd mits naleving van de volgende voorwaarden:
Het Agentschap voor Natuur en Bos wenst een afschrift van de beslissing over de vergunningsaanvraag te ontvangen.”
Het verwijderen van beplanting kan enkel gebeuren buiten het broedseizoen. Het rooien is verboden van 15 maart tot 30 juni.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Decreet grond- en pandenbeleid
In de verkavelingsvergunning werd bepaald dat het bescheiden woonaanbod zal gerealiseerd worden op de loten 14 tem 19. Deze maken geen deel uit van onderhavige aanvraag en dienen opgenomen bij aanvraag van fase 2.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de verkavelingsvoorschriften.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van 11 eengezinswoningen op de loten 1 tem 11 binnen een goedgekeurde verkaveling voor groepswoningbouw. Het betreft een eerste uitvoeringsfase van het project, de overige loten zullen bebouwd worden binnen een tweede en derde fase.
Alle woningen hebben een nagenoeg identieke opbouw en indeling voor wat betreft het hoofdgebouw:
De 2 eengezinswoningen in halfopen verband op lot 1 en 2 situeren zich aan de Sparrenweg, met de voorgevel ingeplant op 8m afstand tot de rooilijn.
Aan de achterzijde is een uitbreidingszone voorzien (7m breed en 3m diep) die afgewerkt wordt als open terras met een scheidingsmuur in het verlengde van de gemeenschappelijke gevel, afgewerkt met een gevelbepleistering in witte kleur. De scheidingsmuur krijgt een hoogte van 3,40m zodat bij een latere wens tot uitbreiding de hinder voor de aanpalende minimaal blijft.
Aan de linkerzijde van de woning op lot 1 wordt een carport voorzien met een breedte van 3m en een bouwdiepte van 6m. De voorgevel is voorzien op 1,50m achter de bouwlijn en de linker zijgevel tot op 3m afstand van de perceelgrens.
Op lot 2 wordt een carport voorzien in de achtertuin met uitweg naar de Ruddelstraat, geplaatst met de rechter zijgevel (gezien vanaf de Ruddelstraat) tot tegen de kavelgrens en de voorgevel op 5m afstand tot de rooilijn. De carport heeft een breedte van 3m en een bouwdiepte van 6m.
De carports worden afgewerkt met een gevelbekleding in verticaal geplaatst hout en plat dak met een bouwhoogte van 3m tov het maaiveld.
De loten 3 en 4 situeren zich aan de Ruddelstraat en worden bebouwd met halfopen eengezinswoningen die elkaars spiegelbeeld vormen. Aan de achterzijde van het hoofdgebouw wordt de gemeenschappelijke gevel nog 3m doorgetrokken als scheidingsmuur tussen de terrassen met een hoogte van 2m.
Aan de vrijstaande zijgevel (in de zijtuinstrook) wordt op 1,50m achter de voorgevellijn een uitbreidingszone voorzien (3m breed en 7,50m diep), thans als open terras ingericht. Aansluitend op deze uitbreidingszone/ terras is een carport met berging voorzien van 3m breed en 7,50m diep. De carport/ berging krijgt een gevelafwerking in verticaal geplaatst hout, aan de voorzijde wordt de uitbreidingszone/ terras op dezelfde wijze afgewerkt. De bouwhoogte van carport en afscheidingsmuur bedraagt 3,40m.
Voor de loten 6 tem 11 is een uitbreidingszone voorzien aan de achterzijde (7m breed en 3m diep) die afgewerkt wordt als open terras met een scheidingsmuur in het verlengde van de rechter zijgevel, afgewerkt met een gevelbepleistering in witte kleur. De scheidingsmuur krijgt een hoogte van 3,40m zodat bij een latere wens tot uitbreiding de hinder voor de aanpalende minimaal blijft en het zicht van de rechtergevel zo uniform mogelijk blijft.
In de zone van 6m breed aan de linkerzijde van het hoofdgebouw wordt op 1,50m achter de voorgevellijn een 2de uitbreidingszone voorzien (3m breed en 7,50m diep), thans als open terras ingericht. Aansluitend op deze uitbreidingszone/ terras is een carport met berging voorzien (3m breed en 7,50m diep) tot tegen de zijgevel van het aanpalende lot. De carport/ berging krijgt een gevelafwerking in verticaal geplaatst hout, aan de voorzijde wordt de uitbreidingszone/ terras op dezelfde wijze afgewerkt. De bouwhoogte van carport en afscheidingsmuur bedraagt 3,40m.
Voor lot 5 is eenzelfde afwerking en aanbouw voorzien als bij de loten 6 tem 11, met het verschil dat het terras achteraan geen uitbreidingszone betreft en de carport/ berging tot op 3m van de linker perceelgrens voorzien is.
De loten 4 tem 10 zijn in feite open bebouwingen met de rechter zijgevel tot tegen de kavelgrens en met een aangebouwd volume aan de linkerzijde dat gekoppeld wordt tegen de rechter zijgevel van het aanpalende lot links. Het nevenvolume van lot 5 wordt niet gekoppeld, hier rest nog een zijtuinstrook van 3m, en de rechter zijgevel van de woning op lot 11 situeert zich niet tot tegen de kavelgrens, hier is nog een ruime zijtuinstrook aanwezig.
De voorgevel van de woningen op loten 5 tem 9 bevindt zich op dezelfde lijn (5,50m achter de rooilijn), de voorgevel van lot 10 bevindt zich op 8m afstand tot de rooilijn en de voorgevel van lot 11 ligt nog eens 2,50m verder naar achter (op 5,50m van de rooilijn die 5m naar achter verspringt ter plaatse van dit lot).
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan op geldige wijze afgeweken wordt. Die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume behoudens de gevraagde afwijkingen voor de afsluitingsmuren aan de achterzijde aan de terrassen.
Er wordt hout gebruikt voor de gevelbekleding. Hout is niet altijd de meest duurzame oplossing. Er wordt best geopteerd voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label), tropisch houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort. Dit wordt meegegeven als bemerking.
De aanvraag wijkt af van de geldende verkavelingsvoorschriften voor wat betreft:
Afsluitingen aan de achterzijde ter hoogte van de kavelgrenzen/ terras
Materiaal en uitvoering
Voor de loten 1, 2, 3 en 4 is een bakstenen tuinmuur met een max. hoogte van 2m over een diepte van 3m toegestaan in het verlengde van de scheidingsmuur van het hoofdgebouw.
Voor de overige loten 5 tem 11is een gesloten afsluiting (levend streekeigen groen) met een maximale hoogte van 2m verplicht waar mogelijk op de gemeenschappelijke kavelgrens achteraan.
Het ontwerp voorziet een bakstenen tuinmuur met een hoogte van 2m op de gemeenschappelijke perceelgrens achteraan over een diepte van 3m, in het verlengde van de rechter zijgevel van het hoofdgebouw, voor de loten 3, 4 en 5. Dit ter bevordering van de privacy op de terrassen.
Het ontwerp voorziet een bakstenen scheidingsmuur met een hoogte van 3,40m tov het maaiveld over een diepte van 3m voor de loten 1, 2, 6 tem 11. Voor de loten 1 en 2 is deze voorzien in het verlengde van de scheidingsmuur van het hoofdgebouw, voor de overige loten is deze voorzien in het verlengde van de rechter zijgevel tegen de gemeenschappelijke perceelgrens. Deze erfscheidingsmuren worden voorzien in functie van een mogelijke uitbreiding van het hoofdgebouw op het gelijkvloers waarbij dan geen werken op de scheiding meer hoeven te gebeuren.
De gevraagde afwijkingen zijn niet van die aard dat de basisvisie van de verkaveling erdoor wordt aangetast, evenmin doet het gevraagde afbreuk aan de rechten en het woongenot van de aanpalenden. De gevraagde afwijkingen zullen niet leiden tot onverenigbare situaties in deze omgeving en eerder zorgen voor het behoud van een uniform beeld.
Adrestoekenning
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden.
Voor hogervermeld perceel is een uitbreiding van het waterleidingnet nodig.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
Bij het plaatsen van de energiebocht dient rekening gehouden te worden met de afmetingen van de drinkwateraftakking.
Elke aftakking moet in rechte lijn, haaks op de rijweg kunnen uitgevoerd worden.
De kosten van de nieuwe aftakking(en) zijn ten laste van de aanvrager(s).”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. De uitbreiding van het waterleidingnet valt ten laste van de verkavelaar (tevens aanvrager binnen huidige aanvraag) zoals opgenomen in de voorwaarden van de verkavelingsvergunning.
“Voorwaardelijk gunstig voor de werken zoals voorgesteld op de aangeleverde plannen.
- De bermen mogen niet verhard worden, noch mogen ze voorzien worden van een halfverharding, zoals daar zijn dolomiet, steenslag, ea.
- het attest aangeleverd wordt waaruit blijkt dat aan al de voorwaarden, die gesteld werden m.b.t. de realisatie van de verkaveling, werd voldaan.
- aangegeven wordt welk de maatregelen zijn die er tijdens de werken getroffen worden om de aanwezige en te behouden bomen en/of groenelementen te beschermen en te vrijwaren van schade.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. Op 13/04/2021 werd het attest conform artikel 4.2.16 van de VCRO afgeleverd waaruit blijkt dat een afdoende financiële borgstelling gevestigd en aanvaard werd voor de realisatie van wegenis, infrastructuur en openbaar groen
“De openbare weg dient gratis overgedragen te worden aan de gemeente Zonhoven voor inlijving bij het openbaar domein.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarde gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dient gevolgd te worden zoals reeds opgelegd binnen de verkavelingsvoorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies dienen gevolgd te worden.
“Het bijgebrachte ontwerp maakte reeds deel uit van ons advies inzake te nemen brandbeveiligingsmaatregelen. De opmerkingen vervat in dit advies met als ref. nummer 2019-0198-001 dd. 29/04/2019 blijven integraal van toepassing.
Besluit
De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen.
Op het ogenblik van de beëindiging van de werken, dient de aanvrager de preventieafgevaardigde van de betreffende brandweerpost hiervan in te lichten, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorkomingsmaatregelen gevolg werd gegeven. Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te vermelden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies dienen gevolgd te worden, er dienen geen structurele aanpassingen aan de plannen doorgevoerd te worden om te voldoen aan de brandveiligheid.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies dienen gevolgd te worden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies dienen gevolgd te worden.
Het advies van de dienst Patrimonium werd niet ontvangen binnen de dertig dagen na ontvangst van de adviesaanvraag en wordt geacht gunstig te zijn.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van 11 eengezinswoningen – fase 1 van de groepswoningbouw van 27 woningen
Adrestoekenning
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van 11 eengezinswoningen – fase 1 van de groepswoningbouw van 27 woningen zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 11/06/202 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek, het afwijken van de verkavelingvoorschriften en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van 11 eengezinswoningen – fase 1 van de groepswoningbouw van 27 woningen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De adrestoekenning is als volgt:
Lot 1: Sparrenweg 7
Lot 2: Sparrenweg 9
Lot 3: Ruddelstraat 1
Lot 4: Ruddelstraat 3
Lot 5: Ruddelstraat 5
Lot 6: Ruddelstraat 7
Lot 7: Ruddelstraat 9
Lot 8: Ruddelstraat 11
Lot 9: Ruddelstraat 13
Lot 10: Ruddelstraat 15
Lot 11: Ruddelstraat 17
De omgevingsvergunning wordt afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.