STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het regulariseren van het verbouwen van een eengezinswoning naar een tweewoonst, het bouwen van een tuinberging en het rooien van 9 coniferen en een hulst.
De aanvraag werd op 8 december 2020 ontvangen.
Op 5 januari 2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 18 januari 2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 3 februari 2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 13 februari 2021 tot en met 14 maart 2021.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 20 januari 1969 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van de percelen in 5 loten. (7204.V.185)
Op 13 augustus 1971 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woonhuis. (1971/00069)
Op 10 juli 1973 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een tuinhuis achter de bestaande woning. (1973/00233)
Op 20 mei 1985 werd een vergunning afgeleverd voor het vergroten van een woonhuis.
Deze vergunning werd vervangen en vernietigd door de weigering afgeleverd op 17 juni 1985. (1985/00043)
Op 17 juni 1985 werd een vergunning afgeleverd voor het vergroten van een woonhuis. (1985/00052)
De aanvraag werd in augustus 2020 in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. (VB_2020_256)
“Uw aanvraag is intern besproken. Bij de aanvraag zijn 2 grondplannen toegevoegd, een plan ‘bestaande toestand’ en een plan ‘nieuwe toestand’. Beide grondplannen wijken echter af van de vergunde toestand. In 1985 werd een vergunning afgeleverd voor het vergroten van het woonhuis, door het bijbouwen van een slaapkamer, wasplaats, berging en een open ruimte aan de achterzijde van de woning. Hierdoor werd de bouwdiepte gebracht tot op 17,84m volgens de vergunde plannen. Het plan ‘bestaande toestand’ toont aan de achterzijde een afzonderlijke woonentiteit waarvoor in het verleden nooit een vergunning is afgeleverd. De creatie van een meergezinswoning voor deze locatie is niet vergunbaar. Voor Zonhoven is een ruime zone rond het centrum afgebakend als regionaal stedelijk gebied, waarbinnen de gemeente een kwalitatief stedelijk beleid wenst te voeren, maar dit perceel ligt daarbuiten. De creatie van een meergezinswoning voor deze locatie kan niet. Los daarvan is vanuit ruimtelijk standpunt het oprichten van een 2de woonentiteit tegen en achter een bestaande woning niet gewenst. Hierdoor ontstaat een situatie van wonen/bouwen in 2de orde, wat niet vergunbaar is.”
De aanvraag houdt geen rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft de gewijzigde bouwdiepte, een tuinhuis en de omvorming naar een meergezinswoning.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren/ te verwijderen.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 13 februari 2021 tot en met 14 maart 2021.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Proximus
Agentschap Wegen en Verkeer
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
Fluvius
Dienst Facilitair Management
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 1 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 20 januari 1969 door het college van burgemeester en schepenen. (7204.V.185)
De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming residentieel gebruik en/of handelshuis.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.
Het ontwerp wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de bestemming residentieel gebruik moet zijn of een handelshuis.
Het ontwerp voorziet een tweewoonst.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de maximale bouwdiepte 17m bedraagt.
Het ontwerp voorziet een maximale bouwdiepte van 19,38m.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de maximale bouwbreedte van de woning 12m bedraagt.
Het ontwerp voorziet een bouwbreedte van maximum 13,90m.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de bijgebouwen dienen ingeplant te worden op een minimum de afstand van de perceelgrenzen gelijk aan de hoogte van het bijgebouw.
Het ontwerp voorziet een tuinberging op 1,50m van de linker perceelgrens.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de bijgebouwen dienen uitgevoerd in dezelfde materialen als gebruikt voor het hoofdgebouw.
Het ontwerp voorziet een houten tuinberging.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.
De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening (zie “Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening”).
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt niet onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater gezien de horizontale dakoppervlakte ongewijzigd blijft.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius
Het advies van 17/02/2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 3-02-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling , sectie , nummer(s) 615E, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.
De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.
De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.
Als voor het bouwproject een aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aan te vragen. Dit kan online via www.fluvius.be. Van zodra de aansluitputjes (1 DWA- & 1 RWA-putje) geplaatst zijn, is de effectieve plaats en diepte van de aansluiting gekend. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle maatregelen die de aanvrager dient te nemen tot het aanpassen van de privéwaterafvoer om te kunnen aansluiten, als niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, zijn ten laste van de aanvrager. Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein tot aan de perceelsgrens van het privédomein.
Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.
Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
Volgens het definitief zoneringsplan bevindt het perceel zich in centraal gebied. Het openbaar rioleringsstelsel is aangesloten op een operationele waterzuiveringsinstallatie. Een septische put mag geplaatst worden, maar is voor Fluvius niet verplicht voor dit perceel. De behouden van een septische put voor enkel fecaal water is een optie. Een zinkput na de septische put zoals op het rioleringsplan ingetekend is hier niet meer toegelaten.
Dit dossier valt niet onder het toepassingsgebied van de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater. Voor dit project is geen nieuwe rioleringsaansluiting nodig. Wij adviseren om bij (her)aanleg van de voortuin, de inrit en/of de privéwaterafvoer op het privéterrein een volledig gescheiden stelsel (afvalwater en hemelwater) te voorzien tot aan de rooilijn indien dit nog niet werd uitgevoerd. In de straat is reeds een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig.
Het hemelwater van de dakoppervlakte van het vrijstaand tuinhuis kan best aangesloten worden op de hemelwaterput voor een optimaal hergebruik van hemelwater of op een infiltratievoorziening of mag infiltreren op het privéterrein in de groenzones. De afwatering mag nooit rechtstreeks naar het openbaar rioleringsstelsel gebracht worden.
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie www.vlario.be).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende project heeft geen enkele invloed op het watersysteem, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat er geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. Er dienen dan ook geen voorwaarden of maatregelen te worden opgelegd. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan. Er zal als voorwaarde worden opgenomen dat voldaan dient te worden aan het decreet betreffende de optische rookmelders.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving op voorwaarde dat er rookmelders voorzien worden.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
Het regulariseren van het verbouwen van een eengezinswoning naar een tweewoonst, het bouwen van een tuinberging en het rooien van 9 coniferen en een hulst.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag.
De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd d.d. ( datum aanvullen )20/01/1969 en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening. ( Deze wordt verderop uitgevoerd )
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Veldhinweg, een gemeenteweg net buiten het centrum van de gemeente Zonhoven. Het perceel, dat een driehoekige vorm heeft, grenst met de rechter perceelsgrens aan de buffer langs de gewestweg Hasselt-Eindhoven. Hier bevindt zich een hoge geluidswand die de woonomgeving scheidt van de drukke gewestweg.
De bebouwing in de nabije omgeving bestaat uit grondgebonden eengezinswoningen in een vrijstaande bebouwing. De woningen tellen hoofdzakelijk 1 bouwlaag onder een hellend dak en zijn afgewerkt in baksteen in diverse kleuren.
Op het perceel staat een vrijstaande eengezinswoning ingeplant, met 1 bouwlaag onder een voornamelijk hellend dak. De woning, die afgewerkt is in een bruine baksteen, staat ingeplant op 5m van de rooilijn. De vergunde bouwdiepte bedraagt 17,84m. De afstand tot de linker perceelsgrens bedraagt min. 3m en die tot de rechter perceelsgrens, die schuin naar achteren loopt, min. 8m (volgens het bijgevoegd inplantingsplan). De woning, zoals vergund, beschikt over alle nodige woonfuncties op het gelijkvloers. Aan de linkerzijde beschikt de woning over een inpandige garage.
In de tuin werd een tuinhuisje vergund, links achter de woning. Het vergunde tuinhuis is niet aanwezig op het perceel, er bevindt zich wel een ander vrijstaand bijgebouw in de tuinzone.
De eengezinswoning werd onvergund opgedeeld in twee woonentiteiten. Eén woonentiteit bevindt zich aan de voorzijde, de andere aan de achterzijde. De gevelopeningen bleven nagenoeg bewaard, de opening van de garagepoort werd verkleind. Intern werden er verbouwingswerken uitgevoerd. De bouwdiepte blijkt gewijzigd te zijn naar 19,34m.
Omschrijving van de aanvraag
Het regulariseren van het verbouwen van een eengezinswoning naar een tweewoonst, het bouwen van een tuinberging en het rooien van 9 coniferen en een hulst.
De bestaande eengezinswoning werd, voornamelijk door interne verbouwingswerken, omgevormd tot meergezinswoning met twee woonentiteiten achter elkaar. De woning vooraan telt 3 slaapkamers, de woning achteraan 1 slaapkamer.
De bouwdiepte werd uitgebreid tot 19,34m. De aanbouw die werd bijgeplaatst achter het hoofdvolume werd nl. dieper gebouwd dan vergund.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Het bestaande onvergunde tuinhuis wordt gesloopt en wordt vervangen door een nieuwe tuinberging. Deze bestaat uit een gesloten gedeelte (tuinberging) en een overdekt terras. De oppervlakte bedraagt 13,86m² (deze oppervlakte is mogelijk exclusief de dakoversteek) en de hoogte 2,28m. Het tuinhuis wordt uitgevoerd in hout. Het wordt ingeplant links achter de woning, evenwijdig met de linker perceelsgrens. Noch de afstand tot de woning, noch de afstand tot de linker perceelsgrens is afleesbaar van de plannen. Volgens de bijgevoegde nota bevindt het tuinhuis zich op min. 1,5m tot de perceelsgrenzen.
Er worden 9 coniferen en 1 hulst voorzien om te kappen.
Bij de beoordeling van het dossier blijkt dat de medewerking van een architect verplicht is, gezien er stabiliteitswerken geregulariseerd dienen te worden. Volgens de gegevens uit de aanvraag ontbreekt de medewerking van een architect.
Zo werd in de woning de muur tussen de vergunde keuken en leefruimte uitgebroken en vervangen door een balk. Het gaat om een muur met een dikte van 14cm en bijgevolg om een dragende muur. Het uitbreken hiervan betreft een stabiliteitswerk, hiervoor is de medewerking van een architect verplicht, zelfs al gaat het om een regularisatie.
Ook werd de bouwdiepte van de aanbouw vergroot, waarbij de buitenmuren anders zijn ingeplant dan vergund, ook hier gaat het om stabiliteitswerken.
De patio in de aanbouw werd tenslotte ook anders uitgevoerd dan vergund, ook hier gaat het om dragende muren die gewijzigd werden.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie wonen is functioneel inpasbaar in de omgeving, een meergezinswoning is echter niet functioneel inpasbaar in de onmiddellijke omgeving. Deze functie is vreemd binnen de nabije omgeving. Daarnaast is het perceel niet gelegen binnen de kern van Zonhoven, noch binnen één van de deelkernen. De locatie leent zich niet tot het verdichten in de vorm van een meergezinswoning.
Mobiliteitsimpact
De gemeente Zonhoven verwacht bij het oprichten van meergezinswoningen principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.
De breedte van de inrit is niet afleesbaar uit de plannen, maar bedraagt ongeveer 6,30m. Hierop kunnen 2 wagens naast elkaar worden gestald. Daarnaast is de inrit voldoende lang om 2 wagens achter elkaar te stallen. Er kan vanuit worden gegaan dat er 4 wagens geparkeerd kunnen worden op eigen terrein.
Het aantal autostaanplaatsen stemt bijgevolg overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
De inrit voldoet echter niet aan een goede ruimtelijke ordening, zoals elders in het advies gemotiveerd.
Door het stallen van de wagens zoals voorzien ontstaat een onveilige verkeerssituatie bij het verlaten van het perceel.
De schaal van de voorgenomen werken
In de gemeente Zonhoven wordt als maximale bouwdiepte doorgaans 17m gehanteerd, dit is eveneens de maximaal toegelaten bouwdiepte volgens de verkavelingsvoorschriften.
De aanvraag voorziet een maximale bebouwing tot 19,34m, deze bouwdiepte werd reeds gerealiseerd.
Gezien de driehoekige vorm van het perceel en de beperkte oppervlakte ervan, is de bebouwde/verharde oppervlakte vrij groot. Volgens het bijgevoegd inplantingsplan staat de woning op min. 8m ingeplant van de rechter perceelsgrens. Volgens de gegevens waarover de gemeente beschikt, bedraagt deze afstand slechts ongeveer 5,30m. Rechts van de rechter perceelsgrens bevindt zich openbaar domein, in eigendom van de wegbeheerder, het Agentschap Wegen en Verkeer.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De bestaande woning werd opgedeeld in 2 wooneenheden. Door deze woningen achter elkaar te plaatsen t.o.v. de voorliggende weg (de Veldhinweg) wordt een situatie gecreëerd van bouwen in 2e orde, wat niet toelaatbaar is.
Volgens de gegevens waarover de gemeente beschikt bedraagt de oppervlakte van het perceel 998m².
Door het voorzien van 2 wooneenheden op dit perceel, i.p.v. de vergunde eengezinswoning, ontstaat een woondichtheid van meer dan 20 wooneenheden per hectare, op een locatie waar 15 wooneenheden per hectare als maximum wordt beschouwd. Een woondichtheid van meer dan 20 wooneenheden/hectare is voorbehouden voor te verdichten locaties, zoals binnen de kernen, bepaalde toegangswegen naar deze kernen,...
Voor het kappen van de bomen wordt verwezen naar het advies van de dienst Facilitair management, dit advies wordt gevolgd.
Visueel-vormelijke elementen
Het straatbeeld wordt gekenmerkt door grondgebonden eengezinswoningen. Bij de voorgevel van de woning werd enkel de garagepoort gewijzigd naar 2 deuren, waardoor de woning zich nog steeds goed integreert binnen het straatbeeld.
De breedte van de inrit ter hoogte van de rooilijn bedraagt ongeveer 6,30m. In Zonhoven wordt er per perceel slechts 1 inrit toegelaten met een maximum breedte van 3m ter hoogte van de rooilijn. Gezien de voorziene parkeergelegenheid op de inrit niet leidt tot een gewenste verkeerssituatie is er geen argumentatie binnen de huidige aanvraag om een verbreding van de inrit ter hoogte van de rooilijn toe te staan.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Er werd geen terreinprofiel toegevoegd aan de aanvraag. Er kan niet beoordeeld worden of het bestaande maaiveld gewijzigd werd.
Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Beide woningen dienen te beschikken over voldoende woonkwaliteit.
Het is onduidelijk hoe en of de tuin (achter- en rechter zijtuin) gemeenschappelijk zal worden gebruikt. Gezien de woning vooraan aan de rechterzijde over een toegang naar de tuin beschikt is het mogelijk dat deze woning over de zijtuinzone zal beschikken en de achterste woning over de achtertuinzone. In dat geval beschikt de woning vooraan niet over een tuinberging, gezien deze zich in de achtertuin bevindt. Hier kan echter geen uitspraak over worden gedaan bij gebrek aan informatie.
Er werden geen terrasverhardingen ingetekend op het inplantingsplan. Uit de bijgevoegde foto’s blijkt dat er achteraan de woning verhardingen aanwezig zijn die kunnen functioneren als terras. Het is niet duidelijk of de woning die vooraan voorzien werd over een terras beschikt. Gezien de woning niet als hoofdzakelijk vergund kan worden beschouwd, is het aanleggen van verhardingen niet vrijgesteld van vergunning.
De leefruimte/keuken van de achterste woning sluit aan op de tuinzone, de tuinzone is bereikbaar via de leefruimte.
De voorste woning heeft vanuit de leefruimte enkel zicht op zij- en voortuin, de tuin is niet bereikbaar via deze ruimte.
De achterste woning beschikt niet over een afgesloten bergruimte. Er is een aanduiding van een technische ruimte, maar het gaat hier om een circulatieruimte, niet om een afgesloten bergruimte. Een voldoende ruime afgesloten berging is noodzakelijk bij iedere woning voor het bergen van afval, van voorraadproducten, poetsproducten en -materiaal, wasmachine, droogkast, enz.
Bij meergezinswoningen wordt er voldoende ruimte verwacht voor het stallen van fietsen, met name minimum 1 fiets per ‘hoofdkussen’. Er dienen minimum 6 fietsen overdekt gestald kunnen worden. Het is niet duidelijk waar of hoe dit kan.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht.
Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800.
In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
“Hierbij stuur ik u het advies van mijn afdeling. Gelieve mij een afschrift van de beslissing toe te sturen.
INLICHTINGEN EN BEPERKINGEN
1.Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N0740002 van 6.8 +21 tot 6.7 +62):
Publiciteit:
2. Constructie voor rooilijn
De parkings op privégrond dienen ingepland te worden achter de voorgeschreven rooilijn.
3. Constructie in zone van achteruitbouw
4. Constructie op of over openbaar domein
5. Toegang
6.Mobiliteitsimpact
Er dienen voldoende parkeerplaatsen (1,5 per woongelegenheid en 1/20 m² handelsruimte) te worden voorzien op de privégrond. Dit zal anders zoekverkeer en overlast bezorgen aan het openbaar domein wat de verkeersveiligheid in het gedrang brengt.
GUNSTIG ADVIES ONDER VOORWAARDEN
Beslissing platform dd 25/03/2021:
Gezien de reeds uitgevoerde herinrichting hier ter plaatse, is er geen bezwaar tegen de gevraagde regularisatie.
BESLUIT:
Er wordt een GUNSTIG advies verleend indien de aanvraag in overeenstemming is met hoger vermelde inlichtingen en beperkingen.
Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.
AANDACHTSPUNTEN GEWESTWEG
Zie in bijlage.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
“Van toepassing zijnde wetgeving
Het betreft hier de regularisatie van 2 halfopen eengezinswoningen, de basisnormen zijn derhalve niet van toepassing.
Het decreet houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft d.d. 10 maart 2017 en latere wijzigingen.
Bovenstaande wetgeving is integraal van toepassing. Steeds moeten de strengste eisen weerhouden worden. Zonder volledig te willen zijn, worden in dit verslag de voornaamste richtlijnen hernomen.
Opmerkingen
Algemene eisen vertrekkende van het KB van 07 juli 1994 en latere wijzigingen
1. De woningen moeten onderling gescheiden worden met horizontale en verticale wanden EI 60.
2. Op zolderniveau moet de brandwerende scheiding doorgetrokken worden zodoende er geen vlamoverslag kan gebeuren via de zolder.
3. Doorvoeringen doorheen brandwerende wanden mogen de compartimentering niet nadelig beïnvloeden.
4. Iedere woning dient uitgerust te worden met minimaal één autonome rookmelder per bouwlaag. Voor de specificaties verwijzen wij naar het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft d.d. 10 maart 2017 en latere wijzigingen.
5. De technische uitrusting van het gebouw moet in goede staat worden gehouden. Volgende installaties moet de uitbater periodiek laten nazien, hetzij door een bevoegd persoon (BP), hetzij door een bevoegd technicus (BT), hetzij door een externe dienst voor technische controle (EDTC):
- Eisen bouwelementen BT (*2) (*3) (*4) (*5)
- Laagspanning bij in gebruik name van een nieuwe installatie, uitbreiding of aanpassing EDTC voor de gemeenschappelijke delen EDTC 5 jaar
- Autonome rookdetectoren BP 4x per jaar
- Verwarming - luchtbehandeling BT Jaarlijks
- Schoorsteen - rookkanalen BT Jaarlijks
Een afschrift van deze keuringsverslagen moet digitaal aan de brandweer worden overgemaakt.
De bepalingen betreffende de weerstand tegen brand van bouwelementen (REI), moeten toegepast worden volgens de norm NBN EN 13501-2 en 3, waarbij NBN EN 1363 algemeen, NBN EN 1364 niet dragende elementen, NBN EN 1365 dragende elementen, NBN EN 1366 technische uitrustingen, NBN EN 1634 deuren en luiken, NBN EN 13381 bijdrage aan brandwerendheid.
Besluit
De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen.
Op het ogenblik van de beëindiging van de werken, dient de aanvrager de preventieafgevaardigde van de betreffende brandweerpost hiervan in te lichten, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorkomingsmaatregelen gevolg werd gegeven.
Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te vermelden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
“Voorwaardelijk gunstig advies voor het rooien van 9 coniferen en één hulst.
Voorwaarde: Aanleveren van een duidelijk plan waarop al de te rooien en te behouden bomen en/of struiken zijn op aangeduid.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarde gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dient gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich onvoldoende ruimtelijk inpassen in de omgeving. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, indien er rookmelders worden voorzien, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het regulariseren van het verbouwen van een eengezinswoning naar een tweewoonst, het bouwen van een tuinberging en het rooien van 9 coniferen en een hulst.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het regulariseren van het verbouwen van een eengezinswoning naar een tweewoonst, het bouwen van een tuinberging en het rooien van 9 coniferen en een hulst zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Het college van burgemeester en schepenen volgt het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 10/05/2021 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek wel, maar niet het advies tot het weigeren van de omgevingsaanvraag.
Het college van burgemeester en schepenen merkt op dat zowel de ligging van het perceel als de inplanting uniek zijn.
Inzake ligging bevindt het perceel zich op enkele tientallen meters van het GRUP waar een verdichting toestaan waar appartementsbouw met een verdichting tot 50 we/ha mogelijk is. De aanvraag bevindt zich op enkele tientallen meters van een bushalte van een Limburgse kernlijn en op minder dan 500 meter van het station. Ook het centrum van Zonhoven met al haar voorzieningen bevindt zich op wandelafstand.
Om die reden is een woondichtheid van 20 we/ha hier mogelijk en zelfs wenselijk.
Ook de inplanting van het perceel, met haar driehoekige vorm, is uniek. Dit maakt dat er geen buren aan linker noch aan rechterzijde zijn. De afwijking inzake bouwdiepte is dus zeker aanvaardbaar want geven geen hinder inzake privacy.
Belangrijker is echter dat het college de aanvraag niet als wonen achter wonen interpreteert. Gezien de unieke perceelsconfiguratie, nl driehoekig en op het einde van de straat, interpreteert het college deze situatie als een gekoppelde tweewoonst. Zowel aan de achterzijde van de woning als aan de rechterzijde is er voldoende ruimte voor een volwaardige achtertuin en bijhorende kwalitatieve buitenruimte.
Het college van burgemeester en schepenen volgt de zienswijze die gehanteerd werd bij de volledigverklaring van de aanvraag en oordeelt dat de medewerking van een architect niet noodzakelijk is voor de beoordeling van de aanvraag.
Het college van burgemeester en schepenen legt wel een voorwaarde op voor het parkeren. Het parkeren kan gekoppeld aan de linkerzijde van de woning zoals aangevraagd. Ter hoogte van de rooilijn dient de breedte van de inrit beperkt te worden tot het strikt noodzakelijke en dit tot maximaal 4 meter. Op die manier zijn minstens 3 parkeerplaatsen vlot toegankelijk, wat voldoende is voor dit perceel.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het vergunnen van de omgevingsaanvraag mits voorwaarden voor het regulariseren van het verbouwen van een eengezinswoning naar een tweewoonst, het bouwen van een tuinberging en het rooien van 9 coniferen en een hulst, zoals weergegeven op de ingediende plannen.
Volgende voorwaarden dienen strikt nageleefd te worden:
Riolering:
Terrein en gelijkgrondse berm:
Andere voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.