Omzendbrief 2019.03
Voorafgaande opmerking: De uiteenzetting hier gaat enkel over verhuring onder het gemeen recht. De pacht is een bijzondere vorm van huur maar deze wordt hier niet besproken omdat de procedure en prijzen omtrent pacht wettelijk bepaald zijn en sterk afwijken van het gemeen huurrecht.
De dienst hanteert op heden een eenvoudige lijst van huurprijzen die vermenigvuldigd wordt met de oppervlakte van een nieuw te verhuren perceel wanneer er een nieuw huurdossier behandeld wordt.
De bovenvernoemde lijst bevat volgende prijzen (€/jaar/ha):
Bouwlanden en tuingronden: 141,74€
Weiland: 119,06€
Vijvers: 198,44€
Struwelen en woeste grond: 104,32€
Landbouwgrond (bewerkt): 141,74€
Algemene minimumprijs: 56,70€
Probleem als gevolg van concreet dossier:
We hebben onlangs een dossier behandeld waarbij wij de gronden hebben moeten laten schatten voor eventuele verkoop of verhuur. De landmeter had toen die gronden dus ook geschat qua huurwaarde.
De uitkomst van de landmeter was de volgende (allen gronden ingekleurd als bouwgrond maar zijn wel “wegoverschotten”):
1a08ca: 270€/jaar
0a54ca: 135€/jaar
0a72ca: 180€/jaar
0a01ca: 2,5€/jaar
0a86ca: 215€/jaar
1a07ca: 267,50€/jaar
Ander probleem in concreet dossier: Een grond eigendom van de gemeente gelegen in Kiewit wordt verhuurd aan een prijs vijf keer meer dan andere "normale" verhuurde percelen door de gemeente. Deze prijs werd overgenomen van de vorige huurder na diens opzeg maar er ontbreekt enige vorm van verantwoording waarom deze prijs zo verschilt. Dit komt het gelijkheidsbeginsel niet ten goede.
Wettelijk:
Wettelijk gezien zouden wij, net zoals ook bij elk koop, de gronden moeten laten schatten door een landmeter-expert vooraleer dit te verhuren. Dit wordt op dit moment dus niet gedaan voor verhuringen.
Deze verplichting vloeit voort uit art. 293 DLB en werd verder toegelicht en uitgewerkt in een omzendbrief (zie in bijlage).
Vergelijking met andere besturen:
Laten alle gronden schatten door een landmeter-expert. Hanteren 4-5% van de venale waarde/jaar van gronden bij verkoop. Indien huurprijs <150€/jaar uitkomt, hanteren ze toch minimum 150 €/jaar om de administratieve kosten te kunnen dekken.
Schattingskosten: Worden gedragen door de stad (niet gerecupereerd bij huurder).
Werken ook met een vaste lijst van prijzen maar zijn zich bewust dat dit niet volledig correct is en denken er aan dit aan te passen.
De door hun gehanteerde prijzen:
Gronden tot 5 are: forfaitair € 27,73 per jaar;
Gronden tot 10 are: forfaitair € 55,47 per jaar;
Gronden vanaf 10 are: € 0,05 per m² per jaar.
Geen reactie van ontvangen.
Nota dienst:
Er bestaat een duidelijke wettelijke regeling. Door de jarenlange gewoonte is het tot nu echter niet gebruikelijk geweest dat deze regel gevolgd werd.
De regel om alle gronden dewelke verhuurd worden te schatten, gebaseerd op art. 293 DLB en omzendbrief 2019/03, vloeit voort uit het gelijkheids- en rechtszekerheidsbeginsel. Er is geen enkele vorm van discussie mogelijk omtrent de te betalen huurprijs indien een beëdigd landmeter-expert deze prijs bepaalt. Hiernaast zal er geen (enorm) verschil meer zijn tussen Hasselt en Zonhoven in het geval die regel gevolgd wordt, wat van belang is wetende dat Zonhoven veel percelen bezit op grondgebied Hasselt.
Vanzelfsprekend kost deze regel het bestuur tijd en geld maar daarentegen zullen de inkomsten uit verhuurde gronden aanzienlijk stijgen waardoor deze schattingskosten zich in principe op langere termijn ook terug verdienen. De bijkomende werklast voor de administratie is zeer beperkt.
Op dit moment bestaan er veel huurovereenkomsten die een zeer lange tijd geleden zijn aangegaan met mensen die op de dag van vandaag deze percelen eigenlijk niet meer gebruiken of deze zelf onderhands verhuren aan derden/laten gebruiken door derden. Door de enorm lage huurprijs (voorbeeld: de prijs om een perceel van de omvang van een volledig voetbalveld te huren is op dit moment +-5€/maand) is er geen enkele reden een huurcontract op te zeggen voor de huurders, ook al wordt deze grond in feite helemaal niet meer (optimaal) gebruikt. Dit zorgt ook in sommige gevallen tot misbruik waarbij de huurder deze gronden als opslagplaats voor allerlei soorten afval gebruikt als gevolg van het decennia lange gebruik ervan aan een verwaarloosbare prijs.
Een aanverwante problematiek is het "doorgeven" van huurovereenkomsten aan kinderen bij overlijden of zeer hoge leeftijd van de ouder(s), die de initiële huurders waren. Tot op vandaag bestaat het gebruik binnen de gemeente dat een huurovereenkomst overgedragen wordt aan de kinderen in geval van overlijden van de ouder(s)-huurder aan dezelfde prijs. Dit werkt bovenstaande problematiek nog meer in de hand en zorgt ervoor dat bepaalde gronden decennia lang in dezelfde familie blijven circuleren, alweer vaak zonder eigenlijk iets nuttig met de grond gedaan wordt. Deze personen zien door het lange gebruik de gronden ook als een soort "verworven recht" en gaan er vanuit dat de huurovereenkomsten niet zomaar opgezegd kunnen worden. Er dient daarom opgemerkt te worden dat elke huurovereenkomst aangegaan met de gemeente, steeds goedgekeurd door de gemeenteraad, bepalen expliciet dat een huurovereenkomst stopt in geval van overlijden van de huurder. Gelet op het gelijkheidsbeginsel, rechtszekerheidsbeginsel alsook het feit dat de dienst zeer regelmatig vragen krijgt van burgers of er een grond beschikbaar is om te huren, waarop wij steeds negatief moeten antwoorden, lijkt dit gebruik niet langer houdbaar noch wenselijk.
Bovenstaande werd afgestemd binnen het MAT.
Bijgevolg raadt de dienst en het MAT aan om de wettelijk en conventioneel bepaalde regels voor wat betreft de verhuring van gronden te volgen. Dit komt vooral neer op de huurprijs te laten bepalen door een landmeter-expert en het stopzetten van een huurovereenkomst in geval van overlijden van een huurder, zonder deze over te dragen op de erfgenamen van de huurder.
Poging tot vergelijking huidige prijzen t.o.v. prijzen bepaald door landmeter
Een landmeter-expert houdt steeds rekening met alle elementen van belang om de verkoop- of huurprijs te bepalen en ook evolueren deze prijzen voortdurend. Er wordt rekening gehouden met oa. de ligging, staat van het perceel op moment van schatting, oriëntering t.o.v. de zon, bereikbaarheid, de buurt, het nut en/of noodzakelijkheid van de aankoop, waarvoor het perceel gebruikt kan worden, toekomstmogelijkheden, vorm van het perceel voor en na ver/aankoop (samenvoeging of splitsing percelen), aanwezigheid en ligging nutsleidingen op het perceel, verontreiniging, bestemming, recente vergelijkingspunten in de buurt etc. Élk perceel is op die manier uniek waardoor er grote verschillen kunnen voorkomen in de schattingsprijzen.
Er dient hierbij ook bijzondere aandacht geschonken te worden aan de bestemming van het perceel. Hiermee worden niet enkel de ruimtelijke plannen bedoeld maar ook de bestemming die een perceel in werkelijkheid zal krijgen. De landmeter-experts houden steeds rekening met de bestemming indien deze opgelegd wordt door de verhuurder, het bestuur. De diensten worden bij elke schatting ook gecontacteerd door de landmeter-expert om extra informatie te bekomen over het juiste doel van de schatting en welke bestemming de grond in kwestie zal toebedeeld worden, dewelke natuurlijk ook invloed heeft op de uiteindelijke verkoop- of huurprijs, zonder dat hierbij hun objectiviteit in het gedrang kan komen natuurlijk.
Recente voorbeelden van schattingsprijzen (venale waarde) zoals bepaald door landmeter-expert voor percelen gelegen in bouwzone, allen zgn. "wegoverschotten":
- Genkerbaan: 275€/m²
- Molenweg: 116€/m²
- Moverkensstraat: 156€/m²
- Kortestraat: 155€/m²
- Vilhoekstraat: 50€/m² (is een achterliggend stuk wegoverschot, i.t.t. de anderen, die allemaal voorliggend zijn)
Recente voorbeelden recreatiegebied (venale waarde):
- Basvelden (1): 5€/m²
- Basvelden (2): 4,5€/m²
- De Waerde: 7€/m²
- Camping Holsteen (loutere grondwaarde): 10,05€/m²
- Kapelbergweg: 6€/m²
De jaarlijkse huurprijs zoals bepaald door de landmeter is in principe 4-5% van de venale waarde van dat perceel, meestal 5%.
Bovenstaand vermelde schattingen zijn allen behoorlijk onderbouwd, gemotiveerd en gebruiken voldoende relevante vergelijkingspunten van recente kopen die in dezelfde buurt hebben plaatsgevonden. Er is m.a.w. geen reden om deze schattingen, uitgevoerd door beëdigde landmeters, in twijfel te trekken, ondanks het feit dat deze grote afwijkingen vertonen.
Enkel indien de verhuurde een oppervlakte tussen de 40a (i.e. 4.000m²) en 54a (i.e. 5.400m²) (afhankelijk van het type grond) overschrijdt, wordt het minimum van 56,70€ pas behaald bij de huidige werkwijze. Die oppervlakte is grofweg te vergelijken met de oppervlakte van een volledig voetbalveld.
Op basis van bovenstaande schattingen (! dit is dus slechts een selectie uit beschikbare en recente voorbeelden) wordt het minimum van 56,70€ behaald:
- Wegoverschotten in bouwzone: Tussen de 4,1m² en 23m²
- Recreatiegebied: Tussen de 113,4m² en 253m²
Specifiek geval van zogenaamde wegoverschotten gelegen voor eigendom burgers:
Met wegoverschotten wordt bedoeld (kleine) stukken voorliggende grond, privé-eigendom van de gemeente, gelegen tussen eigendom van de burger en de openbare weg en noodzakelijk om op het perceel eigendom van de burger te geraken.
Ook in dit geval is dezelfde regeling van toepassing met betrekking tot het bepalen van de huurprijs door een landmeter-expert.
Ter herinnering: Momenteel krijgen burgers de keuze tussen huren of aankopen van deze percelen bij het indienen van een omgevingsvergunning voor verbouwingen. In het geval van een aanvraag voor het bouwen, wordt de aankoop verplicht en de verhuur uitgesloten (cfr. beslissing CBS 19/09/2011).
In het geval de huurprijs marktconform en bijgevolg hoger is dan de huidige 56,70€/jaar, zullen in principe meerdere burgers overschakelen naar de aankoop van het perceel in plaats van het huren ervan waardoor de problematiek van dergelijke wegoverschotten versneld opgelost raakt. Anderzijds dient de bedenking gemaakt te worden dat de aankoop financieel gezien niet steeds haalbaar is, zeker in het geval de eigenaars het onroerend goed pas aangekocht hebben en de aankoop van dergelijke voorliggende grond privé-eigendom van de gemeente niet hebben voorzien bij hun uitgaven of zelfs niet op de hoogte waren dat dergelijk perceel aanwezig was.
Om aan dit laatste tegemoet te komen, kan bijvoorbeeld nagedacht worden om aan dergelijke gevallen de optie aan te bieden om de reeds betaalde huursommen af te trekken van de aankoop van dat perceel wegoverschot die (jaren) later kan volgen. Dit is m.a.w. het principe van een huurkoop.
Aangezien de aankoop van wegoverschotten, al dan niet in combinatie met een voorafgaande huur, in redelijke mate afwijkt van het hoofdvoorwerp van dit besluit alsook veel en moeilijke vraagstukken opwerpt, zal de administratie hier later een afzonderlijk besluit over aanmaken en voorleggen ter bespreking.
Algemene afsluitende opmerkingen
Voor de duidelijkheid dient opgemerkt te worden dat er niets verandert voor huurovereenkomsten die alreeds aangegaan zijn. Deze blijven doorlopen onder de voorwaarden en prijs zoals vastgelegd in de overeenkomst.
Er dient ook in herinnering gebracht te worden dat in principe elke grond verhuurd dient te worden na het doorlopen van een openbare procedure en dat een onderhandse huur bijgevolg een uitzondering is. Desalniettemin dient er ook opgemerkt te worden dat qua aantal een onderhandse verhuring relatief gezien vaak voorkomt (vaakst voorkomende situatie zijn de wegoverschotten).
Het college van burgemeester en schepenen beslist in principe voor elk toekomstig huurdossier de wettelijk en conventioneel uiteengezette bepalingen te volgen.