STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het regulariseren van de verbouwing van de woning, de regularisatie van de carport en de regularisatie van het tuinhuis.
De aanvraag werd op 10 december 2020 ontvangen.
Op 5 januari 2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 7 en 14 januari 2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 1 februari 2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 11 februari 2021 tot en met 12 maart 2021.
Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Zo werd de woning intern anders uitgevoerd als vergund en werd er een carport opgericht achter de woning. Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 11 februari 2021 tot en met 12 maart 2021.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 1 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 2 februari 1970 door het college van burgemeester en schepenen. (7204.V.275)
De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming residentieel gebruik en / of handelshuis.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.
Er wordt afgeweken van volgende verkavelingsvoorschriften:
Uit de ingediende stukken blijkt dat de bouwdiepte op het gelijkvloers maximaal 22,80m bedraagt. (17,80m woning + 5m carport)
Uit de ingediende stukken blijkt dat de tuinberging werd ingeplant op 1m van de linker perceelgrens en op 1,20m van de achterste perceelgrens.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.
De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening (zie “Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening”).
Vrijstelling vergunningsplicht
Tuinhuis
Volgens art. 2.1.11° van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, in werking getreden op 1 december 2010, is de aanvraag voor het regulariseren van een tuinhuis in de achtertuinstrook zonder voorwerp. De oppervlakte van het tuinhuis bedraagt 19,2 m², de bouwhoogte 2,60 meter, het bevindt zich op minder dan 30 m van de op te richten woning en het bevindt zich op min. 1m tot de perceelsgrenzen volgens het inplantingsplan bestaande toestand. Er wordt besloten dat de aanvraag zonder voorwerp is voor het regulariseren van een tuinhuis in de achtertuin. Hierover wordt dan ook geen uitspraak gedaan.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater is niet van toepassing omdat de uitbreiding die plaatsvindt van de horizontale dakoppervlakte niet meer dan 40m² bedraagt en omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
Uit het dossier blijkt dat er reeds een regenwaterput van 3.000 liter aanwezig is sinds 1980 op het eigendom, waarin het hemelwater wordt opgevangen.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald valt de aanvraag niet onder toepassing van deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan. Er zal als voorwaarde worden opgenomen dat voldaan dient te worden aan het decreet betreffende optische rookmelders.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het regulariseren van het verbouwen van een eengezinswoning, het regulariseren van het bouwen van een carport en het regulariseren van het inrichten van het terrein (verhardingen en terreinprofiel).
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag. De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd dd. 02/02/1970 en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling. Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Muizenstraat, een gemeenteweg aan de rand van het centrum. De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open verband.
Omschrijving van de aanvraag
Uit het dossier blijkt dat de bestaande woning werd gebouwd in 1980 – 1981 en dat de bestaande oprit en de bestaande strook aan de achterkant (tussen woning en tuin) samen werden aangelegd in 1982. De bestaande verharding werd groter uitgevoerd dan vergund. De oprit werd groter voorzien om de garage gemakkelijker te kunnen inrijden. De strook achter de woning werd mee aangelegd, deels om het niveauverschil woning-tuin te overbruggen en deels om beschermde speelruimte voor kleine kinderen te hebben. Op de verharding achter de woning werd later een carport opgericht om de auto’s te beschermen tegen weersomstandigheden en als fietsenstalling. De carport heeft een oppervlakte van 40m² en werd aangebouwd aan de woning waardoor de totale bouwdiepte van de woning met carport 22,80 meter bedraagt. De carport heeft een maximale bouwhoogte van 2,75 meter en blijft minimum 3,16 meter uit de perceelgrenzen. Deze carport met bijhorende verharding maken onderdeel uit van voorliggende aanvraag tot regularisatie.
De woning werd doorheen de jaren intern verbouwd. Omwille van het plaatsgebrek beneden voor de groter wordende kinderen, werd de zolder deels omgevormd voor 3 slaapkamers, een badkamer en berging. De slaapkamers beneden werden speelkamer/bijkomende bureau- en studeerruimte. In het dak aan de voorgevel werden 2 dakramen voorzien, in het rechter- en linker dakvlak werd telkens 1 dakraam voorzien. De verbouwing van de woning maakt onderdeel uit van voorliggende aanvraag tot regularisatie.
Tenslotte werd er in de tuinzone het terreinprofiel anders uitgevoerd dan vergund. In plaats van dat de tuinzone licht afhelt naar achteren toe, werd het terreinniveau over een afstand van +/- 10 meter achter de achtergevel van de woning recht aangelegd. Het ontstane niveauverschil wordt opgevangen door het plaatsen van een (keer)muurtje. Het anders uitvoeren van het terreinprofiel maakt onderdeel uit van voorliggende aanvraag tot regularisatie.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De gevraagde werken werden uitgevoerd in functie van de eengezinswoning en het optimaal kunnen benutten van de beschikbare ruimte. De werken hebben geen impact op de bestemming van de eengezinswoning en zijn functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.
Mobiliteitsimpact
Er worden geen extra woongelegenheden gecreëerd door voorliggende aanvraag. De aanvraag betreft o.a. het regulariseren van een carport achter de bestaande woning. Naast deze carport is er ook reeds een inpandige garage aanwezig. De last van het autobezit wordt hierdoor niet volledig op het openbaar domein afgeschoven. De aanvraag heeft geen negatieve impact op de mobiliteit.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid en de visueel-vormelijke elementen
Aan het hoofdvolume van de woning wijzigt er niets. Er werden enkel interne verbouwingswerken doorgevoerd en er werden de noodzakelijke dakramen voorzien. Het regulariseren van de verbouwing van de woning kan dan ook aanvaard worden.
Achter de woning werd een carport opgericht met een oppervlakte van 40m² en een maximale hoogte van 2,75 meter. De afstand van de carport tot de perceelgrenzen bedraagt minimaal 3,16 meter. Door het plaatsen van de carport bedraagt de totale bouwdiepte van de woning met carport 22,80 meter. Deze bouwdiepte kan evenwel aanvaard worden omdat het volume beperkt van omvang is, op voldoende afstand van de perceelgrenzen blijft en omdat de carport geen negatieve visuele impact heeft op het straatbeeld en de aanpalenden. Ook wordt de woonkwaliteit van de woning niet verminderd door de oprichting van de carport aangezien de vergunde functies achteraan de woning reeds bestaan uit een garage en CV/berging. De carport werd opgericht in hout, hetgeen als materiaal aanvaardbaar is in een bebouwde omgeving.
Na het oprichten van de carport en de aanwezige terreinverhardingen blijft er nog voldoende onbebouwde/onverharde ruimte over op het eigendom om in te richten als een kwaliteitsvolle buitenruimte.
De aanvraag is qua schaal, ruimtegebruik, bouwdichtheid en visueel-vormelijke elementen aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Het aanwezige reliëf en de (keer)muur hebben geen impact op de aanpalende eigendommen. Het hemelwater dat op het terrein valt wordt opgevangen op eigen terrein en watert niet af naar de aanpalende eigendommen.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen. Uit het dossier blijkt dat er links naast de oprit een kiezelverharding aanwezig is dewelke dienst kan doen als parking. Deze kiezelverharding dient te worden verwijderd aangezien het achteruit oprijden van de weg de verkeersveiligheid in het gedrang kan brengen.
Tevens werd het openbaar domein verhard, deze verharding dient, m.u.v. de inritverharding, verwijderd te worden.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het regulariseren van het verbouwen van een eengezinswoning, het regulariseren van het bouwen van een carport en het regulariseren van het inrichten van het terrein (verhardingen en terreinprofiel), mits het opleggen van voorwaarden.
Er wordt geen uitspraak gedaan over het te regulariseren tuinhuis omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het regulariseren van het verbouwen van een eengezinswoning, het regulariseren van het bouwen van een carport en het regulariseren van het inrichten van het terrein (verhardingen en terreinprofiel), zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Terrein en gelijkgrondse berm:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Er wordt geen uitspraak gedaan over het te regulariseren tuinhuis omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
De omgevingsvergunning omvat het regulariseren van het verbouwen van een eengezinswoning, het regulariseren van het bouwen van een carport en het regulariseren van het inrichten van het terrein (verhardingen en terreinprofiel), zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Terrein en gelijkgrondse berm:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.