STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verbouwen van de woning en de bestaande garage, het bouwen van een carport, het regulariseren van een duiventil en het aanleggen van een parkeerplaats en een zwembad.
De aanvraag werd op 22/12/2020 ontvangen en op 20/01/2021 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 30/01/2021 tot en met 28/02/2021, gesloten met 0 bezwaarschriften.
Het aanvraagdossier bevat een schriftelijk akkoord van de eigenaars van het aanpalende perceel voor de aangevraagde werken.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd meerdere keren in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie.
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies. De verhardingen op het terrein worden tot een minimum beperkt, alsook de uitvoering van de carport voldoet aan het advies (hoogte beperkt en open gevels). Tenslotte wordt het duiventil meegenomen in de aanvraag als te regulariseren.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is wel opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld. Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 30/01/2021 tot en met 28/02/2021.
Er werden geen bezwaren ingediend.
Het aanvraagdossier bevat een schriftelijk akkoord van de eigenaars van het rechter aanpalende perceel voor de aangevraagde werken.
ADVIEZEN
Dienst Lokale Economie
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels in woonuitbreidingsgebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 2 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 16/10/1974 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.421. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen. De kavel kreeg als bestemming eengezinswoningen of handelshuizen.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften. Zo wijkt de aanvraag o.a. af voor wat betreft de bouwdiepte op het gelijkvloers(17,52m i.p.v. max. 17m), de dakhelling (plat dak i.p.v. dakhelling begrepen tussen 25° en 40°), kroonlijsthoogte (3,63m i.p.v. begrepen tussen 3m en 3,5m tussen grondpeil en kroonlijst), oppervlakte vrijstaande bijgebouwen (54m² i.p.v. 30m²) en de plaatsing van de carport in de zijtuinstrook rechts.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein). De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag. De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd dd. 16/10/1974 en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling. Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater is niet van toepassing omdat de nieuw op te richten dakoppervlaktes minder bedraagt dan 40m² en omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
Riolering
De overloop van een buitenzwembad wordt beschouwd als regenwaterafvoer. Dit kan u aansluiten op een infiltratievoorziening of sluit u aan op de bestaande aansluiting ter hoogte van het openbaar domein op de bestaande aansluiting. De volgende richtlijnen zijn van toepassing: de bestaande huisaansluiting dient door de aanvrager gedetecteerd te worden. Indien er een bestaande huisaansluiting aanwezig is t.h.v. de rooilijn dient de eventuele nieuwe hemelwaterafvoerleiding t.h.v. de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. T.h.v. de bestaande huisaansluiting voorziet de aanvrager aan de rooilijn op privaat domein aparte controleputjes op de eventuele hemelwaterafvoer en op de eventuele vuilwaterafvoer indien dit nog niet aanwezig is;
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald valt de aanvraag niet onder toepassing van deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid. De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de hal, de wasplaats en de nachthal.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 675 tot en met 680 bis van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het verbouwen van de woning en de bestaande garage, het bouwen van een carport, het regulariseren van een duiventil en het aanleggen van een parkeerplaats en een zwembad.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag. De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd dd. 16/10/1974 ( datum aanvullen ) en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling. Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Dennenweg, een gemeenteweg in het gehucht Termolen. De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële woningen met max. 2 bouwlagen, in open en halfopen bouwvorm, met zowel platte als hellende daken en met een diversiteit inzake uitzicht.
Op het eigendom is reeds een vrijstaande woning, een garage en een duiventil aanwezig.
De woning is een open eengezinswoning daterend van de jaren 70, 80 en is 1 bouwlaag hoog met
hellend dak. De garage op de perceelsgrens is ook 1 bouwlaag hoog met hellend dak, met de nok evenwijdig met de perceelsgrens. De garage van de buur is qua volume een gespiegelde versie. In de achtertuin achter de garage staat een duiventil.
Omschrijving van de aanvraag
De woning wordt grondig gerenoveerd, zowel op functioneel, energetisch als esthetisch vlak.
De woonkwaliteit wordt verbeterd en het contact met de achterliggende tuin vergroot.
De woning heeft 1 bouwlaag met hellend dak. Het dak wordt afgebroken en op verdieping wordt een uitbreiding geplaatst. Er worden constructieve ingrepen uitgevoerd in de bestaande draagstructuur. Tegen de bestaande gevels wordt isolatie geplaatst en een nieuwe gevelsteen. De uitbreiding op verdieping krijgt een afwerking met isolatie en gevelsteenstrips (idem gevelsteen gelijkvloers). Plaatselijk wordt er een houten gevelbekleding toegepast.
De bestaande garage is op de perceelsgrens gebouwd en sluit naar volume en dakvorm aan op het bijgebouw van de rechter buur. De garage krijgt d.m.v. gevelsteenstrips idem als deze van de woning, en een nieuwe dakbedekking in leien een uitzicht dat aansluit bij de woning. Na de werken hebben de woning en het bijgebouw een hedendaags en uniform uitzicht.
De bouwheer heeft als hobby het houden van duiven, hiervoor werd er een houten bijgebouw
geplaatst achter de garage. Dit betreft een vrijstaand houten volume met pannendak, vergelijkbaar met een tuinhuis, en waarvoor geen vaste fundering nodig is. Voor dit bijgebouw wordt een regularisatie gevraagd. De nokhoogte is 3,5 m t.o.v. maaiveld van de voorgevel.
In de zijtuinstrook rechts wordt een carport geplaatst tot op de perceelsgrens, met akkoord van de
aanpalende eigenaar. De kolommen liggen op ca.10cm van de grens zodat de tuinafsluiting
ononderbroken blijft. Het betreft een open constructie. De doorgang naar de achterliggende tuin blijft gevrijwaard maar er wordt wel een poort geplaatst. De bestaande garage in de achtertuin blijft behouden, zodat ook de inrit behouden blijft. De bouwdiepte van de carport bedraagt 6m, de bouwhoogte is 2,65m t.o.v. maaiveld en de oppervlakte is 21,9 m². De carport bestaat uit een zwarte metalen constructie.
In de tuin wordt nog een zwembad of zwemvijver aangelegd met een oppervlakte van 28m² links van de garage op de plaats waar nu een terras aanwezig is.
In de voortuin wordt een parkeerplaats (25m²) in waterdoorlatende verharding aangelegd voor de bezoekers van de nevenbestemming van de woning, een schoonheidssalon.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De gevraagde stedenbouwkundige handelingen vinden allemaal plaats in functie van de bestaande eengezinswoning met nevenbestemming schoonheidssalon en wijzigen de huidige functie van het gebouw niet. Het eigendom is gelegen in een residentiële woonomgeving. De aanvraag is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet naast de reeds bestaande garage, ook nog een carport in de rechter zijtuinstrook en een parkeerplaats in de voortuinstrook. Hierdoor wordt de last van het autobezit niet volledig op het openbaar domein afgeschoven. Er wordt geen negatieve impact op de mobiliteit verwacht door voorliggende aanvraag.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid en de visueel-vormelijke elementen
Het grondvlak van de woning wordt enkel groter door de extra isolatie en een nieuwe gevelsteen tegen de bestaande gevels (26cm). Het aanbrengen van gevelisolatie aan de buitenzijde van een woning tot een maximum van 26 cm wordt beschouwd als aanpassingswerken binnen het bestaande bouwvolume. De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens is min. 3m van de zijdelingse grens behalve links midden-vooraan. Hier bedraagt de afstand maar 2,85m. De bouwdiepte op het gelijkvloers na verbouwing bedraagt 17,52 m (2x 26cm extra door de buitenisolatie en gevelsteen). Aangezien deze het gevolg zijn van de aangebrachte isolatie, is de afstand tot de perceelsgrens en de bouwdiepte op het gelijkvloers aanvaardbaar.
De bouwdiepte op de verdieping bedraagt 11m en springt 1m in t.o.v. de huidige voorgevel. De extra bouwlaag en de voorgestelde bouwdiepte van de 1ste verdieping wijken af van de oude verkavelingsvoorschriften. De uitbreiding op de verdieping is ruimtelijk aanvaardbaar. De woning links van het goed heeft een grotere bouwdiepte dan de algemeen gehanteerde norm. Aan de rechterzijde is er een grotere afstand tussen zijgevel en perceelsgrens. Dit samen met de oriëntatie en dat er geen ramen voorbij de 10m bouwdiepte van de verdieping liggen, maakt de afwijking ruimtelijk aanvaardbaar.
De bouwhoogte t.o.v. het voorliggend maaiveld aan de voorgevel bedraagt 6,63m en is aanvaardbaar aangezien het de toegelaten bouwhoogte met 13 cm overschrijdt.
De woning en carport worden uitgevoerd met een plat dak. Deze dakvorm is ruimtelijk aanvaardbaar. De woning links van het goed heeft eveneens een plat dak.
De voorgestelde verhardingen (incl. zwembad) en bebouwing zijn aanvaardbaar op voorliggende eigendom. Er blijft nog voldoende onverharde/onbebouwde ruimte over op het terrein om aangelegd te worden als kwalitatieve tuinzone. De inrit wordt t.h.v. de rooilijn aangepast naar een max. breedte van 3m.
De te regulariseren duiventil heeft een oppervlakte van 17,5 m² en werd achter de garage opgericht op 1,32m van de rechter perceelsgrens. De duiventil heeft een maximale nokhoogte aan de voorzijde van 3,5 meter. Omwille van het licht hellend terrein is de nokhoogte achteraan 3,70 meter. De duiventil werd opgericht in hout en met donkerbruine dakpannen. Gelet op het beperkt volume van de duiventil en de voorziene afstand tot de perceelsgrens is de gevraagde duiventil aanvaardbaar.
De gevraagde afwijkingen zijn niet van die aard dat de basisvisie van de verkaveling erdoor wordt aangetast, evenmin doet het gevraagde afbreuk aan de rechten en het woongenot van de aanpalenden. De gevraagde afwijkingen zullen niet leiden tot onverenigbare situaties in deze omgeving.
Bodemreliëf
Het bestaande terreinprofiel blijft behouden, behalve op de plaats waar het zwembad of de zwemvijver wordt aangelegd. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van het zwembad of zwemvijver, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt geen hinder verwacht m.b.t. de gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen door voorliggende aanvraag.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Het advies van de Dienst Lokale Economie werd niet binnen de wettelijk opgelegde termijn ontvangen. Er wordt bijgevolg aan de adviesvereiste voorbij gegaan.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving, dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar / bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verbouwen van de woning en de bestaande garage, het bouwen van een carport, het regulariseren van een duiventil en het aanleggen van een parkeerplaats en een zwembad, mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verbouwen van de woning en de bestaande garage, het bouwen van een carport, het regulariseren van een duiventil en het aanleggen van een parkeerplaats en een zwembad, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het verbouwen van de woning en de bestaande garage, het bouwen van een carport, het regulariseren van een duiventil en het aanleggen van een parkeerplaats en een zwembad, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.