STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een woning met stalling, het plaatsen van een tijdelijke woonunit met tijdelijke inrit en het regulariseren van een tuinberging en een betonverharding.
De aanvraag werd ingediend op 31 december 2020.
Op 29 januari 2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 19 februari 2021 en 10 maart 2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 11 maart 2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 16 augustus 1957 werd een vergunning afgeleverd voor het uitvoeren van verbeteringswerken aan een woning. (1957/00082)
Op 8 juli 1959 werd een vergunning afgeleverd voor het uitvoeren van verbeteringswerken aan een woning. (1959/00118)
Op 13 juni 2005 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van de bestaande woning met stallingen. (2005/09906)
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft een bijgebouw en een betonnen dek op het achterliggende perceel.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied met landelijk karakter en deels in agrarisch waardevol gebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Vrijstelling vergunningsplicht
Volgens art. 7.1. van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, in werking getreden op 1 december 2010, is de aanvraag voor het plaatsen van een tijdelijke woonunit zonder voorwerp.
De woonunit wordt gebruikt om tijdens de verbouwings- en uitbreidingswerken te wonen.
De woonunit heeft een hoogte van 3m.
De woonunit wordt ingeplant op meer dan 2m van de perceelgrenzen.
Er zal als voorwaarde in de vergunning worden opgenomen dat de tijdelijke woonunit verwijderd moet worden binnen 30 dagen nadat de verbouwde woning in gebruik is genomen. (conform vrijstellingsbesluit)
Volgens art. 2.1.11° van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, in werking getreden op 1 december 2010, is de aanvraag voor het regulariseren van het bijgebouw (tuinberging + houtopslag) zonder voorwerp.
De oppervlakte van het bijgebouw bedraagt minder dan 40m². Het bijgebouw is ingeplant op minder dan 30 m achter de woning en op meer dan 7,26m van de rechter perceelgrens.
De hoogte van het bijgebouw bedraagt 2,90m ten opzichte van het maaiveld.
Volgens art. 2.1.8° van dit besluit geldt ook de vrijstellingsplicht voor niet-overdekte constructies van minder dan 80 m² voor zover zij aangebracht worden op minstens 1 m van de perceelsscheiding. De te regulariseren betonverharding in de achtertuin heeft een oppervlakte van 19,44m² is aangelegd op minimum 1m van de rechter perceelgrens.
De totale niet-overdekte verhardingen die voorzien worden in de zij en achtertuin zijn in bedragen minder dan 80m².
Volgens art. 2.1.9° van dit besluit geldt ook de vrijstellingsplicht voor strikt noodzakelijke toegangen en opritten naar het gebouw of de gebouwen. Bijgevolg is het aanleggen van de tijdelijke alsook voor de inrit naar de garage zonder voorwerp.
Gezien de tijdelijke inrit enkel strikt noodzakelijk is in functie van de tijdelijke woonunit zal als voorwaarde worden opgenomen in de vergunning dat de tijdelijke inrit samen met de tijdelijke woonunit verwijderd moet worden.
Er wordt besloten dat de aanvraag zonder voorwerp is voor het plaatsen van een tijdelijke woonunit met tijdelijke inrit, het regulariseren van het bijgebouw, het regulariseren en aanleggen van de niet-overdekte verhardingen in de zij- en achtertuin en het aanleggen van de inrit. Hierover wordt dan ook geen uitspraak gedaan.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De bestaande woning wordt drastisch herbouwd.
De plannen geven aan dat de woning met een horizontale dakoppervlakte van 335m² voorzien wordt van een hemelwaterput met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik, het onderhoud van de woning en het onderhoud van de stallen. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte ( en het volume (7 500 liter) voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “central²e gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van de rioolbeheerder Fluvius na te leven. Daarnaast dient de aanvrager de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II na te leven voor de afvoer van hemel- en afvalwater.
Indien voor het bouwproject een aansluiting op de openbare riolering noodzakelijk is dan dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning zijn aanvraag tot aansluiting op het openbaar saneringsnetwerk online aan te vragen via de website van Fluvius: www.fluvius.be. Fluvius bepaalt de locatie en diepte van de huisaansluitingen. Alleen Fluvius of een door haar aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting dat in het openbaar domein ligt tot aan de perceelsgrens van de eigendom
De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake, ondermeer dient voldaan te zijn aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van 5/07/2013 (GSV “hemelwater”).
Indien de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet.
Indien de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften hebben deze voorschriften voorrang.
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:
De bestaande huisaansluiting dient door de aanvrager gedetecteerd te worden. Indien er een bestaande huisaansluiting aanwezig is t.h.v. de rooilijn dienen de eventuele nieuwe hemelwaterafvoerleiding en vuilwaterafvoerleiding t.h.v. de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. T.h.v. de bestaande huisaansluiting voorziet de aanvrager aan de rooilijn op privaat domein aparte controleputjes op de eventuele hemelwaterafvoer en op de eventuele vuilwaterafvoer indien dit nog niet aanwezig is. Dit ontslaat de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de bodemingreep minder dan 1 000m³ bedraagt.
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan. Er zal als voorwaarde worden opgenomen dat voldaan dient te worden aan het decreet betreffende de optische rookmelders.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving mits voldaan wordt aan volgende voorwaarde:
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een woning met stallingen, het plaatsen van een tijdelijke woonunit en het regulariseren van een tuinberging en betonverharding.
Zoals hoger aangehaald is het plaatsen van een tijdelijke woonunit, het regulariseren van het bijgebouw en de regularisatie van de betonverharding vrijgesteld van vergunning. Bijgevolg kan geoordeeld worden dat de eigenlijke aanvraag dan ook het verbouwen en uitbreiden van een woning met stallingen omvat.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag situeert zich langs de Bruinstraat, een gemeenteweg in het landelijke gehucht Eikenen-Kolveren.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open verband.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel is reeds bebouwd met een woning met stallingen.
De bestaande bebouwing is ingeplant op 6,76m achter de voorste perceelgrens, op minimum 0,48m van de rechter perceelgrens en minimum 16,52m van de linker perceelgrens.
De woning heeft een maximale bouwdiepte van 26,59m.
De woning is voorzien van een hellend dak. De kroonlijsthoogte is gelegen op maximum 4,27m en de maximale nokhoogte bedraagt 7,64m ten opzichte van de as van de weg.
De huidige aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van deze woning met stallingen.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie als eengezinswoning blijft behouden en is dus in overeenstemming met de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De verkeersgeneratie is beperkt gezien de functie van eengezinswoning.
Het ontwerp voorziet 1 interne garage. De last van het autobezit kan geheel op eigen terrein worden opgevangen en zal dus niet worden afgeschoven op het openbaar domein.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, de visueel-vormelijke elementen van de voorgenomen werken
De inplanting van de woning blijft ongewijzigd. Gezien de woning is ingeplant op minimum 0,48m van de rechter perceelgrens zijn geen raamopeningen voorzien in de rechter zijgevel.
Momenteel bevinden de stallen zich in het linker gedeelte van de bebouwing en de woongelegenheid aan de rechterzijde. Omwille van de oriëntatie worden deze functies gewisseld waardoor de woonentiteit zich aan de linkerzijde van de bebouwing zal bevinden.
De stallen zullen zich dan ook bevinden in het gedeelte van de bebouwing dat het verst van de straat is ingeplant en dus het kortst gelegen is bij het achterliggende agrarisch gebied.
De totale bouwdiepte wordt teruggebracht tot ca. 20,88m.
Om de ruimtes op de verdieping te maximaliseren werd de maximale kroonlijsthoogte gebracht op 4,50m en de maximale nokhoogte op 8,05m ten opzichte van de as van de weg.
De gevels zullen afgewerkt worden met een kaleilaag in een wit-beige kleur gecombineerd met staal en hout.
Tot slot wordt de bestaande kws-verharding in de voortuin verwijderd.
Er zal een nieuwe inrit en een toegangspad naar de voordeur van de woning worden aangelegd in klinkers. Het hemelwater dat hierop terecht komt zal afvloeien naar de aangrenzende groenzone.
Gezien de voorgevel van de woning zuidelijk georiënteerd is wenst de aanvrager aan de voorzijde, ter hoogte van de keuken een terras aan te leggen.
De aanvraag veroorzaakt geen bijkomende hinder en zal leiden tot een verbetering van de woonkwaliteit en het gebruiksgenot.
Bodemreliëf
Het bestaande terreinniveau blijft nagenoeg ongewijzigd en dus behouden.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Er wordt geen uitspraak gedaan over het plaatsen van de tijdelijke woonunit en de tijdelijke inrit, het regulariseren van het bijgebouw, het regulariseren van de betonverharding, het aanleggen van de niet-overdekte verhardingen in de zij- en achtertuin en het aanleggen van de inrit omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor verbouwen en uitbreiden van een woning met stallingen zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Er wordt geen uitspraak gedaan over het plaatsen van de tijdelijke woonunit en de tijdelijke inrit, het regulariseren van het bijgebouw, het regulariseren van de betonverharding, het aanleggen van de niet-overdekte verhardingen in de zij- en achtertuin en het aanleggen van de inrit omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
De omgevingsvergunning omvat het verbouwen en uitbreiden van een woning met stallingen zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.