STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het uitbreiden van een eengezinswoning en het regulariseren van een garage en een hondenren.
De aanvraag werd op 13/01/2021 ontvangen.
Op 09/02/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 10/02/2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 03/03/2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 13/03/2021 tot en met 11/04/2021, gesloten zonder bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 10/06/2020.
Er werd vermeld aan de architect van de aanvrager dat een tweede bouwlaag aan de achterzijde van de woning mogelijk is. Er werd vermeld dat er een bouwdiepte van 12m op verdieping kan toegestaan worden indien er geen ramen voorzien worden in de zijgevels achter de 10m-lijn. De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies.
Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies werden opgericht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft het groter uitvoeren van de vergunde garage en het plaatsen van een hondenhok.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 13/03/2021 tot en met 11/04/2021
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels gelegen in woonuitbreidingsgebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Verkaveling
Het goed is gekend als loten 2+3 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 04/03/1981 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.81/2. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming residentieel gebruik.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.
De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
Vrijstelling vergunningsplicht
Volgens art. 2.1.11° van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, in werking getreden op 1 december 2010, is de aanvraag voor de regularisatie van de garage in de achtertuinstrook zonder voorwerp. Dit vrijstaand bijgebouw voldoet aan alle voorwaarden uit dit besluit.
Het aanleggen van de strikt noodzakelijke toegangen tot de gebouwen is volgens art. 2.1.9° van dit besluit niet vergunningsplichtig. Als strikt noodzakelijke toegang tot de garage en de woning wordt hier de verharde zijtuinstrook en een gedeelte van de voortuinstrook bedoeld.
Er wordt besloten dat de aanvraag zonder voorwerp is voor de regularisatie van de garage in de achtertuin en de strikt noodzakelijke toegang tot de garage en de woning. Hierover wordt dan ook geen uitspraak gedaan.
TIJDELIJKE HANDELINGEN
Volgens art. 7.2 van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, in werking getreden op 1 december 2010, is een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen niet nodig voor de tijdelijke plaatsing van constructies, met uitzondering van publiciteitsinrichtingen, op voorwaarde dat aan de volgende voorwaarden voldaan is :
1° op hetzelfde goed wordt een maximale duur van vier periodes van dertig aaneengesloten dagen per kalenderjaar niet overschreden. Op de eerste dag van de plaatsing van de constructie begint de periode van dertig dagen te lopen, ongeacht of de constructie de volle dertig dagen geplaatst blijft. De periodes van dertig dagen kunnen aaneengesloten zijn, maar overlappen elkaar niet;
2° de plaatsing gebeurt niet in een ruimtelijk kwetsbaar gebied, met uitzondering van parkgebied;
3° de constructies brengen de verwezenlijking van de algemene bestemming van het gebied niet in het gedrang;
4° de plaatsing gaat niet gepaard met een ontbossing, een wijziging van vegetatie of kleine landschapselementen, een aanmerkelijke reliëfwijziging of een wijziging van waterlichamen.
Uit de bijgevoegde foto blijkt dat de tijdelijke partytent op het terras in alle waarschijnlijk al langere tijd aanwezig is en dat er geen sprake is van een tijdelijke constructie. Bovendien wordt de partytent zowel aangegeven op de plannen bestaande als op de plannen nieuwe toestand.
Deze tijdelijke constructie mag niet permanent aanwezig zijn in de tuinzone, gezien dit vergunningsplichtig is. De partytent mag, conform het Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is (het vrijstellingsbesluit), maximaal vier periodes van dertig aaneengesloten dagen per kalenderjaar geplaatst worden op het perceel. Dit wordt opgenomen in de vergunningsvoorwaarden.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt niet onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater is niet van toepassing omdat er geen uitbreiding plaatsvindt van de horizontale dakoppervlakte van meer dan 40m².
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de bergplaats, de eethoek/zithoek en de overloop.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving op voorwaarde dat de partytent maximaal vier periodes van dertig aaneengesloten dagen per kalenderjaar geplaatst wordt op het perceel, conform het vrijstellingsbesluit.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het uitbreiden van een eengezinswoning en het regulariseren van een garage en een hondenren.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag.
De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd d.d. 04/03/1981 ( datum aanvullen ) en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Muizenstraat, een gemeenteweg in de oostelijke buitenrand van de afbakening regionaalstedelijk gebied. Het perceel bevindt zich schuin tegenover de toegang naar de sportterreinen van de ‘Basvelden’.
De bebouwing in de nabije omgeving kenmerkt zich door vrijstaande eengezinswoningen, met voornamelijk 1 bouwlaag onder een hellend dak, afgewerkt in gevelsteen in diverse tinten.
Op het perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning met 1 bouwlaag onder een hellend dak, afgewerkt in een lichtbruine gevelsteen. Aan de linkerzijde van het perceel werd een inrit aangelegd naar de vrijstaande garage in de achtertuin. De overige voortuin is deels verhard met kiezel, deels groen aangeplant.
In de achtertuin sluit een terrasverharding aan op de woning die deels overdekt is, volgens de bijgevoegde nota met een tijdelijke partytent. Rondom het vrijstaand bijgebouw werd eveneens verharding aangelegd. Achter tegen de garage werd een hondenhok geplaatst. De resterende tuinzone is groen aangelegd.
Omschrijving van de aanvraag
De garage werd niet uitgevoegd zoals vergund. Voor de garage en het hondenhok wordt een regularisatie aangevraagd.
De garage telt 1 bouwlaag onder een plat dak met een hoogte van 2,95m boven het aanliggend maaiveld. De garage heeft een breedte van 3,96m en een diepte van 9,96m. De garage is afgewerkt in dezelfde gevelsteen als de woning. De garage staat op min. 2,56m van de linker perceelsgrens ingeplant. Er wordt geen uitspraak gedaan over de regularisatie van de garage omdat dit valt onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
Over het hondenhok werden geen gegevens toegevoegd.
De woning wordt uitgebreid.
De bouwdiepte op het gelijkvloers wordt (door een aanbouw aan de linkerzijde) uitgebreid tot een max. totale bouwdiepte van 12m. De aanbouw wordt doorgetrokken in de hoogte zodat er een uitbouw in het hellend dak ontstaat in de achtergevel. Ter hoogte van het gelijkvloers wordt op die manier een bijkomende bergruimte en een overdekking gecreëerd. Ter hoogte van de verdieping ontstaat er meer ruimte zodat de bestaande functies meer comfort en woonkwaliteit kunnen bieden. De totale bouwdiepte op de verdieping bedraagt eveneens 12m, de breedte van de nieuwe uitbouw bedraagt 8,29m. De max. hoogte van de uitbouw bedraagt 6,25m boven het maaiveld (aan de linkerzijde), lager dan de nok van het bestaande hellend dak. De uitbreiding wordt afgewerkt in thermowood.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Zowel de woonfunctie als de bijhorende aanhorigheden (garage, hondenhok) zijn functioneel inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in 1 garage voor 1 woongelegenheid, met een lange inrit ernaar toe.
Het aantal autostaanplaatsen/ garages stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende parkeerdruk op de voorliggende weg.
De schaal van de voorgenomen werken
Er zijn reeds woningen met 2 bouwlagen/plat dak aanwezig in de ruimere omgeving. De voorziene uitbreiding is beperkt in breedte.
De garage betreft een eenvoudige constructie met beperkte hoogte.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
Het perceel kan de voorziene bebouwings- en verhardingsgraad dragen.
Visueel-vormelijke elementen
De uitbreiding van de woning is enkel visueel zichtbaar aan de achterzijde van de woning, de voorgevel blijft ongewijzigd, net zoals de voortuin. De aanvraag heeft bijgevolg geen effect op het straatbeeld.
Er zijn geen gegevens bekend over het hondenhok. Op één van de bijgevoegde foto’s is dit hok deels te zien. Op basis van het dossier kan de inschatting niet worden gemaakt of dit hok voldoende duurzaam/kwalitatief is opgebouwd. Over het hondenhok kan bijgevolg geen uitspraak worden gedaan, dit dient te worden uitgesloten uit de vergunning.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Aangezien er geen wijzigingen van het terreinniveau voorzien zijn in de aanvraag, dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert geen bijkomende hinder. Na verbouwing zal de woning over meer woonkwaliteit beschikken wat meer gebruiksgenot zal genereren.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving, met uitzondering van het hondenhok waarover geen uitspraak kan worden gedaan.
Er wordt geen uitspraak gedaan over de regularisatie van de garage omdat dit valt onder toepassing van het vrijstellingsbesluit
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Over het hondenhok kan geen uitspraak worden gedaan gezien de onvolledige gegevens. De regularisatie van het hondenhok dient uit de vergunning te worden gesloten.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag deels in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening en met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
Er wordt geen uitspraak gedaan over de regularisatie van de garage omdat dit valt onder toepassing van het vrijstellingsbesluit.
Gezien de gebrekkige gegevens aangaande het hondenhok dient de regularisatie van het hondenhok uit de vergunning te worden gesloten.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het uitbreiden van een woning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het uitbreiden van de woning, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 03/06/2021 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Er wordt geen uitspraak gedaan over de regularisatie van de garage omdat dit valt onder toepassing van het vrijstellingsbesluit.
Gezien de gebrekkige gegevens aangaande het hondenhok dient de regularisatie van het hondenhok uit de vergunning te worden gesloten.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het uitbreiden van een woning mits het opleggen van voorwaarden.
Het college van burgemeester en schepenen vergunt onder voorwaarden de omgevingsaanvraag voor het uitbreiden van de woning, zoals weergegeven op de/het ingediende plannen die als bijlage de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
Volgende voorwaarden dienen strikt nageleefd te worden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.