STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het regulariseren van de meergezinswoning, het bouwen van carports en de aanleg van het terrein.
De aanvraag werd op 26 maart 2021 ontvangen en op 22 april 2021ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 6 februari 2017 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het bouwen van 4 wooneenheden. (2017/00250)
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft de gevels van de meergezinswoning.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt niet onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater gezien het hemelwater van de carports zal infiltreren op eigen terrein.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald valt de aanvraag niet onder toepassing van deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het regulariseren van de meergezinswoning, het bouwen van carports met tuinberging en de aanleg van het terrein.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Molenweg, een gemeenteweg in de kern van Termolen.
De omgeving wordt gekenmerkt door een gevarieerde bebouwing. In de omgeving komt zowel residentiële bebouwing in open, halfopen en gesloten verband al dan niet gecombineerd met handel, alsook meergezinswoningen voor.
Omschrijving van de aanvraag
Op het perceel bevindt zich een meergezinswoning bestaande uit 4 woonentiteiten.
De bebouwing bestaat visueel uit twee aparte volumes die op de verdieping met elkaar verbonden zijn.
Het linker volume sluit aan tegen de halfopen bebouwing op het linker aangrenzende perceel.
De huidige aanvraag omvat het regulariseren van de meergezinswoning, het bouwen van carports met tuinberging en de aanleg van het terrein.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De omgeving wordt gekenmerkt door een gevarieerde bebouwing. In de omgeving komt zowel residentiële bebouwing in open, halfopen en gesloten verband al dan niet gecombineerd met handel, alsook meergezinswoningen voor. De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
Het college verwacht bij het oprichten van meergezinswoningen principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.
Het stallen van voertuigen dient op eigen terrein georganiseerd te worden. Er dient eenvormigheid nagestreefd te worden, rekening houdend met zo realistisch mogelijke gegevens. Het aantal standplaatsen dient overeen te stemmen met 1,5 parkeerplaatsen per woongelegenheid.
Het ontwerp voorziet de oprichting van een carport voor 4 wagens. In de voortuin worden 3 parkeerplaatsen aangelegd voor bezoekers.
Het aantal voorziene autostaanplaatsen voldoet aan de algemeen gehanteerde norm.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen
De aanvraag omvat het regulariseren van de meergezinswoning, het bouwen van carports met tuinberging en de aanleg van het terrein.
De regularisatie van de meergezinswoning omvat hoofdzakelijk het wijzigen van de ramen in de achtergevel en de rechter zijgevel alsook de bebouwing ter hoogte van de doorgang van de twee gebouwen. Hier was een rechte afwerking voorzien maar werd een boogconstructie uitgevoerd.
De uitgevoerde werken zijn eerder beperkt en hebben geen invloed op het straatbeeld.
De aanvraag betreft tevens het bouwen van carports met tuinberging en de aanleg van het terrein.
De carports met tuinberging worden ingeplant op minimum 12,54m achter de achtergevel van het hoofdvolume, op 8m van de linker perceelgrens en op minimum 3,50m van de achterste perceelgrens.
Het bijgebouw bestaat uit 4 carports en 4 tuinbergingen.
Het houten bijgebouw heeft een aanzienlijke oppervlakte van 95,93m².
De uitvoering wordt voorzien met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 3m ten opzichte van het maaiveld.
Om de carports te bereiken wordt een inrit voorzien in grasdallen. Hoewel dit een groen uiterlijk heeft, zal er bij zeer intensief gebruik weinig gras groeien.
De inrit verleent tevens toegang tot 3 parkeerplaatsen in de voortuin. Deze parkeerplaatsen, waarvan 1 voor mindervaliden, worden evenwijdig met de weg aangelegd. De totale verharding in grasdallen bedraagt ca. 220m².
Aansluitend op de parking in de voortuin wordt een klinkerverharding aangelegd die tussen de bouwvolumes doorloopt tot aan het op te richten bijgebouw. Deze verharding heeft een oppervlakte van 71,76m².
De bebouwing/verharding zoals voorzien in de aanvraag overschrijdt de draagkracht van het perceel.
Uit de luchtfoto alsook uit het eerder goedgekeurde bouwplan blijkt dat langsheen de achterste perceelgrens verscheidene hoogstammige bomen aanwezig zijn op het terrein.
Rekening houdend met de terreinaanleg alsook met de oprichting van het bijgebouw zullen deze bomen gerooid moeten worden. Het rooien van deze bomen werd niet mee opgenomen in de huidige aanvraag.
Bijgevolg kan niet akkoord gegaan worden met de oprichting van het bijgebouw en de voorgestelde terreininrichting.
De aanvraag voldoet gedeeltelijk aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp gedeeltelijk verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is gedeeltelijk vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
De voorliggende aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening voor wat betreft het bouwen van carports met tuinberging en de aanleg van het terrein.
De voorliggende aanvraag is verenigbaar met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening en is integreerbaar in zijn omgeving voor wat betreft het regulariseren van de meergezinswoning.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier gedeeltelijk gunstig.
De omgevingsambtenaar adviseert het dossier ongunstig voor het bouwen van carports met tuinberging en de aanleg van het terrein zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen.
De omgevingsambtenaar adviseert het dossier gunstig voor het regulariseren van de meergezinswoning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Terrein en gelijkgrondse berm:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een gedeeltelijke omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een gedeeltelijke omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsaanvraag voor het bouwen van carports met tuinberging en de aanleg van het terrein, zoals weergegeven op de ingediende plannen.
Het college van burgemeester en schepenen vergunt onder voorwaarden de omgevingsaanvraag voor het regulariseren van de meergezinswoning, zoals weergegeven op de ingediende plannen die als bijlage de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
Volgende voorwaarden dienen strikt nageleefd te worden:
Terrein en gelijkgrondse berm:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.