STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het rooien van 1 den, het bouwen van carports met tuinberging en de aanleg van het terrein.
De aanvraag werd op 6 juli 2021 ontvangen en op 3 augustus 2021 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 6 februari 2017 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het bouwen van 4 wooneenheden. (2017/00250)
Op 15 juni 2021 werd een gedeeltelijke omgevingsvergunning afgeleverd. Er werd een vergunning verleend voor het regulariseren van de meergezinswoning en een weigering voor het bouwen van carports met tuinberging en de aanleg van het terrein. (2021/00104)
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft de gevels van de meergezinswoning.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Dienst Facilitair Management
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Het hemelwater van het bijgebouw infiltreert op eigen terrein.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald valt de aanvraag niet onder toepassing van deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het rooien van 1 den, het bouwen van carports met tuinberging en de aanleg van het terrein.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Molenweg, een gemeenteweg in de kern van Termolen.
De omgeving wordt gekenmerkt door een gevarieerde bebouwing. In de omgeving komt zowel residentiële bebouwing in open, halfopen en gesloten verband al dan niet gecombineerd met handel, alsook meergezinswoningen voor.
Omschrijving van de aanvraag
Op het perceel bevindt zich een meergezinswoning bestaande uit 4 woonentiteiten.
De bebouwing bestaat visueel uit twee aparte volumes die op de verdieping met elkaar verbonden zijn.
Het linker volume sluit aan tegen de halfopen bebouwing op het linker aangrenzende perceel.
De huidige aanvraag omvat het rooien van 1 den, het bouwen van carports met tuinberging en de aanleg van het terrein.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie als meergezinswoning blijft ongewijzigd en behouden. Bijgevolg is deze dan ook inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
Het college verwacht bij het oprichten van meergezinswoningen principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.
Het stallen van voertuigen dient op eigen terrein georganiseerd te worden. Er dient eenvormigheid nagestreefd te worden, rekening houdend met zo realistisch mogelijke gegevens. Het aantal standplaatsen dient overeen te stemmen met 1,5 parkeerplaatsen per woongelegenheid.
Het ontwerp voorziet de oprichting van een carport voor 4 wagens. In de voortuin worden 3 parkeerplaatsen aangelegd voor bezoekers.
Het aantal voorziene autostaanplaatsen voldoet aan de algemeen gehanteerde norm.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen
De aanvraag omvat het rooien van 1 den, het bouwen van carports met tuinberging en de aanleg van het terrein.
De carports met tuinberging worden ingeplant op minimum 12,54m achter de achtergevel van het hoofdvolume, op 7m van de rechter perceelgrens en op minimum 3,30m van de achterste perceelgrens.
Het bijgebouw bestaat uit 4 carports en 4 tuinbergingen.
Het houten bijgebouw heeft een aanzienlijke oppervlakte van 96m².
De uitvoering wordt voorzien met een groen dak. De dakrandhoogte is gelegen op 3m ten opzichte van het maaiveld.
Om de carports te bereiken wordt een inrit voorzien in grasdallen.
De inrit verleent tevens toegang tot 3 parkeerplaatsen in de voortuin. Deze parkeerplaatsen, tevens uitgevoerd in grasdallen, worden evenwijdig met de weg aangelegd. De totale verharding in grasdallen bedraagt ca. 298,50m² (= 261,5m² inrit + 37m² parkings).
Rekening houdend met de aanzienlijke oppervlakte van de inrit werd geopteerd voor grasdallen. Hierdoor wordt toch een groen uiterlijk gecreëerd.
Tevens wordt een klinkerverharding aangelegd naar de carports met tuinberging vanaf de toegangsdeuren van de meergezinswoning. Deze bevinden zich ter hoogte van de doorgang tussen de bouwvolumes. De voorziene klinkerverharding heeft een oppervlakte van 29,37m².
Tot slot omvat de aanvraag het rooien van een den.
Uit het advies van de dienst Facilitair Management blijkt dat de den reeds gerooid werd. Bijgevolg betreft de aanvraag het regulariseren van het rooien van een den.
De overlevingskansen van deze den zouden zeer beperkt zijn na de oprichting van het bijgebouw.
Er kan dan ook akkoord gegaan worden met de regularisatie van het rooien van de den mits voldaan wordt aan de voorwaarden opgelegd in het advies van de dienst Facilitair Management zoals aangehaald onder de titel ‘bespreking adviezen’.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Op 10 augustus 2021 verleende de dienst Facilitair Management een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“gunstig onder voorwaarden
Gezien de den waarvan sprake in deze aanvraag al gerooid is, en we bijgevolg de waarde en/of de conditie van deze den niet kunnen bepalen, gaan we ervan uit dat het hier om een exemplaar in goede conditie ging.
Er wordt dan ook opgelegd deze reeds gerooide den te vervangen door een streekeigen hoogstam boom. Deze heraanplant gebeurd met een boom in een maat niet kleiner dan 18/20. Volgende soorten komen in aanmerking voor deze heraanplant:
De gemeentelijk omgevingsambtenaren sluiten zich gedeeltelijk aan bij dit advies.
Aan de opgelegde voorwaarde in het advies dient toegevoegd te worden dat de nieuwe boom dient ingeplant te worden in de achtertuin op minimum 2m van de perceelsgrenzen.
De nieuwe aanplanting dient uitgevoerd te worden het 1ste plantseizoen volgend op de vergunning.
Indien de boom afsterft, dient de heraanplanting herhaald te worden, dit tot de boom aanslaat.
Bewijs van de nieuwe aanplanting (foto’s, aankoopbewijs,…) dient overgemaakt te worden aan de afdeling planning en vergunningen, uiterlijk 1 maand na de nieuwe aanplant.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening mits voldaan wordt aan volgende voorwaarde:
De nieuwe aanplanting dient uitgevoerd te worden het 1ste plantseizoen volgend op de vergunning.
Volgende soorten komen in aanmerking voor de heraanplant:
Indien de boom afsterft, dient de heraanplanting herhaald te worden, dit tot de boom aanslaat.
Bewijs van de nieuwe aanplanting (foto’s, aankoopbewijs,…) dient overgemaakt te worden aan de afdeling planning en vergunningen, uiterlijk 1 maand na de nieuwe aanplant.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het regulariseren van het rooien van 1 den, het bouwen van carports met tuinberging en de aanleg van het terrein zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager maar wenst de voorwaarde rond de lijst met boomsoorten niet op te nemen.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het regulariseren van het rooien van 1 den, het bouwen van carports met tuinberging en de aanleg van het terrein zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.