2021_CBS_01044 - Verdere ruimtelijke ontwikkeling Achter De Hoven - Goedkeuring

Context

Op 25/08/2020 werd door het college van burgemeester en schepenen (cbs) een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van meergezinswoningen in het binnengebied tussen Dorps- en Kerkplein (achter de supermarkt Alvo).  

Dit project vervat eveneens de omvorming van de trage verbinding 'het Kattepeke' (Achter De Hoven) tot een wegenis in de vorm van een 'tractorspoor'.  Deze wegenis zal toegang verlenen tot de ondergrondse garage van het project en is bedoeld voor de bewoners van de meergezinswoningen (niet voor bezoekers).

Door de omvorming van deze trage verbinding tot wegenis voor lokaal verkeer, kunnen de tuinzones van de percelen langs de Dorpsstraat die aanpalen aan deze weg, gelegen binnen woongebied, ontwikkeld worden.  De nieuwe wegenis kan in principe langs beide zijden afgewerkt worden met bebouwing.

Het gaat om een tiental percelen met over het algemeen een beperkte breedte.  Om te voorkomen dat er een weinig kwalitatieve bebouwing ontstaat en dat bepaalde percelen worden gehypothekeerd, dient er nagedacht te worden over het gewenste eindbeeld.

Typologie

De locatie leent zich bij uitstek tot een verdere verdichting van de kern in de vorm van wonen. 

Er kan geopteerd worden voor meergezinswoningen, in een kleinschalige vorm of, door het samenvoegen van enkele percelen, in de vorm van een groter project.  Deze typologie sluit aan op deze die momenteel in opbouw is in het binnengebied.

Er kan daarnaast geopteerd worden voor grondgebonden eengezinswoningen, een typologie die een overgang zou kunnen vormen richting de Dorpsstraat, waar nog grondgebonden eengezinswoningen, al dan niet in combinatie met een andere gelijkvloerse functie, aanwezig zijn.

Architectuur

Het woonproject in ontwikkeling bestaat uit vrijstaande volumes, overwegend opgebouwd uit 3 bouwlagen onder een plat dak, met accenten tot een hoogte van 4 en 5 bouwlagen.  

Een dergelijke maximale hoogte langs de andere zijde van de weg (tot 4 of 5 bouwlagen) zou overdreven zijn, voor een onaangename beleving ter hoogte van de nieuwe wegenis zorgen en mogelijk de natuurlijke lichthinder op de eigen percelen beperken.

D.d. 05/03/2019 werd door het cbs het besluit genomen 3 bouwlagen onder een zadeldak toe te staan ter hoogte van o.a. de Dorpsstraat.  Deze visie zou kunnen worden doorgetrokken naar de achterzijde van de percelen langs de Dorpsstraat, waarbij optioneel het zadeldak vervangen zou kunnen worden door een setback binnen het toegelaten gabarit.  Steeds onder voorbehoud van een goede ruimtelijke ordening.

Gezien de locatie is een overwegend geschakelde typologie aanvaardbaar.

Advies dienst

In Zonhoven werden de laatste jaren verschillende verdichtingsprojecten goedgekeurd, gebouwd en in gebruik genomen.  Doorgaans gaat het om grootschalige meergezinswoningen.  Deze verdichtingsevolutie is principieel een goede zaak.  Een radicale 'appartementisering' dient echter voorkomen te worden.  Er dient vermeden te worden dat het aanbod in nieuwbouw te eenzijdig is. 

Er kan worden vastgesteld dat deze meergezinswoningen doorgaans bewoond worden door een oudere generatie die haar, te groot geworden, woning verkoopt om in een meer onderhoudsvriendelijke en meer compacte woning, m.n. een appartement, te gaan wonen, nabij de voorzieningen in het centrum van de gemeente.  Meergezinswoningen hebben, in een dorp zoals Zonhoven, weinig aantrekkingskracht op gezinnen met kinderen. 

Verdichting is bedoeld voor alle generaties.  In het centrum van Zonhoven dienen voldoende voorzieningen, voldoende groen en een ruim woonaanbod voorhanden te zijn om alle generaties aan te trekken.

De dienst adviseert om die reden om de percelen langs de nieuwe wegenis, aan de zijde van de Dorpsstraat, af te werken d.m.v. grondgebonden eengezinswoningen.  Deze woningen zullen over een grotere hoogte kunnen beschikken (3 bouwlagen onder een hellend dak) dan wat de doorgaans gehanteerde norm voorschrijft.  Daardoor kan de breedte van deze woningen beperkt worden.  Op deze manier ontstaan compacte, kwalitatieve 'stadswoningen' (zie de voorbeelden in bijlage, woonproject te Maastricht en Amsterdam).

De voordelen van grondgebonden eengezinswoningen op deze locatie t.o.v. meergezinswoningen zijn de volgende:

• Er is een beperkt aanbod aan grondgebonden (nieuwbouw) eengezinswoningen in de kern van Zonhoven, waar het aanbod aan appartementen steeds groter wordt (nieuwbouw, maar ook door splitsing van bestaande eengezinswoningen).  Deze ontwikkeling zou het aanbod aan grondgebonden eengezinswoningen kunnen vergroten.  
• Door het voorzien van grondgebonden eengezinswoningen in de kern worden gezinnen met kinderen aangetrokken.
• De percelen hebben een beperkte breedte.  Voor de ontwikkeling van meergezinswoningen dienen meerdere percelen te worden samengevoegd, wat moeilijk realiseerbaar is voor een particulier en gezien de versnipperde eigendomsstructuur.
• De bestaande perceelbreedtes worden gerespecteerd en er ontstaat een verticaliteit.  Beide versterken het dorpsgevoel en creëren een gezellige sfeer, wat aansluit op het karakter van de nieuwe wegenis.

Aandachtspunten

Ook bij de realisatie van grondgebonden eengezinswoningen op deze locatie dient er rekening te worden gehouden met enkele belangrijke aandachtspunten:

• Ieder ontwerp dient te worden getoetst en dient te voldoen aan een goede ruimtelijke ordening.
• Het mobiliteitsaspect is hierbij belangrijk. In zitting van 11/06/2019 ging het college principieel akkoord om gemotoriseerd verkeer in het bouwblok Achter de Hoven toe te laten, waarbij parkeren op eigen terrein is toegestaan en parkeren langs de openbare weg in het bouwblok niet is toegestaan. De nieuwe wegenis is enkel bedoeld voor bewoners van woningen langs deze weg.  Het parkeren van deze bewoners dient op eigen terrein te worden voorzien, maar mag niet gebeuren in de voortuin. In het kader van parkeren op eigen terrein zijn enkele opties mogelijk:
  • De gelijkvloerse bouwlaag kan aangewend worden voor het parkeren, in de vorm van een garage of geïntegreerde carport.  Er is echter niet de bedoeling de volledige gelijkvloerse plint, over de volledige weg, als parkeerplaats te laten functioneren.  Dit zou architecturaal weinig kwalitatief zijn en het onveiligheidsgevoel bevorderen door een gesloten gevelwand op gelijkvloers niveau.
  • Het parkeren gebeurt ondergronds.  Hiervoor kunnen verschillende percelen, op kelderniveau, worden samengevoegd.  Een ondergrondse parkeerkelder kan ook bekeken worden op perceelsniveau, i.f.v. de nieuwe woning(en) en de woning(en) aan de zijde van de Dorpsstraat.
• Iedere woning moet over voldoende en makkelijk bereikbare fietsenstalling beschikken.
• Er dient rekening te worden gehouden met de bestaande toestand.  Indien er waardevolle bomen aanwezig zijn, dient hier zoveel mogelijk rekening mee worden gehouden bij het ontwerp van een nieuw project.
• Er moet voldoende groen aanwezig blijven op de percelen.  Gezien de ligging en de beperkte oppervlaktes van de percelen zal de bebouwings- en verhardingsgraad mogelijk hoger liggen dan wat standaard aanvaardbaar is.  Het is echter niet de bedoeling de percelen overdreven te verharden/bebouwen.
• De woningen/percelen dienen te beschikken over voldoende (woon-)kwaliteit.
• Het zou positief zijn bijkomende trage verbindingen te creëren tussen Dorpsstraat en Achter De Hoven.