STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verbouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen naar 3 appartementen, het regulariseren van een poolhouse en het aanleggen van een zwembad.
De aanvraag werd op 7 juli 2021 ontvangen en op 5 augustus 2021 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Volgende ARAB / milieuvergunningen / meldingen werden afgeleverd op volgende percelen:
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
De Watergroep
Fluvius
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt niet onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Riolering
Op 30 augustus 2021 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 5-08-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 2, sectie D, nummer(s) 124e29 - 124h29 , kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.
De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.
De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.
Als voor het bouwproject een aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aan te vragen. Dit kan online via www.fluvius.be. Van zodra de aansluitputjes (1 DWA- & 1 RWA-putje) geplaatst zijn, is de effectieve plaats en diepte van de aansluiting gekend. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle maatregelen die de aanvrager dient te nemen tot het aanpassen van de privéwaterafvoer om te kunnen aansluiten, als niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, zijn ten laste van de aanvrager. Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein tot aan de perceelsgrens van het privédomein.
Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.
Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
Het spoelwater van de filters van het zwembad dient bij chemische filters aangesloten te worden op de vuilwaterafvoer en moet bij zuivere biologische filters (zonder toevoeging chloor of andere chemicaliën) aangesloten worden op de infiltratievoorziening. De overloop van een buitenzwembad dient aangesloten te worden op de infiltratievoorziening of mag op eigen terrein in de naastliggende groenzones infiltreren. Als het zwembad in 1 keer geledigd gaat worden, dient de infiltratievoorziening hierop berekend te worden. De chloordosering dient 14 dagen voor de lediging uitgeschakeld te worden.
Wij adviseren om bij (her)aanleg van de voortuin, de inrit en/of de privéwaterafvoer op het privéterrein een volledig gescheiden stelsel (vuilwater en hemelwater) te voorzien tot aan de rooilijn. Via een Y-koppeling kan dan aangesloten worden op de bestaande rioleringsaansluiting. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor hemelwater (RWA) is dit 160 mm. Conform Vlarem II zal bij de aanleg van een gescheiden openbaar rioleringsstelsel in de straat ook een volledige scheiding van vuilwater en hemelwater op privéterrein verplicht zijn.
We raden aan om:
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende project heeft geen enkele invloed op het watersysteem, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat er geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. Er dienen dan ook geen voorwaarden of maatregelen te worden opgelegd. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan. Er zal als voorwaarde worden opgenomen dat voldaan dient te worden aan het decreet betreffende optische rookmelders.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het verbouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen naar 3 appartementen, het regulariseren van een poolhouse en het aanleggen van een zwembad.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Kapelbergweg, een gemeenteweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door vrijstaande eengezinswoningen en meergezinswoningen.
Omschrijving van de aanvraag
Op het perceel werd een meergezinswoning opgericht met 4 woonentiteiten en 2 bijgebouwen in de achtertuin.
Het bijgebouw dat is ingeplant tegen de rechter perceelgrens bevat 4 garages. Het bijgebouw aan de linker achterzijde werd vergund als tuinberging.
De huidige aanvraag omvat het verbouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen naar 3 appartementen, het regulariseren van een poolhouse en het aanleggen van een zwembad.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie als meergezinswoning blijft behouden en is dan ook inpasbaar inde omgeving.
Mobiliteitsimpact
Er is reeds een bijgebouw aanwezig met 4 garages. Tevens bevinden zich in de voortuin parkeerplaatsen. Er zijn bijgevolg voldoende parkeerplaatsen aanwezig op eigen terrein.
De last van het autobezit wordt dan ook geheel op eigen terrein opgevangen en niet afgeschoven naar het openbaar domein.
Uit de gegevens waar de gemeente over beschikt blijkt dat het openbaar domein, uitgezonderd de inrit, geheel verhard werd met kiezel. Uitgezonderd de inritverharding dient het openbaar domein uitgevoerd te worden als groenzone. Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat de kiezelverharding op het openbaar domein verwijderd moet worden en aangeplant als groenzone.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, de visueel-vormelijke elementen van de voorgenomen werken
De aanvraag omvat het verbouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen naar 3 appartementen, het regulariseren van een poolhouse en het aanleggen van een zwembad.
Het huidige appartementsgebouw heeft 4 woongelegenheden waarvan 2 gelijkvloerse appartementen en 2 duplex-appartementen.
De aanvrager wenst de 2 appartementen op de verdieping samen te voegen tot 1 woonentiteit.
Het appartement op de verdieping beschikt over een ruime leefruimte en keuken. Aansluitend op deze leefruimtes bevindt zich een ruim terras. Het terras bevindt zich aan de achterzijde van het gebouw en heeft een oppervlakte van ca. 55m².
Onder het dak bevinden zich 3 slaapkamers, 2 dressings, 2 badkamers, een technische ruimte en een berging.
De voor- en zijgevels blijven ongewijzigd. In de achtergevel worden grote raampartijen aangebracht.
Het bestaande bouwvolume blijft dan ook ongewijzigd.
De aanvraag omvat tevens het regulariseren van een poolhouse en het aanleggen van een zwembad.
In 2019 werd een omgevingsvergunning afgeleverd voor het bouwen van een tuinhuis. Dit tuinhuis zal in de toekomst gebruikt worden als poolhouse.
Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 42,50m².
De raampartijen in de achtergevel van het bijgebouw werden verruimd ten opzichte van de vergunde toestand.
Het zwembad wordt aan de achterzijde van het poolhouse aangelegd waardoor de privacy ten opzichte van de aangrenzenden gerespecteerd blijft.
Het zwembad (inclusief boordstenen) heeft een oppervlakte van 32m² (4m x 8m) en een diepte van 1,58m.
Tot slot wordt vanaf het poolhouse een tuinpad aangelegd naar het zwembad en naar de inrit.
Er resteert nog voldoende onverharde ruimte die ingericht kan worden als tuin/ groenzone.
Momenteel is een grote hoeveelheid verharding aangebracht in de voortuin, ca. 8m x 15m.
Gezien het aantal appartementen verminderd wordt zijn minder parkeerplaatsen noodzakelijk.
Rekening houdend met de algemeen gehanteerde parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woonentiteit dienen op eigen terrein minimum 5 parkeerplaatsen aanwezig te zijn.
In het bijgebouw zijn reeds 4 parkeergarages aanwezig. Bijgevolg dient er in de voortuin nog minimum 1 parkeerplaats voor bezoekers behouden te blijven.
Tevens wordt de totale verharding uitgebreid door de plaatsing van het zwembad.
Om de totale verharding te beperken zal als voorwaarde worden opgenomen dat de verharding in de voortuin beperkt dient te worden tot maximum 50%. De ontharde zone dient ingericht te worden met groenaanplanting.
Bodemreliëf
Uit de ingediende stukken blijkt dat het bestaande terreinniveau behouden blijft.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op voorwaarde dat
BESPREKING ADVIEZEN
Op 6 augustus 2021 verleende de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg een voorwaardelijk gunstig advies.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Op 9 augustus 2021 verleende de Watergroep een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden
Er is geen uitbreiding van de waterleiding noodzakelijk.
Door de beslissing van de Vlaamse regering op 8/04/2011 moet elke wooneenheid over een eigen watermeter te beschikken. De plaats van de watermeters moet beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
De plaats van de watermeter moet een gemeenschappelijke ruimte zijn en ook na de verbouwing aan de voorschriften voldoen.
Voor gemeenschappelijke ruimten geldt dat deze ruimte op elk moment voor elk van de gebruikers toegankelijk moet zijn.
Het plaatsen van een energiebocht is voor appartementen niet toegelaten, er moeten aparte wachtbuizen geplaatst worden die ver genoeg van mekaar staan zodat er voldoende ruimte is voor de plaatsing van alle nutsleidingen.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Op 30 augustus 2021 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, zoals hoger aangehaald.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verbouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen naar 3 appartementen, het regulariseren van een poolhouse en het aanleggen van een zwembad zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het verbouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen naar 3 appartementen, het regulariseren van een poolhouse en het aanleggen van een zwembad zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.