STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH ADVIES – verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing in de tuinzone en de bestaande garage, het bouwen van een nieuwe garage met carport en het verbouwen van de bestaande woning.
De aanvraag werd op 15/07/2021 ontvangen.
Op 13/08/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 19/08/2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd en op 12/09/2021 werd er nog een aangepaste versie hierop aangevuld.
Op 13/09/2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft de losstaande bijgebouwen in de achtertuin die georiënteerd zijn richting de Beringersteenweg. De woning werd ook anders ingeplant dan deze werd vergund in 1969.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag als te verwijderen. Omtrent de inplanting van de woning werd er een kadastrale meetschets aan de aanvraag toegevoegd om te bewijzen dat de woning werd opgericht/ingeplant op deze manier in 1971 waardoor deze inplanting als vergund geacht beschouwd kan worden.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten garage met carport met een horizontale dakoppervlakte van 62,54m² en de nieuwe dakconstructie voor de bestaande woning een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik, wasmachine en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid. De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m². Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de inkomhal, de zithoek en de nachthal.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand binnen de drie maanden na realisatie van de verbouwing.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing in de tuinzone en de bestaande garage, het bouwen van een nieuwe garage met carport en het verbouwen van de bestaande woning.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
( Deze wordt verderop uitgevoerd )
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Doktersstraat, een gemeenteweg in Terdonk.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband.
Omschrijving van de aanvraag
De bestaande woning werd op een andere plaats opgericht dan voorzien op het inplantingsplan van de stedenbouwkundige vergunning d.d. 20/10/1969. Uit de kadastrale schets van 1971 - toegevoegd aan het dossier - blijkt dat de bestaande woning werd opgericht voor 1971 en dat de bestaande afmetingen van de woning nog overeenstemmen met deze van de kadastrale schets van 1971.
Artikel 4.2.14. (01/09/2009- ...) VCRO stelt:
“§ 1. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden vóór 22 april 1962, worden voor de toepassing van deze codex te allen tijde geacht te zijn vergund.
§ 2. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen zij gelegen zijn, worden voor de toepassing van deze codex geacht te zijn vergund, tenzij het vergund karakter wordt tegengesproken middels een proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.
Het tegenbewijs, vermeld in het eerste lid, kan niet meer worden geleverd eens de constructie één jaar als vergund geacht opgenomen is in het vergunningenregister. 1 september 2009 geldt als eerste mogelijke startdatum voor deze termijn van één jaar. Deze regeling geldt niet indien de constructie gelegen is in een ruimtelijk kwetsbaar gebied.
§ 3. Indien met betrekking tot een vergund geachte constructie handelingen zijn verricht die niet aan de voorwaarden van § 1 en § 2, eerste lid, voldoen, worden deze handelingen niet door de vermoedens, vermeld in dit artikel, gedekt.
§ 4. Dit artikel heeft nimmer voor gevolg dat teruggekomen wordt op in kracht van gewijsde gegane rechterlijke beslissingen die het vergund karakter van een constructie tegenspreken.”
Er werd geen proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift opgesteld binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie. De woning wordt geacht vergund te zijn.
De woning wenst men door voorliggende aanvraag te verbouwen en uit te breiden. Enerzijds voorziet men in een uitbreiding van het dakvolume. Het bestaande dak wordt vervangen en uitgebreid, waardoor er een ruimte ontstaat voor de inrichting van 2 slaapkamers en een dressing.
Anderzijds wordt de bestaande gevelsteen van de volledige woning verwijderd om de muren te isoleren met 20cm EPS volgens de huidige normen. De gevels worden afgewerkt met sierpleister. Na isolatie komen de muren van de woning op minimum 2,40 meter van de linker perceelgrens en op 2,26cm van de achterste perceelsgrens. Ook wordt het bestaand gelijkvloers volledig heringericht met o.a. een leefruimte met open keuken, een bergplaats en een bureel.
De bestaande garage wordt gesloopt en vervangen door een nieuwe garage met carport. Deze nieuwe garage met carport heeft een oppervlakte van 62,5m² en wordt terug rechts voorzien van de woning op 2,84 meter achter de voorgevel rechts, op minimum 1,26 meter uit de rechter perceelgrens en op 0,92 meter uit de achterste perceelgrens.
Uit de aanvraag blijkt dat de aanvrager ook eigenaar is geworden van het achterliggende perceel. De gebouwen op dit perceel zullen gesloopt worden en het achterliggende perceel zal na de werken als tuinzone gebruikt worden bij de nieuwe woning.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Het verbouwen en uitbreiden van een bestaande eengezinswoning en het oprichten van een nieuwe garage met carport in functie van de woning, gelegen in een woonomgeving, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.
Mobiliteitsimpact
Er worden geen extra woongelegenheden gecreëerd door voorliggende aanvraag. De bestaande garage wordt afgebroken en vervangen door een nieuwe garage met carport. In de voortuin wordt er nog een extra parkeerplaats voorzien. De last van het autobezit wordt niet volledig op het openbaar domein afgeschoven. Er wordt geen negatieve impact verwacht op de mobiliteit door voorliggende aanvraag.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, en de visueel-vormelijke elementen
Normaal gezien worden bij vrijstaande en halfopen bebouwingen bouwvrije zijtuinstroken van minimum 3 meter voorzien t.o.v. het hoofdgebouw. De muren van de bestaande woning bevinden zich evenwel op minimum 2,48 meter van de linker perceelgrens en op minimum 2,34 meter van de achterste perceelsgrens. Na het isoleren van de woning bedraagt de afstand van de muren tot de linker perceelgrens nog 2,40 meter en tot de achterste perceelgrens nog 2,26 meter.
Binnen de VCRO wordt het aanbrengen van isolatie aan de buitenzijde van een woning tot een maximum van 26 centimeter beschouwd als aanpassingswerken binnen het bestaande bouwvolume. De voorziene werken in functie van het isoleren van de muren van de woning zijn aanvaardbaar. Ook de nieuwe indeling van de woning op het gelijkvloers is aanvaardbaar. Beide werken hebben geen negatieve impact op de schaal van de woning, noch op het ruimtegebruik noch op het straatbeeld en naar de aanpalende eigendommen toe.
Verder voorziet de aanvraag in het vernieuwen en uitbreiden van het dak. Het bestaande hellend dak wordt vervangen door een nieuw hellend dak met aan de achterzijde een uitbouw, en waarbij er gebruik gemaakt wordt van grote dakoversteken. Deze dakoversteken zijn aanvaardbaar voor wat betreft de voorgevel en rechter zijgevel omwille van de ruime afstand tot de perceelgrenzen en voor de achtergevel aangezien het achterliggende eigendom eveneens eigendom is van de aanvrager.
De dakoversteek aan de linkerzijde van de woning is evenwel niet aanvaardbaar, gelet op de zeer korte afstand, m.n. 1,60 meter van de dakoversteek tot de linker perceelgrens. Door het voorzien van een dakoversteek tot op 1,60 meter van de linker perceelgrens wordt de goede ruimtelijke ordening in het gedrang gebracht, aangezien de dakoversteek zich situeert in de bouwvrije zijtuinstrook op een hoogte van minimum 2,95 meter. De dakoversteek heeft hierdoor ook een negatieve visuele impact op het linker aanpalende eigendom.
Het slopen van de bestaande constructies op het achterliggende eigendom in functie van het creëren van een tuinzone bij de woning is ruimtelijk aanvaardbaar. Ook het slopen van de bestaande garage en het bouwen van een nieuwe garage met carport kan aanvaard worden gelet op de ligging van het bijgebouw op minimum 1,26 meter afstand van de rechter perceelgrens en de voorziene kroonlijsthoogte van 2,20 meter.
Door het voorzien van de garage met carport aan de rechter zijde van de woning dient er slechts één inrit voorzien te worden. De verharding van de inrit naar de garage met carport en de verharding naar de voordeur van de woning kan hierdoor eveneens worden gebundeld en tot een minimum beperkt worden. De voorgestelde verharding is derhalve ruimtelijk aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Het bestaande terreinprofiel wordt niet gewijzigd. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. de gezondheid en de veiligheid in het algemeen. De dakoversteek aan de linkerzijde van de woning is evenwel visueel storend en heeft een negatieve impact op het gebruiksgenot van het links aanpalende perceel.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich onvoldoende ruimtelijk inpassen in de omgeving. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp onverenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het slopen van de bestaande bebouwing in de tuinzone en de bestaande garage, het bouwen van een nieuwe garage met carport en het verbouwen van de bestaande woning.
De dakoversteek aan de linkerzijde van de woning is niet aanvaardbaar, gelet op de zeer korte afstand, m.n. 1,60 meter van de dakoversteek tot de linker perceelgrens. Door het voorzien van een dakoversteek tot op 1,60 meter van de linker perceelgrens wordt de goede ruimtelijke ordening in het gedrang gebracht, aangezien de dakoversteek zich situeert in de bouwvrije zijtuinstrook op een hoogte van minimum 2,95 meter. De dakoversteek heeft hierdoor ook een negatieve visuele impact op het linker aanpalende eigendom.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het slopen van de bestaande bebouwing in de tuinzone en de bestaande garage, het bouwen van een nieuwe garage met carport en het verbouwen van de bestaande woning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Het college van burgemeester en schepenen volgt het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het weigeren van de omgevingsaanvraag niet.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden voor het slopen van de bestaande bebouwing in de tuinzone en de bestaande garage, het bouwen van een nieuwe garage met carport en het verbouwen van de bestaande woning, zoals weergegeven op de ingediende plannen.
De dakoversteek aan de linkerzijde van de woning is volgens het college van burgemeester en schepenen wel aanvaardbaar.
In de motivatie van de gemeentelijke omgevingsambtenaar werd geen rekening gehouden met het feit dat er een bestaande dakoversteek aanwezig is, waardoor de bijkomende breedte van de nieuwe dakoversteek aanvaardbaar is. In de wetgeving worden er geen maxima bepaald voor dergelijke oversteken.
Bovendien wordt er door de plaatsing van de dakoversteek geen bijkomende privacyhinder t.o.v. het aanpalende perceel gecreëerd.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.