STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een eengezinswoning en een poolhouse, het aanleggen van een zwembad.
De aanvraag werd op 24 juni 2021 ontvangen.
Op 16 juli 2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 5 augustus 2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 18 augustus 2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 28 augustus 2021 tot en met 26 september 2021.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
Het openbaar onderzoek werd gesloten met 1 bezwaarschrift.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 3 augustus 2007 werd een verkavelingsaanvraag ingediend. Deze aanvraag werd ingetrokken. (1052.B.874.2)
Op 23 juli 2013 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd. Deze verkavelingsvergunning is vervallen. (1160.B.874.2)
Op 19 maart 2019 werd een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden verleend voor het verkavelen van de percelen in 2 loten voor open bebouwing. (1276.B.874.2)
(VB_2017_067)
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op:
15/05/2017:
“Wij vermoeden dat uw vraag betrekking heeft op lot 2 uit de goedgekeurde verkaveling 1160.B.874.2.
Het betreft een recente verkaveling die werd goedgekeurd op 23/7/2013. Het lot heeft een iets kleinere perceelsbreedte.
het stallen van voertuigen dient op eigen terrein te gebeuren (niet in de tuinzone). Het voorzien van een nevenfunctie zorgt hierdoor voor een aanzienlijke verzwaring van de draagkracht op het perceel. Het is dan ook niet aangewezen aan deze recente verkavelingsvoorschriften wijzigingen door te voeren.
Hopend u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.
Het afleveren van een vergunning is ten alle tijden afhankelijk van het concrete aanvraagdossier, de ruimtelijke context, de in te winnen adviezen en de resultaten van het openbaar onderzoek, …”
03/05/2021:
“Hierbij onze bemerkingen:
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
20/05/2021:
“Er kan beperkt worden afgeweken voor de nokhoogte.
Er kan een afwijking worden gevraagd voor de trapconstructie naar de kelder, indien deze minimaal op 1m van de rechter perceelsgrens wordt ingeplant. De balustrade dient in hoogte beperkt te worden tot het strikt noodzakelijke in kader van de veiligheid. Deze constructie zal mee gerekend worden bij de 'niet-overdekte constructies' (verhardingen, zwembad), hier dient bij eventuele latere aanvragen of uitbreidingen van de verhardingen rekening mee te worden gehouden.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
26/05/2021:
“Betreffende de wijzigingen aan het bijgebouw (de plannen van de woning werden niet opnieuw doorgenomen): wordt de helling overdekt? Zo ja dient dit gedeelte beschouwd te worden als deel van het bijgebouw en wordt de toegelaten max. oppervlakte van 50m² overschreden. (wat mogelijk kan leiden tot een bijstelling indien de v/t wordt overschreden)
Indien dit deel niet overdekt is kunnen we dit beschouwen als niet-overdekte constructie en wordt de oppervlakte mee beoordeeld in de totale oppervlakte van verhardingen/zwembad. Of deze helling naast de woning wordt voorzien of naast het bijgebouw maakt geen verschil in deze beoordeling. De verhouding tussen groen en bebouwd/verhard dient in evenwicht te zijn.
De bijgebouwen mogen ingeplant worden tot op 1m van de perceelsgrenzen, de inplanting tot op 1m van de achterste perceelsgrens is dus mogelijk. Gezien er 'groot gerief' richting het hellend vlak gebracht moet worden en een perceelsafsluiting (eventuele haag) ook plaats inneemt, lijkt de inplanting tot op 3m wel de meest praktische te zijn.
De inplanting t.o.v. de linker perceelsgrens is afhankelijk van het akkoord van de eigenaar van het links aanpalend perceel.
Alle water dat op bijgebouw/constructies valt dient uiteraard te worden opgevangen op eigen terrein.
Er wordt een haag getekend links van het bijgebouw, er dient bekeken te worden of dit realistisch is (onderhoud haag).
De kelder van het bijgebouw wordt doorgetrokken tot tegen het zwembad. Het is niet de bedoeling dit gedeelte op maaiveldniveau ook te verharden. Er dient dus rekening te worden gehouden met een groendak boven op deze kelder.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is wel opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 28 augustus 2021 tot en met 26 september 2021.
Er werd 1 bezwaar ingediend, nl.:
Bezwaarschrift 1, ingediend op 12 september 2021:
“Op 05 12 2018 werd een openbaar onderzoek geopend in verband met de verkaveling van gronden, toenmalig geadresseerd Veldhinweg 22 (Dossiernr OV/1276.B.874.2). Hieraan werd een gunstig gevolg gegeven waardoor één mooie bouwgrond opgesplitst werd in twee 'slanke' percelen, met alle gevolgen vandien wat betreft mogelijke afmetingen van het te bouwen huis en te volgen bouwregels.
Zelf hadden we gedacht dat de Familie Theuwissen-Damiaens de bouwwijze van de buur van Veldhinweg 20 zou volgen, ttz met de vrijwaring van de vrije zone van 3 meter met de zijdelings perceelgrens naar de ene buur (X), en met een garage/carport tot op de gezamenlijke perceelgrens tussen nr 18 en nr 20. Dit gaf voor hen echter geen mooi esthetisch resultaat, waardoor de carport, groot genoeg voor het plaatsen van een bestelwagen, ingepland werd, eerst tot op onze perceelgrens, nadien na enig overleg/discussie tot op 15cm van de perceelgrens van onze woning (X).
Na enkele discussies met Familie Theuwissen-Damiaens waren mijn echtgenote en ikzelf verplicht, omwille van de goede burenvrede, akkoord te gaan met de inplanting van deze carport (dakrand (!) tot op 15 cm van de perceelgrens), waarbij de rechter voorste steunpaal van de carport (bekeken vanaf de straat) op minstens 45cm van de perceelgrens zou worden ingepland. We hadden op dat ogenblik echter geen notie 'over het vrijwaren van de doorgang naar de achterliggende tuin', welke hierdoor zeker niet gegarandeerd wordt en waarvoor we ook geen toestemming gaven.
Kortom, we zijn niet blij met deze carport, welke bij ons de indruk wekt van een aanbouwsel dat lijkt op deze welke onze andere buur destijds gebouwd heeft. In elk geval draagt het niet bij tot een mooi esthetisch resultaat in deze residentiële omgeving, integendeel. Deze carport kan ook voor of naast de geplande garage worden gebouwd, aan de zijde/grens met de buur van Veldhinweg 20.
Daarenboven willen we u melden dat Familie Theuwissen-Damiaens een containerwoning plaatste in hun achtertuin. Vermoedelijk bent u hiervan op de hoogte en hebt u hiervoor een in tijd beperkte toestemming verleend.”
Bespreking bezwaarschrift:
De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
“Op 05 12 2018 werd een openbaar onderzoek geopend in verband met de verkaveling van gronden, toenmalig geadresseerd Veldhinweg 22 (Dossiernr OV/1276.B.874.2). Hieraan werd een gunstig gevolg gegeven waardoor één mooie bouwgrond opgesplitst werd in twee 'slanke' percelen, met alle gevolgen vandien wat betreft mogelijke afmetingen van het te bouwen huis en te volgen bouwregels.
Zelf hadden we gedacht dat de Familie Theuwissen-Damiaens de bouwwijze van de buur van Veldhinweg 20 zou volgen, ttz met de vrijwaring van de vrije zone van 3 meter met de zijdelings perceelgrens naar de ene buur (X), en met een garage/carport tot op de gezamenlijke perceelgrens tussen nr 18 en nr 20. Dit gaf voor hen echter geen mooi esthetisch resultaat, waardoor de carport, groot genoeg voor het plaatsen van een bestelwagen, ingepland werd, eerst tot op onze perceelgrens, nadien na enig overleg/discussie tot op 15cm van de perceelgrens van onze woning (X).
Na enkele discussies met Familie Theuwissen-Damiaens waren mijn echtgenote en ikzelf verplicht, omwille van de goede burenvrede, akkoord te gaan met de inplanting van deze carport (dakrand (!) tot op 15 cm van de perceelgrens), waarbij de rechter voorste steunpaal van de carport (bekeken vanaf de straat) op minstens 45cm van de perceelgrens zou worden ingepland. We hadden op dat ogenblik echter geen notie 'over het vrijwaren van de doorgang naar de achterliggende tuin', welke hierdoor zeker niet gegarandeerd wordt en waarvoor we ook geen toestemming gaven.
Kortom, we zijn niet blij met deze carport, welke bij ons de indruk wekt van een aanbouwsel dat lijkt op deze welke onze andere buur destijds gebouwd heeft. In elk geval draagt het niet bij tot een mooi esthetisch resultaat in deze residentiële omgeving, integendeel. Deze carport kan ook voor of naast de geplande garage worden gebouwd, aan de zijde/grens met de buur van Veldhinweg 20.
De carport wordt uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 3,35m ten opzichte van het maaiveld. Deze hoogte is gebruikelijk. De carport is ondergeschikt aan het hoofdvolume. De carport wordt uitgevoerd in hout.
De carport wordt mee geïntegreerd in de architectuur van het woonhuis door de inplanting en de uitvoering in dezelfde bouwstijl als de rest van de woning.
De bebouwing in de omgeving varieert qua bouwhoogte, inplanting alsook bouwstijl. Het ontwerp zal niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.
De carport wordt opgericht in de rechter zijtuinstrook. Aan de rechter achterzijde van de carport wordt een houten pilaar voorzien waardoor de doorgang naar de achterliggende tuin niet gevrijwaard kan worden via de rechter zijtuinstrook.
Door de woning in te planten op 3m van de linker perceelgrens zou er aan de linker zijde van de woning een doorgang gerespecteerd kunnen worden naar de achterliggende tuinzone. De verkavelingsvoorschriften leggen de vrije doorgang naar de tuin op zodoende een praktisch tuinonderhoud te stimuleren. De eigenaar is erop gewezen dat door de voorziene inplanting van de carport dit gebruik mogelijks benadeeld worden. De enige mogelijke hinder die hierdoor wordt gecreëerd is ten aanzien van de gebruiker van de grond, niet van de aanpalenden.
Dit gedeelte van het bezwaarschrift is dan ook ongegrond.
Daarenboven willen we u melden dat Familie Theuwissen-Damiaens een containerwoning plaatste in hun achtertuin. Vermoedelijk bent u hiervan op de hoogte en hebt u hiervoor een in tijd beperkte toestemming verleend.”
Uit recente luchtfoto’s blijkt dat de aanvrager een container plaatste op het perceel. Uit de gegevens van het bevolkingsregister blijkt dat er geen domicilie werd gevraagd waardoor niet duidelijk is of de aanvrager deze containers effectief gebruikt als tijdelijke woning of als werkkeet.
Artikel 7.2. van het vrijstellingsbesluit stelt het volgende:
Een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is niet nodig voor de tijdelijke plaatsing van constructies, met uitzondering van publiciteitsinrichtingen, op voorwaarde dat aan de volgende voorwaarden voldaan is :
Mits voldaan wordt aan artikel 7.2. van het vrijstellingsbesluit is de oprichting van de tijdelijke containers op het perceel vrijgesteld van vergunning.
Dit gedeelte van het bezwaarschrift is dan ook ongegrond.
ADVIEZEN
Fluvius
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 2 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 19 maart 2019 door het college van burgemeester en schepenen. (1276.B.874.2)
De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften. Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de afwijkingsbepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de gehanteerde richtlijnen en omzendbrieven.
AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Beperkte afwijkingen
Art. 4.4.1.
§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.
Het ontwerp wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat binnen de voorziene zijtuinstroken geen constructies opgericht mogen worden, uitgezonderd een carport in de zijtuinstrook voor zover:
Het ontwerp voorziet een carport in de rechter zijtuinstrook. De carport wordt ingeplant op 0,50m achter de voorgevel van het hoofdvolume en tot op minimum 0,15m van de rechter perceelgrens. De carport heeft een bouwdiepte van 5,44m.
De carport is aan de rechter achterzijde voorzien van een houten pilaar waardoor de doorgang naar de achterliggende tuin niet gevrijwaard wordt.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de maximale bouwdiepte op de verdieping 10m bedraagt vanaf de bouwlijn.
Het ontwerp voorziet een bouwdiepte van 10,70m op de verdieping.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de kroonlijsthoogte maximum 6m mag bedragen ten opzichte van het maaiveld.
Het ontwerp voorziet een maximale kroonlijsthoogte van 6,49m ten opzichte van het maaiveld.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de nokhoogte maximaal gelegen mag zijn op 10,50m ten opzichte van het maaiveld.
Het ontwerp voorziet een maximale nokhoogte van 10,91m ten opzichte van het maaiveld.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat:
Het ontwerp voorziet een inrit (karrenspoor uitgevoerd in grasdallen) die zich in de voortuin splitst. De inrit zal dan toegang verlenen naar de carport in de rechter zijtuinstrook en de berging/fietsenstalling aan de linkerzijde van het hoofdvolume.
De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning en poolhouse met een totale horizontale dakoppervlakte van 232,94m² twee hemelwaterputten worden voorzien. Er wordt een hemelwaterput voorzien bij de woning met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. Tevens wordt een hemelwaterput voorzien bij het poolhouse met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik.
De overloop van elke hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Op 6 september 2021 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 18-08-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 1, sectie B, nummer(s) 1221A (lot 2), kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.
De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.
De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.
Als voor het bouwproject een aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aan te vragen. Dit kan online via www.fluvius.be. Van zodra de aansluitputjes (1 DWA- & 1 RWA-putje) geplaatst zijn, is de effectieve plaats en diepte van de aansluiting gekend. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle maatregelen die de aanvrager dient te nemen tot het aanpassen van de privéwaterafvoer om te kunnen aansluiten, als niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, zijn ten laste van de aanvrager. Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein tot aan de perceelsgrens van het privédomein.
Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.
Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
De aansluitputjes voor de afvoer van vuilwater (DWA) en eventueel hemelwater (RWA) werden nog niet geplaatst door Fluvius. Op deze aansluitputjes dient het private afvoerstelsel, met respectievelijk vuilwater en hemelwater, aangesloten te worden. De aansluitputjes worden geplaatst op circa 1 m voor de rooilijn op uw privédomein met een onderlinge afstand tussen de 2 putjes van circa 0,60 m. De standaarddiepte van een rioleringsaansluiting is 0,80 m, indien dit technisch mogelijk is. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor regenwater (RWA) is dit 160 mm. Doe zo snel mogelijk een aansluitingsaanvraag bij Fluvius (www.fluvius.be) en wacht tot de putjes geplaatst zijn.
Het hemelwater van de dakoppervlakte van het vrijstaand poolhouse kan best aangesloten worden op de hemelwaterput voor een optimaal hergebruik van hemelwater of op een infiltratievoorziening of mag infiltreren op het privéterrein in de groenzones. De afwatering mag nooit rechtstreeks naar het openbaar rioleringsstelsel gebracht worden.
Het spoelwater van de filters van het zwembad dient bij chemische filters aangesloten te worden op de vuilwaterafvoer en moet bij zuivere biologische filters (zonder toevoeging chloor of andere chemicaliën) aangesloten worden op de infiltratievoorziening. De overloop van een buitenzwembad dient aangesloten te worden op de infiltratievoorziening of mag op eigen terrein in de naastliggende groenzones infiltreren. Als het zwembad in 1 keer geledigd gaat worden, dient de infiltratievoorziening hierop berekend te worden. De chloordosering dient 14 dagen voor de lediging uitgeschakeld te worden.
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
Het perceel is gelegen langs de Veldhinweg, een gemeenteweg.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de inkom, de sas, de nachthal en de zolder.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het bouwen van een eengezinswoning en een poolhouse, het aanleggen van een zwembad.
De woning wordt ingeplant op minimum 10,16m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, op minimum 0,15m van de rechter perceelgrens en op 3m van de linker perceelgrens.
De inplanting op 0,15m van de rechter perceelgrens is te wijten aan de carport die gedeeltelijk wordt opgericht in de rechter zijtuinstrook.
De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt maximaal 17m en op de verdieping 10,70m.
De ramen in de zijgevels op de verdieping worden voorzien binnen de eerste 10m vanaf de voorgevel van de woning. De privacy van de aangrenzenden blijft dan ook gerespecteerd.
De kroonlijsthoogte is gelegen op maximaal 6,49m en de nokhoogte op 10,91m ten opzichte van het maaiveld.
De gevelafwerking is voorzien in rode recuperatie gevelsteen gecombineerd met een gecementeerde plint. De hellende daken worden deels afgewerkt met blauw gesmoorde recuperatie pannen en deels met natuurleien.
De aanvraag omvat tevens het bouwen van een poolhouse en het aanleggen van een zwembad.
Het poolhouse met een oppervlakte van 49,50m² wordt ingeplant op 10,83m achter de achtergevel van de woning en op 1,40m van de linker perceelgrens. Aan de linkerzijde van het poolhouse wordt een hellend vlak voorzien dat toegang verleent tot de kelder en de technische ruimte.
De eigenaar van het linker aangrenzende perceel tekende het inplantingsplan mee voor akkoord.
Het bijgebouw wordt uitgevoerd met een zadeldak. De kroonlijsthoogte is gelegen op 2,42m en de nokhoogte op 4,50m ten opzichte van het maaiveld.
Het bijgebouw wordt uitgevoerd in dezelfde gevelmaterialen en dakbedekking als de woning.
Het zwembad met een oppervlakte van 35m² wordt ingeplant op 10,83m achter de achtergevel van de woning en op 3,32m van de rechter zijgevel van het poolhouse.
Het zwembad heeft een diepte van 1,50m.
Rondom het zwembad wordt een boordsteen aangelegd met een breedte van 0,50m.
Behoudens de woning, het bijgebouw en het zwembad worden ook verhardingen voorzien.
In de voortuin wordt een inrit aangelegd die toegang verleent tot de carport alsook tot de fietsen / winterberging. De inrit betreft een karrenspoor, uitgevoerd in grasdallen. Hierdoor wordt de verharding in de voortuin beperkt en heeft de voortuin visueel een ‘groen uitzicht’.
In de voortuin wordt nog een toegangspad naar de voordeur van de woning aangelegd.
Aan de achterzijde van de woning is een niet-overdekt terras voorzien met een oppervlakte van 26m².
De voorziene verhardingen zijn gebruikelijk bij een eengezinswoning en er resteert nog voldoende onverharde ruimte die ingericht kan worden als tuin/ groenzone.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan op geldige wijze afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume behoudens de gevraagde afwijkingen.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat binnen de voorziene zijtuinstroken geen constructies opgericht mogen worden, uitgezonderd een carport in de zijtuinstrook voor zover:
Het ontwerp voorziet een carport in de rechter zijtuinstrook. De carport wordt ingeplant op 0,50m achter de voorgevel van het hoofdvolume en tot op minimum 0,15m van de rechter perceelgrens. De carport heeft een bouwdiepte van 5,44m.
De carport is aan de rechter achterzijde voorzien van een houten pilaar waardoor de doorgang naar de achterliggende tuin niet gevrijwaard wordt.
De eigenaar van het rechter aanpalende perceel tekende het inplantingsplan mee voor akkoord.
Toch werd een bezwaarschrift ingediend o.w.v. het niet vrijwaren van de doorgang naar de achterliggende tuin. Daar de woning wordt ingeplant op 3m van de linker perceelgrens blijft de achterliggende tuinzone principieel bereikbaar via deze zijtuinstrook. Indien er geen doorgang gevrijwaard blijft, liggen de eventueel hinderlijke gevolgen hiervan uitsluitend bij de gebruiker van de grond.
De gevraagde afwijking is aanvaardbaar.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de maximale bouwdiepte op de verdieping 10m bedraagt vanaf de bouwlijn.
Het ontwerp voorziet een bouwdiepte van 10,70m op de verdieping.
Het betreft een beperkte meerdiepte op de verdieping.
Tevens worden de ramen in de zijgevels op de verdieping geheel voorzien binnen de eerste 10m vanaf de voorgevel van de woning. De privacy ten opzichte van de aangrenzenden blijft dan ook gerespecteerd.
Tot slot wordt de maximale vloerterreinindex niet overschreden.
De gevraagde afwijking is aanvaardbaar.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de kroonlijsthoogte maximum 6m mag bedragen en de nokhoogte 10,50m ten opzichte van het maaiveld.
Het ontwerp voorziet een maximale kroonlijsthoogte van 6,49m en een maximale nokhoogte van 10,91m ten opzichte van het maaiveld.
De bebouwing in de omgeving varieert qua bouwhoogte. De voorgestelde kroonlijsthoogte en nokhoogte zullen dan ook niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.
De gevraagde afwijking is aanvaardbaar.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat:
Het ontwerp voorziet een inrit (karrenspoor uitgevoerd in grasdallen) die zich in de voortuin splitst. De inrit zal dan toegang verlenen naar de carport in de rechter zijtuinstrook en de fietsen- / winterberging aan de linkerzijde van het hoofdvolume.
De inrit betreft een karrenspoor, uitgevoerd in grasdallen. Hierdoor wordt de verharding in de voortuin beperkt en heeft de voortuin visueel een ‘groen uitzicht’.
De gevraagde afwijking is aanvaardbaar.
De gevraagde afwijkingen zijn niet van die aard dat de basisvisie van de verkaveling erdoor wordt aangetast, evenmin doet het gevraagde afbreuk aan de rechten en het woongenot van de aanpalenden. De gevraagde afwijkingen zullen niet leiden tot onverenigbare situaties in deze omgeving.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Op 6 september 2021 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, zoals hoger aangehaald.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een eengezinswoning en een poolhouse, het aanleggen van een zwembad zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek, het afwijken van de verkavelingvoorschriften en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een eengezinswoning en een poolhouse, het aanleggen van een zwembad zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.