STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag omgevingsambtenaar
REGELGEVING
VCRO - HOOFDSTUK III Het stedenbouwkundig attest
Artikel 5.3.1. (23/02/2017- ...)
§ 1. Het stedenbouwkundig attest geeft op basis van een plan aan of een overwogen project voor stedenbouwkundige handelingen of voor het verkavelen van gronden in redelijkheid de toets aan de stedenbouwkundige voorschriften, de eventuele verkavelingsvoorschriften en een goede ruimtelijke ordening zal kunnen doorstaan. Het wordt afgeleverd door de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Het stedenbouwkundig attest kan niet leiden tot de vrijstelling van een vergunningsaanvraag.
§ 2. De bevindingen van het stedenbouwkundig attest kunnen bij het beslissende onderzoek over een aanvraag van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of voor het verkavelen van gronden niet worden gewijzigd of tegengesproken, als:
1° in de periode waarin het stedenbouwkundig attest geldt, geen sprake is van substantiële wijzigingen van het betrokken terrein of wijzigingen van de stedenbouwkundige voorschriften of de eventuele verkavelingsvoorschriften;
2° de verplicht in te winnen adviezen of de tijdens het eventuele openbaar onderzoek ingediende standpunten, opmerkingen en bezwaren geen feiten of overwegingen aan het licht brengen waarmee bij de opmaak van het stedenbouwkundig attest geen rekening is gehouden;
3° het stedenbouwkundig attest niet is aangetast door manifeste materiële fouten.
§ 3. Het stedenbouwkundig attest blijft geldig gedurende twee jaar vanaf het ogenblik van de uitreiking ervan.
§ 4. De Vlaamse Regering kan nadere formele en procedurele regels bepalen voor de toepassing van dit artikel.
Besluit van de Vlaamse Regering betreffende stedenbouwkundige attesten en stedenbouwkundige inlichtingen
HOOFDSTUK 1 Stedenbouwkundige attesten
Artikel 1. (01/04/2010- ...)
Het stedenbouwkundig attest doet een uitspraak op stedenbouwkundig en ruimtelijk vlak in de zin van artikel 5.3.1, § 1, eerste lid, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, en sorteert de rechtsgevolgen, vermeld in artikel 5.3.1, § 2, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Het stedenbouwkundig attest kan uitdrukkelijk aangeven onder welke voorwaarden een overwogen project in redelijkheid de toets aan de stedenbouwkundige voorschriften, de eventuele verkavelingsvoorschriften en een goede ruimtelijke ordening doorstaat.
Artikel 2. (23/10/2020- ...)
Het stedenbouwkundig attest wordt aangevraagd door het formulier, dat is opgenomen in bijlage 1 die bij dit besluit is gevoegd, en de bewijsstukken, vermeld in dat formulier, in tweevoud te bezorgen aan het bevoegde vergunningverlenende bestuursorgaan. Dat bestuursorgaan kan bijkomende exemplaren eisen om de adviezen, vermeld in artikel 3, § 1, in te winnen.
De aanvraag wordt aangetekend of tegen afgifte tegen ontvangstbewijs ingediend.
Artikel 3. (23/02/2017- ...)
§ 1. In de gevallen waarin met toepassing van artikel 24 en 42 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning advies moet worden gevraagd over de aanvragen tot een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of voor het verkavelen van gronden, wordt ook advies gevraagd bij de behandeling van de aanvraag van een stedenbouwkundig attest.
Aan de adviesvereiste, vermeld in het eerste lid, kan worden voorbijgegaan als het advies niet wordt verleend binnen een termijn van dertig dagen, die ingaat op de dag na de dag van de ontvangst van de adviesvraag.
§ 2. De adviesprocedure, termijnen en rechtskracht van de adviezen, vermeld in paragraaf 1, zijn dezelfde als deze die gelden binnen de vergunningenprocedure.
Artikel 4. (23/10/2020- ...)
Het stedenbouwkundig attest wordt binnen een ordetermijn van 75 dagen na de ontvangst van de aanvraag afgegeven.
AANVRAAG
De aanvraag betreft het bouwen van een eengezinswoning in halfopen verband.
De aanvraag werd op 26/05/2021 ontvangen en op 23/08/2021 ontvankelijk verklaard.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Voor het perceel van de aanvraag werden verder geen eerdere uitspraken gedaan of beslissingen genomen.
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 30/03/2021 (VB_2021_028) met betrekking tot de te volgen procedure en algemene voorschriften voor bebouwing alsook specifieke zaken.
“perceel 2de afdeling, sectie C, nr. 1291E, gelegen langs de Waardstraat.
Achtergrond verkaveling 7204.V.04/02:
In 2004 was er een procedure tot verkavelen (7204.V.04/02) waarbinnen dit perceel betrokken werd. Hierin werden uiteindelijk 2 loten vergund (1 halfopen en 1 open) langs de Berkenenstraat.
Binnen de beslissing in dit dossier werd het perceel 1292E aan de Waardstraat uit deze verkaveling gesloten. (Toen benoemd als 230E/overige) En dit met de uitdrukkelijke vermelding dat dit achterliggende grond betreft.
Het perceel 1292E heeft dus nooit deel uitgemaakt van de verkaveling.
Bebouwbaarheid perceel – Stedenbouwkundig Attest:
Na contact met het notariaat hebben wij begrepen dat jullie in de aankoopakte een schriftelijke bevestiging wensen dat het perceel 1292E ‘bouwgrond’ omvat.
Binnen de opgevraagde stedenbouwkundige inlichtingen werd de ligging in ‘woongebied met landelijk karakter’ alvast bevestigd. Of dit perceel dan ook door een zelfstandige woning kan bebouwd worden dient ruimtelijk onderzocht te worden.
Gezien er geen verkaveling, BPA, RUP, … van toepassing is kan de bebouwbaarheid van het perceel enkel bevestigd worden op basis van een aanvraag tot ‘Stedenbouwkundig Attest’.
Ongeacht het perceel op het eerste zicht leent tot het bebouwen met een halfopen woning, aansluitend tegen de woning 227W (Waardstraat 47), kan de ruimtelijke aftoetsing daarvan dus enkel gebeuren op basis van concrete gegevens en het doorlopen van de procedure.
In bijlage kan je het aanvraagformulier tot het aanvragen van een stedenbouwkundig attest terug vinden. Aan de aanvraag dient tevens een ontwerp (schets) en foto’s toegevoegd te worden. Een Stedenbouwkundig attest kost 100€.
Meer informatie kan je op onze website terugvinden.
Verkavelen geen optie:
Het indienen van een nieuwe verkavelingsaanvraag kan hier geen oplossing bieden.
De definitie van “verkavelen” in de Vlaamse Codex voor Ruimtelijke Ordening omschrijft namelijk “Verkavelen: een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om […]”.
Het bijstellen van de naastgelegen verkaveling wensen wij tevens te onraden. Het perceelsdeel heeft nooit deel uitgemaakt van de verkaveling 7204.V.04/02. Er wordt geen bestaand lot uit de verkaveling gewijzigd of een nieuw lot aan de verkaveling toevoegen wat ontstaat uit delen van de bestaande verkaveling.
Daarnaast is een bijstellingsprocedure erg omslachtig en biedt het stedenbouwkundig attest voldoende bevestiging over de bebouwbaarheid van het perceel.
Standaard voorschriften:
Informatief wensen wij mee te geven dat onze gemeente een aantal standaard voorschriften hanteert. Ieder voorstel wordt daarnaast altijd afgetoetst aan de ‘goede ruimtelijke ordening’, de kenmerken van het perceel en de straat, adviesaanvragen, …
In geval het een halfopen bouwlot betreft dient men rekening te houden dat er moet worden aangesloten aan de bestaande woning.
Deze algemene regels zijn stelregels die kunnen bijgesteld worden afhankelijk van de individuele situatie van dit terrein. Enkel op basis van een stedenbouwkundig attest of een omgevingsvergunning kan garantie geboden worden over de ontwikkelbaarheid van het perceel en dit op basis van een concreet ontwerp.
Gemeenschappelijke perceelsgrens:
We willen jullie erop wijzen dat de perceelsgrens niet volledig gelijk loopt met de bestaande wachtgevel op huisnummer 47. Deze situatie (en potentieel een aankoop van een gedeelte van de eigendom 2 C 227W) zal binnen het stedenbouwkundig attest (of omgevingsaanvraag) uitgeklaard moeten worden.”
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
ADVIEZEN
De Watergroep
Fluvius
Proximus
Dienst Patrimonium
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag bevat onvoldoende gegevens om het dossier te beoordelen op de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Bij een aanvraag tot omgevingsvergunning, zal het ontwerp minstens moeten voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater om verenigbaar te zijn met de regelgeving.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.
Het advies van 07/09/2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Ref. 0000289982 - Aanvraag tot Stedenbouwkundig Attest voor Berkenenstraat, 3520 Zonhoven
Naar aanleiding van uw brief/mail van 6-09-2021 over het stedenbouwkundig attest voor bovenvermeld project, afdeling 2. sectie C, nummer(s) 1291E, kunnen we volgende informatie geven:
De aansluitputjes voor de afvoer van vuilwater (DWA) en eventueel hemelwater (RWA) werden nog niet geplaatst door Fluvius. Op deze aansluitputjes dient het private afvoerstelsel, met respectievelijk vuilwater en hemelwater, aangesloten te worden. De aansluitputjes worden geplaatst op circa 1 m voor de rooilijn op uw privédomein met een onderlinge afstand tussen de 2 putjes van circa 0,60 m. De standaarddiepte van een rioleringsaansluiting is 0,80 m, indien dit technisch mogelijk is. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor regenwater (RWA) is dit 160 mm. Doe zo snel mogelijk een aansluitingsaanvraag bij Fluvius (www.fluvius.be) en wacht tot de putjes geplaatst zijn.
Volgens het definitief zoneringsplan bevindt het perceel zich in centraal gebied. Het openbaar rioleringsstelsel is aangesloten op een operationele waterzuiveringsinstallatie. Een septische put is voor Fluvius niet verplicht voor dit perceel. De plaatsing van een septische put (2000 liter) voor enkel fecaal water is een optie.
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden:
We raden aan om:
Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager van de omgevingsvergunning.
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige stedenbouwkundige aanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een stedenbouwkundige aanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager van de omgevingsvergunning.
Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke stedenbouwkundige aanvraag en verkavelingsaanvraag. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd.
Zoals hoger aangehaald bevat de aanvraag onvoldoende gegevens om het dossier te beoordelen op de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Bij een aanvraag tot omgevingsvergunning, zal het ontwerp minstens moeten voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater om verenigbaar te zijn met de regelgeving.
Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid, rekening houdend met de thans geldende watertoetskaarten.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5.
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders van 1 juni 2012, in werking getreden op 1 januari 2013, bepaalt dat alle nieuw te bouwen woningen en alle woningen waaraan renovatiewerken worden uitgevoerd waarvoor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen vereist is en waarvoor de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wordt aangevraagd na de inwerkingtreding van dit decreet, moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders.
Een omgevingsaanvraag voor het bouwen van de woning dient te voldoen aan het decreet rookmelders.
Energiedecreet
Een omgevingsaanvraag voor het bouwen van de woning dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Een omgevingsaanvraag voor het bouwen van de woning dient te voldoen aan de regelgeving omtrent grondverzet indien een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m3 zal plaatsvinden.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
Aangezien er enige onduidelijkheid bestond betreffende de eigendomsgrens met het links aanpalende perceel, werd een kopie van de akte van grondruiling dd. 12/12/1966 toegevoegd aan de aanvraag. Er kan principieel vanuit gegaan worden dat de eigendomsgrens/ perceelgrens zich bevindt zoals aangegeven op de ingediende plannen, opgemaakt door een beëdigd landmeter-expert.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de mandeligheid van muren, erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een stedenbouwkundig attest.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een eengezinswoning in halfopen verband.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Waardstraat, een gemeenteweg ten noordoosten van het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband.
Het links aanpalende perceel werd bebouwd met een halfopen eengezinswoning met 2 bouwlagen onder een hellend dak. De wachtgevel situeert zich op/ tegen de rechter perceelgrens, de grens met het perceel van de aanvraag.
Het rechts aanpalende perceel is thans onbebouwd.
Omschrijving van de aanvraag
De aanvraag voorziet in het bouwen van een eengezinswoning in halfopen verband tegen de links aanpalende woning.
Het ontwerp bevat het profiel van het aanpalende gebouw en terreinniveau alsook de voorziene indeling van het terrein met een bouwzone, voortuinstrook en tuinstrook (zij- en achtertuin).
De aanvraag richt zich louter op de bebouwbaarheid van het goed met een eengezinswoning in halfopen verband.
De aanvraag omvat geen gegevens betreffende materiaalgebruik, bouwhoogtes/ bouwprofiel, terreininrichting. Hierover wordt dan ook geen uitspraak gedaan, er worden slechts richtlijnen en algemene principes meegegeven zoals deze vandaag de dag toegepast worden.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De aanvraag voorziet in een eengezinswoning.
Deze woonfunctie is inpasbaar binnen de omgeving.
Een zorgwoning wordt hiermee niet uitgesloten mits voldaan wordt aan de geldende regelgeving.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen
De inplanting van de bouwzone voor de eengezinswoning is voorzien op 6,22m afstand tot de voorste perceelgrens en op 3m afstand tot de rechter perceelgrens.
Hiermee wordt de bouwlijn van de links aanpalende woning gevolgd en wordt tevens voldaan aan de algemene normen voor inplanting.
Er wordt voorzien in een bouwdiepte van 17m (gelijkvloers) en een bouwbreedte van 9,24m.
Achter de bouwzone rest nog een tuinzone van zo’n 27m.
De vooropgestelde bebouwbare oppervlakte (157,08m²) en inplanting voor de eengezinswoning is gangbaar en het perceel van 585m² is voldoende ruim.
De linker zijgevel van de nieuwbouwwoning is voorzien tot tegen de linker perceelgrens. Deze kan dan grotendeels aansluiten op de bestaande bebouwing op het naastliggende perceel.
De aanvraag betreffende bebouwbaarheid van het perceel met een eengezinswoning in halfopen verband, zoals voorgesteld op het ontwerpplan gevoegd bij de aanvraag, is positief.
Met betrekking tot het profiel en bouwvolume worden volgende algemene normen meegegeven als richtlijn:
Principieel dient het profiel van de aangrenzende bestaande woning gevolgd te worden. Deze heeft 2 bouwlagen onder een zadeldak met de nok evenwijdig met de straat. Volgens het ingediende profiel en gemeten vanaf de peil van de wegas, bedraagt de kroonlijsthoogte 5,93m en de nokhoogte 9,67m. Deze hoogtes bedragen minder dan het algemeen toegestane, nl. kroonlijsthoogte tot 6m en nokhoogte tot 10,50m, telkens gemeten vanaf het maaiveld (dat op maximaal 30cm boven het peil van de wegas mag liggen).
De bouwdiepte op de verdieping is in principe beperkt tot 10m (vanaf de bouwlijn gemeten).
Eventuele afwijkingen zijn niet uitgesloten mits verenigbaar met de omgeving, een akkoord van de aanpalende en een degelijke motivatie.
Materiaalgebruik
Het ontwerp bevat geen gegevens betreffende het materiaalgebruik.
De materialen dienen qua voorkomen en kleur duurzaamheid, esthetisch en constructief verantwoord te zijn. Ze moeten harmonisch passen in de omgeving en bovendien moeten ze binnen de eigen kavel onderling een samenhorend geheel vormen.
Bijgebouwen
Het ontwerp bevat geen gegevens betreffende eventuele bijgebouwen.
Eventuele bijgebouwen moeten complementair zijn aan de residentiële hoofdbestemming en er, qua vorm en afwerking, een architecturaal geheel mee vormen.
Bijgebouwen in de achtertuin omvatten bij voorkeur geen autostaanplaats aangezien dit de verhardingsgraad op het terrein onnodig zou verhogen.
Bijgebouwen bestaan maximaal uit één bouwlaag. Andere materialen en vormen dan het hoofdgebouw kunnen toegestaan worden op voorwaarde dat ze steeds een duurzaam en afgewerkt geheel vormen.
Mobiliteitsimpact
Het ontwerp bevat geen gegevens betreffende parkeergelegenheid.
Het aantal autostaanplaatsen/ garages op eigen terrein dient principieel overeen te stemmen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
Voor een eengezinswoning dienen dus in principe 2 autostaanplaatsen gerealiseerd te worden.
Deze mogen voorzien worden in de voortuin, zijtuin of binnen het hoofdvolume (toegankelijk via de voorgevel).
Terreininrichting
Het ontwerp voorziet niet in een voorstel voor verhardingen of bebouwing in de tuinstroken.
Algemeen kunnen volgende principes reeds meegegeven worden:
De verhardingen dienen tot het strikte minimum beperkt te worden omwille van de duurzaamheidsaspecten. Kunstgras wordt om dezelfde reden niet toegestaan.
Inritten voor garages of parkeerterreinen moeten tot een minimum beperkt worden, zowel in de lengte (door de inplanting van de garages zover mogelijk vooraan op het terrein), als in de breedte (zeker ter hoogte van de aansluiting op het openbaar domein, waar een breedte van maximaal 3 meter toelaatbaar is). De toegang tot het perceel kan enkel genomen worden via de voortuinstrook.
Noodzakelijke voorzieningen voor tuinpaden en oprit mogen voorzien worden, omrand door groenaanleg. De onverharde delen dienen aangelegd te worden met groenaanplanting.
Minimaal 50% van de voortuin dient groen aangeplant te worden. Eventuele afwijkingen hierop kunnen enkel, gemotiveerd, worden toegestaan bij nevenactiviteiten. Deze mogen echter niet leiden tot een volledige verharding van de voortuinstrook.
Tuinen dienen maximaal te worden gevrijwaard van bebouwing.
Binnen de voorziene voor- en zijtuinstroken kunnen in principe geen constructies aanvaard worden.
Afsluitingen moeten bij voorkeur uitgevoerd worden met groenaanplantingen, al dan niet ondersteund met een draadafsluiting (inheemse hagen, struiken…).
Bodemreliëf
Het gaat om een relatief vlak terrein waarvan het niveau zich tot ca. 15cm boven het peil van de wegas bevindt ter hoogte van de bouwzone.
Reliëfwijzigingen dienen zoveel mogelijk beperkt te worden.
Het vloerpeil van het gelijkvloers dient altijd boven de as van de weg gelegen te zijn.
Grondverzet en wateroverlast dient te allen tijde op/ via het eigen terrein opgevangen te worden.
De toekomstige omgevingsvergunning voor de stedenbouwkundige handelingen dient voldoende uitgewerkt te worden en voldoende gegevens te bevatten, zodat een correcte beoordeling kan gemaakt worden.
Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
“Adviesvraag stedenbouwkundig attest STA/2021/00001
Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.
Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies dienen gevolgd te worden.
Het advies van De Watergroep werd niet ontvangen tot op heden. Er wordt bijgevolg aan de adviesvereiste voorbij gegaan.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar geeft aan dat eventuele kosten voor aansluiting/ uitbreidingen door de aanvrager van een omgevingsaanvrager gedragen dienen te worden indien dit noodzakelijk blijkt. Ook de eventuele voorwaarden van de nutsmaatschappij voor de aansluiting zullen van toepassing zijn.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert een voorwaardelijk positief stedenbouwkundig attest af te leveren aan de aanvrager voor het bouwen van een eengezinswoning in halfopen verband, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Een eventuele aanvraag tot omgevingsvergunning kan slechts positief geëvalueerd worden indien minstens voldaan wordt aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater, het decreet integraal waterbeleid, het decreet rookmelders, het energiedecreet en het onroerenderfgoeddecreet.
De aanvraag voorziet geen specifieke informatie betreffende het architecturale ontwerp, het materiaalgebruik, de parkeerbehoefte, de terreininrichting met verhardingen, bijgebouwen en groeninrichting en de bouwhoogtes, er wordt bijgevolg dan ook geen uitspraak over gedaan.
Dit attest stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar van 22/11/2021 tot het afleveren van een voorwaardelijk positief stedenbouwkundig attest aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een voorwaardelijk positief stedenbouwkundig attest aan de aanvrager.
Het stedenbouwkundig attest omvat het bouwen van een eengezinswoning in halfopen verband, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
Het stedenbouwkundige attest wordt aldus afgeleverd onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Een eventuele aanvraag tot omgevingsvergunning kan slechts positief geëvalueerd worden indien minstens voldaan wordt aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater, het decreet integraal waterbeleid, het decreet rookmelders, het energiedecreet en het onroerenderfgoeddecreet.
De aanvraag voorziet geen specifieke informatie betreffende het architecturale ontwerp, het materiaalgebruik, de parkeerbehoefte, de terreininrichting met verhardingen, bijgebouwen en groeninrichting en de bouwhoogtes, er wordt bijgevolg dan ook geen uitspraak over gedaan.
Dit attest stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.