2021_CBS_01166 - OMV - Ongunstig advies beroep tegen de weigering van de omgevingsvergunning (2021/00134), gelegen langs Batenstraat 2 en Kapelhof 24, 24A en 24B - Goedkeuring

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 7 oktober 2021, nl.:

“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van de heer Luc Deckers namens Idylia NV, ingesteld tegen de beslissing d.d. 3 augustus 2021 van het schepencollege van Zonhoven waarbij een omgevingsvergunning werd geweigerd aan de heer Jeffrey Vandeput namens Idylia NV voor het slopen van de bestaande bebouwing (Batenstraat 2 en Kapelhof 24, 24A en 24B) en het bouwen van 8 appartementen (Batenstraat 2 bus 1 t.e.m. 8), te Zonhoven ter plaatse Batenstraat 2 en Kapelhof 24, 24A en 24B, als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd. Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.

Dit beroep werd ingediend via het omgevingsloket.

Het college van burgemeester en schepenen wordt verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 50 dagen.”

De beroepinsteller diende volgend beroepschrift in bij de deputatie:

“Wij wensen beroep aan te tekenen tegen deze verwondering hebben ontvangen. Dit project heeft rug en heeft dan ook tal van wijzigingen ondergaan die door de (steeds wijzigende) administratie werden gevraagd of voorgesteld. In 2019 werd door een andere projectontwikkelaar reeds een voorstel ingediend met 10 eenheden. Door de toenmalige omgevingsambtenaar werd gesteld dat 10 eenheden te dens was en dat er moest gestreefd worden naar 8 eenheden. Dat hebben we in deze gedaan en in die vorm voorgelegd ter evaluatie. Door de huidige administratie werd het voorstel uitgebreid onderzocht en er werden (terechte) opmerkingen geformuleerd die we meenamen in nieuwe voorstellen. Het ontworpen bouwvolume en bouwhoogte , die perfect aansluiten met de buren, werd op geen enkel moment gecontesteerd. Gezien de bebouwing in de directe buurt is er zeker geen aantasting van het ruimtelijk kader. Integendeel, de voorgestelde architectuur werd zeer goed bevonden. Het zou een prachtige afbouw van deze hoek worden in aansluiting met het plein van het Kapelhof. Een "eventuele" daling van de bouwdichtheid binnen dit logisch volume zouden deze appartementen te groot (en te duur) maken. Tevens stond men erop dat er een mix zou worden aangeboden. Het is dan ook onbegrijpelijk dat men vandaag het ontwerp plots te dens beoordeelt. Dit terwijl men bv makkelijk toegankelijke fietsenstellingen en parkings vroeg en beoordeelde op basis van 8 eenheden.

Ook werden er aanpassingen gevraagd van de terrassen. Die zijn allemaal gebeurd. We stellen dan ook de beoordeling in twijfel dat deze onwettig zouden zijn. We wensen echter te stellen dat als de Deputatie stelt hier nog enkele aanpassingen te doen, om elke vorm van mogelijke privacyhinder te voorkomen, dit geen enkel probleem is.

Het is voor ons ook "vreemd" dat die aanpassingen aan de terrassen werden gevraagd op basis van de voorgestelde 8 eenheden , die nu ineens " te dens" zijn.

Voor wat de parkings betreft, willen wij uiteraard de nodige aanpassingen doen die de verkeersveiligheid en het gebruiksgemak ten goede komen. In dezelfde zin wensen wij ook in te gaan op een eventuele wijziging van de inrichting van de openbare zone. Een inrichting die we zelf hebben voorgesteld en ook zelf willen bekostigen om het gebruiksgenot van het gelijkvloerse terras te verzekeren. Dat de administratie hier bleef stellen dat gelijkvloerse errassen niet mogen grenzen aan het openbaar domein, is foutief. Ik denk te mogen stellen dat er honderden voorbeelden voor handen zijn in al onze Limburgse gemeenten. We zullen die voorbeelden dan ook aanreiken. En ook wensen wij aan te halen dat die openbare zone hier toch wel vrij ruim is en er geen direct contact is met dit terras.

We zijn dan ook overtuigd dat een correcte evaluatie van dit project , waar het volume, bouwhoogte en de door de administratie zelf eerder voorgestelde densiteit (8) de toets van de ruimtelijke draagkracht en leefkwaliteitsnormen perfect kan doorstaan.”

Advies dienst:

Het college van burgemeester en schepenen besliste op 3 augustus 2021 de omgevingsaanvraag te weigeren omwille van onder meer volgende redenen:

• Er wordt slechts deels voldaan aan het decreet betreffende rookmelders.
• Verschillende terrassen zijn strijdig met de bepalingen rond lichten en zichten uit het Burgerlijk Wetboek.
• De draagkracht van het perceel wordt overschreden:
  -Het project is te dens voor deze locatie (106 woningen/hectare); o De balans tussen verhard/bebouwd en groen is niet in evenwicht (27% groenaanplant – uitsluitend op een groen dak gezien het volledig perceel wordt onderkelderd)
• De woonkwaliteit is ontoereikend:
  - Niet kwalitatief terras op het gelijkvloers aan de straatzijde; o Louter noord georiënteerde leefruimte.
• Er worden 3 inritten gerealiseerd (1 inrit + 2 haakse parkeerplaatsen).
• De parkeernorm bedraagt (na schrappen haakse parkeerplaatsen) ongeveer 1, wat niet overeenkomt met de gehanteerde parkeernorm.
• De toegankelijkheid binnen het project is twijfelachtig (zijn de gevraagde aanpassingen door Inter realiseerbaar?, ontoegankelijke gemeenschappelijke tuinzone).  De aanplantingen op het groendak zijn twijfelachtig.

Het college van burgemeester en schepenen blijft bij haar eerder ingenomen ongunstig standpunt.