STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van 4 eengezinswoningen in halfopen verband en terreininrichting na afbraak van bestaande bebouwing en het vellen van 11 bomen.
De aanvraag werd op 04/08/2021 ontvangen.
Op 27/08/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 28/08/2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 01/09/2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 11/09/2021 tot en met 10/10/2021, gesloten met 0 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 15/01/2021 (VB_2021_017). Er werd algemeen voorgesteld om een meergezinswoning te bouwen.
De dienst Vergunningen & Handhaving gaf volgende standpunt door:
Op deze locatie wensen we geen meergezinswoningen te vergunnen.
We wensen daarnaast ook niet te verdichten op deze locatie (perceel is niet gelegen binnen een kern of binnen het regionaal stedelijk gebied).
Gezien het om een zeer ruim perceel gaat is een verkaveling eventueel mogelijk in het kader van de verkoopbaarheid van het perceel. Door het feit dat deze locatie niet geschikt is voor een verdichting is slechts een lage woondichtheid mogelijk.
Een verkaveling voor 2 woningen is om die reden toelaatbaar. Hiervoor kunnen volgende richtlijnen worden meegegeven:
De aanvraag houdt geen rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg.
Men wenst 4 eengezinswoningen in halfopen verband op te richten in plaats van de bestaande eengezinswoning.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 11/09/2021 tot en met 10/10/2021.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
De Watergroep
Fluvius
Dienst Patrimonium
Dienst Mobiliteit
Dienst Facilitair Management
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de nota bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor elke nieuw op te richten eengezinswoning een combinatie hemelwaterput / infiltratieput van 6000 liter wordt voorzien met een inhoud van 5000 liter voor het gedeelte hemelwateropvang en met recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en buitenkraantjes. Het gedeelte infiltratieput heeft een inhoud van telkens 1000 liter en een infiltratieoppervlakte van telkens 1,76m².
Woningen 1 en 2 hebben een horizontale dakoppervlakte van 96,06m².
Zij dienen beiden voorzien van een hemelwaterput van 5000 liter met recuperatie en een minimale infiltratievoorziening van 901,5 liter inhoud en 1,44m² infiltratieoppervlakte.
De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.
Woningen 3 en 4 hebben een horizontale dakoppervlakte van 89,43m².
Zij dienen beiden voorzien van een hemelwaterput van 5000 liter met recuperatie en een minimale infiltratievoorziening van 735,75 liter inhoud en 1,18m² infiltratieoppervlakte.
De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De opritten, parkeerplaatsen en paden naar de inkom worden uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.
De terrassen aan de achterzijde van de woningen, telkens 18m², wateren af naar de tuinzone.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Volgens de gekende gegevens is nog een gemengd rioleringsstelsel aanwezig.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.
De adviezen van 16/09/2021 en 21/09/2021 van Fluvius zijn voorwaardelijk gunstig:
“Advies 0000290014 – 16/09/2021:
Naar aanleiding van uw brief/mail van 1-09-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 3, sectie E, nummer(s) 477 L, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.
Advies D/0000290203 – 21/09/2021:
Naar aanleiding van uw adviesaanvraag van 01.09.2021 betreffende het bovenvermeld project, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines: Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer van het project moet voldoen aan de reglementen van de nutsmaatschappijen en in dit geval de volgende reglementen van de distributienetbeheerder(s): nl. het "Reglement voor verkavelingen en bouwprojecten " en de reglementen omtrent riolering. Deze reglementen vindt u op onze website www.fluvius.be.
Voor de activiteiten Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering kunnen er uitbreidingen en/of verplaatsingen en/of aanpassingen nodig zijn aan de verdeelnetten om de percelen/woningen aansluitbaar te maken. De kosten hiervoor zijn steeds ten laste van de initiatiefnemer van het project.
Voor dit project zonder netuitbreiding sturen wij de initiatiefnemer een offerte ter dekking van de kosten voor het capaciteitsbeslag.
Voor bijkomende informatie kan contact opgenomen worden met de Fluvius Infolijn - 078 35 35 34.
Gelieve ons advies op te nemen in de vergunning van dit dossier, met verwijzing naar de voornoemde reglementen.
Van zodra de initiatiefnemer de voorgestelde bedragen heeft vereffend aan onze diensten, zal Fluvius u hiervan schriftelijk verwittigen. Daarna kan het verkoopsattest voor deze nieuwe bouwpercelen door uw diensten worden afgeleverd en kunnen de stedenbouwkundige vergunningen worden toegekend.”
Er dient voldaan te worden aan de hoger vermelde adviezen.
Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager.
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de gelijkvloerse leefruimte en de overloop op de verdieping.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak van de constructies dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet aangelegd worden als groenzone voor zover geen nieuwe bebouwing/ verharding voorzien is binnen de aanvraag.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van 4 eengezinswoningen in halfopen verband en de terreininrichting na afbraak van de bestaande bebouwing en het vellen van 11 bomen.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
( Deze wordt verderop uitgevoerd )De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Molenweg, een gemeenteweg ten oosten van het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door hoofdzakelijk residentiële bebouwing, voornamelijk in open en halfopen verband. Er is tevens een magazijn en garage/ autoherstelplaats aanwezig in de directe omgeving.
Op het terrein rechts van de aanvraag is nog een magazijn aanwezig, na de sloop van de woning anno 2003, en het goed is in gebruik als verkoopplaats voor voertuigen.
De terreinen rechts van de aanvraag werden bebouwd met 1 gesloten en 2 halfopen woningen met in totaal 4 woonentiteiten.
In het achterliggende gebied (deels agrarisch gebied, deels natuurgebied) is een vrij open groene ruimte aanwezig.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel van de aanvraag, met een oppervlakte van zo’n 1824m², is thans bebouwd met een (leegstaande) eengezinswoning met aanbouwen in open verband. Het gebouw werd rond 1939 opgericht en in 1963 verbouwd.
Met de huidige aanvraag wenst men de bestaande constructies te verwijderen en 4 nieuwbouw eengezinswoningen op te richten in halfopen verband.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De woonfunctie is in overeenstemming met de omgeving en het bestemmingsgebied.
Mobiliteitsimpact
Het college verwacht principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.
Op de plannen is een oprit van 3m breed en ca. 12m diep voorzien voor elke woning. Er kunnen bijgevolg 2 wagens parkeren op de oprit van elke woning.
De aanvraag voorziet in 8 autostaanplaatsen voor 4 woongelegenheden.
Het aantal autostaanplaatsen/ garages stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
De schaal van de voorgenomen werken, visueel-vormelijke elementen en het ruimtegebruik
Het perceel heeft een breedte van 46,76m in totaal ter hoogte van de voorste perceelgrens, achteraan heeft de schuin lopende perceelgrens een breedte van 37,10m.
De perceeldiepte aan de linkerzijde is 52,05m en aan de rechterzijde 37,15m.
De voorgevellijn van de woningen situeert zich op 5,71m à 6,69m afstand tot de voorste perceelgrens.
De links gelegen woning 1 bevindt zich op 3,15m à 6,32m afstand tot de linker perceelgrens. De uiterst rechts gelegen woning behoudt een afstand van 3,30m tot de rechter perceelgrens.
Tussen woning 2 en 3 resteert een zone van 6,30m breed, de toekomstige kavelgrens is voorzien op 3m afstand van woning 2 en 3,30m afstand tot woning 3.
Woning 1 en 2 worden gekoppeld opgericht. Ze hebben beiden een voorgevelbreedte van 7,50m, een gelijkvloerse bouwdiepte van 13m.
Woning 3 en 4 worden gekoppeld opgericht. Ze hebben beiden een voorgevelbreedte van 7,20m, een gelijkvloerse bouwdiepte van 12,40m.
De bouwdiepte op de 1ste verdieping en dakverdieping bedraagt 10m voor woning 1 en 2 en 9,40m voor woning 3 en 4.
De kroonlijsthoogte varieert van 6m tot 6,30m tov het maaiveld. De aanbouwen hebben een plat dak met een dakrandhoogte van 3,50m.
De dakhelling van de zadeldaken is begrepen tussen 42° en 45°. De nokken lopen ca. evenwijdig met de straat en hebben een hoogte van 11,15m tov het maaiveld.
De woningen worden traditioneel opgericht in een pastorijstijl.
De gevelafwerking is voorzien in Oud Beerse gevelsteen, de dakbedekking in pannen met leigrijze kleur en het buitenschrijnwerk in pvc met zwarte kleur en crèmekleurig.
De indeling is nagenoeg dezelfde voor elke woning, zij het dat woning 1 en 2 iets ruimer zijn.
Op het gelijkvloers zijn telkens voorzien: inkomhal met toilet en traphal, een open leefruimte met zithoek en eethoek die aansluit op de open keuken, een berging/ wasplaats.
De 1ste verdieping wordt telkens ingericht met: een nachthal, toilet (apart voor 1 en 2), badkamer en 3 slaapkamers.
Hoger bevindt zich een zolderruimte (geen grondplannen toegevoegd).
Qua verharding wordt elke woning aan de achterzijde voorzien van een terras van 18m². Per woning wordt een toegangspad naar de inkom en een oprit aangelegd voor 2 wagens.
Op het inplantingsplan werd de terreinindeling aangegeven voor de 4 kavels. Na realisatie van de kavelgrenzen zoals aangegeven zullen volgens oppervlaktes aangehouden worden:
Lot 1 (links) met een oppervlakte van 511m².
Lot 2 (aansluitend op lot 1) met een oppervlakte van 456m².
Lot 3 (aansluitend op lot 4) met een oppervlakte van 464m².
Lot 4 (rechts) met een oppervlakte van 416m².
In vergelijking met de omgeving zijn de loten eerder klein; de meeste kavels (vergunde toestand) hebben een oppervlakte boven de 700m².
Op het terrein bevinden zich thans 11 bomen die men allen wenst te verwijderen.
Het betreft 6 dennen, 2 kersenbomen, 2 perenbomen en 1 linde.
Een degelijke motivering voor het verwijderen ontbreekt. Behoudens de perenboom die vlakbij de bestaande, te verwijderen bebouwing ingeplant is en de kersenboom in de bouwzone van woning 4, is geen reden tot het rooien van de bomen aanwezig.
Naar de toekomstige verdeling van de kavels toe bevinden zich wel 3 bomen (1 linde en 2 dennen) op de scheidingslijn tussen lot 3 en 4. De dennenbomen zijn iets minder waardevol dan de linde. Indien men een afsluiting wenst te plaatsen is dit moeilijker realiseerbaar door de bomen.
Slechts voor deze bomen (1 perenboom, 1 kersenboom, 1 lindeboom en 2 dennenbomen) is het rooien aanvaardbaar. Bij voorkeur worden deze verplant in plaats van gerooid, met name de lindeboom. Indien men een open tuinzone achter de woningen wenst aan te houden kan men achteraan het terrein voldoende heraanplant voorzien.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
Door het oprichten van 4 woningen op het terrein wordt een woondichtheid bekomen van ca. 22 woningen per hectare. Op deze locatie – op de rand van het woongebied met landelijk karakter en grenzend aan een open groengebied en landbouwgebied - is het niet meer wenselijk een dergelijke hoge verdichtingsgraad te realiseren. Het perceel is immers niet gelegen binnen de Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt-Genk, of binnen één van de deelkernen, waar verdere verdichting wel gewenst is.
We bemerken in de gemeente Zonhoven de tendens om eigendommen op te splitsen in o.a. meerdere kleine loten, ongeacht de locatie. Het betreft geen goed ruimtelijk beleid op dergelijke wijze te verdichten op slecht gelegen locaties.
De gemeente wenst deze tendens niet te ondersteunen. De gemeente Zonhoven wenst nl. uitsluitend te verdichten op de juiste locaties. Verdichting in en rond de kern/het centrum van de gemeente (dat gelegen is binnen de afbakening regionaal stedelijk gebied) heeft hierbij de absolute voorkeur. Op die locatie is dan ook een grotere verdichtingsgraad mogelijk (uiteraard steeds onder voorwaarden).
Ook in de deelkernen is nog steeds een vorm van verdichting mogelijk aangezien deze beschikken over een aantal voorzieningen en over openbaar vervoer (bus en/of trein). Het is echter niet de bedoeling in de deelkernen op dezelfde wijze te verdichten als in de hoofdkern.
Het is niet de bedoeling om op eigendommen gelegen buiten het centrum of buiten de deelkernen te verdichten. En zeker niet op de rand van een woongebied met landelijk karakter grenzend aan een open groengebied en landbouwgebied.
Zoals reeds meegedeeld in voorgaand overleg wordt de Molenweg en omgeving beschouwd als ‘buitengebied’, m.n. niet gelegen binnen of nabij de afbakening regionaal stedelijk gebied/een deelkern, locatie met weinig voorzieningen, enz.
In deze omgeving wordt momenteel een maximale woondichtheid vooropgesteld van 13 wooneenheden per hectare voor een dergelijke locatie, in buitengebied.
Binnen de voorbespreking van het dossier werd dan ook aangegeven dat verdere verdichting hier niet wenselijk is doch dat, gezien de omvang van het perceel, een bebouwing met 2 eengezinswoningen niet uitgesloten is omwille van de verkoopbaarheid van het terrein. De woondichtheid zou met 2 wooneenheden zo’n 10 WE/Ha bedragen.
De aanvraag voorziet echter in een verviervoudiging van het aantal wooneenheden t.o.v. de bestaande situatie, wat resulteert in een woondichtheid van tot 21,93 WE/Ha. De vooropgestelde woondichtheid ligt ver boven de streefcijfers waardoor de draagkracht van de omgeving ernstig geschaad wordt.
De streefcijfers worden niet gehanteerd om er geen gevolg aan te geven. De aangrenzenden moeten tevens kunnen beroep doen op de vooropgestelde woondichtheid van het gebied.
Het spreekt dus voor zich dat de gevraagde woondichtheid van 21,93 woningen per hectare te hoog is voor deze specifieke locatie.
In de directe omgeving hebben de meeste kavels een lage bouwdichtheid die lager of gelijk is aan de streefcijfers. De percelen die er niet aan beantwoorden hebben ook geen recente vergunningen. De links aangrenzende kavel met 2 wooneenheden, waarvoor een vergunning bekomen werd in 1996, kan niet geheel als vergund beschouwd worden aangezien een niet wenselijke afsplitsing van de oorspronkelijke kavel gebeurde en de garages niet vergund zijn.
Ongeacht de mogelijk afgeleverde vergunningen in de omgeving, werd intern beslist dat er aangesloten wordt op de huidige Vlaamse visie. De Vlaamse visie op verdichting en ontdichting en het algemeen stedenbouwkundig beleid is sterk gewijzigd de laatste jaren waardoor een verwijzing naar eerdere vergunningen niet relevant is. Daarnaast is op dit moment het Ruimtepact 2040 van de provincie Limburg in opmaak, waar specifieke kernen worden benoemd waar verdichting, in een bepaalde mate, mogelijk zal zijn. In de gebieden gelegen buiten deze kernen wordt geen enkel groeipotentieel voorzien. Dit stemt overeen met de visie momenteel gehanteerd binnen de gemeente Zonhoven.
Op dit moment wenst de gemeente dus geen nieuwe precedenten te creëren en niet verder te breien aan een gedachtengoed waar zij zich niet langer achter schaart. Door minimum gevelbreedtes/bouwkaders en maximum woondichtheden als norm aan te wenden hoopt de gemeente het verdichtingsproces te kunnen sturen richting de gewenste locaties. Stedenbouwkundige regelgeving en ruimtelijke visie zijn veranderlijke begrippen. Wanneer men zaken blijft vergunnen op dezelfde wijze als in het verleden kan nooit een gewenste verandering tot stand worden gebracht.
Gezien het eigendom gelegen is in woongebied met landelijk karakter en een perceelbreedte heeft van 46,71 meter kan het eigendom wel worden voorzien van 2 eengezinswoningen in open of halfopen verband. Hierbij wordt een woondichtheid bekomen van ca. 10 WE/Ha, hetgeen aansluit bij de huidige visie rond verdichten en ontdichten.
Bodemreliëf
Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau.
Binnen de aanvraag wordt een terreinhoogte van 15cm boven het peil van de wegas voorzien, de vloerpas van het gelijkvloers ligt op 30cm boven het peil van de wegas.
De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving:
BESPREKING ADVIEZEN
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
Bij het plaatsen van de energiebocht dient rekening gehouden te worden met de afmetingen van de drinkwateraftakking.
Elke aftakking moet in rechte lijn, haaks op de rijweg kunnen uitgevoerd worden.
De kosten van de nieuwe aftakking(en) zijn ten laste van de aanvrager(s).
Voor de uitrusting van de ‘verkaveling’ met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in de adviezen dienen gevolgd te worden.
“Van toepassing zijnde wetgeving
Het decreet houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft d.d. 10 maart 2017 en latere wijzigingen.
Het AREI.
Opmerkingen
Besluit
De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen.
Op het ogenblik van de beëindiging van de werken, dient de aanvrager de preventieafgevaardigde van de betreffende brandweerpost hiervan in te lichten, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorkomingsmaatregelen gevolg werd gegeven. Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te vermelden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies en wenst bijkomende opmerkingen te formuleren.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
In principe dienen geen structurele aanpassingen aan de plannen doorgevoerd te worden om te voldoen aan de brandveiligheid. De brandweerstand van de scheidingsmuren tussen de woningen kan verhoogd worden door aangepaste materiaalkeuze. Indien het voldoen aan de vereisten qua brandveiligheid echter een aanpassing van de afmetingen van de gebouwen tot gevolg heeft, m.n. verminderde binnenafmetingen die een wijziging van de indeling/ gevelaanpassing… tot gevolg hebben, is een nieuwe omgevingsaanvraag vereist voor de aanpassingen. De totale gevelbreedte van elke woning dient behouden zoals voorgesteld op de plannen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld, mits er in elke achtertuin één streekeigen hoogstam in de maat 20/25 wordt aangeplant.
Voorwaarden: Aanplanten van 4 streekeigen hoogstammen, één in elke achtertuin, in een maat niet kleiner dan 20/25.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich niet geheel aan bij dit advies.
De voorwaarden met betrekking tot de heraanplant van 1 streekeigen hoogstam in elk van de 4 achtertuinen wordt gevolgd doch de bomen die zich buiten de bouwzone en strook van 5m daarrond bevinden, kunnen behouden te blijven. Enkel de kersenboom op het aangegeven lot 4 en de perenboom op lot 2 vallen hieronder.
Er kan aangenomen worden dat men de voorkeur geeft aan een meer vrije tuinzone achter de woningen en beplanting vlakbij of op de voorziene kavelgrenzen wil vermijden. Het verwijderen van alle bomen valt echter niet te verantwoorden. Men kan bomen ook verplanten in plaats van volledig te verwijderen. Er wordt niet aangehaald dat het gaat om zeer oude bomen (dewelke beter niet verplant worden), er wordt behoudens de soort en stamomtrek in feite geen informatie gegeven (leeftijd, afstand inplanting stam tov kavelgrens…) noch motivatie.
De gemeentelijk omgevingsambtenaar kan slechts positief advies verlenen voor het rooien van de kersenboom en perenboom in en nabij de bouwzone en voor de 2 dennen en de lindeboom op de voorziene kavelgrens tussen lot 3 en 4. Bij voorkeur wordt de lindeboom verplant. De overige bomen dienen behouden te blijven, indien wenselijk mogen zij verplant worden doch met alle noodzakelijke voorzorgsmaatregelen om schade te voorkomen.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen aanvraag de ruimtelijke draagkracht van het gebied overschrijdt door de te hoge woondichtheid. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van 4 eengezinswoningen in halfopen verband en de terreininrichting na afbraak van de bestaande bebouwing en het vellen van 11 bomen.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het bouwen van 4 eengezinswoningen in halfopen verband en de terreininrichting na afbraak van de bestaande bebouwing en het vellen van 11 bomen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 30/11/2021 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het weigeren van de omgevingsaanvraag.
De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening:
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het weigeren van de omgevingsaanvraag voor het bouwen van 4 eengezinswoningen in halfopen verband en de terreininrichting na afbraak van de bestaande bebouwing en het vellen van11 bomen, zoals weergegeven op de ingediende plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden.