2021_CBS_00808 - Standpunt gemeente inzake ontwikkeling lot 32 verkaveling Drieskensveld - Principiële Goedkeuring

Historiek

Op 22/12/2015 werd door de deputatie aan Ipon NV en Liburni NV een verkavelingsvergunning met ref. nr. 1192.E.874.2 verleend voor het verkavelen van gronden gelegen in het binnengebied Herestraat-Batenstraat-Klapstraat op het kadastraal perceel afd. 3 sectie E nr(s) 804B, 817K, 820D, 823C, 824E, 802D, 790K2, 790N2, 790S2, 803P, 804B.

Verkavelingsvoorschriften

De verkavelingsvoorschriften voor lot 32 bepalen dat centraal gelegen binnen het project, omgeven door wegenis, pleinfunctie en nieuw te creëren woonkavels, het lot 32 voorzien is in functie van de realisatie van één of meerdere meergezinswoningen binnen één architecturaal concept. Door de gekozen ligging van dit lot 32 en de opbouw van de wegenis, pleinfuncties, de afmetingen van dit lot, ... is een verdichting mogelijk, zonder grote hinder te doen ontstaan naar de omgeving. Tevens blijft het voorgestelde volume beperkt tot maximaal 2 volwaardige bouwlagen wat overeenkomt met de voorziene ééngezinswoningen op de overige loten. Door de ligging van deze projectzone aan de voorzijde van de overige loten ontstaat tevens geen privacy hinder binnen eigen project. De ontwikkeling van dit lot gebeurt in zijn totaliteit. De bouw zelf kan gefaseerd uitgevoerd in geval van afzonderlijke bouwvolumes. Men voorziet meerdere woningen binnen één architecturaal concept met een maximum van 13 woonentiteiten op het gehele lot 32. Nevenbestemmingen zijn niet toegelaten. Vrijstaande bijgebouwen zijn volledig verboden. Alle voorzieningen dienen inpandig in het hoofdvolume gerealiseerd te worden, zoals ondergrondse garages, inpandige bergingen i.f.v. tuin, meterlokaal, fietsenstallingen, afval/recyclageruimte.

Last sociaal wonen

Door Kempisch Tehuis werd in het verleden geclaimd dat Liburni/Ipon lot 32 van de verkaveling diende te ontwikkelen i.k.v. sociale woningbouw. Echter, het decreet grond- en pandenbeleid is door het Grondwettelijk Hof vernietigd, met als gevolg dat er geen last sociaal wonen kan worden opgelegd. Liburni heeft destijds op vrijwillige basis aangeboden alsnog een sociale last te willen opnemen, buiten de vernietigde socialelastenregeling om, rekening houdend met enkele specifieke voorwaarden. In zitting van 25/02/2014 verklaarde de gemeente zich hiermee principieel akkoord, doch werd daarbij gesteld dat het college niet wenst tussen te komen in de wijze waarop deze verbintenis ten uitvoer zal worden gebracht. Volgens ingewonnen juridische advies blijkt dat hieruit voortvloeit dat de gemeente door het nemen van deze beslissing weinig tot niets nog te zeggen heeft over die sociale last. Tenzij er andere wetgeving zou bestaan die de verkavelaar hier toe zou verplichten, kunnen wij als gemeente niet eisen dat eender welke sociale last nog moet worden opgenomen. In de vergunning die de provincie destijds afleverde, zit bovendien geen last sociaal wonen vervat. Het gegeven dat verkavelaar en Kempisch Tehuis het niet eens raken over de verkoopprijs, is een geschil tussen derden waar wij als gemeente niets mee te maken hebben, tenzij er andere wetgeving zou spelen waarvan we niet op de hoogte zijn. Als er nooit duidelijke afspraken zijn gemaakt tussen verkavelaar en Kempisch Tehuis d.m.v. een overeenkomst of iets dergelijk -de gemeente heeft hier alleszins geen weet van-  dan kan de verkavelaar de onderhandelingen met Kempisch Tehuis stopzetten en andere mogelijkheden onderzoeken, maar in geen geval zijn wij als gemeente betrokken partij tussen Kempisch Tehuis en verkavelaar.

Nieuw ontwerpvoorstel

Gezien deze context heeft de gemeente zich open gesteld voor een nieuw voorstel voor lot 32. Tijdens een overleg dat plaatsvond op 11 september 2020 werd geopperd om geschakelde eengezinswoningen te voorzien (via groepswoningbouw) en af te stappen van traditionele appartementstypologie zoals voorzien voor deze locatie. Deze keuze impliceert echter een bijstelling van de bestaande verkaveling. Deze piste vormde het vertrekpunt voor een nieuw ontwerpvoorstel uitgewerkt door Liburni/Ipon. Tijdens deze bespreking werd ook gemeld dat men bereid zou zijn om mee te denken in een concept waarbij enkele woningen via SVK Pro kunnen worden aangeboden. Deze piste dient nog verder uitgeklaard te worden.

Het ontwerpvoorstel dat werd besproken met de dienst kenmerkt zich als volgt:

• 9 eengezinswoningen te voorzien (bij het eerste ontwerpvoorstel waren dat er nog 10), per 3 geschakeld.
• Om geen auto’s in de zijtuinstrook te voorzien, krijgen 3 woningen een inpandige carport. Zie referentiebeeld in bijlage. Het rijtje van telkens drie woningen met carports en een inpandige carport tussen zorgt voor een interessante compositie.
• Om het concept van een projectgebied te benadrukken, wenst men één gevelarchitectuur te hanteren zodat de woningen samen een geheel vormen. Hiervoor wordt verwezen naar de referentie: https://absbouwteam.be/realisaties/projectbouw/parkdeborchgrave-2/ (witte gevelsteen, zwart buitenschrijnwerk, houten kaders rond de ramen,…)
• Qua bouwdiepte zouden we graag het volgende voorstellen:
  • Het gelijkvloers tot 12 meter diep met een tuin van minimum 10 meter (m.u.v. lot 1, hier de bouwdiepte beperken tot 10 meter om het perspectief naar de groenzone te verbreden).
  • Een verdieping met een hellend dak (max. 45°) en een bouwdiepte van 10 meter.
• De voortuinstrook wordt ter hoogte van lot 1 verruimd tot 5 meter om meer openheid naar de groenzone te creëren.

Advies van de dienst

De dienst adviseert het voorgestelde concept voor een nieuwe ontwikkeling op lot 32 van verkaveling Drieskensveld met als referentie 1192.E.874.2 positief, waardoor er principieel goedkeuring wordt verleend aan de verdere uitwerking van een concept waarbij via groepswoningbouw geschakelde eengezinswoningen worden voorzien in plaats van traditionele appartementstypologie zoals juridisch vastgelegd in de verkavelingsvoorschriften. Liburni/Ipon dient hiertoe eerst een bijstelling van de verkaveling aan te vragen.