STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een vrijstaand bijgebouw en de inrichting van het terrein.
De aanvraag werd op 15/03/2021 ontvangen en op 08/04/2021 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 18/04/2021 tot en met 17/05/2021, gesloten met 0 bezwaarschriften.
GEGEVENS VAN HET BEDRIJF
De activiteiten van het bedrijf Benza nv zijn de volgende: verhuur en exploitatie van eigen of geleased onroerend goed.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 24/11/2020 (VB_2016_126) voor wat betreft de van toepassing zijnde voorschriften en inplanting van het gebouw. De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies.
Vraag 24/11/2020
1-Zijn er voor dit perceel voorschriften? – Verkavelingsvoorschriften / gemeentelijke verordening / bpa / ..
2-Wij zouden de woning (ruw weergegeven) als volgt willen inplanten
Met de linkerhoek sluiten we dan aan op de lijn van de bebouwing links van de woning, maar we kantelen de woning iets tov de andere woningen zodat we meer loodrecht op de weg komen en meer evenwijdig met de perceelsgrenzen.
Zo wordt er ruimtelijk ook een betere overgang gemaakt met de woning met huisnummer 17 (Ekkersputstraat)
Antwoord 01/12/2020
Het perceel 1ste afdeling, sectie B, nr. 202P, gelegen langs de Bunderweg (rechts van huisnummer 8) is begrepen in de verkaveling 7204.V.82/6. (plan, vergunning en voorschriften kan u in bijlage ter info terugvinden)
Gezien deze verkaveling ouder is dan 15 jaar vormen de voorschriften geen weigeringsgrond meer.
Er zal een aftoetsing gebeuren aan de goede ruimtelijke ordening.
Mocht binnen een omgevingsaanvraag blijken dat uw aanvraag niet voldoet aan deze verkavelingsvoorschriften zal er binnen de omgevingsaanvraag wel nog een afwijkingsprocedure met bijhorend openbaar onderzoek doorlopen worden.
Rekening houdend met de ondiepe zone van woongebied binnen het gewestplan Hasselt-Genk, een duidelijke inplantingslijn in de straat, de reeds grote voortuinen (> 8m) en het streven naar een evenwijdige inplanting t.o.v. de weg is de voorgestelde inplanting niet gewenst.
Mogelijk kan u de piste van een trapsgewijze verschuiving van de voorgevel onderzoeken.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 18/04/2021 tot en met 17/05/2021.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Dienst Patrimonium
Dienst Contractmanagement
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels gelegen in woonuitbreidingsgebied.
Woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Woonuitbreidingsgebied
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel de overheid geen besluit tot vaststelling van de uitgaven voor de voorziening heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.
De woonuitbreidingsgebieden zijn bij uitstek die zones waar aan een woningbeleid kan worden gedaan; Voor het aansnijden van de woonuitbreidingsgebieden is het nodig te kunnen beschikken over bijkomende gegevens, zoals bepaald in het KB van 6 januari 1980.
Bij de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden dient een woonbehoeftestudie te worden voorgelegd ter verantwoording van de te creëren bijkomende woongelegenheden.
De inrichting van het gedeelte woonuitbreidingsgebied binnen het perceel van de aanvraag is gekend door het afleveren van de verkavelingsvergunning 7204.V.82/6 dd. 10/11/1982.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 1 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 10/11/1982 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.82/6. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.
De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening(zie “Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening”).
De aanvraag wijkt af van de voorschriften van verkaveling 7204.V.82/6 dd. 10/11/1982
In het ontwerp wordt de voorgevellijn voorzien op 12m tot de voorste perceelgrens.
Vrijstelling vergunningsplicht
Volgens art. 2.1.11° van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, in werking getreden op 1 december 2010, is de aanvraag voor het bouwen van de tuinberging/ tuinkamer in de achtertuin zonder voorwerp. De oppervlakte van het vrijstaande bijgebouw bedraagt minder dan 40 m² (39,6m²), de hoogte bedraagt 3m het gebouw bevindt zich op minder dan 30 m van de op te richten woning en op minstens 2m afstand tot de perceelgrenzen.
Er wordt besloten dat de aanvraag zonder voorwerp is voor de bouw van de tuinberging/ tuinkamer in de achtertuin. Hierover wordt dan ook geen uitspraak gedaan.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning (292,94m²) en het bijgebouw (39,6 m²) met een totale horizontale dakoppervlakte van 332,54m², 2 hemelwaterputten worden voorzien met elk een inhoud van 10 000 liter (totaal 20 000 liter) en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik, wasmachine en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratieput met een inhoud van 7500 liter en een infiltratieoppervlakte van 11,54m².
De voorzieningen voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren door het gebruik van een waterdoorlatende verharding en/ of afwatering in de aangrenzende groenzones op eigen terrein.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag dienen volgende voorwaarden en opmerkingen gevolgd te worden:
Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Artikel 4.3.8. Rooilijnplan
§ 1. Onverminderd andersluidende wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen, kan geen vergunning verleend worden voor het bouwen, verbouwen, herbouwen of uitbreiden van een constructie op een stuk grond dat door een rooilijn of een achteruitbouwstrook is getroffen, met uitzondering van de gevallen waarin voldaan is aan een van volgende voorwaarden:
1° de aanvraag heeft louter betrekking op onderhouds- of stabiliteitswerken aan een vergunde of vergund geachte constructie;
2° de aanvraag heeft louter betrekking op sloop- of aanpassingswerken die tot gevolg hebben dat de constructie aan de rooilijn of achteruitbouwstrook wordt aangepast;
3° de aanvraag heeft betrekking op de verbouwing van een monument dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is, of een constructie die deel uitmaakt van een stads- of dorpsgezicht of een cultuurhistorisch landschap dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is;
4° de aanvraag heeft louter betrekking op het aanbrengen van gevelisolatie aan een bestaande vergunde of vergund geachte constructie, met een overschrijding van ten hoogste veertien centimeter.
In afwijking van het eerste lid mag een vergunning worden verleend:
1° die afwijkt van de rooilijn als uit het advies van de wegbeheerder blijkt dat de rooilijn niet binnen vijf jaar na de afgifte van de vergunning zal worden gerealiseerd. Als er na het verstrijken van die termijn wordt onteigend, wordt bij het bepalen van de vergoeding geen rekening gehouden met de waardevermeerdering die uit de vergunde handelingen voortvloeit;
2° die afwijkt van de achteruitbouwstrook als de wegbeheerder een gunstig advies heeft gegeven.
Werkzaamheden en handelingen waarvoor geen vergunning is vereist, mogen onder dezelfde voorwaarden als vermeld in het eerste en tweede lid worden uitgevoerd na machtiging van de wegbeheerder.
Het perceel is gelegen aan een gemeenteweg.
Op de voorliggende weg is de door de Minister op 05/02/1991 goedgekeurde rooilijn van kracht.
Inzake de realisatie van het goedgekeurde rooilijn- en onteigeningsplan, werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan de gemeentelijke diensten Patrimonium en Contractmanagement.
Op 17/05/2021 werd door de dienst Patrimonium aangegeven dat de rooilijn zich op 6m uit de wegas bevindt maar tot op heden nog geen grondverwerving werd doorgevoerd om deze effectief te realiseren. De aanvragers/ eigenaars dienen hier rekening mee te houden; op het ingediende inplantingsplan werd de rooilijn ingetekend op 4m uit de wegas.
Op 15/04/2021 werd door de dienst Contractmanagement aangegeven dat tot op heden voor het betreffende perceel geen grondverwerving gerealiseerd werd.
Uit de adviezen en plannen kan geconcludeerd worden dat de aangevraagde werken niet in strijd zijn met het rooilijnplan maar dat naar de toekomst toe rekening gehouden moet worden met de feitelijke ligging van de rooilijn. Aangezien de eengezinswoning op 12m uit de huidige voorste perceelgrens voorzien wordt, zullen geen problemen ontstaan qua inplanting of diepte van de voortuinstrook bij realisatie van de rooilijn. De afstand van de woning tot de voorste perceelgrens zal daarna nog ca. 10m bedragen.
De aanvraag is niet in strijd met dit rooilijnplan.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de kelder, de garage gelijkvloers en nachthal op de verdieping.
Opmerking: de plaatsing van rookmelders in ruimtes waar dampen en rookgassen gebruikelijk kunnen voorkomen (garages, keukens, badkamers en ook wasplaats) kan aanleiding geven tot valse meldingen. Hier is het meer aangewezen een hittemelder te plaatsen.
Het is aangewezen om rookmelders te plaatsen in elke ruimte waar u doorheen moet op weg naar buiten (zoals inkomhal, doorgang, nachthal, traphal…).
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt dat mogelijk een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. Het grondvolume voor realisatie van de kelder en funderingen/ putten hemelwater… werd niet opgegeven. Een gedeelte van de grond kan gebruikt worden voor ophoging van het maaiveld. De regelgeving omtrent grondverzet is van toepassing indien effectief meer dan 250m³ grond aan- of afgevoerd wordt.
Erfscheidingen, erfdienstbaarheden, gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van erfscheidingen.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de erfscheidingen geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een vrijstaand bijgebouw en de inrichting van het terrein.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
Aanvragen binnen goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar waarvan onverenigbaarheid met de stedenbouwkundige voorschriften geen grond voor weigering van de aanvraag vormt
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag.
De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd dd. 10/11/1982 ( datum aanvullen ) en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
De aanvraag wijkt af van de voorschriften van verkaveling 7204.V.82/6 dd. 10/11/1982
In het ontwerp wordt de voorgevellijn voorzien op 12m tot de voorste perceelgrens.
De aanvraag dient getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Bunderweg, een (doodlopende) gemeenteweg die aansluit op de Ekkersputstraat ten noordnoordwesten van het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband en de achterliggende gronden aan de Bunderweg hebben een groene inrichting verkregen (weilanden met bomenrijen).
Het perceel links van de aanvraag werd anno 1961 bebouwd met een vrijstaande woning, de aangrenzende percelen langsheen de Ekkersputstraat werden eveneens bebouwd met vrijstaande woningen. Aan de overzijde zijn een aantal onbebouwde, groen ingerichte percelen aanwezig.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel van de aanvraag is thans onbebouwd en maakt deel uit van een goedgekeurde verkaveling.
Men wenst het goed te bebouwen met een vrijstaande eengezinswoning en een vrijstaand bijgebouw en het terrein in te richten in functie van de woning.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Wat betreft de bestemming wordt niet afgeweken van de verkavelingsvoorschriften, de functie “eengezinswoning” is verenigbaar met de bestemming van het perceel en de woonfuncties in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in een dubbele interne garage en op de voorliggende oprit kunnen tot 4 wagens parkeren. De mogelijkheid tot het stallen van 6 voertuigen op eigen terrein is ruim voldoende voor 1 woongelegenheid.
De realisatie van de eengezinswoning zal geen ongewenste toename van verkeersbewegingen met zich meebrengen.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen
Het perceel heeft een straatbreedte van 26,50m en een perceeldiepte van ca. 48,72m aan de linkerzijde en ca. 55,28m aan rechterzijde. De zijdelingse perceelgrenzen lopen schuin naar links toe tegenover de voorste perceelgrens.
De inplanting van de voorgevel is voorzien op 12m uit de voorste perceelgrens. Binnen de verkaveling wordt een inplanting op 8m uit de (nieuwe) rooilijn aangegeven. In feite komt de inplanting neer op 10m afstand tot het te realiseren rooilijnplan dd. 05/02/1991.
Men volgt hier enigszins de inplanting van de links gelegen woningen met de bouwlijn nagenoeg evenwijdig met de straat.
Visueel gezien is er geen bezwaar tegen de iets diepere inplanting, er dient wel nagegaan te worden of er geen negatieve impact door ontstaat wat betreft de bouwdieptes van de te realiseren woning en de resterende zone voor achtertuin.
De minimale afstand van de woning tot de zijdelingse perceelgrenzen bedraagt 3m en achteraan resteert nog zo’n 22m diepe tuinzone.
De woning bestaat uit 3 verschillende volumes, afgewerkt met een plat dak, waarvan 2 volumes met 1 bouwlaag en 1 volume met 2 bouwlagen. Door het samenspel van deze volumes ontstaat een mooi eigentijds architecturaal geheel dat niet te zwaar overkomt en inpasbaar is in de omgeving waar tot op heden een eerder klassieke bouwvorm primeert met 1 tot 1 ½ bouwlaag en hellend dak.
De totale bouwdiepte van het gelijkvloers bedraagt 15m vanaf de voorgevellijn en de bouwdiepte op de verdieping bedraagt 12m vanaf de voorgevellijn.
De gelijkvloerse volumes hebben een totale bouwbreedte van 21m, het volume met 2 bouwlagen heeft een breedte van 10,30m.
Het volume op de verdieping wijkt enigszins af van de algemeen gehanteerde bouwdiepte (tot 10m) voor de verdieping maar kan hier aanvaard worden omdat voldoende afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen aangehouden wordt (minimaal 5,70m links en minimaal 9m rechts) en omdat geen raamopeningen in de zijgevels voorzien worden voorbij een bouwdiepte van 7m.
De bouwhoogte van het gelijkvloers bedraagt 3,20m à 3,75m, gemeten vanaf het maaiveld, en 6,68m voor de bovenste dakrand van de verdieping. De licht afwijkende hoogte van de 2de bouwlaag (18cm boven de gebruikelijke 6,50m) komt door de dakopbouw die een dikte heeft van 70cm tussen het plafond van de 2de verdieping en bovenste dakrand.
Gelet op de beperkte omvang en situering van het volume zal dit geen noemenswaardige impact hebben op het straatbeeld.
Een gedeelte van de woning (rechts vooraan) wordt onderkelderd in functie van bergruimte.
Op het gelijkvloers situeren zich de inkomhal met toilet en vestiaire (noot: op het plan ontbreekt de toegang tot het toilet), de ruime zithoek, eetkamer en open keuken, traphal, bijkeuken met lift, een fietsenberging en de dubbele garage.
Op de verdieping zijn 2 ruime slaapkamers voorzien waarvan 1 met aansluitende dressing en badkamer. Verder zijn een apart toilet, een doucheruimte en een open bureauruimte voorzien.
De woning wordt traditioneel opgericht en krijgt een gevelafwerking in een grijs genuanceerde gevelsteen en accenten in zwartkleurige vezelcementplaten. Het buitenschrijnwerk is voorzien in aluminium met zwarte kleur en in geprofileerd aluminium met zwarte kleur voor de poorten.
De gevelmaterialen voor het (vrijgestelde) bijgebouw zijn analoog aan deze van het hoofdgebouw.
Ter hoogte van de inkomzone wordt op 1,50m achter de voorgevellijn een tuinmuur ingeplant met een hoogte van 1,80m over een breedte van bijna 12m (tot op 0,30m tot de linker perceelgrens) die zorgt voor meer privacy voor de leefruimtes en tevens als afsluiting fungeert. De tuinmuur is ook in grijs genuanceerde gevelsteen afgewerkt en vormt een architecturaal element met meerdere praktische functies. Aan de rechterzijde van de woning wordt een poort voorzien met een hoogte van 2,20m. In principe kan deze afsluiting slechts tot een hoogte van 2m toegestaan worden doch men heeft hier de intentie om een visuele doortrekking van de garagepoort tot de rechter perceelgrens te maken, eveneens in geprofileerd zwartkleurig aluminium. De hoogte beperken tot 2m zou de architecturale meerwaarde teniet doen.
Voor de overige erfscheidingen voorziet men een draadafsluiting van 1,80m hoog, grotendeels aangevuld met een groenaanplanting (coniferenhaag) tot 1,80m hoogte op voldoende afstand tot grenzen ingeplant.
Hierbij dient opgemerkt dat in de voortuinstrook, voor minstens de 1ste 5m perceeldiepte, geen gesloten afsluitingen (zoals panelen, doeken, hagen, klimop…) hoger dan 1m voorzien mogen worden in functie van de zichtbaarheid voor het verkeer.
Aan de achterzijde van de woning wordt een terras aangelegd van ca. 73m² alsook aan het bijgebouw rechts achteraan de tuinzone is een terras van 48,6m² voorzien. Links achteraan de tuin wordt een smalle lange waterpartij aangelegd en voor het overige wordt overal een groenaanplant voorzien (gazon, hagen, enkele boompjes). Naast de toegangen tot de woning wordt ook de voortuin met voldoende groen ingericht.
Het totaal verhardingspercentage op het terrein bedraagt minder dan 40% ; een bebouwing 292,94 + 39,6 = 332,54m² en verharding van 220,73m², zijnde 553,27m² (40% = 584,4m²).
Bodemreliëf
Volgens de ingediende plannen wenst men het terrein op te hogen tot 40cm boven het peil van de wegas. De ophoging mag slechts uitgevoerd worden tot op 30cm boven het wegpeil, de bouwhoogtes van de constructies zoals hoger aangegeven, tegenover het maaiveld, dienen behouden te blijven.
Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op voorwaarde dat:
BESPREKING ADVIEZEN
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij deze adviezen.
De aangevraagde werken niet in strijd zijn met het rooilijnplan maar naar de toekomst toe dient rekening gehouden te worden met de feitelijke ligging van de rooilijn. Aangezien de eengezinswoning op 12m uit de huidige voorste perceelgrens voorzien wordt, zullen geen problemen ontstaan qua inplanting of diepte van de voortuinstrook bij realisatie van de rooilijn. De afstand van de woning tot de voorste perceelgrens zal daarna nog ca. 10m bedragen.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening mits:
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een vrijstaand bijgebouw en de inrichting van het terrein mits het opleggen van voorwaarden:
Er wordt geen uitspraak gedaan over het bouwen van de tuinberging/ tuinkamer in de achtertuin omdat deze constructie valt onder toepassing van het vrijstellingsbesluit eerder omschreven.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een vrijstaand bijgebouw en de inrichting van het terrein zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 15/07/2021 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek, het afwijken van de verkavelingsvoorschriften en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Er wordt geen uitspraak gedaan over het bouwen van de tuinberging/ tuinkamer in de achtertuin omdat deze constructie valt onder toepassing van het vrijstellingsbesluit eerder omschreven.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en de inrichting van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.