STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing en verharding en het bouwen van woning, carport, tuinmuur en zwembad.
De aanvraag werd op 29 april 2021 ontvangen en op 26 mei 2021 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 8 maart 1950 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woonhuis. (1950/00042)
Op 13 november 2020 werd de woning opgenomen in de gemeentelijke inventaris leegstand woningen. (2020/045)
De aanvraag werd op 21 februari 2021 in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. (VB_2019_161)
“Het perceel Wijvestraat 91 is gelegen binnen woongebied met landelijk karakter volgens het gewestplan, en is niet gelegen binnen een verkaveling, RUP of BPA. Een aanvraag dient bijgevolg getoetst worden aan de goede ruimtelijke ordening.
Gezien de bestaande woning afgebroken zal worden is de huidige vergunningstoestand niet relevant, ter info kan ik meegeven dat slechts een zeer beperkt gedeelte van de bestaande situatie vergund werd.
Achteraan grenst het perceel aan groengebied.
Hierbij mijn bemerkingen voor jullie voorontwerp:
Informatief wil ik graag de doorgaans gehanteerde normen binnen onze gemeente doorgeven:
Ik wil hierbij niet persé aangeven dat een ontwerp hier steeds aan dient te voldoen, dit zijn richtlijnen. Wanneer een ontwerp voldoet aan een goede ruimtelijke ordening zijn we zeker bereid hiervan af te wijken. Uit mijn bovenvermelde opmerkingen blijkt echter dat het ontwerp niet voldoet aan een goede ruimtelijke ordening door de grote verhardingsgraad, de hinderaspecten en de effecten op het natuurgebied, waardoor dit ontwerp niet kan leiden tot een gunstig advies.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
De aanvraag houdt gedeeltelijk rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies. De verhardingen werden enigszins beperkt. De inplanting van garage en woning blijft behouden.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies werden opgericht, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft een uitbreiding van de woning.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag als te verwijderen.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
agentschap Natuur en Bos
Watering de Herk
Provinciale dienst Water & Domeinen
Fluvius
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied met landelijk karakter en deels in natuurreservaat.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het achterste gedeelte van de percelen is gelegen in natuurreservaat en binnen de afbakening van het gemeentelijk RUP Zonevreemde woningen dat op 27/11/2017 definitief werd vastgesteld door de gemeenteraad van Zonhoven en verscheen in het Belgisch staatsblad op 25/01/2018.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied met landelijk karakter en dus niet binnen de afbakening van het gemeentelijk RUP Zonevreemde woningen.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten woning en carport met een totale horizontale dakoppervlakte van 206,09m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. Er wordt een geïntegreerde infiltratievoorziening aangelegd waarvan de oppervlakte (8,08m²) en het volume (5 000 liter) voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Er werd advies gevraagd aan Fluvius. Het advies d.d. 16/06/2021 is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 26-05-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 1, sectie B, nummer(s) 952A45 - 952/F45, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.
De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.
De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.
Als voor het bouwproject een aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aan te vragen. Dit kan online via www.fluvius.be. Van zodra de aansluitputjes (1 DWA- & 1 RWA-putje) geplaatst zijn, is de effectieve plaats en diepte van de aansluiting gekend. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle maatregelen die de aanvrager dient te nemen tot het aanpassen van de privéwaterafvoer om te kunnen aansluiten, als niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, zijn ten laste van de aanvrager. Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein tot aan de perceelsgrens van het privédomein.
Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.
Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
Bij de sloop van een pand dient de bestaande huisaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel tijdelijk buiten gebruik gesteld te worden door de aanvrager en wel op zo een manier dat de huisaansluiting water- en gronddicht afgesloten wordt en detecteerbaar blijft op eigen terrein.
Bij de aanleg van een nieuwe privéwaterafvoer dient de bouwheer de bestaande rioleringsaansluiting te detecteren en te hergebruiken. De nieuwe privéwaterafvoer voor vuilwater en eventueel hemelwater dient ter hoogte van de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. Ter hoogte van de bestaande huisaansluiting voorziet de bouwheer aan de rooilijn op het privéterrein aparte controleputjes, één voor de vuilwaterafvoer en één voor de hemelwaterafvoer, indien deze nog niet aanwezig zijn. Dit ontslaat de bouwheer niet van het indienen van een aanvraag tot heraansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius. De aanvraag is terug te vinden op www.fluvius.be.
Het hemelwater van de dakoppervlakte van de vrijstaande carport kan best aangesloten worden op de hemelwaterput voor een optimaal hergebruik van hemelwater of op een infiltratievoorziening of mag infiltreren op het privéterrein in de groenzones. De afwatering mag nooit rechtstreeks naar het openbaar rioleringsstelsel gebracht worden.
Het spoelwater van de filters van het zwembad dient bij chemische filters aangesloten te worden op de vuilwaterafvoer en moet bij zuivere biologische filters (zonder toevoeging chloor of andere chemicaliën) aangesloten worden op de infiltratievoorziening. De overloop van een buitenzwembad dient aangesloten te worden op de infiltratievoorziening of mag op eigen terrein in de naastliggende groenzones infiltreren. Als het zwembad in 1 keer geledigd gaat worden, dient de infiltratievoorziening hierop berekend te worden. De chloordosering dient 14 dagen voor de lediging uitgeschakeld te worden.
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
Het perceel is gelegen langs de Wijvestraat, een gemeenteweg.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de inkom, de nachthal en de zolder.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Natuurdecreet
De aanvraag ligt binnen een speciale beschermingszone zijnde vogelrichtlijngebied.
Er werd advies gevraagd aan het Agentschap voor Natuur en Bos (ANB). Het advies d.d. 24/06/2021 is voorwaardelijk gunstig:
“Het Agentschap voor Natuur en Bos heeft uw vraag om advies met referentienummer 2021073237 betreft het bouwen van een woning met carport, op naam van Bosmans - Vanherck, te Wijvestraat 91 te Zonhoven goed ontvangen.
De aanvraag is bij ons geregistreerd met het kenmerk 21-210487.
Op basis van het dossier dat ter advies is voorgelegd, stelt het Agentschap voor Natuur en Bos vast dat de bestaande natuurwaarden niet worden geschaad.
Dit advies wordt verstrekt door het Agentschap voor Natuur en Bos op basis van de volgende wetgeving:
De aanvraag wordt gunstig geadviseerd, mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:
Maatregelen in verband met bemaling.
Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart tot 1 juli moet men er zich - vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken - van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen, dient u contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via het algemeen e-mailadres aves.vbr.anb@lne.vlaanderen.be.
Het Agentschap wenst een afschrift van de vergunning te krijgen.”
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing en verharding en het bouwen van woning, carport, tuinmuur en zwembad.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Wijvestraat, een gemeenteweg in gehucht Halveweg. Het perceel ligt aan de buitenrand van Halveweg, met achterliggend het natuurgebied de Wijers. Het achterste deel van het perceel ligt dan ook in natuurreservaat en deels in habitatrichtlijngebied, een speciale beschermingszone.
De nabije bebouwing bestaat uit een lintbebouwing met grondgebonden eengezinswoningen, voornamelijk vrijstaand, hoofdzakelijk afgewerkt in baksteen en opgetrokken met 1 of 2 bouwlagen onder een hellend dak.
Op het perceel bevindt zich een oude woning met rondom verhardingen. Op het achterste deel van het perceel, in ruimtelijk kwetsbaar gebied, staat het Klein Landschapselement (KLE) nr. 1430 ingeplant, gekarteerd als bomengroep.
Omschrijving van de aanvraag
De bestaande woning met aanhorigheden wordt gesloopt.
Er wordt een nieuwe woning opgetrokken met 2 bouwlagen onder hellende daken. In de voortuinstrook wordt een vrijstaand bijgebouw ingeplant. In de achtertuin wordt een zwembad aangelegd.
De nieuwe woning wordt ingeplant op 11,80m vanaf de rooilijn, op min. 5,28m tot de linker perceelsgrens en op min. 3m tot de rechter perceelsgrens. De woning krijgt een totale bouwdiepte van 11,95m. De woning telt 2 bouwlagen onder hellende daken met een max. kroonlijsthoogte van 5,75m boven het maaiveld en een max. nokhoogte van 9,32m.
De woning krijgt een klassieke architectuur met bijhorende materialen, zoals een wit-beige gekaleide gevelsteen, antracietkleurige dakpannen en zwart aluminium schrijnwerk.
Het gelijkvloers wordt ingericht met de gebruikelijke leef- en bergruimtes, alsook met een bureelruimte. Rechts achteraan wordt een overdekt terras geïntegreerd in de architectuur.
Op de verdieping worden 5 slaapkamers en sanitaire ruimtes voorzien.
De zolderruimte is toegankelijk via een vaste trap maar wordt niet ingericht.
In de voortuinstrook, op 5,30m vanaf de rooilijn, wordt een vrijstaand bijgebouw ingeplant, met een breedte van 5,85m en een bouwdiepte van 6,40m. Het hoofdvolume bevindt zich, met een terugspringende voorgevel aan de rechterzijde, op 1,10m achter dit bijgebouw.
Het bijgebouw, met ruimte voor het parkeren van 2 wagens, telt één bouwlaag onder een schilddak met een hoogte van 4,98m boven het maaiveld. Het bijgebouw wordt afgewerkt in dezelfde materialen als het hoofdvolume.
Tussen wegenis, hoofdvolume en carport wordt een inritverharding aangelegd. Deze is 3m breed ter hoogte van de rooilijn en waaiert breder uit ter hoogte van de carport tot aan de voorgevel van de woning. Vanaf de inrit wordt de verharding in de vorm van 4 karresporen doorgetrokken tot aan de carport.
Op 4,40m achter de rooilijn wordt een tuinmuur met poort voorzien, met een hoogte van 2m, die aansluit op de carport.
Het volledige perceel, m.u.v. de achterzijde, wordt afgesloten d.m.v. een haagafsluiting. De hoogte hiervan wordt niet vermeld in de aanvraag.
Achter de woning wordt een zwembad ingeplant, met rondom een verharding met een breedte van 1m. Het zwembad heeft een oppervlakte van net geen 40m².
De overige tuinzone wordt groen aangeplant, o.a. met bomen. Er wordt geen fysieke grens voorzien tussen het deel van het perceel in woongebied en dat in natuurreservaat.
Er wordt geen tuinberging of poolhouse voorzien in de aanvraag.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De bestaande woonfunctie blijft behouden en wordt niet vermeerderd. Deze functie is functioneel inpasbaar op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
Het college verwacht bij het oprichten van meergezinswoningen principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.
De aanvraag voorziet in 2 overdekte autostaanplaatsen voor 1 woongelegenheid.
Het aantal autostaanplaatsen stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
De schaal van de voorgenomen werken
Wanneer enkel het volume van de woning wordt bekeken, ongeacht de inplanting, met een bouwdiepte van 11,95m en 2 bouwlagen onder hellende daken, valt dit volume binnen de aanvaardbare normen.
Door de afwijkende inplanting van de woning echter, overschrijden de bouwdieptes, gemeten vanaf de rooilijn, de algemene normen ruimschoots (zie ruimtegebruik), wat niet aanvaardbaar is.
Wanneer de totale oppervlakte van het perceel binnen woongebied in rekening wordt genomen, is de bebouwing- en verhardingsgraad op het perceel niet overdreven. Er dient evenwel te worden opgemerkt dat er geen tuinberging of poolhouse wordt voorzien in de huidige aanvraag.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De woning wordt ingeplant op 11,80m achter de rooilijn en heeft een max. bouwdiepte van 11,95m.
Om zoveel mogelijk hinder t.o.v. aanpalende percelen te beperken is het aangewezen nieuwe woningen conform de bestaande woningen in het straatbeeld in te planten, dit is doorgaans op een afstand van 4 à 5m tot de rooilijn.
De bestaande woning op het links aanpalend perceel staat ingeplant op een afstand tussen 4 en 5m vanaf de rooilijn. De inplanting van de ontworpen woning wijkt hier sterk vanaf.
In Zonhoven wordt doorgaans een max. bouwdiepte van 17m gehanteerd (bij nieuwe verkavelingen wordt er gestreefd naar een maximum van 15m zodoende de footprint zoveel als mogelijk te beperken). De woning heeft een bouwdiepte van ongeveer 12m. Echter, wanneer deze geteld wordt vanaf een standaard afstand van 4,50m tot de rooilijn, bedraagt de bouwdiepte meer dan 19m, wat de maximale norm ruimschoots overschrijdt.
Ook de verdieping vat aan op de voorgevellijn van 11,80m achter de rooilijn.
De maximale bouwdiepte voor de verdieping gehanteerd in Zonhoven bedraagt 10m (mogelijks tot max. 12m). In dat geval bedraagt de bouwdiepte, gerekend met een standaard inplanting van de woning, bijna 16m.
Dit is ruimtelijk niet aanvaardbaar.
De carport, in de vorm van een vrijstaand bijgebouw met schilddak, wordt ingeplant in de voortuinstrook. Carports worden, in de vorm van open constructies, in veel gevallen aanvaard in de bouwvrije strook, aansluitend tegen de woning. Ook kan een carport- of garagevolume geïntegreerd worden in de woning. Vrijstaande bijgebouwen in de voortuinstrook zijn principieel niet aanvaardbaar. Gezien het om een nieuwbouwwoning gaat op een ruim perceel zijn er voldoende mogelijkheden de carport in de architectuur te integreren. Er is m.a.w. geen argument deze constructie als een vrijstaand bijgebouw op te vatten op deze locatie.
Het deel van het perceel dat gelegen is achter het woongebied bevindt zich in ruimtelijk kwetsbaar gebied. Dit deel van het perceel mag niet betrokken worden bij de tuinzone en dient een natuurlijke inrichting/aanplanting te krijgen. Er mogen m.a.w. geen constructies worden opgericht op dit deel van het perceel, maar ook de aanplant van een siertuin is hier niet aan de orde.
Visueel-vormelijke elementen
Het straatbeeld wordt gekenmerkt door grondgebonden eengezinswoningen, doorgaans met 1 of 2 bouwlagen onder een hellend dak, afgewerkt in baksteen.
Op vlak van architectuur en volume is de woning in harmonie met het straatbeeld. De afwijkende inplanting is echter niet conform het straatbeeld. Ook de aanwezigheid van een vrijstaand bijgebouw in de voortuin is niet gebruikelijk.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing
Bodemreliëf
Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Door de afwijkende inplanting ontstaat grote hinder t.o.v. de aanpalende percelen. De ramen op de verdieping zullen niet onmiddellijk voor privacyhinder zorgen (gezien ze uitkomen op de natte cel). Het volume zal echter de natuurlijke lichtinval beperken t.o.v. de aanpalende percelen. Gezien de inplanting wordt het natuurlijk licht belemmerd in de tuinzones van deze percelen. Daarnaast zal er vanuit deze (toekomstige) woningen en vanuit hun tuinzones direct uitzicht zijn op de verdieping van de aangevraagde woning, wat als zeer hinderlijk kan worden beschouwd.
In de voortuinstrook wordt ter hoogte van de perceelsgrenzen een haag aangeplant als perceelsafscheiding. De hoogte hiervan wordt niet vermeld. In het kader van de veiligheid bij het verlaten van het perceel en van de aanpalende percelen mag een dergelijke gesloten afsluiting in de voortuinstrook niet hoger zijn dan 1m.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich onvoldoende ruimtelijk inpassen in de omgeving. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het slopen van de bestaande bebouwing en verharding en het bouwen van woning, carport, tuinmuur en zwembad.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 15/07/2021 tot het weigeren van de omgevingsaanvraag.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het weigeren van de omgevingsaanvraag voor het slopen van de bestaande bebouwing en verharding en het bouwen van woning, carport, tuinmuur en zwembad, zoals weergegeven op de ingediende plannen.