2021_CBS_00807 - Standpunt gemeente inzake aanleg buffer- en infiltratievoorziening firma Konings - Gedeeltelijke goedkeuring

Op 27 mei 2021 verleende de deputatie aan KONINGS nv, Beringersteenweg 98 te 3520 Zonhoven, een vergunning onder voorwaarden voor het project 'Konings Zonhoven - site K1 - verhoging productiecapaciteit' voor de verandering door uitbreiding en wijziging van de inrichting voor het produceren van dranken (site K1) met inrichtingsnummer: 20180809-0062.

Als antwoord op de ongunstige adviezen van Water en Domeinen, de gemeente en de provinciale desk RO werd er een aangepast voorstel uitgewerkt door de architect waarbij voldoende buffer- en infiltratievoorziening wordt voordien, in overeenstemming met de stedenbouwkundige vergunning van 2012.

KONINGS nv vroeg een bijzondere voorwaarde op te leggen waarin een termijn van een jaar voorzien wordt voor de kwalitatieve uitvoering van de werken (of een alternatief goedgekeurd plan) met eenzelfde garantie voor buffering en infiltratie.

Uitbreiding van de bestaande buffer- en infiltratievoorzieningen:

Volgens de recent toegekende omgevingsvergunning voor de vestiging aan de Alkenhoofseweg, dient KONINGS nv zijn huidige buffer- en infiltratiecapaciteit nog met +/- 350m³  te vergroten.
Na overleg met de Provincie is het alternatieve idee ontstaan om de mogelijkheid te onderzoeken deze uitbreiding van infiltratiebekken niet te voorzien op het huidige bedrijfsterrein K2 aan de Alkenhoofseweg, maar op de kadastrale percelen met als nummers 515-516-517 in te plannen. Dit kan tevens een oplossing betekenen voor de opvang van hemelwaterpieken, die via het gemeentelijke rioleringsstelsel worden afgevoerd. Omwille van de hoge waterstand / moeilijke infiltratie en de nood om het hemelwater maximaal in het vijvergebied te krijgen, is het idee geopperd om een buffervijver met een knijpleiding aan te leggen in het huidig recreatie gebied. Deze aangelegde bufferzone kan ingericht worden als parkzone die tijdens perioden van droogte en normale regenval kan worden opengesteld voor omwonenden en op die manier een meerwaarde kan betekenen voor de buurt. Graag wil KONINGS nv in overleg met de gemeente deze gronden verwerven en dit project realiseren. De Provincie geeft een periode van één jaar om de nodige aanvragen te doen om dit project te realiseren.

Eigendomstoestand kadastrale percelen: (zie ook plan projectzone in bijlage)

• 3de afdeling sectie F 515 D (861 m²): privé eigendom
• 3de afdeling sectie F 516 L (334 m²): privé eigendom (zelfde eigenaars als 515D)
• 3de afdeling sectie F 517 D (354 m²): privé eigendom (zelfde eigenaars als 515D)
• 3de afdeling sectie F 516/02D (1153 m²): privé eigendom gemeente Zonhoven
• 3de afdeling sectie F 517/02 (6 m²): privé eigendom gemeente Zonhoven
• Voorts is er een ruime strook openbaar domein, grenzend aan vermelde percelen en de openbare weg en zo het binnengebied intrekkend (oppervlakte onbekend)

Het geheel der percelen wordt als 'projectzone' benoemd bij de verdere bespreking.

Ligging volgens gewestplan:

De projectzone is deels gelegen in woongebied en deels in recreatiegebied:

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

De recreatiegebieden zijn bestemd voor het aanbrengen van recreatieve en toeristische accommodatie, al dan niet met inbegrip van de verblijfsaccommodatie. In deze gebieden kunnen de handelingen en werken aan beperkingen worden onderworpen teneinde het recreatief karakter van de gebieden te bewaren (artikel 16 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Advies vanuit de gemeentelijke administratie:

Op dinsdag 8 juni 2021 vond er een overleg plaats tussen Luc Nulens (CEO KONINGS nv), Frederick Vandeput (schepen bevoegd voor o.a. Ruimtelijke Ordening), Kristel Ceulemans (deskundige Milieubeleid), Ann Biesmans (diensthoofd Vergunningen en Handhaving) en Michael Vanderhoydonk (afdelingshoofd Ruimte).

Een eerste analyse vanuit de afdeling Ruimte levert volgende bevindingen op:

• De bestemmingsvoorschriften van het gewestplan staan de aanleg van een buffer- en infiltratiebekken op deze locatie alleszins niet in de weg.
• De voorzijde van de projectzone is gelegen in woongebied, maar gezien de gronden hoofdzakelijk tot het openbaar domein behoren, zijn deze nu niet bebouwbaar. Mogelijk valt er aan straatzijde toch nog bebouwbaar perceel uit te halen? Dit dient verder onderzocht te worden. Alleszins mag de bebouwbaarheid van de aanpalende percelen niet in het gedrang komen.
• De aanleg van een buffer- en infiltratiebekken is enkel mogelijk indien KONINGS NV de percelen 3de afdeling sectie F 515 D, 516 L en 517 D (privé particuliere eigendom) en de percelen 3de afdeling sectie F 516/02D en 517/02 (privé eigendom gemeente Zonhoven) weet te verwerven en te betrekken. Het aspect eigendomstoestand dient echter verder uitgeklaard te worden met de dienst Contractmanagement. Er wordt hen gevraagd hierover een formeel advies te formuleren.
• De aanleg van een buffer- en infiltratiebekken moet kaderen binnen de aanleg van een gemeenschappelijk, publiek toegankelijke parkzone die wordt opengesteld voor de omwonenden.
• Het is niet de bedoeling deze publiek toegankelijke parkzone na de realisatie opnieuw over te dragen naar het openbaar domein of privé eigendom van de gemeente Zonhoven. Het hoofddoel blijft het bufferen van hemelwater ten behoeve van een privé bedrijf om te voldoen aan de voorwaarden uit de afgeleverde omgevingsvergunning. De gemeente kan bijgevolg niet verantwoordelijk worden gesteld voor het onderhoud en beheer van deze parkzone. De zone dient publiek toegankelijk te zijn en alle noodzakelijke onderhoudswerken zijn ten laste van KONINGS nv. KONINGS nv gaf tijdens het overleg reeds aan hiermee akkoord te zijn. Het toekennen van een (semi-)publiek karakter aan deze private gronden kan gezien worden als een middel om de hinder die KONINGS nv veroorzaakt ten aanzien van de omwonenden te 'verzachten'.
• De aanwezige kapel dient ten allen tijde behouden te blijven.
• Om een buffercapaciteit van 350 m³ te verkrijgen, zal het bufferbekken -in geval van een veronderstelde theoretische diepte  van 0,5 meter- een oppervlakte moeten hebben van minstens 700 m². We verkiezen een natuurlijke vorm met geleidelijk afhellende wanden en rondom de aanleg van een randbeplanting.
• De aanleg van een buffer- en infiltratiebekken mag geenszins een drainerend effect hebben op de grondwaterspiegel in de buurt en mag de waterhuishouding niet in het gedrang brengen. De dimensionering van het bekken wordt in functie daarvan bepaald. De bedoeling van het bufferbekken is hemelwater te bufferen alvorens het via een vertraagde afvoer naar het vijvergebied kan aflopen. Door een gespecialiseerd studiebureau dient verder onderzocht te worden wat de meest geschikte locatie is voor de aanleg van het bekken, rekening houdend met de aanwezigheid van een bestaand niet-geklasseerd waterloopsegment in functie van afwatering richting vijvergebied.
• De plannen voor de aanleg van een bufferbekken dienen door KONINGS NV op voorhand afgestemd te worden met de Nationale Maatschappij der Belgische Spoorwegen (NMBS), met Agentschap Natuur en Bos (ANB) én met de omwonenden, om zo tot een gedragen project te komen.
• Wat ANB betreft gaat het enerzijds om de afvoer van RWA richting het vijvergebied en anderzijds om de creatie van een zo natuurlijk mogelijke stapsteen die connecteert met het vijvergebied.
• De inplanting van het bufferbekken dient te gebeuren met respect voor de te bewaren afstand (veiligheidszone) ten opzichte van de spoorweg.
• Indien het college principieel akkoord is, zijn de volgende stappen:
  1. Particuliere eigenaars contacteren en polsen naar bereidheid tot verkoop.
  2. Een eerste ontwerpvoorstel uitwerken en afstemmen met de gemeente.
  3. Organiseren van een overleg met de buurt om het ontwerpvoorstel af te stemmen en te polsen naar draagvlak.

Verdere analyse door de dienst Contractmanagement levert volgende informatie op:

• De aanwezigheid van een buurtweg (of "gemeenteweg" sedert de invoering van het decreet gemeentewegen) op het stuk openbaar domein, waardoor eerst de procedure doorlopen dient te worden om deze gemeenteweg op te heffen;
• De percelen 3de afdeling sectie F 516/02D en 3de afdeling sectie F 517/02 (privé eigendom gemeente Zonhoven) mogen niet onderhands verkocht worden, omwille van het ontbreken van redenen van algemeen belang;
• Een deel van de projectgronden behoort tot het openbaar domein en is aldus niet vervreemdbaar;
• Er bestaan ernstige twijfels omtrent de gestelde voorwaarde om de gronden na verwerving door Konings verplicht publiek te maken.
• Indien cumulatief (1) de voorwaarde om het perceel verplicht publiek te maken zou verdwijnen, (2) KONINGS de gronden (3de afdeling sectie F 516/02D (1153 m²) en 3de afdeling sectie F 517/02 (6 m²)) van de gemeente verwerft op een manier waarbij ook andere geïnteresseerden de kans hebben gehad deze aan dezelfde voorwaarden te verwerven en (3) het openbaar domein uitgesloten wordt van de projectzone, is er langs de kant van onze dienst geen bezwaar. Vanzelfsprekend is er voor wat betreft (2) en (3) ook geen bezwaar indien de projectzone op een andere plek wordt georganiseerd waarbij géén gronden van de gemeente verworven dienen te worden.

De afdeling Ruimte merkt nog op dat het afschaffen van de gemeenteweg op het stuk openbaar domein niet wenselijk is, gezien deze nog een verbindende functie heeft in kader van bereikbaarheid en ontsluitbaarheid van de achterliggende percelen grond, zoals bv.  3de afdeling sectie F 522 N, F 525 A en F 526 B.

Conclusie:

Op basis van bovenstaande argumentering volgt een voorwaardelijk gedeeltelijk gunstig advies vanuit de afdeling Ruimte voor de aanleg van een buffer- en infiltratievoorziening door KONINGS nv.

Er volgt een ongunstig advies voor de aanleg van een buffer- en infiltratievoorziening op percelen grond in privé eigendom van de gemeente Zonhoven of op openbaar domein, omdat de gemeente niet onderhands privé eigendom kan verkopen en omdat het afschaffen van de gemeenteweg op het stuk openbaar domein niet wenselijk is.

Maar uiteraard staan we niet weigerachtig tegenover de goede intenties vanwege KONINGS nv om te willen voldoen aan de gestelde voorwaarden uit de afgeleverde omgevingsvergunning. Echter kan de gemeente daartoe geen privé eigendom of openbaar domein beschikbaar stellen. De gemeente is bijgevolg geen "rechtstreeks" betrokken partij en dus staat het KONINGS nv vrij om met particuliere eigenaars het gesprek aan te gaan in kader van de verwerving van percelen grond voor de realisatie van een buffer- en infiltratievoorziening.

We adviseren daarom voorwaardelijk gunstig voor de realisatie van een buffer- en infiltratievoorziening op gronden die KONINGS nv van één of meerdere particuliere eigenaars weet te verwerven. Uiteraard dient KONINGS nv voorafgaandelijk aan de realisatie een omgevingsvergunning aan te vragen en te verkrijgen. Deze buffer- en infiltratievoorziening kan niet gekoppeld worden aan een publiek toegankelijke parkzone, aangezien het verplicht publiek toegankelijk maken van percelen grond in privé eigendom een te grote schending zou betekenen op het juridische eigendomsrecht. Verdere afstemming met ANB wordt noodzakelijk geacht.