2021_CBS_01377 - OMV - Vergunning - Bremstraat 15 - verkaveling 7204.V.MI_06_01 - Goedkeuring

verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden naar 3 loten, waarvan loten 1 en 2 voor halfopen bebouwing en lot 3 voor open bebouwing, na het slopen van de bestaande bijgebouwen en het bestaande hekwerk. Het stuk grond met een oppervlakte van 32,81m² wordt gratis afgestaan aan de gemeente.

De aanvraag werd op 11 mei 2021 ontvangen. 

Op 3 juni 2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.

Op 19 juni 2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.

Op 13 juli 2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 23 juli 2021 tot en met 21 augustus 2021. Het openbaar onderzoek werd gesloten met 6 bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

• 7204.V.MI/06: Op 5 juni 2000 werd er een verkavelingsvergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen voor het verkavelen van grond in 1 lot voor vrijstaande bebouwing (lot 1). Lot 1A, achterliggende grond, is uit de verkaveling te sluiten. 
• 1958/00093: Op 17 april 1958  werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen voor het bouwen van een woonhuis.
• 1970/00112: Op 20 augustus 1970  werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen voor het verbouwen en vergroten van een woning.
• 2005/09929: Op 9 mei 2005  werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen voor het bouwen van een kippenstal/nachtverblijf voor hobbypluimvee.

De aanvraag werd verschillende keren in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. Op 1 oktober 2020 werd door de administratie het volgende gesteld:

“Zoals ik eerder liet weten zijn we bezig met de opmaak van een visie rond verdichting en ontdichting.  Deze is nog niet afgeklopt, waardoor het soms moeilijk is om al concrete uitspraken te doen zonder precedenten te scheppen. 

Alleszins is de conclusie dat er bij jullie vraag op dit moment geen rekening zal worden gehouden met de achterliggende gronden, in tegenstelling tot wat ik eerder liet weten.

Gezien na bebouwing met 3 woningen zoals voorgesteld de woondichtheid lager zal liggen dan 13 wooneenheden/hectare, de perceelsbreedte van het geheel zeer groot is, lijkt deze verdichting ons aanvaardbaar. We zouden hierbij willen vragen de open bebouwing te voorzien van een gevelbreedte van 9m (en de overige gevelbreedtes op basis hiervan in te perken). Ook geef ik graag mee dat het linkse perceel deel uitmaakt van een bestaande verkaveling. 

Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen externe adviezen”

De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies. Er worden 2 halfopen woningen en 1 vrijstaande woning voorzien waarbij de vrijstaande woning een gevelbreedte heeft van 9 meter.

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 23 juli 2021 tot en met 21 augustus 2021. Er werden 6 bezwaren ingediend.

Gelet op de vereisten die de Raad voor Vergunningsbetwistingen ter zake oplegt aan de vergunningsverlener: 

Om te voldoen aan de opgelegde motiveringsverplichting volstaat het dat de vergunningverlener in haar beslissing de redenen vermeldt waarop deze is gesteund. 

Zij is er niet toe gehouden alle in de loop van de procedure aangevoerde bezwaren één voor één te beantwoorden (RvVb/A/1516/0884 van 31 maart 2016, in dezelfde zin: RvVb nr. A/2015/0261 van 21 april 2015 en RvVb/A/1516/0239 van 24 november 2015).

De bezwaarschriften werden onderzocht en kunnen als volgt worden samengevat en beoordeeld:

1.- Het bouwen van woningen met 2 bouwlagen past niet in het straatbeeld. Het overgrote gedeelte van de woningen in onze straat zijn gelijkvloerse woningen met dak. Destijds werden in deze straat de bouwplannen met meer dan een gelijkvloerse verdieping verboden omdat dit niet in het straatbeeld van de Bremstraat paste.

2.- Door het bouwen van woningen met 2 bouwlagen verliest de aanpalende woning alle direct zonlicht aan de zuidwest kant van de woning waar de belangrijkste ruimte van het huis, namelijk de woonkamer, voor altijd zou ontzegd worden van direct zonlicht noodzakelijk voor welzijn, gezondheid en leefbaarheid van de woning. Dit betekent een enorme vermindering van de leef- en woonkwaliteit. En een serieuze waardevermindering van de woning.

3.- Door het bouwen van woningen met 2 bouwlagen wordt een serieuze inbreuk gepleegd op de privacy van de bewoners. Een woning met verdieping op 3 meter van de perceelsgrens zal van de vroege morgen tot de late avond, de nacht inbegrepen, een totale inkijk hebben in de leefvertrekken, in de tuin,...

4.- De vrees dat bouwwerken/graafwerken op korte afstand, en droogzuiging, een ernstig risico inhouden voor het behoud en de stabiliteit van de bestaande woning.

5.- Bezwaar tegen het aantal woningen. Tussen de bestaande woningen zijn 2 percelen gelegen die voorbestemd waren om de nrs 13 en 15 te huisvesten. In het kader, van waarschijnlijk geldgewin, wenst men nu in deze ruimtes die in een rustige straat gelegen in het buitengebied, 3 woonsten te bouwen (winst 1 halfopen woning). Drie woningen in plaats van twee heeft zijn consequenties naar mobiliteit en lawaaihinder (bv. extra grasmachine).

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent deze bezwaarschriften het volgende standpunt in:

Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Bremstraat, een gemeenteweg ten zuidwesten van de kern van Zonhoven. In de directe omgeving van het eigendom, en dit bekeken i.f.v. de bebouwing aan de Bremstraat, bestaat de bebouwing uit vrijstaande eengezinswoningen (woningen nr. 11, 17, 19 en 24) en halfopen bebouwing (woningen nr. 6 en 8 en 9 en 9A). Aan de achterzijde van het eigendom (Rozenstraat, Anjerstraat,…) is de bebouwing denser onder de vorm van gekoppelde en gegroepeerde bebouwing. De bestaande woningen bestaan uit 1 of 2 bouwlagen en hebben een schuin of plat dak.

De oorspronkelijke verkavelingsvoorschriften voorzien in een één – of tweegezinswoning, een bebouwing op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrens en een bouwdiepte van maximaal 17 meter op het gelijkvloers en 10 meter op de verdieping met een maximum van 2 bouwlagen onder de kroonlijst.

Gelet op de bestaande, aanwezige bebouwing in de onmiddellijke omgeving (recentste bebouwing bestaat uit twee halfopen bebouwingen met twee bouwlagen en afgedekt met plat dak - woningen nr. 9 en 9A) en de voorziene  bouwmogelijkheden conform de bestaande verkavelingsvoorschriften, kunnen twee bouwlagen worden toegestaan in de Bremstraat. Het bezwaar m.b.t. het aantal bouwlagen is ongegrond en wordt niet weerhouden.

Het eigendom is gelegen in woongebied en is vandaag de dag reeds bebouwbaar conform de goedgekeurde verkavelingsvoorschriften. De afstand van de nieuw op te richten woningen tot de perceelgrenzen wijzigt niet t.o.v. de oorspronkelijke verkavelingsvoorschriften. Ook de bouwdiepte op het gelijkvloers (max. 17 meter) en de verdieping (max. 10 meter) wijzigt niet t.o.v. de oorspronkelijke verkavelingsvoorschriften. De voorliggende aanvraag tot bijstelling heeft derhalve geen bijkomende negatieve impact op de bezonning, privacy en woonkwaliteit van de aanpalende woningen. Het is evident dat het bebouwen van een aanpalende eigendom een impact heeft op de woonbeleving van de bestaande woningen. Voorliggende aanvraag voldoet qua bouwvolume en afstand evenwel aan de algemeen gehanteerde normen binnen de gemeente Zonhoven. Er kan hierdoor vanuit gegaan worden dat er geen abnormale hinder veroorzaakt wordt naar de aanpalende eigendommen. Het ontnemen van zonlicht of extra schaduwwerping op aanpalende eigendommen is niet abnormaal in een woonomgeving en algemeen aanvaardbaar. Aangezien het hier gaat om grondgebonden eengezinswoningen zal er tenslotte ook geen abnormale privacy hinder ontstaan naar de aanpalende eigendommen. Het bezwaar m.b.t. de negatieve impact op de bezonning, privacy en woonkwaliteit van de aanpalende woningen is ongegrond en wordt niet weerhouden.

De toekomstige eigenaars van de nieuwe woningen dienen hun woning (te laten) op te richten conform het principe van een goede huisvader en de nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om schade te voorkomen aan de aanpalende eigendommen. Het bezwaar m.b.t. de stabiliteit is gegrond maar wordt niet weerhouden.

De bestaande verkavelingsvoorschriften laten reeds één- of tweegezinswoningen toe, waardoor er ook 3 woongelegenheden kunnen opgericht worden op het voorliggende eigendom. Voorliggende aanvraag resulteert in een woondichtheid van ca. 12,45 woningen per hectare wat aanvaardbaar is in deze omgeving. De Bremstraat is een voldoende uitgeruste weg dewelke het extra verkeer probleemloos kan afhandelen. Het bezwaar m.b.t. het aantal woongelegenheden is ongegrond en wordt niet weerhouden.

ADVIEZEN

Op 13 juli 2021 werd advies gevraagd aan de Dienst Contractmanagement, Interne Zaken.

Op 13 juli 2021 werd advies gevraagd aan de Dienst Facilitair management.

Op 13 juli 2021 werd advies gevraagd aan De Watergroep.

Op 13 juli 2021 werd advies gevraagd aan Fluvius.

Op 13 juli 2021 werd advies gevraagd aan Proximus.

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de nota bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

Verkaveling

Het goed is gekend als lot 1 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet-vervallen verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 5 juni 2000 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.MI/06. 

Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. De aanvraag situeert zich volledig binnen het woongebied. De aanvraag voldoet principieel aan de bestemmingsvoorschriften.

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

De watertoets werd uitgevoerd op 13 juli 2021. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.

Algemeen kan wel gesteld worden dat:

• De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
• Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.  
• Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft. 

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m². Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT

Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.

§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.

Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.

§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door :

1° de storting van een afdoende financiële waarborg;

2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.

Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

Artikel 4.2.17. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken, zoals in het bijzonder:

1° de aanleg van nieuwe verkeerswegen, of de tracéwijziging, verbreding of opheffing daarvan;

2° de wijziging van het reliëf van de bodem;

3° de ontbossing, met behoud van de toepassing van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990;

4° het afbreken van constructies.

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt tevens als omgevingsvergunning voor het wijzigen van de vegetatie, vermeld in artikel 9bis, § 7, en artikel 13, § 4 en § 5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken.

Het eerste en het tweede lid gelden als de vergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden voldoet aan de vereisten inzake ontvankelijkheid en volledigheid die gelden voor de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of voor het wijzigen van de vegetatie.

De aanvraag voldoet aan deze bepalingen voor wat betreft het slopen van de bestaande constructies. Het dossier bevat immers voldoende gegevens over het bouwrijp maken van de percelen door de sloop van de bestaande constructies. De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan dus gelden als omgevingsvergunning voor de sloop van de bestaande constructies.

OVERIGE REGELGEVING

Slopen

De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.

Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw-, sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.

Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4. 

Alle bebouwing dient afgebroken te worden alvorens er een verkoop van een lot en/of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan bekomen worden. De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van materialen.

Erfdienstbaarheden

Uit het verkavelingsplan, opgesteld door landmeter Dirk Landuyt, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden.  

Decreet grond- en pandenbeleid – bescheiden woonaanbod

De aanvraag voorziet minder dan 10 loten bestemd voor woningbouw, noch heeft de verkaveling een grondoppervlakte die groter is dan een halve hectare. De verkaveling sluit niet aan op een andere, ook door de aanvrager te ontwikkelen perceel, die samen met de percelen waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan. Er dient bijgevolg geen sociaal, noch bescheiden woonaanbod gerealiseerd te worden.

Gratis grondafstand

De grond, gelegen binnen het bij K.B. van 1 oktober 1977 goedgekeurde rooilijnplan van de ‘Bremstraat’, kadastraal gekend Zonhoven 3^de afd. sectie F nrs. 594G8/deel, 594M20/deel, met een oppervlakte van 32,81m², zoals weergegeven op het verkavelingsplan opgemaakt op 23 april 2021, wordt gratis voor openbaar nut afgestaan aan de gemeente. Dit blijkt uit de belofte van grondafstand bijgevoegd in het verkavelingsdossier. 

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het verkavelen van 2 gronden naar 3 loten, waarvan loten 1 en 2 voor halfopen bebouwing en lot 3 voor open bebouwing, na het slopen van de bestaande bijgebouwen en het bestaande hekwerk. Het stuk grond met een oppervlakte van 32,81m² wordt gratis afgestaan aan de gemeente om bij te voegen aan het openbaar domein.

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°         het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°         het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Bremstraat, een gemeenteweg ten zuidwesten van de kern van Zonhoven. In de directe omgeving van het eigendom, en dit bekeken i.f.v. de bebouwing aan de Bremstraat, bestaat de bebouwing uit vrijstaande eengezinswoningen (woningen nr. 11, 17, 19 en 24) en halfopen bebouwing (woningen nr. 6 en 8 en 9 en 9A). Aan de achterzijde van het eigendom (Rozenstraat, Anjerstraat,…) is de bebouwing denser onder de vorm van gekoppelde en gegroepeerde bebouwing. De bestaande woningen bestaan uit 1 of 2 bouwlagen en hebben een schuin of plat dak.

Verkavelingsvoorwerp

Het verkavelingsontwerp voorziet enerzijds in 2 loten (lot 1 en lot 2) met een oppervlakte van respectievelijk 737,29m² en 696,89m² voor het oprichten van halfopen eengezinswoningen met maximaal 2 bouwlagen en een hellend of plat dak.  De woningen wordt opgericht op 5 meter uit de rooilijn en op 3 meter van de zijdelingse perceelgrenzen. De achtertuinzone is minimum 44 meter diep. De bouwstrook heeft een maximale breedte van respectievelijk 7,54 meter en 7,53 meter op de voorgevelbouwlijn en een maximale diepte van 17 meter. 

Anderzijds voorziet het verkavelingsontwerp in 1 lot (lot 3) met een oppervlakte van 974,85m² voor het oprichten van een vrijstaande ééngezinswoning met maximaal 2 bouwlagen en een hellend of plat dak.  De woning wordt opgericht op 5 meter uit de rooilijn en op 3 meter van de zijdelingse perceelgrenzen. De achtertuinzone is minimum 44 meter diep. De bouwstrook heeft een maximale breedte van 9 meter op de voorgevelbouwlijn en een maximale diepte van 17 meter. 

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

Het voorzien van vrijstaande – en halfopen eengezinswoningen, met een kleinschalige ondergeschikte nevenbestemming op het gelijkvloers of een zorgwoning, in een residentiële woonomgeving, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving. 

Mobiliteitsimpact

De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.

Het stallen van voertuigen dient op eigen terrein georganiseerd te worden. Er dient minstens één inpandige garage/carport in het hoofdvolume voorzien te worden en/of een carport in de zijtuinstrook.

De schaal van de voorgenomen werken

In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met schuin of plat dak. Een maximale bouwdiepte van 17 meter op het gelijkvloers en 10 meter op de verdieping, een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter en een zadeldak of plat dak past zich goed in in deze omgeving.  Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat dit in overeenstemming moet zijn met de omgeving.

Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid

De inplanting van de woningen wordt voorzien op 5 meter uit de rooilijn en op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen. Deze inplanting sluit aan bij de aanpalende woningen. 

Er worden bijgebouwen tot 40m² voorgesteld.  Het lot kan deze oppervlakte dragen.  Er dient wel voorkomen te worden dat er een overdreven terreinverharding ontstaat.  Er wordt bijgevolg opgelegd dat vrijstaande bijgebouwen enkel i.f.v. een berging en/of ondersteunende functies aan het hoofdvolume (overdekte zitplaats / sauna) mogelijk zijn. Een garagefunctie wordt uitgesloten voor het vrijstaand bijgebouw. Er rest nog voldoende ruimte op het perceel om aan te leggen als kwalitatieve tuinzone.

Door het oprichten van 3 woningen wordt een woondichtheid bekomen van ca. 12,45 woningen per hectare wat aanvaardbaar is in deze omgeving. 

Visueel-vormelijke elementen

In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met schuin of plat dak. Het voorgestelde profiel in de verkavelingsvoorschriften sluit aan bij deze in de omgeving, hetgeen algemeen aanvaardbaar is binnen de gemeente. Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat dit in overeenstemming moet zijn met de omgeving.  

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Bodemreliëf

Het betreft een vrij vlak terrein.  Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de kelder en/of funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen.

Het eigendom is gelegen in woongebied en is vandaag de dag reeds bebouwbaar conform de goedgekeurde verkavelingsvoorschriften. De afstand van de nieuw op te richten woningen tot de perceelgrenzen wijzigt niet t.o.v. de oorspronkelijke verkavelingsvoorschriften. Ook de bouwdiepte op het gelijkvloers (max. 17 meter) en de verdieping (max. 10 meter) wijzigt niet t.o.v. de oorspronkelijke verkavelingsvoorschriften. De voorliggende aanvraag tot bijstelling heeft derhalve geen bijkomende negatieve impact op de bezonning, privacy en woonkwaliteit van de aanpalende woningen. Het is evident dat het bebouwen van een aanpalende eigendom een impact heeft op de woonbeleving van de bestaande woningen. Voorliggende aanvraag voldoet qua bouwvolume en afstand evenwel aan de algemeen gehanteerde normen binnen de gemeente Zonhoven. Er mag vanuit gegaan worden dat er geen abnormale hinder veroorzaakt wordt naar de aanpalende eigendommen. Het ontnemen van zonlicht of extra schaduwwerping op aanpalende eigendommen is niet abnormaal in een woonomgeving en is algemeen aanvaardbaar. Aangezien het hier gaat om grondgebonden eengezinswoningen zal er tenslotte ook geen abnormale privacy hinder ontstaan naar de aanpalende eigendommen.

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits te voldoen aan de voorschriften in bijlage, opgesteld door het college van burgemeester en schepenen.

BESPREKING VAN DE ADVIEZEN

1.- Het advies van 13 juli 2021 van de Dienst Contractmanagement, Interne Zaken is voorwaardelijk gunstig:

“Gratis grondafstand van delen van de percelen met nr. 594G8 en 594M20 (totaal 32,81 m²), gelegen binnen de rooilijn KB 01/10/1977, zoals weergegeven op het verkavelingsplan van landmeter-expert Dirk Landuyt dd. 23/04/2021.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

2.- Het advies van 15 juli 2021 van De Watergroep is voorwaardelijk gunstig:

‘Advies Ontwerpbureau
 Volledig gunstig advies met voorwaarden.

Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:

• een forfaitaire kost per bijkomend aan te sluiten kavel
• een kost voor ontwerp en veiligheidscoördinatie per project

Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
 De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.

Bijkomende informatie kan u vinden op : www.dewatergroep.be’

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

3.- Het advies van 12 augustus 2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:

‘Naar aanleiding van uw adviesaanvraag van 13/07/2021 betreffende het bovenvermeld project, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.

In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines: Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.

De initiatiefnemer van het project moet voldoen aan de reglementen van de nutsmaatschappijen en in dit geval de volgende reglementen van de distributienetbeheerder(s): nl. het "Reglement voor verkavelingen en bouwprojecten " en de reglementen omtrent riolering. Deze reglementen vindt u op onze website www.fluvius.be.

Voor de activiteiten aardgas - elektriciteit - kabeltelevisie kunnen er uitbreidingen en/of verplaatsingen en/of aanpassingen nodig zijn aan de verdeelnetten om de percelen/woningen aansluitbaar te maken. De kosten hiervoor zijn steeds ten laste van de initiatiefnemer van het project.

Voor dit project zonder netuitbreiding sturen wij de initiatiefnemer een offerte ter dekking van de kosten voor het capaciteitsbeslag. 

De initiatiefnemer dient de gevraagde tussenkomsten, zoals vermeld in deze offerte, steeds te betalen aan Fluvius vóór het in uitvoering brengen van zijn vergunning.

Indien de woningen niet 100% verticaal gescheiden zijn moet – omwille van veiligheidsredenen met betrekking tot aardgas - één (of meerdere) gemeenschappelijke tellerlokalen worden voorzien op de gelijkvloerse verdieping die voor alle woonheden beschikbaar zijn, en dit zowel voor de tellers aardgas als elektriciteit. 

Riolering

Advies wordt gegeven door dienst Riolering.

“Voorwaardelijk gunstig advies riolering.

Naar aanleiding van uw adviesaanvraag betreffende het project langs de Bremstraat 15 te 3520 Zonhoven, kunnen wij u melden dat wij de desbetreffende aanvraag voorwaardelijk gunstig adviseren indien voldaan wordt aan de hieronder vermelde voorwaarden.

Deze loten kunnen aangesloten worden op de grachtinbuizing in de aanpalende straat.

De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor wat betreft hun rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online via www.fluvius.be. De toekomstige eigenaars dienen bij aanvraag een aansluittarief te betalen. Deze aanvraag dient best zo vroeg mogelijk te gebeuren nog voor de start van de grondwerken voor de respectievelijke gebouwen.

Via hogervermelde aanvraag zal hun rioolaansluiting door Fluvius uitgevoerd worden.

De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen.

De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake.

Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes.

Fluvius plaatst per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaanluitputje met aansluitdiameter 160mm op privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering op het rioleringsnet op openbaar domein.

Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privé-riolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van gecertificeerde keurders kan u vinden op www.vlario.be.

Aan volgende voorwaarden dient voldaan te worden:

• De vloerpeilen van de toekomstige gebouwen dienen boven het niveau van de rijweg gelegen zijn.
• Volgens het definitief zoneringsplan liggen de loten in collectief te optimaliseren buitengebied. In deze zone wordt op termijn wel een collectieve zuivering van het afvalwater (via riolering) voorzien. De timing voor deze werken moet nog worden vastgelegd. In afwachting van deze collectieve afvalwaterzuivering moet het afvalwater gezuiverd worden, dit mag met een septische put. De septische put dient een minimale inhoud te hebben van 3000 liter tot 5 inwoners en 600 liter/inwoner vanaf 5 inwoners. Op de septische put dient zowel het grijs ( keuken, was, badkamer, vaatwas ) als het zwart ( toiletspoeling) water aangesloten te worden.

Gelieve bovenstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning.”

Voor bijkomende informatie kan contact opgenomen worden met de Fluvius Infolijn - 078 35 35 34.

Gelieve ons advies op te nemen in de vergunning van dit dossier, met verwijzing naar de voornoemde reglementen.

Van zodra de initiatiefnemer de voorgestelde bedragen heeft vereffend aan onze diensten, zal Fluvius u hiervan schriftelijk verwittigen. Daarna kan het verkoopsattest voor deze nieuwe bouwpercelen door uw diensten worden afgeleverd en kunnen de stedenbouwkundige vergunningen worden toegekend.’

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

4.- Het advies van 13 juli 2021 van Proximus is gunstig:

‘Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.’

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

5.- Het advies van 9 augustus 2021 van de Dienst Facilitair management is voorwaardelijk gunstig:

‘- Aanleveren correct volledig plan bestaande toestand. Op dit plan dienen niet enkel al de bomen aangeduid te worden die er nog staan, maar ook deze die al werden gerooid. Merken bij controle op terrein dat er fruitbomen staan, die niet op de plannen zijn ingetekend.  

- behouden van de aanwezige fruitbomen.’

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving, dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar/bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. De aanvraag is vatbaar voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen naar 3 loten, waarvan loten 1 en 2 voor halfopen bebouwing en lot 3 voor open bebouwing, na het slopen van de bestaande bijgebouwen en het bestaande hekwerk, mits het opleggen van voorwaarden.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen naar 3 loten, waarvan loten 1 en 2 voor halfopen bebouwing en lot 3 voor open bebouwing, na het slopen van de bestaande bijgebouwen en het bestaande hekwerk, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:

1. Te voldoen aan de voorwaarden gesteld door De Watergroep.
2. Te voldoen aan de voorwaarden gesteld door de Dienst Contractmanagement – Interne Zaken: “Gratis grondafstand van delen van de percelen met nr. 594G8 en 594M20 (totaal 32,81 m²), gelegen binnen de rooilijn KB 01/10/1977, zoals weergegeven op het verkavelingsplan van landmeter-expert Dirk Landuyt dd. 23/04/2021.”
3. Te voldoen aan de voorwaarden gesteld door de Dienst Facilitair management.  Het gevraagde plan dient te worden aangeleverd aan de dienst Vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na verlening van de vergunning.  Indien uit dit plan blijkt dat er vergunningsplichtige handelingen werden gesteld (kappen bomen), dient dit ter regularisatie te worden opgenomen in de omgevingsaanvragen voor het bouwen van de woningen.
4. Te voldoen aan de voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies van Fluvius.
5. Te voldoen aan volgende voorwaarden met betrekking tot de watertoets:
      - De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
      - Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.
      - Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft.
6. De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementeringen van de nutsmaatschappijen.
7. Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de verkavelaar;
8. De bouwheer dient, conform artikel 8 van het decreet op het archeologisch patrimonium de dato 30 juni 1993 en zijn latere wijzigingen, elk roerend of onroerend goed dat hij vindt of vermoedt gevonden te hebben, te melden binnen de 3 dagen aan het Onroerend Erfgoed Limburg, Hendrik Van Veldekegebouw, Koningin Astridlaan 50 bus 1 te 3500 Hasselt (www.onroerenderfgoed.be/een-vondst-melden);
9. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van de omgevingsaanvraag of de toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting op het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden of een omgevingsaanvraag van een particulier, blijft ten laste van de aanvrager.
10. Gelet op artikel 4.2.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening waarin bepaald wordt dat een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken. Dat rekening houdend met dit artikel een machtiging wordt verleend tot het afbreken van de constructies.
11. Alle bebouwing dient te worden gesloopt vooraleer de verkaveling ten uitvoer kan worden gebracht. Dit houdt in dat zolang aan de opschortende voorwaarde tot sloping, die verbonden is aan de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden zelf en waarvan de naleving rust op de verkavelaar zelf, niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot verkoop van de loten, noch een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan verkregen worden. Onder afbraak wordt tevens het verwijderen van de vloerplaten en van al het materiaal / afval van het terrein bedoeld. Alle materialen / afval dienen afgevoerd te worden naar een erkende verwerker.
    De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van gebouwen, materialen en afval.
    12. De afbraak van de constructies dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden. Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw-, sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer. Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4..
    13. paalstenen aan de rooilijn dienen geplaatst te worden.
    14. De verkavelingsvoorschriften in bijlage, opgesteld door het college van burgemeester en schepenen zijn van toepassing op voorliggende aanvraag.
    15. Vervreemding van een lot uit de verkaveling kan pas geschieden, nadat het attest conform artikel 4.2.16 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd afgeleverd, waaruit blijkt dat aan alle voorwaarden van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd voldaan.
    16. Een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan pas verkregen worden, nadat het attest conform artikel 4.2.16 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd afgeleverd, waaruit blijkt dat aan alle voorwaarden van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd voldaan.
    17. Na het afleveren van het attest conform artikel 4.2.16§2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dient de verkaveling in een officiële akte gegoten de worden.  De gemeente dient in kennis te worden gebracht van de akte van neerlegging van de verkaveling.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.

De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.