STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het regulariseren van de perceelgrootte en de inplanting van de huizen, het regulariseren van de linkerzijde achteraan woning 1, het regulariseren van het materiaalgebruik bij zowel de gevelbekleding van de woningen, als bij de overdekte terrassen en het wijzigen van de afwerking van de tuinhuizen ten opzichte van de reeds afgeleverde stedenbouwkundige vergunning 2017/00151 afgeleverd op 24/10/2017.
De aanvraag werd op 06/10/2021 ontvangen en op 04/11/2021 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft de uitbreiding van de linkerzijde van woning 1 en het wijzigen van het materiaalgebruik van de overdekte terrassen en de gevelbekleding.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren/ te verwijderen.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels gelegen in agrarisch gebied. .
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied .
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven.
Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300m van een woongebied of op ten minste 100m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt niet onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de bergingen en nachthallen.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning / omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden / bijstelling van de omgevingsvergunning / stedenbouwkundig attest.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 675 tot en met 680 bis van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het regulariseren van de perceelgrootte en de inplanting van de huizen, het regulariseren van de linkerzijde achteraan woning 1, het regulariseren van het materiaalgebruik bij zowel de gevelbekleding van de woningen, als bij de overdekte terrassen en het wijzigen van de afwerking van de tuinhuizen ten opzichte van de reeds afgeleverde stedenbouwkundige vergunning 2017/00151 afgeleverd op 24/10/2017.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Hazendansweg, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband.
Omschrijving van de aanvraag
De aanvraag betreft het regulariseren van de perceelgrootte en de inplanting van de huizen, het regulariseren van de linkerzijde achteraan woning 1, het regulariseren van het materiaalgebruik bij zowel de gevelbekleding van de woningen, als bij de overdekte terrassen en het wijzigen van de afwerking van de tuinhuizen ten opzichte van de reeds afgeleverde stedenbouwkundige vergunning 2017/00151 afgeleverd op 24/10/2017.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie wonen is in overeenstemming met de woonfuncties in de ruime en de onmiddellijke omgeving. De bijhorende constructies aan het wonen zoals de overkapping en het tuinhuis zijn dus ook functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet voor elke woning een garage of een carport. Per woongelegenheid kan er ook nog een wagen gestald worden op de inrit.
Het aantal autostaanplaatsen/ garages stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik, de bouwdichtheid en de visueel-vormelijke elementen
De aanvraag omvat het regulariseren van de perceelgrootte en de inplanting van de huizen, het regulariseren van de linkerzijde achteraan woning 1, het regulariseren van het materiaalgebruik bij zowel de gevelbekleding van de woningen, als bij de overdekte terrassen en het wijzigen van de afwerking van de tuinhuizen ten opzichte van de reeds afgeleverde stedenbouwkundige vergunning 2017/00151 afgeleverd op 24/10/2017.
Nadat de woningen winddicht zijn uitgevoerd, werd het terrein opnieuw opgemeten door een erkend landmeter om deze te koop aan te bieden. Hieruit bleek dat het terrein groter blijkt te zijn dan de opmetingen die toegevoegd werden in de vergunning 2017/00151 afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen op 24/10/2017. Aan de achterzijde betekent dit dat deze volledige zijde 0,56m groter is dan eerst gemeten waardoor er per woonentiteit een breedte van 14cm bijkomt achteraan elk woonperceel. De voorzijde is in totaal 0,99m groter. Behalve het rechter perceel, krijgen de percelen hierdoor een grotere oppervlakte zoals aangeduid op de bijgevoegde plannen in het dossier.
Door de nieuwe afmetingen van het perceel veranderde ook de inplanting van de woningen ten opzichte van de perceelgrenzen t.o.v. het vergunde. Woning 1 staat minstens ingeplant op 3,93m van de linker perceelgrens in plaats van op 3,20m. Woningen 2 en 3 hebben een afstand tot de zijdelingse perceelgrens van 3,10m in plaats van 3m. De afstand van woning 4 tot de rechter perceelgrens blijft behouden op minstens 3m. Ook de afstanden van de tuinbergingen ten opzichte van de perceelgrenzen vermeerderen t.o.v. het vergunde, waardoor deze zeker op voldoende afstand worden opgericht.
Woning 1 werd achteraan 50cm breder uitgevoerd dan op de reeds vergunde plannen d.d. 24/10/2017. Ondanks deze verbreding blijft de woning nog steeds op een afstand van 4,10m van de linker perceelgrens, hetgeen ruim voldoende is. De voorgevels van de woningen werden afgewerkt met een gebroken wit crepi samen met grijs-beige steenstrips in plaats van gebroken wit crepi met thermo-wood en lichtgrijze trespaplaten. Ook de overkappingen bij de terrassen achteraan de woningen werden uitgevoerd in crepi in plaats van houtbekleding.
De aanvrager geeft aan de tuinhuizen te willen oprichten in dezelfde materialen als de reeds opgerichte woningen, namelijk een metselwerk met een wit gebroken crepi in plaats van de houten constructie. De afmetingen zoals deze reeds vergund zijn in de stedenbouwkundige vergunning 2017/00151 afgeleverd op 24/10/2017 blijven behouden.
De bovenvermelde wijzigingen kunnen aanvaard worden aangezien dit slechts om beperkte wijzigingen gaat. Op de meeste plaatsen van de desbetreffende percelen kan er meer ruimte worden gecreëerd voor groenzones.
De reeds vergunde verhardingen op de inplantingsplannen blijven onveranderd. Er zal dus voldoende groen aanwezig blijven op het perceel na de voorgestelde wijzigingen.
De nieuwe plannen in dit dossier vervangen de oude plannen van het dossier 2017/00151 aangezien ook in deze omgevingsvergunningsaanvraag al de nodige plannen werden aangeleverd voor zowel de uitvoering van de woningen als de tuinbergingen. Dit om de vergunning leesbaar te houden.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op voorwaarde dat de gewijzigde plannen in deze aanvraag de plannen vervangen van de vergunning met dossiernummer 2017/00151, afgeleverd op 24/10/2017 door het college van burgemeester en schepenen. Aan de voorwaarden opgenomen in bovengenoemde stedenbouwkundige vergunning dient wel voldaan te worden door de aanvrager.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het regulariseren van de perceelgrootte en de inplanting van de huizen, het regulariseren van de linkerzijde achteraan woning 1, het regulariseren van het materiaalgebruik bij zowel de gevelbekleding van de woningen, als bij de overdekte terrassen en het wijzigen van de afwerking van de tuinhuizen ten opzichte van de reeds afgeleverde stedenbouwkundige vergunning 2017/00151 afgeleverd op 24/10/2017, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het regulariseren van de perceelgrootte en de inplanting van de huizen, het regulariseren van de linkerzijde achteraan woning 1, het regulariseren van het materiaalgebruik bij zowel de gevelbekleding van de woningen, als bij de overdekte terrassen en het wijzigen van de afwerking van de tuinhuizen ten opzichte van de reeds afgeleverde stedenbouwkundige vergunning 2017/00151 afgeleverd op 24/10/2017, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.