STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een tweewoonst en een bijgebouw.
De aanvraag werd op 4 juli 2021 ontvangen en op 28 juli 2021 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 7 augustus 2021 tot en met 5 september 2021.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
Op 8 november 2021 werd een gewijzigde projectinhoudversie overgemaakt waardoor een tweede openbaar onderzoek georganiseerd diende te worden.
Het tweede openbaar onderzoek werd georganiseerd van 19 november tot en met 18 december 2021.
Er werden geen bezwaren ingediend.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 29 oktober 2019 werd een omgevingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van gronden voor het verkavelen van het perceel in 1 lot voor open bebouwing. (1288.B.874.2)
De aanvraag werd op 12 november 2019 in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie (VB_2015_171)
“Wij ontvingen uw ontwerp in goede orde. Op basis van deze aangeleverde informatie hebben we een aantal opmerkingen.
Het is de bedoeling dat de toekomstige woning de bouwlijn volgens het BPA volgt.
Het is aangewezen dit nader te bekijken bij de opmaak van het definitieve ontwerp.
Mogelijk bestaan er in de toekomst bijkomende opmerkingen of voorwaarden op basis van het definitieve ontwerp.
Het staat u vrij om door uw architect een uitgewerkt voorontwerp ter nazicht aan de dienst voor te leggen alvorens de definitieve aanvraag in te dienen.
Het afleveren van een vergunning is ten alle tijden afhankelijk van het concrete aanvraagdossier, de ruimtelijke context, de in te winnen adviezen en de resultaten van het openbaar onderzoek, …”
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 7 augustus tot en met 5 september 2021.
Er werden geen bezwaren ingediend.
Op 8 november 2021 werd een gewijzigde projectinhoudversie overgemaakt waardoor een tweede openbaar onderzoek georganiseerd diende te worden.
Het tweede openbaar onderzoek werd georganiseerd van 19 november tot en met 18 december 2021.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
De Watergroep
Inter (toegankelijkheidsbureau)
Fluvius
Proximus
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels in recreatiegebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Bijzonder plan van aanleg
Het goed is gelegen binnen het BPA "Halveweg-Beskensstraat herziening 2", goedgekeurd op 15 juni 2006.
Het goed kreeg als bestemming maximum 2 wooneenheden per perceel.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 1 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 29 oktober 2019 door het college van burgemeester en schepenen. (1288.B.874.2)
De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming maximum 2 woongelegenheden per perceel.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften. Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de afwijkingsbepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de gehanteerde richtlijnen en omzendbrieven.
AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Beperkte afwijkingen
Art. 4.4.1.
§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.
De aanvraag wijkt af van volgende BPA-voorschriften:
De BPA-voorschriften bepalen dat de dakrandhoogte voor een woning met 2 bouwlagen maximum 6,50m mag bedragen vanaf het gemiddelde peil van de weg.
Het ontwerp voorziet een dakrandhoogte van 6,67m ten opzichte van de as van de weg.
De BPA-voorschriften bepalen dat de dakrandhoogte voor een bijgebouw gelegen mag zijn tussen 2,50m en 3m vanaf het gemiddelde peil van de weg.
Het ontwerp voorziet een dakrandhoogte van 3,42m ten opzichte van de as van de weg.
De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten meergezinswoning en een bijgebouw met een totale horizontale dakoppervlakte van 161m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening (wadi) waarvan de oppervlakte (5,10m²) en het volume (9 420 liter)voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Op 25 augustus 2021 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 28-07-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 1, sectie B, nummer(s) 770b, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften:
Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.
De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.
De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.
Als voor het bouwproject een aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aan te vragen. Dit kan online via www.fluvius.be.
Van zodra de aansluitputjes (1 DWA- & 1 RWA-putje) geplaatst zijn, is de effectieve plaats en diepte van de aansluiting gekend. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle maatregelen die de aanvrager dient te nemen tot het aanpassen van de privéwaterafvoer om te kunnen aansluiten, als niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, zijn ten laste van de aanvrager.
Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein tot aan de perceelsgrens van het privédomein.
Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.
Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
Volgens het definitief zoneringsplan ligt de woning in collectief te optimaliseren buitengebied. In deze zone wordt op termijn wel een collectieve zuivering van het vuilwater (via riolering) voorzien. De timing voor deze werken moet nog worden vastgelegd. Indien binnenkort een project van start gaat in de straat, kan u best met Fluvius contact opnemen voor de voorwaarden naar voorbehandeling van het vuilwater.
In afwachting van deze collectieve afvalwaterzuivering moet het afvalwater gezuiverd worden, dit kan door alle afvalwater, zowel zwart afvalwater (toiletten) als grijs afvalwater (gootsteen, vaatwas, douche, bad, …) aan te sluiten op een septische put of door twee afzonderlijke septische putten. Het minimale putvolume voor een gezin tot vijf personen is 3.000 liter, met 600 liter per bijkomende inwoner.
Gelet op de omzendbrieven, decreten en de code van goede praktijk voor de herwaardering van grachtenstelsels;
Gelet op de overname door Fluvius van riolering- en grachtenstelsels van de gemeente ZONHOVEN is Fluvius van mening dat baangrachten enkel mits grondige motivering mogen overwelfd worden. Er wordt slechts 1 overwelving per kadastraal perceel toegestaan. Fluvius geeft positief advies voor een grachtinbuizing van 5 meter. Na het ontvangen van de vergunning kan de bouwheer zijn verzoek tot inbuizing baangracht indienen bij Fluvius via een aanvraag op www.fluvius.be.
Mogelijke afwijkingen:
De gemeente kan een afwijking toestaan omwille van één van de volgende redenen:
Indien de breedte van de grachtinbuizing afwijkt van de door Fluvius toegestane breedtes dient deze extra tekst opgenomen te worden:
‘De aanvrager dient de noodzakelijkheid van afwijking uitdrukkelijk te motiveren. De aanvraag dient te gebeuren bij Fluvius, waarna de netbeheerder de aanvraag ter goedkeuring overmaakt aan de gemeente. Bij goedkeuring door de gemeente wordt door de gemeente de schriftelijke toestemming aan de aanvrager bezorgd met een kopie aan de netbeheerder.’
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Toegankelijkheid
Op 24 augustus 2021 verleende Inter een gunstig advies, nl.:
“Advies toegankelijkheid bij de aanvraag van een omgevingsvergunning / melding
In toepassing van art. 4.3.7.i, art. 4.3.3.ii en art. 4.3.4.iii van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
In toepassing van het Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheidiv.
Gunstig advies.
Dit advies bekijkt de wettelijke voorschriften op basis van de op plan afleesbare elementen in de vergunningsfase. Dit advies doet geen uitspraak over de integrale toegankelijkheid van het gebouw na volledige afwerking. Afwerkingselementen die niet op plan staan, bepalen immers in grote mate mee de toegankelijkheid van het geheel. U kan, tijdens het project, bij ons inlichtingen verkrijgen of een begeleidingstraject volgen om de integrale toegankelijkheid van uw project te garanderen.
1 Bijlage B26 verantwoordingsnota omgevingsvergunning:
Toegankelijkheidstoelichting / checklist inzake toegankelijkheid
2 Verplichting advies
3 Toepassingsgebied
Dit advies is van toepassing op het (deel van het) gebouw dat gebouwd, herbouwd, verbouwd of uitgebreid wordt.
De aanvraag betreft:
Indien een aanvraag valt onder de toepassing van de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid, dan dienen de normbepalingen van hoofdstuk IIIvi te worden nageleefd. De normen, principetekeningen en bijkomende info kan teruggevonden worden op www.toegankelijkgebouw.be.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
Het perceel is gelegen langs ’t Zant, een gemeenteweg.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de kelder, de berging en de badkamer.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning / omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden / bijstelling van de omgevingsvergunning / stedenbouwkundig attest.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 675 tot en met 680 bis van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is niet in strijd met deze bepalingen van het burgerlijk wetboek.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het bouwen van een tweewoonst en een bijgebouw.
De woning wordt ingeplant op minimum 8,73m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, op minimum 3m van de rechter perceelgrens en op minimum 3,03m van de linker perceelgrens.
Het ontwerp voorziet een tweewoonst. Er wordt zowel op het gelijkvloers als op de verdieping 1 woonentiteit voorzien.
De gelijkvloerse woongelegenheid beschikt over een leefruimte met geïntegreerde keuken, een slaapkamer, badkamer en berging.
Deze woonentiteit beschikt over een terras en ruime tuin. Het terras wordt voorzien aan de rechter achterzijde van het gebouw waardoor het grenst aan de leefruimte en de slaapkamer.
Op de verdieping wordt een 2de woonentiteit voorzien. Deze woonentiteit beschikt over een leefruimte met geïntegreerde keuken, twee slaapkamers, een badkamer en een berging.
Deze woonentiteit beschikt over een terras van 10,78m². Het terras bevindt zich aan de linker achterzijde van het gebouw. Het terras biedt via een buitentrap tevens toegang tot de tuinruimte.
Het terras op de verdieping dient aan de linkerzijde voorzien te worden van een ondoorzichtige, lichtdoorlatende afsluiting met een hoogte van 1,80m zodat de privacy van het linker aangrenzende perceel gewaarborgd blijft.
De tweewoonst heeft een maximale bouwbreedte van 12,21m en een maximale bouwdiepte van 14m.
Het gebouw wordt uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 6,23m ten opzichte van het maaiveld (= 6,67m ten opzichte van de as van de weg).
De gevelafwerking is voorzien in zichtbeton.
Beide woonentiteiten bieden, intern en op vlak van buitenruimte, voldoende woonkwaliteit en garanderen voldoende gebruiksgenot.
Tot slot wordt in de achtertuin, op 15,52m achter de achtergevel van de hoofdgebouw en tegen de rechter perceelgrens een bijgebouw opgericht.
Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 39m² (6m x 6,50m).
Het bijgebouw wordt net zoals het hoofdgebouw uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 2,98m ten opzichte van het maaiveld (= 3,42m ten opzichte van de as van de weg).
De gevelafwerking is voorzien in een rood-bruin genuanceerde gevelsteen.
Behoudens de bebouwing worden ook verhardingen voorzien.
In de voortuin wordt een oprit aangelegd met aansluitend 2 niet-overdekte parkeerplaatsen. De oprit en de parkeerplaatsen worden uitgevoerd in grasdallen (76,45m²).
Aansluitend op de inrit wordt, tevens in grasdallen, een toegangspad naar de toegangsdeur aangelegd (14,59m²).
In de achtertuin wordt zoals eerder aangehaald een niet-overdekt terras aangelegd voor de gelijkvloerse woonentiteit. Dit niet-overdekte terras, uitgevoerd in waterdoorlatende terrastegels, heeft een oppervlakte van 21m².
De voorziene verhardingen zijn gebruikelijk en er resteert nog voldoende onverharde ruimte die ingericht kan worden als tuin/ groenzone.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan op geldige wijze afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume behoudens de gevraagde afwijkingen voor de bouwhoogte van de woning alsook het bijgebouw.
De BPA-voorschriften bepalen dat de dakrandhoogte voor een woning met 2 bouwlagen maximum 6,50m mag bedragen vanaf het gemiddelde peil van de weg.
Het ontwerp voorziet een dakrandhoogte van 6,67m ten opzichte van de as van de weg.
De bebouwing in de omgeving varieert sterk qua bouwhoogte alsook dakprofiel. De voorgestelde bouwhoogte zal dan ook niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.
De BPA-voorschriften bepalen dat de dakrandhoogte voor een bijgebouw gelegen mag zijn tussen 2,50m en 3m vanaf het gemiddelde peil van de weg.
Het ontwerp voorziet een dakrandhoogte van 3,42m ten opzichte van de as van de weg.
Het bijgebouw is ondergeschikt aan het hoofdgebouw en bestaat uit 1 bouwlaag en een plat dak. De voorgestelde dakrandhoogte is niet overdreven en niet storend in de omgeving.
De gevraagde afwijkingen zijn niet van die aard dat de basisvisie van de verkaveling erdoor wordt aangetast, evenmin doet het gevraagde afbreuk aan de rechten en het woongenot van de aanpalenden. De gevraagde afwijkingen zullen niet leiden tot onverenigbare situaties in deze omgeving.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Op 2 augustus 2021 verleende De Watergroep een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Advies van De Watergroep
Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
Bij het plaatsen van de muurdoorgang dient rekening gehouden te worden met de afmetingen van de drinkwateraftakking.
Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:
Elke aftakking moet in rechte lijn, haaks op de rijweg kunnen uitgevoerd worden.
De kosten van de nieuwe aftakking(en) zijn ten laste van de aanvrager(s).”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Op 3 augustus 2021 liet de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg weten dat zij voor de huidige aanvraag geen advies verlenen.
Op 4 augustus 2021 verleende Proximus een gunstig advies, nl.:
“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht.
Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
Op 24 augustus 2021 verleende Inter een gunstig advies, zoals hoger aangehaald.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
Op 25 augustus 2021 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, zoals hoger aangehaald.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een tweewoonst en een bijgebouw zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek, het afwijken van de verkavelingsvoorschriften en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een tweewoonst en een bijgebouw zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.