verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor wat betreft het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften van lot 4 (nevenfunctie in kelder, grotere bouwbreedte, grotere bouwdiepte, reliëfwijziging, locatie toegang garage en extra toegang terrein).
De aanvraag werd op 17 juli 2021 ontvangen.
Op 11 augustus 2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 28 augustus 2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 7 september 2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 17 september 2021 tot en met 16 oktober 2021.
Het openbaar onderzoek werd gesloten met één bezwaarschrift.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 17 september 2021 tot en met 16 oktober 2021. Er werd één bezwaar ingediend.
Het bezwaarschrift kan samengevat worden als volgt
1.- Bezwaar tegen de maximale verhardingen van de voor- en zijtuinstrook
2.- Bezwaar tegen de toegang tot de garage via de linker gevel (i.p.v. de voorgevel) en tegen de inkomdeur voor nevenactiviteit via de linker gevel. Het toestaan van deze aanpassingen zal rechtstreekse en negatieve gevolgen hebben voor de privacy en woon- & leefervaring op de aanpalende eigendom.
De gemeentelijk omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift volgend standpunt in:
Zonhoven profileert zich als een groene gemeente. Vanuit ruimtelijk oogpunt dient het groene karakter optimaal gevrijwaard te worden. Een overwegend groene voor- en zijtuinzone draagt hiertoe bij. Daarom werd er in de verkavelingsvoorschriften verplicht één interne garage binnen het hoofdvolume te voorzien dewelke toegankelijk is vanaf de voorgevel waardoor de inrit op het terrein tot een minimum beperkt kan worden. Hiervan afwijken zal er enkel toe leiden dat de verhardingsgraad van de voortuin en zijtuin wordt vergroot, hetgeen niet aanvaard kan worden in deze groene omgeving. Het aantal inritten dient daarom beperkt te blijven tot 1 en de toegang tot de garage dient voorzien te worden via de voorgevel. Een tweede toegang geeft bijkomend aanleiding tot een extra conflictpunt met het doorgaand verkeer, hetgeen evenmin wenselijk is. Het bezwaar m.b.t. de maximale verharding in de voortuin/zijtuin en de 2de inrit is gegrond en wordt weerhouden.
Vanuit praktisch oogpunt (herkenbaarheid en kortste afstand) lijkt het aangewezen dat de toegangsdeur naar een nevenfunctie zich aan de voorgevel bevindt. Het voorzien van een inkomdeur voor een nevenactiviteit via de linker gevel kan extra overlast met zich meebrengen naar de aanpalende eigenaars. Indien er in het definitief ontwerp gekozen wordt om de toegang via deze zijde te voorzien dan dienen de nodige maatregelen te worden genomen door de aanvrager om de privacy en woon- & leefervaring op het aanpalende eigendom te vrijwaren. Het bezwaar is gegrond maar wordt niet weerhouden in deze procedure.
ADVIEZEN
Op 07/09/2021 werd advies gevraagd aan het Agentschap voor Natuur en Bos.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied i.f.v. de Nieuwe Hazendansweg (50 meter); dieperliggend natuurgebied. De aanvraag beperkt zich tot het deel dat gelegen is in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 4 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 28/08/2018 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 1263.E.874.2. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen. De kavels kregen als bestemming eengezinswoning.
Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. De aanvraag voldoet principieel aan deze bestemmingsvoorschriften.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 7 september 2021. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.
Algemeen kan wel gesteld worden dat:
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5.
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.
OVERIGE REGELGEVING
Erfdienstbaarheden
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften van lot 4. Meer specifiek worden volgende wijzigingen gevraagd:
1.1.B. Nevenbestemming Hoofdgebouwen:
Vergund: Enkel te voorzien op het gelijkvloers.
Gevraagd: Te voorzien op het gelijkvloers of kelderverdieping.
2.1.C. Bouwvolume - Bouwdiepte
Vergund: Bouwdiepte verdieping: maximaal 10m diep vanaf de bouwlijn.
Gevraagd: Bouwdiepte verdieping: aan de voorzijde is een overkraging van 0,60m toegestaan. Maximum bouwdiepte vanaf de bouwlijn: 12,25m.
2.1.C. Bouwvolume - Bouwbreedte
Vergund: maximaal zoals aangegeven op het verkavelingsplan.
Gevraagd: maximaal zoals aangegeven op het verkavelingsplan. Verdieping links: een overkraging van 10cm toegelaten. Verdieping rechts: een luifel van 60cm toegelaten.
3.1. Reliefwijzigingen
Vergund: tot maximum 30cm boven het niveau van de voorliggende weg.
Gevraagd: tot maximum 80cm boven het niveau van de voorliggende weg.
3.2. Verhardingen
Vergund: inrit maximum 3m breed aan de rooilijn.
Gevraagd: Inrit maximum 3m breed aan de rooilijn. In het geval van een nevenbestemming mag een 2e inrit van 3m breed aan de rooilijn aangelegd worden.
3.5. Inrichtingselementen
Vergund: Minstens één interne garage binnen het hoofdvolume is verplichtend. Deze garage dient toegankelijk te zijn vanaf de voorgevel van de woning waardoor de inritten op het terrein tot een minimum beperkt worden.
Gevraagd: Minstens één interne garage binnen het hoofdvolume is verplichtend. Deze garage dient toegankelijk te zijn vanaf de voorgevel of de linker zijgevel van de woning waardoor de inritten op het terrein tot een minimum beperkt worden.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Het eigendom is gelegen aan de Nieuwe Hazendansweg, een gemeenteweg die gekenmerkt wordt door residentiële eengezinswoningen in open bebouwing. De huidige goedgekeurde verkavelingsvoorschriften wensen de bestaande invulling langs de straat verder te zetten en leggen daarom beperkingen op m.b.t. de locatie en de oppervlakte van de nevenbestemming, het bouwvolume en de verhardingsgraad. Tevens leggen ze ook een minimum aantal parkeerplaatsen op in functie van het wonen en de nevenbestemming.
Deze beperkingen en voorwaarden moeten er voor zorgen dat het groene karakter van de omgeving optimaal wordt bewaard en dat het ontworpen gebouw zich inpast in de omgeving.
Het voorzien van een nevenfunctie op het gelijkvloers en/of kelderverdieping kan toegestaan worden mits de nodige lichtinval er voor zorgt dat er kwaliteitsvolle ruimtes kunnen ingericht worden op de kelderverdieping. De gevraagde bijstelling heeft ruimtelijk gezien geen negatieve impact op de omgeving. De overige verkavelingsvoorschriften m.b.t. de nevenfunctie blijven voor het overige onverminderd van toepassing.
Het vergroten van de bouwdiepte van 10 meter naar 12,25 meter (inclusief een overkraging aan de voorzijde van 0,60m) kan toegestaan worden. Binnen de gemeente Zonhoven werden nog reeds woningen met een bouwdiepte van 12 meter op het verdiepingsniveau toegestaan. Gezien de grootte van het perceel en gezien de afmetingen van de naastgelegen woningen, bekomt het nieuwe bouwblok een vergelijkbare schaalverhouding als de naastgelegen bebouwing.
Het vergroten van de bouwbreedte op de verdieping louter in functie van het architecturaal ontwerp d.m.v. een overkraging van 10 cm links of luifel van 60 cm rechts en zonder volumevermeerdering is ruimtelijk gezien aanvaardbaar. De gevraagde wijzigingen beperken immers het zicht naar het achterliggende natuurgebied niet.
Op de plannen die informatief werden gevoegd bij de aanvraag is ook een luifel achteraan de verdieping zichtbaar, net zoals een schuine wand in de achtergevel die dieper voorzien wordt dan 12,25m.
In de bijgestelde verkavelingsvoorschriften zoals opgenomen in de aanvraag, wordt hier echter nergens vermelding van gemaakt. Hier worden dan ook verder geen uitspraken over gedaan.
De gevraagde reliëfwijziging tot maximum 80cm boven het niveau van de voorliggende weg kan toegestaan worden voor zover ze in haar ruimtelijke omgeving verantwoord is en mits grondverzet en wateroverlast op eigen terrein wordt opgevangen. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.
Zonhoven profileert zich als een groene gemeente. Vanuit ruimtelijk oogpunt dient het groene karakter optimaal gevrijwaard te worden. Een overwegend groene voor- en zijtuinzone draagt hiertoe bij. Daarom werd er in de verkavelingsvoorschriften verplicht één interne garage binnen het hoofdvolume te voorzien dewelke toegankelijk is vanaf de voorgevel waardoor de inrit op het terrein tot een minimum beperkt kan worden. Hiervan afwijken zal er enkel toe leiden dat de verhardingsgraad van de voortuin en zijtuin wordt vergroot, hetgeen niet aanvaard kan worden in deze groene omgeving. Het aantal inritten dient daarom beperkt te blijven tot 1 en de toegang tot de garage dient voorzien te worden via de voorgevel. Een tweede toegang geeft bijkomend aanleiding tot een extra conflictpunt met het doorgaand verkeer, hetgeen evenmin wenselijk is.
Er dient nog opgemerkt te worden dat de lage groene haag met een hoogte van 40 cm aan de voorzijde gelegen is voor de rooilijn, op openbaar domein, hetgeen niet aanvaardbaar is. De noodzakelijke groenvoorzieningen dienen op eigen terrein te worden uitgevoerd.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving - mits het naleven van de opgelegde voorwaarden - voor wat betreft:
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving voor wat betreft:
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
Het Agentschap Natuur en Bos laat weten geen advies uit te brengen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hiervan akte.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich slechts deels ruimtelijk inpassen in de omgeving. De aanvraag is deels verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
EINDADVIES
Deels voorwaardelijk gunstig/deels ongunstig.
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving voor wat betreft:
De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor wat betreft het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften van lot 4 (locatie toegang garage en extra toegang terrein).
Deze gevraagde wijzigingen zorgen voor een onaanvaardbare verhardingsgraad in de voortuinzone.
Bijgevolg adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar ongunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor wat betreft het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften van lot 4 (locatie toegang garage en extra toegang terrein), zoals voorgesteld in het aanvraagdossier .
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving voor wat betreft:
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor wat betreft het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften van lot 4 (nevenfunctie in kelder, grotere bouwbreedte, grotere bouwdiepte, reliëfwijziging), mits naleving van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar voorwaardelijk gunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor wat betreft het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften van lot 4 (nevenfunctie in kelder, grotere bouwbreedte, grotere bouwdiepte, reliëfwijziging) zoals voorgesteld in het aanvraagdossier en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.
Het college van burgemeester en schepenen volgt deels het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een gedeeltelijke omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen stelt dat de locatie van de toegang tot de garage, in de zijgevel, aanvaardbaar is en geen bijkomende hinder zal veroorzaken. De verhardingen dienen evenwel tot het minimale te worden beperkt.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een gedeeltelijke omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsaanvraag voor het bijstellen van de verkavelingsvoorschriften van lot 4 voor wat betreft de extra toegang tot het terrein, zoals weergegeven in de door de aanvrager voorgestelde aangepaste verkavelingsvoorschriften.
Het college van burgemeester en schepenen vergunt onder voorwaarden de omgevingsaanvraag voor het bijstellen van de verkavelingsvoorschriften van lot 4 voor wat betreft de locatie van de toegang tot de garage, de nevenfunctie in kelder, de grotere bouwbreedte, de grotere bouwdiepte en de reliëfwijziging, zoals weergegeven in de door de aanvrager voorgestelde aangepaste verkavelingsvoorschriften en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
Volgende voorwaarden dienen strikt nageleefd te worden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.