2021_CBS_01259 - OMV - Ongunstig advies tegen het beroep ingediend tegen omgevingsvergunning 2020/00296, gelegen langs Heuvenstraat – Lieve Baetenplein – Drie Pistolenpad - Goedkeuring

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 6 oktober 2021, nl.:

“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van mevrouw Carina Meuwissen, Genkerbaan 20 te 3520 Zonhoven ingesteld tegen de beslissing d.d. 17 augustus 2021 van het schepencollege van Zonhoven waarbij een omgevingsvergunning werd verleend aan Bart Tans – Jeroen Van Neck – Steven Adams voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van 68 appartementen, meerdere handelszaken, een politiecommissariaat, een polyvalente zaal en de aanleg van een nieuwe gemeenteweg aan de Heuvenstraat – Lieve Baetenplein – Drie Pistolenpad gelegen te Zonhoven, als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd.  Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.

Dit beroep werd ingediend via het omgevingsloket.

Het dossier zal op de agenda worden geplaatst van de Provinciale Omgevingsvergunningscommissie, die haar advies moet uitbrengen binnen een termijn van 90 kalenderdagen na ontvangst van de adviesvraag (voorlopige agenda POVC d.d. 6 december 2021).

Het college van burgemeester en schepenen wordt verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 50 dagen.”

Volgende argumentatie werd gevoegd bij het beroepsdossier:

“1. Het gebied waar gebouwd wordt, is begrensd door twee wegen, de Heuvenstraat en de Grote Eggestraat. In de Heuvenstraat en de Eggestraat zijn er voornamelijk gebouwen van 2 en 3 bouwlagen. Het lijkt mij logisch deze bebouwing verder door te trekken en zeker niet nog te verhogen naar VIJF bouwlagen! België is het lelijkste land en jullie zijn goed op weg om van Zonhoven de lelijkste gemeente van België te maken. 

2. Het betreffende terrein behoort tot één van de natste gebieden van Zonhoven. In het verleden zijn er reeds meermaals problemen geweest! Ik stel mij dan ook grote vragen bij het voorzien van ondergrondse garages en de impact op de grondwaterhuishouding en afwatering. 

3. De afgelopen jaren zijn er ontelbare wooneenheden gecreëerd in de buurt van de Eggestraat, Rosmolenweg, Gulden Boomkensweg, Batenstraat, … en dit is nog steeds in volle expansie. Bij hogervermeld project komt er nog maar eens een uitrit langs de Grote Eggestraat. Een uitrit voor een garage voor 78 wagens ! Binnenkort kunnen we met z’n allen in de wagen zitten om stapvoets te rijden …. Volgens mij is de verkeersveiligheid hierdoor een zeer groot probleem, écht onverantwoord. Ik zal me als fietsster dienen overeind te houden op ‘moordstrookjes’. De gevaarlijke verkeerssituatie wil ik hieronder verder uiteenzetten. Zelf woon ik op de Genkerbaan maar ik verlaat mijn woning met de fiets via Het Koolhof, gelegen langs de Eggestraat tegenover de uitrit van de geplande parkeergarage (78 wagens) van de Kwintsite. Ik doe ook de meeste boodschappen per fiets in de supermarkten in het centrum van Zonhoven. Op de as Eggestraat, Batenstraat zijn er sinds 3 jaar minstens 200 wooneenheden gebouwd en zijn er minstens nog evenveel gepland ZEER BINNENKORT ! Ik som deze met plezier even voor u op : 

- Het Koolhof, gelegen langs de Eggestraat 11-13 : 87 appartementen en 2 zelfstandige praktijken 

- Rosmolenweg 12 : 20 appartementen OMV 2020168702 

- Rosmolenweg 13 : gepland project Olivia door bouwbedrijf Dethier : - Hoek Eggestraat-Edouard Eeversstraat : 20 wooneenheden 

- Edouard Eeversstraat (zijstraat Eggestraat) : 6 woningen 

- Gulden Boomkensweg : gepland project voor 3 woningen - Liebenshof 1, 8, 2, 4 (zijstraat Batenstraat in het verlengde van de Eggestraat) : 33 appartementen en nog eens evenveel gepland op dit terrein Liebenshof 6, 8, 10, 12 

- Batenstraat 18 : 12 appartementen , OMV 2020 046859 Al het verkeer van deze bewoners richting centrum passeert via de Eggestraat. 

Bovendien heeft de Gemeente sinds kort de rijrichting veranderd op de hoek van de Genkerbaan met de Dorpsstraat-Heuvenstraat. Hierdoor is er nog meer verkeer dat de Eggestraat passeert. Aangezien ik in het centrum van Zonhoven woon doe ik ook de meeste boodschappen per fiets in de supermarkten in het centrum van Zonhoven. 

Op de as Dorpsstraat, Heuvenstraat, Heuveneindeweg zijn er sinds 3 jaar eveneens meer dan 250 wooneenheden gebouwd. Ik som deze eveneens met plezier even voor u op : 

- de geplande Kwintsite, Heuvenstraat 5 : 68 appartementen, handels- en dienstenzaken - OMV 20200170262 

- Moenshof 1, 3, 5, 5, 7 en geplande blok Moenshof 9,11 : totaal 28 appartementen (zijstraat Heuvenstraat) 

- Heuvenstraat 37 : 12 appartementen en 1 kantoorruimte , OMV 2019 152616 

- Heuvenstraat 76 : 6 appartementen, OMV 2018 095761

- Donkweg 3-5-9: 6 appartementen 

- Donkweg 32 : 12 - appartementen 

- Donkweg 43 : 4 appartementen, OMV 2020 79937 

- Donkweg 14 : 10 appartementen 

- Heuvenstraat 81-87 : 17 appartementen en 1 handelspand (residentie Zonnehof), OMV 2018 104356 - Heuvenstraat 106 : gepland project voor 23 appartementen 

- Heuveneindeweg 20 : 7 appartementen 

- Heuveneindeweg 62 : 6 woningen - Dorpsplein : residentie Dorpsdreef, 46 appartementen , OMV 2020 034876 

De as Dorpsstraat, Heuvenstraat, Heuveneindeweg, Zavelstraat is bovendien een zeer druk traject daar er hier maar liefst 7 supermarkten liggen, zijnde : 

- Jumbo, Zavelstraat 51 

- C & B, Achter de Hoven 17 (zijstraat Dorpsstraat) 

- Aldi, Genkerbaan 85 (zijstraat Dorpsstraat, Heuvenstraat) 

- Delhaize, Heuvenstraat 75 

- Albert Heijn, Heuveneindeweg 20 

- Lidl, Heuveneindeweg 24 

- Colruyt, Heuveneindeweg 62 

Door de grote verkeersdrukte wat de vermeerdering van het aantal bewoners en supermarkten met zich meebrengt is de verkeerssituatie onhoudbaar. Bovendien is er geen fietspad in de Heuvenstraat en Dorpsstraat. De laatste jaren zijn er geregeld ongevallen, vaak ook met (zwaar) gewonden. Het lijkt mij dan ook vanzelfsprekend om bovengenoemd woonproject drastisch te laten wijzigen !”

Advies dienst:

De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 12/08/2021.

De GOA wenst te reageren op de beroepsargumenten door haar eerdere standpunten te herhalen en aan te vullen:

1.  Op 5 maart 2019 werd door het college van burgemeester en schepenen (cbs) het besluit genomen 3 bouwlagen toe te laten in een groot deel van de dorpskern.  Op die manier ontstaan er meer mogelijkheden om binnen de kern te verdichten, naar analogie met het Vlaamse beleid.  Dit besluit cbs geeft aan dat er mogelijkheden zijn om verder af te wijken van deze 3 maximale bouwlagen, indien wordt geoordeeld dat een ontwerp ruimtelijk beter past in de omgeving: “Dit zou kunnen indien het een ruimtelijk afgebakend project betreft waarbij meerdere percelen of gebouwen betrokken zijn of wanneer het gaat om een hoekperceel of hoekgebouw, waarbij op de hoek een extra accent wordt gelegd door daar nog hoger te bouwen.”

Het project voldoet volledig aan de beschreven normen waardoor de voorziene afwijkingen op het aantal bouwlagen te verantwoorden zijn.

Het project heeft daarnaast een uitgebreid traject doorlopen, waarbij het ontwerp voortgekomen is uit een wedstrijd en door de deskundige jury als beste werd beoordeeld.  Daarna werd dit ontwerp verder verfijnd, in overleg met de betrokken gemeentelijke diensten.

De site heeft een zeer centrale ligging, tegenover het kerkplein, waar een meer prominente architectuur passend is.  Zowel in de architectuur, als bij het materiaalgebruik, werd rekening gehouden met de omgeving en werd erover gewaakt een rustige aanblik te creëren.  

Het klopt dat Zonhoven zeer lange tijd gedefinieerd werd door haar typisch dorps karakter met overwegend woningen met max. 2 bouwlagen onder een zadeldak, met het uitzicht van een eengezinswoning. Door de opgave om binnen de kern te verdichten is het behoud van dit uitzicht niet langer houdbaar.  Daarnaast kan er gesteld worden dat de tijden veranderd zijn.  Materialen, architectuur, ruimtelijke ordening,… zijn veranderlijke gegevens waardoor ook het uitzicht van onze dorpen en steden door de jaren heen zal veranderen.  Voor de een is dit een jammerlijke zaak, voor de andere net een positief gegeven, gezien architectuur deels ook beoordeeld wordt op basis van persoonlijke smaak.

1. Volgens de gegevens waarover we beschikken zijn de percelen niet gelegen binnen mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied, maar zijn ze wel aan 3 zijden begrensd door effectief overstromingsgevoelig gebied, waardoor dit absoluut als aandachtspunt dient te worden beschouwd.

Het dossier werd dan ook voorgelegd aan de Provincie, dienst Water en Domeinen, ter advies. Er werd een ongunstig advies verleend door de Provincie.

Op basis hiervan werd tijdens het verloop van de procedure meermaals rond de tafel gezeten samen met de Provincie, de betrokken gemeentelijke diensten, de architecten en projectontwikkelaars.  De toepassing van de hemelwaterverordening werd op basis hiervan aangepast en er werden nieuwe plannen ingediend die tegemoet komen aan de vereisten van de Provincie.  In de vergunningsvoorwaarden werd opgenomen dat deze plannen en aangepaste documenten gevolgd dienen te worden.  De Provincie heeft aangegeven aan de gemeentelijke diensten akkoord te gaan met deze werkwijze.

Er kan dus gesteld worden dat er maximaal wordt ingezet op het voorkomen van enige waterproblematiek, door opvang en hergebruik van hemelwater, door de aanleg van groendaken, enz.

Momenteel is ook het project van de vergroening van de dorpskern van Zonhoven in ontwerpfase, waarbij voorzien wordt de Roosterbeek open te leggen en een grote oppervlakte te ontharden/in te groenen.  Deze ingrepen zullen een positieve invloed hebben op de waterhuishouding binnen de kern.

1. De kern van Zonhoven, en een ruim gebied daarbuiten, zijn afgebakend als regionaalstedelijk gebied, en dit volgens de juridische afbakeningslijn vastgelegd in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (GRUP) ‘afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk’ dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.  De doelstelling van dit GRUP wordt als volgt omschreven: 

“De Vlaamse overheid wenst conform de principes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen het regionaalstedelijk gebied Hasselt – Genk af te bakenen. De afbakening van het regionaalstedelijk gebied laat toe om binnen de contour een stedelijk gebiedbeleid te voeren dat gericht is op het creëren van een aanbod aan bijkomende ruimte voor kwalitatief wonen, werken, en andere stedelijke voorzieningen in de open ruimte in het stedelijk gebied, in relatie tot een goed functionerend openbaar vervoersnetwerk en rekening houdend met de aanwezige open ruimte. Buiten de contouren van het regionaalstedelijk gebied zal de Vlaamse Overheid dan een buitengebiedbeleid voeren waarbij eerder terughoudend wordt opgetreden ten aanzien van hoogdynamische, bovenlokale activiteiten die een mogelijke concurrentie met de stedelijke gebieden kunnen betekenen. Wonen en werken kunnen er blijven functioneren in de kernen en er wordt in hoofdzaak ruimte geboden aan landbouw, natuur en bos.”

Binnen de afbakening dient er gestreefd te worden naar een minimale woondichtheid van 25 woningen/hectare.  Gezien het om een gemiddeld cijfer gaat, en de afbakeningslijn een vrij groot gebied bestrijkt, is het logisch dat er in het centrum/in de kern hogere woondichtheden voorzien worden, en in minder goed gelegen straten binnen de afbakening lagere woondichtheden.

De logische verdichtingswens en -taakstelling heeft er toe geleid dat er in het recente verleden meerdere grote projecten voor meergezinswoningen werden vergund.  Er moet evenwel gesteld worden dat Zonhoven, op het vlak van meergezinswoningen, ten opzichte van andere gemeenten nog steeds een achterstand heeft, zowel in absolute aantallen als wat betreft de procentuele verhouding tussen meer- en eengezinswoningen. Maar Zonhoven is dus wel een inhaalbeweging aan het maken. Er is nog sprake van een evenwichtige verdeling tussen meer- en eengezinswoningen in Zonhoven. De administratie is zich er van bewust dat er in de toekomst over gewaakt dient te worden het juiste evenwicht te behouden in de diverse woontypologieën om zo een gevarieerd woonaanbod te kunnen aanbieden binnen de kern.

Daarnaast wordt er, zeker bij de recentere projecten, zeer streng gewaakt over een hoge kwaliteit, waarbij de focus ligt op de verhouding tussen groen en bebouwd/verhard, woonkwaliteit, duurzaamheid, enz. Door in de centra in de hoogte te bouwen, blijft er meer ruimte over voor kwalitatieve groenvoorzieningen. Beroepsindiener verwijst naar de overdreven bouwhoogte van 5 bouwlagen, maar midden in het centrum van een gemeente gelegen binnen regionaal stedelijk gebied mag dit geen vreemd gegeven zijn. De gemeente zal er steeds over waken dat er op kwalitatieve wijze verdicht wordt op de juiste locatie, wat hier zeker het geval is.

Tenslotte dient er op te worden gewezen dat er in de kern, en met uitbreiding binnen de afbakening en deels binnen de kleinere woonkernen, gestreefd wordt naar een bepaalde maat van verdichting.  Maar daarnaast wordt er evenzeer naar gestreefd verdere verdichting in de buitengebieden een halt toe te roepen.   Zo ontstaat er op termijn een correct evenwicht binnen de gemeente, waarbij de open ruimte zoveel mogelijk gevrijwaard en hersteld wordt en waarbij burgers voornamelijk woonachtig zullen zijn op de juiste locaties, met name dicht bij voorzieningen en openbaar vervoer. Het voorliggende project is hiervan een goed voorbeeld.

Binnen het huidige project wordt ten zeerste ingezet op het STOP-principe en op een duurzame mobiliteit.  De locatie an sich leent zich hier uitermate toe.  Het project voorziet niet alleen deelwagens, maar ook zeer veel faciliteiten voor het stallen van fietsen, zowel voor bezoekers als voor inwoners, zowel boven- als ondergronds.  Ook aan ruimte voor buitenmaatse fietsen is gedacht.  

Het project creëert bovendien een nieuwe trage verbinding die Grote Eggestraat en Heuvenstraat verbindt, wat ten voordele is van de trage weggebruikers.  Beroepsindiener geeft aan gebruik te maken van een recht van doorgang op de site van het project ‘het Koolhof’.  Door huidig project zal zij niet meer de beweging dienen te maken via de Grote Eggestraat en vervolgens Genkerbaan om de kern te bereiken, maar zal zij onmiddellijk kunnen oversteken vanaf site ‘Koolhof’ en van de nieuwe trage verbinding kunnen gebruik maken, wat haar veiligheid ten goede zal komen en haar ervaring aangenamer zal maken.

De verkeerssituatie in het centrum van Zonhoven is ongetwijfeld voor verbetering vatbaar.  Hier wordt door administratie en bestuur over nagedacht (en uitgetest, vandaar ook de proefopstelling waarvan sprake), maar deze zaken staan los van huidig project.