STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en terreinaanleg met kappen van 5 bomen.
De aanvraag werd op 23/09/2021 ontvangen.
Op 21/10/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 22/10/2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 28/10/2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Een aantal vragen/ voorstellen mbt de aanvraag werden voorafgaandelijk aan het indienen van de aanvraag in overleg gebracht (VB_2020_015) met de gemeentelijke administratie (tussen 01/2021 en 09/2021). De vragen hadden betrekking op het rooien van bomen, een eventuele inplanting van een carport buiten de bouwzone in een voortuinstrook, de plaatsing van een zeecontainer op het onbebouwde terrein.
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt dat in het verleden een PV werd opgesteld , zijnde BI/2007/0001 op 25/03/2007 door de lokale politie, voor het uitvoeren van werken op percelen gelegen te Zonhoven, Mommersbosweg, kadastraal gekend als 3de afdeling, sectie F, perceelnummer(s) 619b,c,f,g,h, k; 621f,g,h,k .
De voornoemde percelen werden opgehoogd met zwarte grond.
Op 03/09/2007 werd een regularisatievergunning afgeleverd voor het ophogen van de percelen – dossiernummer 2007/10783.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Agentschap Natuur en Bos
Fluvius
Dienst Patrimonium
Dienst Facilitair Management
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 35 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 26/03/2001 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.98/09. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften en de verkavelingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen en aanstiplijst geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 139,67m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10 000 liter (minimaal 5000 liter verplicht) en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik, een dienstkraan en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratieput met een inhoud van 2000 liter en een infiltratieoppervlakte van 7m² (minimaal 3,19m²).
De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren. Zowel de oprit en parkeerplaats (64,94m²) als het terras achteraan de woning (22,57m²) worden uitgevoerd in een waterdoorlatende verharding en eventueel afstromend hemelwater kan in de aangrenzende groenzones op eigen terrein infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.
Het advies van 22/11/2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 28-10-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 3, sectie F, nummer(s) 618C/deel - 621A/deel, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
Voor dit perceel is het aansluitingsputje voor de afvoer van afvalwater (DWA) op het openbaar rioleringsstelsel reeds geplaatst. Het RWA-putje (regenwater) dient nog geplaatst te worden door FLuvius. Hierop dient de aanvrager de privéwaterafvoer aan te koppelen. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor regenwater (RWA) is dit 160 mm. Alvorens de riolering in gebruik te nemen (te mogen lozen) dient een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius te gebeuren. De aanvraag kan gebeuren via www.fluvius.be.
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager;
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de gelijkvloerse berging (wasplaats/ CV-ruimte), de nachthal op de verdieping en in de kelderberging.
Opmerking: de plaatsing van rookmelders in ruimtes waar dampen en rookgassen gebruikelijk kunnen voorkomen (garages, keukens, badkamers, wasplaats…) kan aanleiding geven tot valse meldingen. Hier is het meer aangewezen een hittemelder te plaatsen.
Het is aangewezen om rookmelders te plaatsen in elke ruimte waar u doorheen moet op weg naar buiten (zoals inkomhal, doorgang, nachthal, traphal…).
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Boscompensatie
De aanvraag bevat een boscompensatieformulier.
De aanvraag werd voor advies voorgelegd aan het agentschap Natuur en Bos.
Door het agentschap Natuur en Bos werd aangegeven dat het Bosdecreet niet van toepassing is. Er wordt door het agentschap dan ook geen advies verleend.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden (kelderverdieping, uitgraving putten hemelwater). De regelgeving omtrent grondverzet is van toepassing.
Erfdienstbaarheden
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Er dient rekening gehouden te worden met de erfdienstbaarheid ten aanzien van de riolering, vastgesteld bij gemeenteraadsbeslissing van 19 april 2004.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de verkavelingsvoorschriften.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en de aanleg van het terrein waarbij 5 bomen gerooid worden.
Het terrein is een hoekperceel van ca. 843m². De inplanting van de woning is voorzien op 6m afstand tot de voorste perceelgrens, op 3,03m tot de rechter perceelgrens en op minimaal 6,50m afstand tot de linker perceelgrens (langsheen Mommersbosweg).
De woning wordt voorzien van een kelderverdieping en heeft bovengronds 2 bouwlagen, afgewerkt met een plat dak.
Het gelijkvloers, tot een bouwdiepte van 12,75m, omvat een inkomhal met toilet, privaat bureau, leefruimte en open keuken met aansluitend een overdekt terras, berging/ wasplaats/ fietsengarage.
Op de verdieping, met een bouwdiepte van 9,40m (vanaf de bouwlijn gemeten), situeren zich de nachthal, dressing, toilet, badkamer en 3 slaapkamers.
De bouwhoogte bedraagt 3,25m tot maximaal 6,15m ten opzichte van het maaiveld.
De gevelafwerking is voorzien met een grijsbruin genuanceerde gevelsteen en accenten in zwart gemoffelde aluminium panelen, het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in aluminium met zwarte kleur.
Het terrein wordt verder ingericht met een oprit naar de open autostaanplaats langs de linker zijgevel en een verharding naar de inkomzone toe. De oppervlakte van deze verharding bedraagt zo’n 65m².
Aan de achterzijde van de woning wordt, aansluitend aan de keuken, een terrasverharding aangelegd met een oppervlakte van zo’n 23m².
Voor het overige wordt de huiskavel als tuin/ groenzone aangelegd.
Voor het bouwen van de woning en de toegang tot het terrein dienen 5 bomen gerooid te worden, zijnde 1 wilg en 4 beuken. De overige (4) bomen blijven behouden. Langsheen de perceelgrenzen wenst met een draadafsluiting met haag te voorzien tot 1,70m hoog. Voor de voortuinstrook van 6m diep aan de Schutenseweg, dient de hoogte beperkt te blijven tot 1m voor gesloten afsluitingen, dit in functie van de zichtbaarheid/ verkeersveiligheid.
Het terreinniveau van de bouwzone ligt onder het wegpeil, de tuinzone ligt zo’n 10cm boven het wegpeil. Het maaiveld wordt ter hoogte van de bouwzone tot op 10cm boven het peil van de wegas gebracht (ophoging van ca. 30cm). De tuinzone achter de woning bevindt zich reeds op ongeveer dezelfde hoogte en blijft ongewijzigd. De vloerpas gelijkvloers is voorzien op 30cm boven het peil van de wegas.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg of een verkavelingsvergunning waarvan niet afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
De voorwaarden gesteld in het advies dienen gevolgd te worden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden gesteld in het advies dienen gevolgd te worden.
“Gunstig voor de voorgestelde werken mits volgende voorwaarden worden gerespecteerd:
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Het agentschap Natuur en Bos heeft aangegeven dat de aanvraag niet valt onder het Bosdecreet en er bijgevolg geen advies verleend wordt.
Het advies van de dienst Patrimonium werd niet (tijdig) verleend en wordt bijgevolg geacht gunstig te zijn.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en terreinaanleg met kappen van 5 bomen.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en terreinaanleg met kappen van 5 bomen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 08/12/2021 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en terreinaanleg met kappen van 5 bomen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.