2021_CBS_01351 - OMV - Reactie gericht aan de POVC omtrent de omgevingsvergunning 2020/00296, gelegen langs Heuvenstraat – Lieve Baetenplein – Drie Pistolenpad - Goedkeuring

Feiten context en argumentatie

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het volgende standpunt van de POVC:  in de verleende omgevingsvergunning ontbreekt de vergunning voor kleinhandelsactiviteiten.   

Daarnaast neemt het college van burgemeester en schepenen kennis van het ongunstig advies van de deskundige voor de discipline RO aan de POVC d.d. 03/12/2021.

Reactie dienst:

Wat de bemerking i.v.m. de ontbrekende kleinhandelsactiviteit betreft, wenst de gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) als volgt te reageren:

Het Decreet betreffende het Integraal Handelsvestigingsbeleid stelt het volgende:

“Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten kleinhandelsactiviteiten uitvoeren in een kleinhandelsbedrijf of handelsgeheel met een netto handelsoppervlakte van meer dan 400 m² in een nieuw op te richten, niet van vergunning vrijgestelde constructie.”

De betreffende vergunningsaanvraag bevat geen luik kleinhandelsactiviteiten.   Zowel aanvrager als architect hebben de interpretatie gemaakt dat het niet noodzakelijk was dit toe te voegen.   De GOA heeft bij het nazicht op volledigheid en onontvankelijkheid deze denkwijze gevolgd.

De POVC stelt nu dat het dossier in principe onontvankelijk is, gezien de kleinhandelsactiviteit een onlosmakend geheel vormt met de andere gevraagde luiken en gezien voor de minimale oppervlakte de totale oppervlakte van de handelsruimtes gerekend dient te worden.

De GOA heeft bij het nazicht de interpretatie gemaakt iedere handelsruimte binnen het project afzonderlijk te beoordelen en gezien iedere handelsruimte kleiner is dan 400m², werd er geoordeeld dat de aanvraag voor een kleinhandelsactiviteit overbodig was.  Dit werd zo ook aangegeven in het advies van de GOA.

Het Decreet geeft inderdaad aan dat een handelsgeheel een geheel van kleinhandelsbedrijven betreft.

Binnen het dossier zijn er echter nog teveel onduidelijkheden om een concrete aanvraag voor kleinhandelsactiviteiten in te dienen:

• De invulling van de handelsruimten is nog niet gekend.  Er dient een nieuwe omgevingsaanvraag te worden ingediend wanneer deze invulling effectief gekend is.  Op dat moment zullen er mogelijk meer handelszaken ingericht worden dan nu aangegeven op de plannen, of zal er geopteerd worden voor een grotere handelsruimte.  Wanneer een concrete omgevingsaanvraag wordt ingediend voor de handelsruimten, is de aanvraag voor kleinhandelsactiviteiten wel mogelijk en noodzakelijk.
• Gezien de concrete invulling nog niet gekend is, is ook de netto handelsoppervlakte per handelszaak niet gekend.  Dit is de oppervlakte, bestemd voor het te koop aanbieden of de verkoop die toegankelijk is voor het publiek, met inbegrip van de niet-overdekte oppervlakten. Deze oppervlakte omvat eveneens de kassazones, de zones die zich achter de kassa's bevinden en de inkomruimte.  De huidige aanvraag geeft geen indeling weer van de handelsaken.  In feite is de netto handelsoppervlakte niet gekend en kan men niet stellen dat het min. van 400m² bereikt wordt.
• Gezien de invulling niet gekend is, zijn ook de productcategorieën onbekend.  Een correcte beoordeling van de kleinhandelsactiviteiten is hierdoor niet mogelijk.
• Gezien de netto handelsoppervlakte in elk geval kleiner zal zijn dan 1.000m², is een advies van het Agentschap Innoveren en Ondernemen niet verplicht.  

Het Decreet stelt onder Hoofdstuk 4, art. 11 het volgende: “De vergunning legt het aantal vierkante meter van de totale netto handelsoppervlakte per categorie van kleinhandelsactiviteiten vast.”

Het is niet mogelijk dit vast te leggen in de huidige vergunning gezien noch de handelsoppervlakte, noch de categorieën gekend zijn.

De GOA blijft dan ook bij haar standpunt dat de aanvraag geen luik kleinhandelsactiviteiten dient te bevatten, en dat de aanvraag volledig en ontvankelijk is.

De GOA wenst als volgt te reageren op het ongunstig advies van de deskundige voor de discipline RO:

• Men stelt dat de voorgevel van volume A niet volledig wordt weergegeven op het gevelaanzicht.  Dat de 4^e bouwlaag met een hoek reikt tot tegen de linker perceelsgrens.  Dat de voorziene hoogte (13,71m) geen ruimtelijk aanvaardbare aansluiting op de bestaande bebouwing geeft.  Het nieuwe bouwvolume zal met een hoge dichte gevel over de bestaande gebouwen Heuvenstraat 5 uittorenen.

Ons inziens is het ingediende gevelplan wel correct.  De hoek die aansluit tegen de linker perceelsgrens sluit op het plan visueel niet aan tegen deze perceelsgrens gezien het gevelbeeld een loodrechte projectie is t.o.v. de voorgevelbouwlijn van gebouw A en Heuvenstraat 5 en de perceelsgrens tussen gebouw A en Heuvenstraat 5 schuin naar achteren loopt.

De hoek waarvan sprake ligt ongeveer gelijk met de achtergevellijn van de linkse aanbouw op perceel Heuvenstraat 5.  De rechtse aanbouw op dit perceel staat ingeplant tot op een bouwdiepte van ongeveer 31m.  Het is niet duidelijk of er momenteel nog een woonfunctie aanwezig is in dit pand.  

De voorziene hoge bebouwing zal weinig bijkomende hinder veroorzaken t.o.v. dit perceel.

Dat de aansluiting op de links aanpalende bebouwing een vreemd gegeven zal zijn, hierbij kan worden aangesloten.  

Er kan echter van worden uitgegaan dat de bebouwing Heuvenstraat 3-5 op termijn zal worden afgebroken en zal worden vervangen door een architectuur die aansluit op de momenteel voorziene architectuur.  Hoewel de panden nog waardevolle en authentieke elementen bevatten, zijn ze in hoofdzaak niet als kwalitatief te beschouwen, enerzijds door de ouderdom, anderzijds door weinig kwalitatieve verbouwingen/materialen.  De percelen bieden voldoende potentieel om in de toekomst op een correcte manier aan te sluiten op de Kwint-site.

• Er wordt opgemerkt dat de onderste 3 bouwlagen van volume C (met een bouwhoogte van 10,32m) op slechts 3,57m van de achtertuin van de woning aan de Grote Eggestraat 4 worden ingeplant, en bouwlagen 4 en 5 (bouwhoogte 16,80m), op slechts 5,57m.  Dit kan privacyhinder veroorzaken t.o.v. dit perceel.  Ondanks de schermen op de terrassen ontstaat er toch inkijk, er zijn daarnaast raamopeningen aanwezig waarbij rechtstreekse inkijk ontstaat vanuit de leefruimtes.

De voorziene hoogte zal een slagschaduw veroorzaken over een groot deel van de tuin van Grote Eggestraat 4 (oostelijk gelegen van volume C).

Ook de afstand tot gebouw B is eerder beperkt in verhouding tot de hoogte van het volume.

Tijdens de voorbesprekingen werd de aanvrager door de gemeente gewezen op het belang van een eerlijke en open communicatie met de omringende bewoners.  De aanvrager heeft dit ter harte genomen.  Door de eigenaars van de aanpalende percelen werden dan ook geen bezwaarschriften ingediend tijdens de loop van de procedure eerste aanleg. 

De bestaande woningen en hun percelen passen in feite niet meer binnen de huidige visie rond verdichting binnen de kernen.   Men kan bezwaarlijk projecten die wel voldoen aan deze visie weigeren op basis van de inplanting van dergelijke woningen, die in alle waarschijnlijkheid in de (nabije of verre) toekomst plaats zullen maken voor een verdichtingsproject.  

De tuinzone van Grote Eggestraat 4 heeft een diepte van 24m, wat uitzonderlijk is voor deze locatie.  Een slagschaduw (uitsluitend vanuit het westen) zal nooit meer dan de helft van de tuinzone innemen.  

De afstand van volume C tot aan de woning bedraagt min. 27,50m, wat zeer ruim is.

De terrassen werden inderdaad aan de zijde van deze woning voorzien van schermen.  Voor het overige richten ze zich naar de binnentuin op eigen perceel.   Door de voorziene kolommen/muren in deze gevel dient men zich naar de buitenrand van de terrassen te begeven om inkijk te krijgen in de aanpalende tuinen.  Een normaal gebruik van de terrassen zal geen noemenswaardige privacyhinder bezorgen.

De ramen die uitgeven op de leefruimtes van de appartementen en die uitkijken op de perceelsgrens met de woningen Grote Eggestraat 4 en 6 bieden inderdaad inkijk op deze percelen.  Dit is echter onvermijdelijk binnen een omgeving waar een dergelijke verdichting gevraagd wordt en is eigen aan het wonen op dergelijke locaties.  Hierbij dient nogmaals herhaal te worden dat de dieptes van de tuinen bij deze woningen zeer ruim zijn, wat een grote afstand creëert tussen de woningen en de meergezinswoningen.  

• Het is onduidelijk waar het laden en lossen zal plaatsvinden voor de handelsruimten in gebouw B en gebouw C. Verder is het ook onduidelijk waar personeel/ uitbaters van de handelszaken zullen parkeren. 

De laad- en loszone voorzien aan de Grote Eggestraat kan ook aangewend worden voor de diensten-/handelsfuncties in gebouw B, verder bereikbaar via de trage verbinding.   De handels- en horecazaken die zich oriënteren richting de Heuvenstraat zullen bediend worden via de Heuvenstraat, net zoals dit gebeurt voor alle andere handels- en horecazaken langs deze weg.

In de verleende omgevingsvergunning werd volgende suggestie aangereikt omtrent het parkeren van de uitbaters/personeel van de handels-, diensten- en horecazaken: “Er worden 78 parkeerplaatsen voorzien, waarvan 2 gereserveerd voor deelwagens.  Men kan dus stellen dat er 76 parkeerplaatsen worden ingericht voor 68 wooneenheden.   Gesteld dat er 1 parkeerplaats zou voorbehouden worden per wooneenheid (wat op deze locatie, met de nabijheid van het openbaar vervoer, de twee voorziene deelwagens en de ruime fietsvoorzieningen voldoende is) zijn er 8 ‘reserve’ parkeerplaatsen.  Deze kunnen worden gereserveerd voor de eigenaars van de handel-/horeca- en dienstenzaken en hun personeel.”  Dit standpunt blijft behouden.

• Men geeft aan dat de terrassen van de appartementen die voorzien worden in gebouw B op de eerste verdieping, allemaal worden gericht naar de zuidelijke perceelsgrens. Het inplantingsplan stelt hier geen groenbuffer voor in de vorm van leilinde’s. Verder zou de plaatsing van de terrassen naar het binnenplein meer aangewezen zijn aangezien de privacylast van het project dan binnen de eigen projectzone wordt opgevangen i.p.v. naar de omgeving. De terrassen aan de binnenzijde zouden immers ook een functie van sociale controle op het binnenplein kunnen vervullen.

Er wordt wel degelijk een aanplant met leilindes voorzien, net zoals een haagbeplanting, beide worden aangeduid op het inplantingsplan.

De suggestie de terrassen aan de zijde van het binnenplein te voorzien, valt zeker te overwegen.  Hierdoor zouden zowel de terrassen als de aansluitende leefruimtes echter volledig noordelijk georiënteerd zijn.  Dit zou te weinig woonkwaliteit bieden, waardoor hier niet mee akkoord wordt gegaan.

• Men merkt op dat appartement A1.7 en A 2.7 op de grondplannen geen raam vertonen in de slaapkamer. In snedezicht AA is echter wel een smal bandraam op hoogte ingetekend voor app 1.7. De woonkwaliteit van appartement A.1.7 dat rechtstreeks grenst aan de feestzaal en met een beperkte directe lichtinval wordt wel in vraag gesteld en zou als onvoldoende beschouwd moeten worden.

Voor de slaapkamers van appartementen A1.7 en A2.7 werden inderdaad op het grondplan geen ramen ingetekend.  Uit snede AA blijkt dat dit niet klopt, het gaat waarschijnlijk om een vergetelheid die ook tijdens de procedure over het hoofd werd gezien.

Uit deze snede blijkt dat het raam in appartement A2.7 voldoende ruim is.  Dat van A1.7 betreft een hoog geplaatst bandraam, gezien de hoogte van het dak van de aanpalende polyvalente zaal.  Een herindeling van dit appartement waarbij de bestaande kwaliteiten behouden blijven en een groter slaapkamerraam wordt voorzien, draagt ook de voorkeur van de GOA.

Het aangrenzen van dit appartement aan de polyvalente zaal als onvoldoende kwalitatief beschouwen kan niet worden bijgetreden.  De polyvalente zaal zal aan alle normen voldoen, waardoor geluidshinder vanuit de zaal vermeden wordt.  Geluidshinder van gebruikers van de zaal, die passeren via de trage verbinding en zich mogelijk verzamelen aan de ingang van de zaal, zal van toepassing zijn voor verschillende van de voorziene appartementen.  Deze hinder is eigen aan de locatie en is op voorhand gekend bij de toekomstige gebruikers.