STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande schuur en stal, het kappen van bomen, het uitbreiden van de woning, het verbouwen van de woning naar 4 appartementen en het bouwen van losstaande carports met tuinbergingen.
De aanvraag werd op 05/05/2021 ontvangen.
Op 02/06/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 04/06/2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 24/06/2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie.
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft kiezelverharding en een vrijstaand bijgebouw van circa 15m² links achteraan het perceel.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag als te verwijderen.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
De Watergroep
Fluvius
Dienst Facilitair Management
Proximus
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de nota bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de te verbouwen en uit te breiden woning naar 4 appartementen, met een horizontale dakoppervlakte van 286,95m², een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centraal gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Het advies van 27/07/2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling , sectie , nummer(s) , kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen:
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering
De bouwpromotor moet voldoen aan de reglementeringen van de nutsmaatschappijen en in dit geval hier in het bijzonder het verkavelingsreglement "Reglement voor verkavelingen en bouwprojecten ". Dit reglement kan u en de bouwpromotor terugvinden op onze website www.fluvius.be.
De bouwheer dient Fluvius alle gegevens te bezorgen met betrekking tot gevraagde vermogens om de tussenkomst die de bouwpromotor dient te betalen, te bepalen.
De bouwheer dient zijn aanvraag te doen op de website www.fluvius.be, via ‘Mijn Fluvius’ nadat de bouwvergunning is verleend. Dit dient tijdig te gebeuren zodat de aanvraag op een efficiënte manier kan afgehandeld worden en de uitvoering tijdig kan gebeuren. Bij de aanvraag engageert de aanvrager zich tot het betalen van de studiekosten.
Het is mogelijk bij grote vermogens dat de bouwheer een ruimte voor een elektriciteitscabine ter beschikking moet stellen. Deze ruimte heeft altijd minimale binnenafmetingen van 5m x 3.70m. De bereikbaarheid en bouwkundige voorwaarden dienen steeds besproken te worden met Fluvius.
Een gedetailleerde aansluitstudie zal dit uitwijzen. Fluvius maakt deze studie na ontvangst van de aansluitingsaanvraag met de benodigde vermogens.
Indien bij de definitieve aanvraag blijkt dat de gevraagde vermogens buiten de standaardnormen vallen kan onze visie nog wijzigen in functie van de gevraagde vermogens. De kosten voor de eventueel te verplaatsen leidingen vallen integraal ten laste van de aanvrager.
Bij uw aanvraag voor een aansluiting elektriciteit en/of gas is het aan te raden meteen ook uw aanvraag voor de aansluiting op kabeltelevisie te doen. Dit zal helpen om tot een vlotte uitvoering te komen van alle aansluitwerken. Aansluitingen elektriciteit, gas en kabeltelevisie zijn aan te vragen op de algemene site www.fluvius.be waarna een infobrochure toegestuurd wordt.
Algemene voorschriften:
• Gasafsluiters, distributienetten van elektriciteit aardgas en kabeltelevisie (boven- en ondergronds) moeten steeds en gemakkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
• Voor de aansluiting op kabeltelevisie is er in het teller lokaal elektriciteit voldoende ruimte te voorzien voor de plaatsing van de aansluitpunten. Afhankelijk van de lengte van de aansluitkabels kan het zijn dat de aansluitpunten verspreid zijn over het gebouw. De locatie van deze aansluitpunten wordt in samenspraak met Fluvius bepaald. Alle aansluitpunten moeten ten alle tijden bereikbaar zijn voor onze technici. Dit gebeurt via een sleutelkastje die in overleg geplaatst wordt.
• In de meterlokalen mogen geen afvoerleidingen, waterleidingen of dergelijke voorzien zijn.
• Alle meterlokalen bevinden zich direct aan de straatzijde en zijn voldoende ruim bemeten. Er moet voor de meters steeds een vrije doorgang blijven van 80cm ten opzichte van een muur of ander obstakel.
• Nuttige vrije hoogte van de meterlokalen bedraagt minimaal 2m over de ganse vloeroppervlakte.
• De boven- en onderverluchting van gasmeterlokalen moeten steeds rechtstreeks met de buitenlucht in verbinding staan.
Riolering:
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.
De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.
De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.
Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.
Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
Het besluit van de Vlaamse Regering van 05/7/2013 betreffende de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, in voege sinds 01/01/2014, bepaalt dat bij een uitbreiding > 40 m² tegen een bestaand gebouw een even groot deel van de bestaande verharde oppervlakten mee dienen af te wateren naar de infiltratievoorziening, indien deze bestaande verharde oppervlakten nog niet zijn aangesloten op een hemelwaterput, infiltratievoorziening of buffering. De inhoud van de infiltratievoorziening dient minimum 25 liter/m² referentieoppervlakte te bedragen. De referentieoppervlakte is de som van alle oppervlakten die afwateren naar deze infiltratievoorziening.
Groendaken worden best niet aangesloten op de regenwaterput, maar rechtstreeks op de infiltratievoorziening, omdat dit water niet geschikt is voor hergebruik.
De nieuwe afvoerleidingen hemelwater en/of vuilwater dienen volledig gescheiden van elkaar op de bestaande afvoerleidingen (DWA & RWA) richting openbaar rioleringsstelsel aangekoppeld te worden.
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
We raden aan om:
• Geen sifonputjes te plaatsen op de vuilwaterafvoerleiding(en) aangezien deze putjes vaak verstoppen en in principe alle waterafvoeren in de woning een waterslot/sifon hebben.
• Het opgeslagen water van de hemelwaterput optimaal te gebruiken voor eventueel het spoelen van de toiletten, een buitenkraan voor het wassen van de auto, het besproeien van de tuin, … en eventueel voor de wasmachine.
• Een terugslagklep te plaatsen op de overloop van de hemelwaterput om terugstuwing vanuit de riolering te vermijden.
• Een ontluchting te voorzien op het private vuilwaterafvoerstelsel, eventueel via een ontluchtingspijp door het dak.
• Het is niet toegestaan om drainageleidingen aan te sluiten op de openbare riolering. Overeenkomstig de milieuwetgeving dient dit op eigen terrein geïnfiltreerd te worden.
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Gelieve ons advies op te nemen in uw stedenbouwkundig dossier.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
De aanvraag wordt voorzien langsheen de Donkweg, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de eetruimtes van elk appartement, in de hallen van appartementen 1 en 2 en in de nachthallen van appartementen 3 en 4.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 675 tot en met 680 bis van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande schuur en stal, het kappen van bomen, het uitbreiden van de woning, het verbouwen van de woning naar 4 appartementen en het bouwen van losstaande carports met tuinbergingen.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel bevindt zich langs de Donkweg, een gemeenteweg binnen het centrum van Zonhoven.
De bebouwing in de nabije omgeving bestaat uit zowel grondgebonden eengezinswoningen als meergezinswoningen, in een vrijstaande of gekoppelde vorm. De bebouwing is in hoofdzaak opgetrokken uit 1 of 2 bouwlagen onder hellende daken en is afgewerkt in baksteen in diverse kleuren en texturen.
Recent werd aan de overzijde van de weg een meergezinswoning opgetrokken met 2 bouwlagen en 3e als setback onder platte daken, afgewerkt in een witte gevelbepleistering.
Op het perceel staat een vrijstaande eengezinswoning ingeplant, met max. 2 bouwlagen onder hellende daken, afgewerkt in een rode baksteen. De breedte van de rechter bouwvrije strook bedraagt slechts min. 1m. Het rechts aanpalend perceel functioneert als inrit naar de achterliggende woning Donkweg nr. 45.
De woning werd opgetrokken in 1935. Achter de woning bevindt zich een grote schuur. Rondom woning en schuur zijn grind- en tegelverhardingen aanwezig. Achteraan links op het perceel staat een stalletje ingeplant. Voor het overige is het perceel begroeid met gras en enkele bomen.
Omschrijving van de aanvraag
De bestaande bijgebouwen worden afgebroken, de verhardingen verwijderd. Er worden enkele (naald-)bomen gerooid.
De woning wordt verbouwd tot meergezinswoning met 4 appartementen.
Er wordt een nieuw bijgebouw ingeplant in de tuinzone en er worden nieuwe verhardingen aangelegd.
De bestaande woning wordt geïsoleerd. Hierdoor wijzigt de afstand tot de rechter perceelsgrens naar min. 74cm. De woning wordt uitgebreid tot op min. 3,09m van de linker perceelsgrens. De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt na verbouwing 17m. De bouwdiepte van de verdiepingen bedraagt max. 11m vanaf de voorbouwlijn (excl. dakterras).
De woning wordt opgetrokken naar 3 bouwlagen, waarbij de 3e terugspringend wordt voorzien, onder platte daken. De max. hoogte bedraagt 9,40m boven het aanliggend maaiveld.
De eerste verdieping springt zijdelings terug en telt een breedte van 13,10m, op min. 3m van de rechter perceelsgrens. De tweede verdieping springt eveneens zijdelings terug tot een breedte van 11,60m.
Het pand wordt afgewerkt in een lichtgrijze gevelsteen met zwart aluminium schrijnwerk. De derde bouwlaag wordt afgewerkt in een verticale zinkbekleding.
Er worden 4 wooneenheden voorzien in het gebouw, 2 op het gelijkvloers met daarboven 2 duplex appartementen.
De woningen op het gelijkvloers beschikken elk over een terras aansluitend op de leefruimte over de volledige breedte van de woning, met een diepte van 3,40m. Deze terrassen worden volledig omringd door een haagafsluiting met een hoogte van 1m achteraan, en een grotere hoogte aan de zijkanten.
De bovenliggende appartementen beschikken op de eerste verdieping over een leefruimte en berging. Aansluitend aan de leefruimte wordt op het achterliggend plat dak een terras voorzien met een diepte van 4m. Achter deze terrassen wordt het plat dak als groendak aangelegd. Beide terrassen worden van elkaar gescheiden door een brede plantenbak. De overige afsluitingen bestaan uit glazen balustrades. Ter hoogte van de derde bouwlaag worden de appartementen ingericht met slaap- en sanitaire ruimtes.
De ramen ter hoogte van de achtergevel (zuid georiënteerd), aansluitend op de terrassen, worden voorzien van uitkragende lamellenluifels i.f.v. zonnewering.
Op 4,40m vanaf de achtergevel en op min. 1m tot de rechter perceelsgrens (die schuin loopt) wordt een nieuw vrijstaand bijgebouw ingeplant. Dit bijgebouw functioneert als carport met 4 staanplaatsen en als afval-/fietsenberging (opgedeeld in 4 private bergruimtes). Het wordt volledig voorzien van een groendak.
De totale bouwdiepte bedraagt 16,70m, de breedte 5,50m.
De hoogte bedraagt 3,20m. De bergruimte wordt afgewerkt in dezelfde materialen als het hoofdgebouw.
Achter dit bijgebouw bevindt zich nog een ruime tuinzone, die gemeenschappelijk is. Hier wordt een inheemse boom aangeplant.
Links van het gebouw wordt de inrit voorzien in waterdoorlatende klinkers. Deze sluit aan, ter hoogte van de voorbouwlijn van het bijgebouw, op een verharding in grasdallen. Aansluitend op deze verharding wordt een niet-overdekte parkeerplaats in hetzelfde materiaal aangelegd. Rondom de tuin-/fietsenberging wordt een looppad aangelegd.
In de voortuinstrook wordt aansluitend op de inrit een tweede niet overdekte autostaanplaats in grasdallen voorzien. Ten slotte wordt er in de voortuin een looppad tot aan de voordeur ingeplant.
Voor het overige wordt het perceel groen aangeplant, met gazon, haagaanplantingen en de inheemse boom in de achtertuin.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De bestaande woonfunctie blijft behouden, weliswaar in de vorm van een meergezinswoning. Deze functie is functioneel inpasbaar op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
Het college van burgemeester en schepenen verwacht bij het oprichten van meergezinswoningen principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.
De aanvraag voorziet in 6 autostaanplaatsen/ garages voor 4 woongelegenheden.
Het aantal autostaanplaatsen/ garages stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
Voornamelijk de autostaanplaats in de voortuin zal door bezoekers worden gebruikt. De niet-overdekte autostaanplaats in de achtertuin vermoedelijk door bewoners of gekende bezoekers.
Gezien de locatie en in het kader van duurzaamheid dient er te worden ingezet op het fietsgebruik boven het autogebruik. Een voldoende ruime en comfortabele fietsenstalling is bijgevolg vereist. Er dient ruimte te worden voorzien voor min. 1 fiets/hoofdkussen. Deze min. 12 vereiste fietsen kunnen gestald worden in de tuinberging.
De schaal van de voorgenomen werken
Bouwdiepte en bouwhoogte voldoen aan de gebruikelijke normen. Enkel de inplanting t.o.v. de rechter perceelsgrens, min. 74cm i.p.v. de gebruikelijke 3m, voldoet hier niet aan. Het rechts aanpalend perceel is momenteel enkel in gebruik als toegang naar de achterliggende woning nr. 45 waardoor er geen hinder ontstaat. Deze afstand is het rechtstreeks gevolg van het feit dat de bestaande woning verbouwd wordt (en er dus geen herbouw/nieuwbouw wordt voorzien) en de voorziene isolatie. In de gevel die zich op min. 74cm van de grens bevindt, wordt geen gevelopening voorzien.
De derde bouwlaag is wat ongebruikelijk in het straatbeeld. Deze bouwlaag valt niet binnen het gabarit van een zadeldak. Langs de straatzijde zal het effect echter, door het terugspringen t.o.v. de voorgevel, vergelijkbaar zijn.
Zeer recent werd aan de overzijde van de weg een vergelijkbaar project opgetrokken.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De inplanting van de bestaande woning blijft behouden, breedte en diepte worden uitgebreid.
Gezien het om een verbouwing gaat, is het niet mogelijk het parkeren voor de bewoners ondergronds te voorzien. Om die reden wordt een carportconstructie opgericht in de tuin waardoor een vrij grote oppervlakte aan verharding wordt aangelegd. Dit wordt enigszins gecompenseerd door de verhardingen zoveel als mogelijk in grasdallen aan te leggen en door het vrijstaand bijgebouw te voorzien van een groendak.
Er werd een motivatienota gevoegd bij het dossier omtrent de bebouwing en verharding. Hieruit blijkt dat de balans zeer licht omslaat in het voordeel van de bebouwing/verharding, die ongeveer 51% van het perceel bedraagt. Hoewel er steeds naar gestreefd dient te worden percelen maximaal groen te houden/aan te leggen, met een verhouding van 40/60 à 50/50 (steeds in het voordeel van het groen) is de lichte afwijking hierop binnen de aanvraag aanvaardbaar gezien bovenstaande motivatie en gezien de getroffen maatregelen.
Het oprichten van appartementen / meergezinswoningen in deze omgeving kan aanvaard worden gelet op het huidig stedenbouwkundig beleid waar gestreefd wordt naar verdichting van de bebouwing in dorps- en stadskernen, voor zover de schaal, inplanting en uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de omgeving en de goede plaatselijke ordening niet schaden.
De woondichtheid bedraagt 37 wooneenheden/hectare, wat aanvaardbaar is op deze locatie.
Visueel-vormelijke elementen
Het straatbeeld wordt gekenmerkt door zeer veel diversiteit.
Het huidig project zal zich goed integreren binnen dit straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De woningen beschikken over voldoende bergruimte en over kwalitatieve leefruimtes. De ruime private buitenruimtes sluiten aan op de leefruimtes. De gelijkvloerse terrassen sluiten weliswaar aan op de verharding i.f.v. de carports, door de aanplanting van een brede haag en het feit dat de carports/autostaanplaatsen achteraan in principe enkel door bewoners worden gebruikt bieden deze terrassen toch voldoende kwaliteit. Daarnaast kan gebruik worden gemaakt van de gemeenschappelijke tuinzone.
Het project bevat voldoende woonkwaliteit en zal dus ook genoeg gebruiksgenot opleveren.
Er worden geen bijkomende hinderaspecten gecreëerd.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden
Er is geen uitbreiding van de waterleiding noodzakelijk.
Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar schriftelijk De Watergroep te verwittigen voor uitbraak van de bestaande aftakking.
Door de beslissing van de Vlaamse regering op 8/04/2011 moet elke wooneenheid over een eigen watermeter te beschikken. De plaats van de watermeters moet beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
Het tellerlokaal moet een gemeenschappelijke ruimte zijn, groot en hoog genoeg voor de plaatsing van alle tellers.
Voor gemeenschappelijke ruimten geldt dat deze ruimte op elk moment voor elk van de gebruikers toegankelijk moet zijn.
Bovendien moet er een tijdelijke put van 1 x 1 x 1.2m voorzien worden voor het binnenbrengen van de waterleidingen. Na het binnenbrengen van de aftakking mag deze put gedempt worden. De koker vanuit de werkput tot buiten het gebouw moet een diameter van 150mm hebben. De plaatsing van een (energie) bocht is voor appartementen niet toegelaten.
In het gebouw dient een aftakput te worden voorzien van 1X1X1,2m. Wanneer de aftakput niet wordt voorzien, behoudt De Watergroep zich het recht voor de aftakking niet uit te voeren.
Automatische brandblusinstallaties mogen nooit rechtstreeks op het drinkwaternet aangesloten worden, enkel met tussenschakeling van een drukloos voorraadreservoir.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht.
Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien. “
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het slopen van de bestaande schuur en stal, het kappen van bomen, het uitbreiden van de woning, het verbouwen van de woning naar 4 appartementen en het bouwen van losstaande carports met tuinbergingen, mits het opleggen van voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 29/07/2021 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het slopen van de bestaande schuur en stal, het kappen van bomen, het uitbreiden van de woning, het verbouwen van de woning naar 4 appartementen en het bouwen van losstaande carports met tuinbergingen zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.