STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH ADVIES – verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het slopen van het bestaande tuinhuis, het bouwen van een nieuw tuinhuis, het regulariseren van de uitbreiding van de woning, het plaatsen van een omheining, omvormen van de garage naar een bureau en het kappen van 2 bomen.
De aanvraag werd op 29/04/2021 ontvangen.
Op 26/05/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 31/06/2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 24/06/2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 20/03/1978 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het bouwen van 20 woningen.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft de uitbreiding achteraan de woning.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
De dienst facilitair management
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt niet onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. De dakoppervlakte van de te regulariseren uitbreiding bedraagt slechts 34,60m². De dakoppervlakte van de losstaande tuinberging bedraagt 40m².
De aanvrager heeft wel reeds een hemelwaterput voorzien voor de opvang van het dakoppervlak van de woning. De te regulariseren uitbreiding werd hier ook reeds op aangesloten. Verder voorziet de aanvrager ook een grindbak van 1m² voor de infiltratie van het regenwater dat opgevangen wordt op de losstaande tuinberging. Beiden systemen zijn niet noodzakelijk binnen deze aanvraag, maar zijn altijd een goed initiatief.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de inkomhal en de overloop.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 675 tot en met 680 bis van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het slopen van het bestaande tuinhuis, het bouwen van een nieuw tuinhuis, het regulariseren van de uitbreiding van de woning, het plaatsen van een omheining, omvormen van de garage naar een bureau en het kappen van 2 bomen.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
( Deze wordt verderop uitgevoerd )
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Leeuwerikstraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen.
Omschrijving van de aanvraag
De aanvraag betreft het slopen van het bestaande tuinhuis, het bouwen van een nieuw tuinhuis, het regulariseren van de uitbreiding van de woning, het plaatsen van een omheining, omvormen van de garage naar een bureau en het kappen van 2 bomen.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Het uitbreiden van de woning, het plaatsen van een terrasoverkapping, het bouwen van een nieuw tuinhuis en het kappen van bomen is zowel in de ruime als in de onmiddellijke omgeving functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in 2 autostaanplaatsen voor 1 woongelegenheid.
Het aantal autostaanplaatsen/ garages stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid;
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik, de bouwdichtheid en de visueel-vormelijke elementen
De aanvraag betreft het slopen van het bestaande tuinhuis, het bouwen van een nieuw tuinhuis, het regulariseren van de uitbreiding van de woning, het plaatsen van een omheining, omvormen van de garage naar een bureau en het kappen van 2 bomen.
Rechts achteraan de bestaande halfopen woning werd er reeds een uitbreiding uitgevoerd. Het betreft een uitbreiding van de living om zo de leefruimte te vergroten. De oppervlakte van de uitbreiding bedraagt 18,89m². Door de uitbreiding bedraagt de maximale bouwdiepte op het gelijkvloers 11,32m, hetgeen een beperkte bouwdiepte is. De reeds uitgevoerde uitbreiding wordt voorzien van een plat dak waarvan de kroonlijsthoogte 3,17m bedraagt ten opzichte van het maaiveld. De uitvoering hiervan is gebeurd in een bruine gevelsteen.
Links achteraan de bestaande woning werd er reeds een overkapping opgericht op 3,10m van de linker perceelgrens. De oppervlakte van deze overkapping bedraagt 15,80m² en heeft dezelfde bouwdiepte als de uitbreiding van de living, namelijk maximaal 11,32m gemeten vanaf de voorgevel. De overkapping heeft eveneens een plat dak waarvan de koonlijsthoogte ±2,90m bedraagt ten opzichte van het maaiveld. De afwerking van deze constructie werd uitgevoerd in een wit aluminium.
De bestaande garage wordt omgevormd tot een bureau. Hiervoor wordt de bestaande garagepoort verwijderd en zal er een raam en een deur in wit aluminium geplaatst worden met dezelfde contouren. De deur naar de keuken wordt hiervoor ook nog verplaatst. Volgens de aanvraag is de bestaande inrit met een breedte van ±5m voldoende om 2 wagens te stallen. Aangezien de gemeente Zonhoven streeft naar een verhouding van maximaal 50% verharding in de voortuin kan het toegelaten worden dat de inrit en het beperkt pad naar de voordeur voorzien worden als enige verharding in deze voortuin. Er wordt dan ook een uitzondering gemaakt om ter hoogte van de rooilijn de breedte van de inrit groter te voorzien dan de normale 3m, aangezien het beperkt pad van de voordeur hierin meegerekend wordt en er slechts een beperkte afstand is tot aan de voorgevel. Hierdoor kan al de verharding gegroepeerd worden aan 1 zijde van de voortuin en dient er geen lange inrit voorzien te worden aan de rechter zijtuinstrook, hetgeen meer verharding met zich mee zou brengen.
De aanvraag voorziet ook in het slopen van de bestaande tuinberging en het bouwen van een nieuwe tuinberging met een oppervlakte van 40m². De nieuwe tuinberging wordt voorzien op 2m van de linker perceelgrens en op 1m van de achterste perceelgrens. De hoogte van de constructie bedraagt maximaal 3,17m ten opzichte van het maaiveld. Uit de aanvraag blijkt dus dat deze handeling vrijgesteld is van vergunning, dus zal de aanvraag voor het plaatsen van het bijgebouw uitgesloten worden uit deze vergunning.
Langsheen de beide zijdelingse perceelgrenzen voorziet de aanvrager in het plaatsen van een omheining met betonplaten. Deze betonplaten zullen op eigen terrein voorzien worden en hebben een hoogte van 2m. Links over een afstand van 18,50m vanaf de achtergevel van de woning en rechts 20m vanaf de achtergevel van de woning. Dergelijke omheining is vrijgesteld conform het vrijstellingsbesluit en zal dus uitgesloten worden uit de vergunning.
Achteraan het perceel zijn er ook nog 2 sparren aanwezig met een diameter van 0,80m. Deze worden in de aanvraag opgenomen als te kappen. Er werd door de dienst facilitair management volgend gunstig advies met voorwaarden afgeleverd:
“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld op de aangeleverde plannen; mits invullen volgende voorwaarde:
Aanplanten van één hoogstam boom. De boom dient aangeplant te worden in een maat niet kleiner dan 18/20 en er dient een soort gekozen te worden uit volgende lijst:
- Prunus avium,
- Quercus petraea,
- Quercus robur,
- Sorbus aucuparia,
- Betula pendula,
- Alnus glutinosa,
- Acer campestre”
Het advies omtrent het heraanplanten van een nieuwe hoogstammige boom wordt door de omgevingsambtenaar gevolgd met volgende bijkomende voorwaarden:
In de aanvraag worden nog enkele verhardingen voorzien als te regulariseren en enkele verhardingen als te verwijderen. In de voortuin zal enkel de bestaande inrit met een breedte van 5m behouden blijven en een beperkt pad naar de voordeur. Deze werden aangelegd met waterdoorlatende klinkers. Voor het overige wordt de aanwezige kiezelverharding in de voortuin verwijderd en vervangen door een groenzone met streekeigen beplanting.
Links achteraan de woning werd er reeds een terras voorzien van 10m² bestaande uit betondallen. Deze betondallen worden ook gebruik bij een beperkt pad achteraan de woning en bij een pad naar de nieuw te bouwen tuinberging. Voor het overige zal in de zijtuin en achtertuin enkel een groenzone met streekeigen beplanting aangeplant worden.
Bodemreliëf
Aangezien er geen wijzigingen van het terreinniveau voorzien zijn in de aanvraag, dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits er voldaan wordt aan de bovenstaande voorwaarden.
BESPREKING ADVIEZEN
“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld op de aangeleverde plannen; mits invullen volgende voorwaarde:
Aanplanten van één hoogstam boom. De boom dient aangeplant te worden in een maat niet kleiner dan 18/20 en er dient een soort gekozen te worden uit volgende lijst:
- Prunus avium,
- Quercus petraea,
- Quercus robur,
- Sorbus aucuparia,
- Betula pendula,
- Alnus glutinosa,
- Acer campestre”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich gedeeltelijk aan bij dit advies met volgende bijkomende voorwaarden:
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Er wordt geen uitspraak gedaan over het slopen van het bestaande tuinhuis, het bouwen van een nieuw bijgebouw en het plaatsen van betonplaten langsheen de zijdelingse perceelgrenzen omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het regulariseren van de uitbreiding van de woning, het omvormen van de garage naar een bureau en het kappen van 2 bomen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen doet geen uitspraak over het slopen van het bestaande tuinhuis, het bouwen van een nieuw bijgebouw en het plaatsen van betonplaten langsheen de zijdelingse perceelgrenzen omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het regulariseren van de uitbreiding van de woning, het omvormen van de garage naar een bureau en het kappen van 2 bomen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.