STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het slopen van bestaande bebouwing en het bouwen van 68 appartementen, handels- en dienstenzaken, een politiecommissariaat en een polyvalente zaal, met omgevingsaanleg. De uitvoering zal gebeuren in 2 fases:
Fase 1: start na ontvangst van de omgevingsvergunning (en de bijhorende beroepstermijn): Oprichting gebouw A en B, de gemeenschappelijke ondergrondse parking en de tussenliggende omgevingsaanleg
Fase 2: start op woensdag 5 oktober 2022:
Oprichting gebouw C met haar ondergrondse parking en overige omgevingsaanleg.
Vervat in deze aanvraag zit de uitbating van de polyvalente zaal, met activiteiten die gebruik maken van elektronisch versterkte muziek, de verwarming van het gehele gebouw (polyvalente zaal, handelsruimtes, politiecommissariaat en appartementen) met warmtepompen en de bemaling voor de realisatie van de kelder/ondergrondse parkeergarage.
De aanvraag werd op 30/12/2020 ontvangen.
Op 27/01/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd, deze werd tijdig aangeleverd. Op 17/03/2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 27/03/2021 tot en met 25/04/2021, gesloten met 2 bezwaarschriften.
GEGEVENS VAN HET BEDRIJF
De activiteiten van het bedrijf zijn de volgende: het betreft een gebouwen complex met hierin vervat diverse functies o.a. politiecommissariaat en polyvalente zaal.
Huidige aanvraag behelst een nieuwe activiteit. De voormalige feestzaal de Kwint zal gesloopt worden. In de plaats komt het nieuwe project waarin eveneens een polyvalente zaal is.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Heuvenstraat 9
Heuvenstraat 5b
Heuvenstraat 5a
Heuvenstraat 7
Heuvenstraat zn
Heuvenstraat 11
Grote Eggestraat 2
Grote Eggestraat zn
De aanvraag werd meermaals in overleg gebracht met de gemeentelijke administraties. Het gaat om een PPS-project (publiek-private samenwerking).
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Alle bestaande gebouwen en constructies op de betreffende percelen worden gesloopt, ook eventuele niet-vergunde constructies en gebouwen.
Milieu
Volgende ARAB / milieuvergunningen / meldingen werden afgeleverd op volgende percelen:
Milieuvergunning klasse 2, voor de exploitatie van een parochiezaal en het lozen van huishoudelijk afvalwater, voor Heuvenstraat 9, op naam van vzw Parochiale werken St; Quintinus.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 27/03/2021 tot en met 25/04/2021.
Er werden 2 bezwaren ingediend.
Bezwaar 1:
“Betreft : bezwaarschrift tegen project De Kwint, Heuvenstraat te Zonhoven
1.
Het gebied waar gebouwd wordt, is begrensd door twee wegen, de Heuvenstraat en de Grote Eggestraat. In de Heuvenstraat en de Eggestraat zijn er voornamelijk gebouwen van 2 en 3 bouwlagen. Het lijkt mij logisch deze bebouwing verder door te trekken en zeker niet nog te verhogen naar VIJF bouwlagen ! België is het lelijkste land en jullie zijn goed op weg om van Zonhoven de lelijkste gemeente te maken.
2.
Het betreffend terrein behoort tot één van de natste gebieden van Zonhoven. In het verleden zijn er reeds meermaals problemen geweest ! Ik stel mij dan ook grote vragen bij het voorzien van ondergrondse garages en de impact op de grondwaterhuishouding en afwatering.
3.
De afgelopen jaren zijn er ontelbare wooneenheden gecreëerd in de buurt van de Eggestraat, Rosmolenweg, Gulden Boomkensweg, Batenstraat, … en dit is nog steeds in volle expansie. Bij hogervermeld project komt er nog maar eens een uitrit langs de Grote Eggestraat. Een uitrit voor een garage voor 78 wagens ! Binnenkort kunnen we met z’n allen in de wagen zitten om stapvoets te rijden …. Volgens mij is de verkeersveiligheid hierdoor een zeer groot probleem, écht onverantwoord. Ik zal me als fietsster dienen overeind te houden op ‘moordstrookjes’.
Vandaag ontwaken onze kinderen in een door projectontwikkelaars en betonboeren verminkt Zonhoven, door jullie goedgekeurd en zelfs aangemoedigd.
Ik lig daar van wakker maar jullie blijkbaar niet !”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
Daarnaast voldoet de aanvraag aan de verordening hemelwater. Men zet in op opvang van hemelwater en hergebruik ervan. Ook worden er verschillende groendaken voorzien, die het hemelwater bufferen.
De gemeente Zonhoven bekijkt momenteel de mogelijkheden om de bestaande straten meer fietsveilig te maken. De verkeersveiligheid in het centrum van Zonhoven staat echter los van huidig project.
Het ingediende bezwaar is niet gegrond en wordt niet weerhouden.
Bezwaar 2:
“Bij deze enkele opmerkingen ivm deze bouwwerken :
De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
Wat de bemerking i.v.m. de inkijk betreft: gebouw C wordt aan de rechter zijde ingeplant op een afstand van 3m tot het aanpalende perceel. De gebouwen binnen het project worden in hoogte afgebouwd richting de omliggende percelen tot max. 3 bouwlagen. De aanvraag wordt getoetst aan de regelgeving omtrent lichten en zichten uit het Burgerlijk Wetboek.
Bij gebouw C worden geen gevelopeningen voorzien in de rechter zijgevel. De terrassen van de appartementen op de 1e en 2e verdiepingen zijn gelegen aan de voorzijde van het gebouw waardoor deze weinig impact hebben op vlak van privacyhinder.
Het dakterras op de derde verdieping wordt aangelegd tot tegen de rechter zijgevel van gebouw C, tot op een bouwdiepte van 9,37m vanaf de voorgevellijn. Gezien deze voorgevellijn ongeveer 5,5m dieper naar achter wordt ingeplant dan die van het rechts aanpalend gebouw kan dit terras privacyhinder veroorzaken. Om die reden wordt volgende vergunningsvoorwaarde opgelegd: het dakterras van appartement C3.1 mag een max. benutbare breedte hebben van 4,50m, gemeten vanaf de rechter zijgevel van dit appartement. De rest dient ontoegankelijk zijn (door plaatsing van balustrade, plaatsing van plantenbak,…).
Wat de overige bemerkingen betreft: Het gaat hierbij om een burgerlijke aangelegenheid. Hierover worden dan ook geen verdere uitspraken gedaan.
Het ingediende bezwaar is deels gegrond maar wordt niet weerhouden, er wordt nl. een bijkomende vergunningsvoorwaarde opgelegd om te voorkomen dat er privacyhinder ontstaat.
ADVIEZEN
Agentschap Wegen en Verkeer
Astrid Veiligheidscommissie
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
Vlaamse MilieuMaatschappij
De Watergroep
Provinciale dienst Water & Domeinen
Inter
Fluvius
De Lijn
Dienst Patrimonium
Dienst Mobiliteit
Dienst Contractmanagement
Dienst Facilitair Management
Dienst Lokale Economie
Gemeenteraad
Proximus
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit (rubriek 10b_stadsontwikkelingsproject) wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen at het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screeningsnota bij de aanvraag gevoegd.
De mer-screeningsnota heeft volgende conclusie: geen aanzienlijke effecten.
Deze conclusie kan bijgetreden worden.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
“De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).”
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Het addendum hemelwater zoals ingegeven in het omgevingsloket komt niet meer overeen met het voorgestelde. Na overleg met o.a. de Provincie, dienst Water en Domeinen, naar aanleiding van hun ongunstig advies, werden nieuwe hemelwaterformulieren (en bijhorende plannen) aan de aanvraag toegevoegd:
Er wordt een grotere hemelwaterput voorzien dan vereist door de verordening, m.n. 20.000l in totaal. Dit is motiveerbaar door het voorziene groter hergebruik: voor de toiletten van de woningen en de polyvalente zaal/horeca, de (buiten-)kranen van de gemeenschappelijke gedeelten. Dit hergebruik zorgt voor meer duurzaamheid. Door een aparte recuperatietank te voorzien van 5.000l voor de polyvalente zaal/horeca kan hergebruik voor private en publieke delen gescheiden blijven. De overloop van de hemelwaterputten wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
Er wordt een grotere hemelwaterput voorzien dan vereist door de verordening, m.n. 20.000l. Dit is motiveerbaar door het voorziene groter hergebruik: voor de toiletten van de woningen en de (buiten-)kranen van de gemeenschappelijke gedeelten. Dit hergebruik zorgt voor meer duurzaamheid. De overloop van de hemelwaterputten wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verhardingsinfrastructuur wordt in het betreffende hemelwaterformulier opgesplitst in volgende deelzones: het binnenplein tussen blok A en B, het plein tussen blok A/B en de Heuvenstraat, de voorzijde van blok C. De totale oppervlakte van deze deelzones bedraagt 736m².
Het grondwaterpeil zit op de locatie van het project zodanig hoog dat het niet mogelijk is, voor het gedeelte infrastructuur, een infiltratiesysteem met voldoende dekking te plaatsen. Ter vervanging werd gekozen voor een buffersysteem van rioleringsbuizen met voldoende buffercapaciteit en een vertraagde afvoer naar het gemengd stelsel d.m.v. knijpleidingen en overstortmuren. Hiervoor wordt een afwijking gevraagd op de verordening.
Er werd daarnaast naar gestreefd zoveel mogelijk gebruik te maken van waterpasserende verharding en groenvakken zodoende rechtstreeks in de ondergrond te infiltreren.
Er werd een nota toegevoegd ter motivatie.
Hierin staat o.a. te lezen dat enkel de dakoppervlakken met gewone dakbedekking worden afgevoerd naar een hemelwater recuperatietank. Hemelwater van terrassen, de groendaken en private verhardingen worden rechtstreeks afgevoerd naar de infiltratie-eenheid.
Gelet op de voorziene fasering van de uitvoering worden blokken A en B enerzijds en blok C anderzijds van mekaar gescheiden.
Voor het overige werden de verschillende berekeningswijzen opgenomen in deze nota.
Er kan akkoord worden gegaan met de gevraagde afwijkingen.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centraal gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.
Er werd geen advies geformuleerd door Fluvius binnen de gestelde adviestermijn. Er kan bijgevolg van uitgegaan worden dat aan het advies voorbijgegaan kan worden.
Na onderzoek kunnen evenwel volgende opmerkingen en voorwaarden geformuleerd worden:
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 25 liter per vierkante meter referentieoppervlakte te bedragen. De grondwaterstand dient nagegaan te worden. Het buffervolume dient zich volledig tussen de gemiddelde grondwaterstand en het peil van de noodoverlaat te bevinden. De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimaal 4 vierkante meter per begonnen 100 vierkante meter referentieoppervlakte te bedragen.
De eventuele noodoverloop dient voldoende hoog voorzien te worden, en niet dieper dan 30 cm onder het laagste deksel of aangesloten kolk, zodat de noodoverlaat zich boven de hoogste grondwaterstand bevindt. Deze noodoverlaat dient te allen tijde inspecteerbaar en bereikbaar te zijn (bv. onder een deksel). Er wordt enkel een aansluiting met max. diam. 160 mm als overloop van de infiltratievoorziening toegestaan. We raden tevens aan om op de overloop van de infiltratievoorziening een terugslagklep te plaatsen.
Indien een hemelwaterput gebouwd wordt dient de overloop van de hemelwaterput aangesloten te worden op de toevoer naar de infiltratievoorziening.
Toegankelijkheid
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Dit besluit trad in werking op 1 maart 2010.
Volgens het advies van Inter Vlaanderen verleend op 07/05/2021 voldoet de aanvraag aan deze stedenbouwkundige verordening mits voldaan wordt aan de opgelegde voorwaarden en opmerkingen.
Voetgangersverkeer
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende project grenst aan een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is tot de veiligheid van het vergunde project zelf. De aanvraag werd voorgelegd aan de Provincie, dienst Water en Domeinen. Het advies van de Provincie, dienst Water en domeinen, d.d. 15/04/2021, is ongunstig.
Naar aanleiding van dit advies werden diverse besprekingen gehouden tussen de Provincie, de aanvrager en de gemeente en werden de plannen en bijhorende documenten hemelwaterverordening aangepast. De laatst ingediende plannen en documenten hemelwaterverordening dienen te worden gevolgd.
Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag situeert zich langs de Heuvenstraat en de Grote Eggestraat, beide voldoende uitgeruste wegen.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Beslissing gemeenteraad inzake gemeentewegen
Het artikel 31 van het decreet omgevingsvergunning voorziet dat als de aanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad hierover moet beslissen.
De gemeenteraad spreekt zich uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein. Hierbij wordt rekening gehouden met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De gemeenteraad kan daarbij voorwaarden opleggen en lasten verbinden, die de bevoegde overheid in de eventuele vergunning opneemt.
De gemeenteraad heeft in zitting van 28/06/2021 het volgende beslist:
“De gemeenteraad keurt de nieuwe rooilijn van de fiets- en voetgangersverbinding/pleintje tussen Heuvenstraat en Grote Eggestraat, zoals weergegeven op het ingediende plan van Landmeter-expert Johan Paquay van 11 maart 2020 goed. De rooilijn wordt gedefinieerd met de knikpunten 1 – 37 volgens de coördinatenlijst voorzien op het rooilijnplan d.d. 11/03/2020.
De gemeenteweg blijft in private eigendom met een openbaar karakter.”
Zie hiervoor ook ‘Rooilijnenplan De Kwint 11032021_definitief’.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is een bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte groter is dan 3 000m².
Er werd een archeologienota gevoegd bij de aanvraag, nl. ID17383 (https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/17383).
Er werd d.d. 06/02/2021 akte genomen van deze archeologienota door het Agentschap Onroerend Erfgoed.
De maatregelen in de archeologienota met referentienummer ID17383 (https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/17383) moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma geformuleerd in die archeologienota, inclusief de opgelegde voorwaarden, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013. Dit wordt opgenomen als vergunningsvoorwaarde.
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet niet hieraan: er worden op de plannen niet in elke wooneenheid rookmelders ingetekend. Ook op het kelderplan staan geen rookmelders ingetekend.
Er wordt als vergunningsvoorwaarde opgelegd dat er voldaan dient te worden aan het decreet rookmelders.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Een sloopopvolgingsplan is verplicht bij de sloop of ontmanteling van gebouwen of infrastructuurwerken waarvoor een omgevingsvergunning nodig is, vanaf een bepaalde omvang van het betrokken volume. Er werd een sloopopvolgingsplan gevoegd bij de omgevingsaanvraag.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning / omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden / bijstelling van de omgevingsvergunning / stedenbouwkundig attest.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 675 tot en met 680 bis van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is in strijd met deze bepalingen van het burgerlijk wetboek:
Voor wat betreft het rechtstreeks zicht vanuit dit raam dient er (gemeten loodrecht op de gevelopening) een afstand bewaard te blijven van minstens 1,90m tot de perceelsgrens.
Voor wat betreft het schuine zicht dient de gevelopening zich minstens op 0,60m van de perceelsgrens te bevinden.
Dit heeft waarschijnlijk tot gevolg dat slechts ongeveer de helft van de gevelopening kan worden uitgevoerd.
Deze voorwaarden worden opgenomen in de vergunningsvoorwaarden.
Decreet grond- en pandenbeleid
Aan de afgifte van de vergunning is van rechtswege een last inzake bescheiden woonaanbod verbonden: de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod dat in lijn is met het op het project toepasselijke percentage. Dit percentage bedraagt voor voorliggende aanvraag 20%, of een aantal van 13,6 wooneenheden (van de 68 in totaal). Men geeft aan deze last uit te voeren in natura, er werd een oppervlaktetabel gevoegd bij de aanvraag die aantoont dat hieraan wordt voldaan.
Een woning is bescheiden als ze aan volgende voorwaarden voldoet:
Min. 20% van de wooneenheden dient een bouwvolume te hebben van ten hoogste 240m³, of 290m³ in geval van 3-slaapkamerappartementen.
Uit de oppervlaktetabel blijkt dat 14 wooneenheden hieraan voldoen.
KLEINHANDELSACTIVITEIT
De voorziene handelsruimten hebben een netto verkoopoppervlakte kleiner dan 400m². Er dient geen omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten te worden aangevraagd.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving onder volgende voorwaarden:
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het slopen van bestaande bebouwing en het bouwen van 68 appartementen, handels- en dienstenzaken, een politiecommissariaat en een polyvalente zaal, met omgevingsaanleg.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
De percelen van de aanvraag situeren zich tussen de Heuvenstraat, een gewestweg, en de Grote Eggestraat, een gemeenteweg, midden in de kern van het centrum van Zonhoven. Aan de overzijde van de Heuvenstraat is het kerkplein gelegen.
De bebouwing in de nabije omgeving bestaat voornamelijk uit een gesloten bebouwing met 2 bouwlagen onder een hellend dak, hoofdzakelijk afgewerkt in baksteen in diverse tinten en texturen. De gelijkvloerse functies bestaan uit een variëteit van handels-, diensten- en horecafuncties, veelal met bovenliggend wonen.
Langs de Grote Eggestraat bevinden zich nog enkele vrijstaande eengezinswoningen. Aan de overzijde van deze weg werd recent het woonproject ‘het Koolhof’ opgericht, met verschillende meergezinswoningen in een parkomgeving, onder een plat dak tot 4 bouwlagen hoog.
De percelen van de aanvraag langs de Heuvenstraat staan bekend als ‘de Kwint’, een complex met polyvalente zalen en een horecagelegenheid. Deze gebouwen bevatten ook enkele andere functies, zoals een CM-kantoor en ruimte voor de plaatselijke chiro. Rechts ervan bevinden zich de ‘kapelanijen’, 2 woningen in een halfopen bebouwing in eigendom van de Kerkfabriek. Links van de gebouwen van de Kwint staat een kantoorgebouw in een halfopen bebouwing ingeplant.
Langs de Grote Eggestraat bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning.
Omschrijving van de aanvraag
De aanvraag voorziet alle gebouwen en constructies gelegen op de percelen van de aanvraag af te breken en te verwijderen.
In de plaats hiervan wordt een grootschalig project opgericht. Dit project bestaat uit de gebouwen A, B en C, zo genoemd binnen de aanvraag en op de bijgevoegde plannen. De drie gebouwen worden op verschillende posities ingeplant op het terrein en worden verbonden door buitenruimten met een publiek, privaat of semi-publiek karakter.
Gebouw A wordt opgetrokken tegen de linker perceelsgrens (bekeken vanuit de Heuvenstraat) en zal aansluiten tegen de bestaande aanpalende bebouwing Heuvenstraat nr. 5.
Vooraan in dit gebouw zal ter hoogte van de gelijkvloerse plint een horecazaak voorzien worden met daarachter een polyvalente zaal. Op de bovenliggende verdiepingen worden 24 wooneenheden ingericht. Zowel de toegang naar de horeca, naar de zaal als naar de appartementen, wordt ter hoogte van de voorgevel voorzien.
Tegen de bestaande bebouwing wordt op dezelfde lijn aangesloten, ter hoogte van de rooilijn, over een breedte van ongeveer 16m. Daarna wordt de voorgevel schuin t.o.v. de rooilijn geplaatst, over een breedte van ongeveer 25m.
De bebouwing wordt ingeplant tegen de volledige linker perceelsgrens, van Heuvenstraat tot Grote Eggestraat, met een bouwdiepte ter hoogte van de linker perceelsgrens van 57,68m. De voorgevel ter hoogte van de Grote Eggestraat heeft een breedte van 13,34m. In deze gevel wordt een toegang voorzien voor leveranciers (i.f.v. de polyvalente zaal).
Gebouw A telt langs de Heuvenstraat max. 5 bouwlagen onder een plat dak, met een max. hoogte van 17,45m boven de gelijkvloerse vloerpas. Richting de links aanpalende bebouwing wordt afgebouwd tot 3 bouwlagen. Na een bouwdiepte van 17,60m (gemeten ter hoogte van de hoek van rechter zijgevel en voorgevel) telt gebouw A (ter hoogte van de polyvalente zaal) 1 bouwlaag met een maximum hoogte van 6,38m boven het aanliggend maaiveld. Deze hoogte wordt deels terugliggend voorzien (het dak van de polyvalente zaal is nl. hoger dan de gang langs deze zaal). Dit volume wordt afgewerkt in een bronskleurige aluminium gevelbekleding. Langs de Grote Eggestraat wordt de hoogte opnieuw opgetrokken naar 3 bouwlagen (11,24m) zodat ook langs de Grote Eggestraat een voorgevel wordt gecreëerd.
Gebouw A wordt hoofdzakelijk afgewerkt in rood/geel genuanceerde gevelsteen in verticaal of halfsteens verband. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in bronskleurig aluminium. De gelijkvloerse plint langs de Heuvenstraat wordt geaccentueerd door het gebruik van glas en geprefabriceerde beton. Ter hoogte van de voorgevel en vooraan de rechter zijgevel springt de voorgevel op gelijkvloers niveau naar achteren zodat er een overdekte gaanderij ontstaat. Hieronder bevindt zich, langs de rechter zijgevel, een publieke fietsenstalling.
Ter hoogte van de voorgevel worden tredes ingewerkt in de buitenaanleg om het reliëfverschil op te vangen dat ontstaat binnen dit project door het verschil in niveau van de wegen waartussen het project wordt ingeplant. De as van de Grote Eggestraat bevindt zich nl. ongeveer 60cm boven deze van de Heuvenstraat. Deze tredes lopen door in de omgevingsaanleg en worden deels uitgevoerd als zitelement.
De blinde muur langs Heuvenstraat nr. 5 wordt eveneens afgewerkt in rood/geel genuanceerde gevelsteen. Een deel hiervan (boven een hoogte van 4,42m) wordt afgewerkt in bronskleurig aluminium gevelbekleding (het dakvolume van de polyvalente zaal).
Aan de rechterzijde van het perceel (bekeken vanaf de Heuvenstraat) wordt gebouw C ingeplant op min. 3,02m van de rechter perceelsgrens. De voorgevel springt t.o.v. de rechts aanpalende bestaande bebouwing 5,51m naar achteren. Gebouw C situeert zich langs de Heuvenstraat en krijgt een L-vorm. De voorgevel heeft een totale breedte van 61,41m, de bouwdiepte bedraagt ter hoogte van de rechter zijgevel 15,10m. Ter hoogte van de linker zijgevel snijdt het gebouw het perceel dieper aan, met een bouwdiepte van 29,94m. De achtergevel komt zo op een afstand van min. 3,57m van de achteraan grenzende percelen (woningen Grote Eggestraat 4 en 6) te liggen. Zo wordt er tussen de aangrenzende percelen en het L-vormig gebouw C een groen binnengebied gecreëerd.
Gebouw C telt 3 bouwlagen met op 3 locaties een 4e bouwlaag in de vorm van een setback. Ter hoogte van de linkerzijde van het gebouw telt de setback 2 bouwlagen als hoekaccent. De maximum hoogte van gebouw C telt bijgevolg maximum 5 bouwlagen met een max. hoogte van 16,80m t.o.v. de gelijkvloerse vloerpas.
De afwerking van het gebouw gebeurt in beige genuanceerde gevelsteen met lichtgroen aluminium schrijnwerk en accenten in beton.
Op het gelijkvloers wordt in het rechts gedeelte van gebouw C het politiecommissariaat ingericht. De publieke ingang bevindt zich aan de voorzijde van het gebouw, aan de achterzijde wordt een tweede ingang voorzien. In de rechter bouwvrije strook wordt de inrit (in uitgewassen beton) aangelegd. Ter hoogte van de voorgevel wordt deze afgesloten d.m.v. een poort.
De resterende gelijkvloerse plint van gebouw C wordt ingericht als handelsruimte. Bovenliggend worden 28 woonentiteiten voorzien. Deze zijn bereikbaar via toegangsdeuren in de achtergevels, grenzend aan het binnengebied. Tussen de 2 delen van de ‘L’ waaruit het gebouw is opgebouwd wordt een overdekt pad aangelegd richting dit binnengebied.
In het binnengebied wordt, op min. 7,32m van de achtergevel van gebouw C en op min. 1m van de perceelsgrens aan de achtertuinen van de bestaande woningen Grote Eggestraat 4 en 6 een vrijstaand bijgebouw ingeplant. Het bijgebouw van 13,40m op 11,50m, heeft een hoogte van 3m t.o.v. het aanliggend maaiveld. Het bijgebouw wordt afgewerkt in beige genuanceerde gevelsteen met hekwerk in lichtgroen gemoffeld staal en een lichtgroene dakrand.
De functie is tweeledig. Aan de ene zijde wordt de inrit van het commissariaat doorgetrokken tot aan dit bijgebouw zodat er 3 wagens overdekt gestald kunnen worden. Rechts hiervan wordt een berging ingericht in dit bijgebouw voor het commissariaat. Aan de andere zijde is het bijgebouw toegankelijk voor de bewoners van de appartementen en wordt het ingericht als fietsenstalling.
Tussen gebouw A en gebouw C bevindt zich gebouw B, dat dieper op de site wordt ingeplant (bekeken t.o.v. de Heuvenstraat), gelijk met de achtergevel van gebouw C en in lijn met de voorgevel van gebouw A. Gebouw B loopt door tot aan de Grote Eggestraat. De totale bouwdiepte van gebouw B bedraagt 54,59m. De voorgevel aan de zijde van de Heuvenstraat heeft een totale breedte van 20,52m, de voorgevel aan de zijde van de Grote Eggestraat een breedte van 19,53m. Door een verspringing in de breedte bedraagt de totale max. breedte van dit gebouw 25,32m.
Aan de zijde van de Grote Eggestraat telt gebouw B 3 bouwlagen, met langs het nieuwe binnenplein een afbouw naar 2 bouwlagen en een accent op de kop aan de zijde van de Heuvenstraat met 5 bouwlagen, met een max. hoogte van 16,80m.
Gebouw B wordt afgewerkt met een parement in lichtgrijze geprefabriceerde beton/baksteen en bronskleurig schrijnwerk. Als accent wordt er tegen de voorgevel een gevelklok geplaatst.
Ter hoogte van het gelijkvloers wordt vooraan aan de zijde van de Heuvenstraat een handelsruimte voorzien. De overige ruimtes die op het gelijkvloers, dieper op het perceel en langs de Grote Eggestraat, worden ingeplant krijgen een dienstenfunctie. Bovenliggend worden 16 wooneenheden voorzien, toegankelijk via het nieuwe plein dat gecreëerd wordt door de afstand tussen gebouw A en gebouw B.
Onder de gebouwen wordt een gemeenschappelijke parkeerkelder voorzien. De inrit hiervan situeert zich in gebouw B, in de voorgevel aan de zijde van de Grote Eggestraat.
Aansluitend op de voorgevel langs de Grote Eggestraat wordt in de rechter zijgevel (bekeken vanaf de Grote Eggestraat) een overdekte fietsenstalling geïntegreerd binnen het volume van gebouw B.
De vloerpas bevindt zich op 50cm boven de as van de Heuvenstraat en 11cm onder de as van de Grote Eggestraat (gemeten ter hoogte van blok C).
Behoudens de nieuwe gebouwen worden de percelen volledig heraangelegd. Er dienen hiervoor enkele bomen te worden gekapt.
Vooraan gebouw A wordt een terraszone ingericht in uitgewassen beton, i.f.v. de nieuwe horecafunctie.
Tussen de gebouwen A en B wordt, van Heuvenstraat tot Grote Eggestraat, een trage verbinding voor voetgangers en fietsers aangelegd. Ook deze wordt voorzien in uitgewassen beton. Betonnen grastegels met lijnmotief zorgen voor de meanderende aflijning van deze verbinding.
Centraal tussen de gebouwen verbreedt de verbinding tot een binnenpleintje met groen en zitgelegenheid.
Ter hoogte van de Heuvenstraat, vooraan gebouw B en links van gebouw C wordt verharding in uitgewassen beton aangelegd. In het geval de handelsfunctie hieraan grenzend in de toekomst zou wijzigen naar een horecafunctie kan deze verharding functioneren als terraszone. Deze verharding sluit (via een poortje) aan op het binnengebied achter gebouw C en op de bouwvrije strook tussen gebouw B en het aanpalend perceel Grote Eggestraat 4.
Het binnengebied achter gebouw C functioneert deels als inrit/autostaanplaats voor het politiecommissariaat. Aan deze zijde wordt er grotendeels een verharding in uitgewassen beton aangelegd. Buiten deze verharding en het vrijstaand bijgebouw wordt het binnengebied grotendeels groen aangeplant met beplanting, gazon en bomen. De perceelsafsluitingen t.o.v. de aangrenzende percelen bestaan uit hagen. Links van het bijgebouw worden bijkomend bomen in leivorm voorzien om zo privacyhinder t.o.v. Grote Eggestraat 4 en 6 te voorkomen. Tenslotte worden er paden aangelegd in een halfverharding in honingraatstructuur om zo de toegangen naar de appartementen en naar de fietsenstalling bereikbaar te maken.
De bouwvrije strook tussen gebouw B en aanpalend perceel Grote Eggestraat 4 heeft een min. breedte van 6,10m en wordt nagenoeg volledig (op een terraszone langs de handelsruimte na) aangeplant met groen. Als perceelsafsluiting worden een haag en bomen in leivorm aangeplant. In de bouwvrije strook worden enkele bijkomende bomen voorzien.
Langs de Grote Eggestraat, links van de inrit naar de ondergrondse parkeergarage, wordt een verzonken containersysteem ingeplant voor restafval en PMD.
Men wenst de vergunning uit te voeren in twee fasen:
In Fase 1 worden Gebouw A en B, de gemeenschappelijke ondergrondse parking en de tussenliggende omgevingsaanleg opgericht. Fase 1 gaat van start zodra dit wettelijk toegelaten is na ontvangst van de omgevingsvergunning.
In Fase 2 wordt Gebouw C met haar ondergrondse parking en de overige omgevingswerken voltooid. De opdrachtgever wenst de uitvoering van de bouwwerken voor Fase 2 te starten op woensdag 5 oktober 2022.
De nieuwe polyvalente zaal wordt gebouwd ter vervanging van de huidige feestzaal ‘De Kwint’. De bestaande horeca ‘De Quint’ bij de huidige feestzaal zal eveneens een nieuwe plek krijgen bij de nieuwe polyvalente zaal.
Een gefaseerde afbraak is bijgevolg noodzakelijk, rekening houdende met de vereiste continuïteit van de polyvalente zaal en horeca ‘De Quint’ op de site.
De volledige gefaseerde planning werd toegevoegd aan de aanvraag.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De voorziene functies, wonen in de vorm van meergezinswoningen, handel, horeca en diensten, passen functioneel in binnen het woongebied en zijn op deze locatie, gezien de ligging binnen de kern van de gemeente, op hun plaats.
Mobiliteitsimpact
In het project wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien die de verschillende bouwblokken verbindt, toegankelijk via de Grote Eggestraat.
In de kelder worden 78 parkeerplaatsen ingericht voor 68 appartementen, alsook diverse, al dan niet afgesloten, locaties voor het stallen van fietsen.
Er worden twee deelwagens voorzien voor de bewoners van de appartementen, hiervoor worden 2 parkeerplaatsen gereserveerd.
Bovengronds worden diverse fietsenstalplaatsen ingericht, zowel voor bewoners als voor bezoekers.
Door de dienst Mobiliteit werd d.d. 24/03/2021 volgend advies verleend:
“Situatie
Het dossier omvat de aanvraag tot het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van 68 appartementen, meerdere handelszaken, een politiecommissariaat en een polyvalente zaal.
Het dossier omvat eveneens het realiseren van een rooilijn voor de aanleg van een nieuwe gemeenteweg.
Bespreking:
Locatie:
Parkeren:
Andere:
Advies dienst:
Vanuit de dienst mobiliteit vinden we het een gemiste kans om te voorzien in een aanbod voor bezoekersparkeren. Nu wordt het bezoekersparkeren volledig afgewend naar het openbaar domein waardoor de parkeerdruk langs de Genkerbaan, de Grote Eggestraat en op het plein aan de kiosk zal toenemen.
Zelfs de parkeerbehoefte van de eigenaars van de handelszaken wordt afgewend naar het openbaar domein terwijl er ondergronds een aantal parkeerplaatsen extra voorhanden zijn.
De inplanting van de halte dient best op een andere locatie gelegd. Beter in het zicht en aangepast als toegankelijke halte. Dit in samenspraak met De Lijn.”
Naar aanleiding van dit advies werd een motivatienota gevoegd bij het dossier omtrent de mobiliteit. De verluchtingsroosters werden verplaatst naar minder hinderlijke locaties, die wel nog steeds haalbaar zijn en aanvaardbaar voor de brandweer.
De nota geeft aan dat men zich heeft gebaseerd op het mobiliteitsplan van Zonhoven van 2011. Er wordt gewerkt via het STOP-principe, zodat duurzame mobiliteitsbewegingen worden gestimuleerd. Daarnaast wordt verwezen naar de onmiddellijke nabijheid van openbaar vervoer.
Wat de inplanting van de bushalte betreft, deze zal men in samenspraak met De Lijn bepalen.
Het mobiliteitsplan geeft aan dat het verkeersvrij maken van het kerkplein een actie is die pas op zeer lange termijn zal gebeuren, bij de realisatie van een alternatieve randparking.
Het is niet wenselijk bezoekers toegang te verlenen tot een privatieve ondergrondse parking. Het bovengronds voorzien van bezoekersparkeren op eigen terrein zou zorgen voor een onnuttig ruimtegebruik en overbodige verharding en is, gezien de omgeving, niet noodzakelijk voor dit specifiek project.
Er worden 78 parkeerplaatsen voorzien, waarvan 2 gereserveerd voor deelwagens. Men kan dus stellen dat er 76 parkeerplaatsen worden ingericht voor 68 wooneenheden. Gesteld dat er 1 parkeerplaats zou voorbehouden worden per wooneenheid (wat op deze locatie, met de nabijheid van het openbaar vervoer, de twee voorziene deelwagens en de ruime fietsvoorzieningen voldoende is) zijn er 8 ‘reserve’ parkeerplaatsen. Deze kunnen worden gereserveerd voor de eigenaars van de handel-/horeca- en dienstenzaken en hun personeel.
Het project voorziet ruime mogelijkheden tot het stallen van fietsen, zowel onder- als bovengronds, zowel afgesloten als vrij toegankelijk, zowel voor standaard als voor buitenmaatse fietsen. Hierdoor biedt het project voldoende mogelijkheden tot het stallen van fietsen, voor zowel bewoners als bezoekers.
Wat de bemerking van de dienst Mobiliteit omtrent de oversteekplaatsen betreft, deze is niet relevant binnen deze aanvraag gezien dit niet de projectzone betreft.
De voorwaarden in het advies zijn bijgevolg opgelost/aangepast en dienen niet herhaald te worden in de vergunningsvoorwaarden.
Volgende suggestie kan wel worden meegegeven: gesteld dat er 1 parkeerplaats zou voorzien worden per wooneenheid zijn er 8 ‘reserve’ parkeerplaatsen. Deze kunnen worden voorbehouden voor de eigenaars van de handel-/horeca- en dienstenzaken en hun personeel.
De schaal van de voorgenomen werken
De percelen zijn gelegen binnen de afbakening regionaalstedelijk gebied en midden in het hart van de gemeente Zonhoven, tegenover het kerkplein.
Het voorliggend project is het resultaat van een wedstrijdprocedure waarna een PPS-project werd opgestart.
Het project voldoet aan de gunningscriteria uit de gunningsleidraad van het PPS-project, waaronder de vloer-terreinindex, de bebouwingsindex,…
Ook aan de ruimtelijke randvoorwaarden uit de gunningsleidraad werd voldaan, zoals gemotiveerd in de bijgevoegde nota.
De gebouwen vinden ruimtelijk aansluiting op de omringende gebouwen, met een kops accent tot 5 bouwlagen. Aansluitend op de bestaande gebouwen worden hoogte en schaal afgebouwd voor een kwalitatieve overgang.
Heuvenstraat nr. 5 heeft een zeer grote (vergunde) bouwdiepte waardoor de inbreiding tegen deze perceelgrens, om zo een voorgevel te creëren langs het nieuw gevormde binnenplein, geen schaalbreuk betreft. Door de bomen die nu aanwezig zijn op het terrein zal het verschil qua lichtinval in de nieuwe situatie, t.o.v. perceel Heuvenstraat nr. 5, eerder beperkt zijn, desondanks de oriëntatie.
Gebouw C wordt op de gebruikelijke afstand ingeplant tot het rechts aanpalend perceel, en heeft aan deze zijde een gangbare bouwdiepte.
Door de inplanting van de gebouwen ontstaat een kwalitatieve trage verbinding met aantrekkelijk binnenplein, beide een meerwaarde op deze locatie.
Ook aan de zijde van de Heuvenstraat ontstaan nieuwe interessante pleinen, bruikbaar voor horeca-terrassen of andere doeleinden.
De gebouwen vormen een nieuwe aantrekkelijke pleinwand ter hoogte van de Heuvenstraat, die de verouderde en gedateerde bestaande situatie vervangt.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
Het oprichten van meergezinswoningen in deze omgeving kan aanvaard worden gelet op het huidig stedenbouwkundig beleid waar gestreefd wordt naar verdichting van de bebouwing in dorps- en stadskernen, voor zover de schaal, inplanting en uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de omgeving en de goede plaatselijke ordening niet schaden.
Het project is gelegen te midden van het dorpscentrum. Het oprichten van meergezinswoningen kan hier, gelet op de bestaande omgeving, aanvaard worden.
Hierbij is het echter belangrijk dat bij het inrichten van de ruimte voor woningbouw de draagkracht van het gebied niet overschreden wordt. De draagkracht van de ruimte wordt omschreven als de mogelijkheid om nu en in de toekomst menselijke activiteiten op te nemen zonder dat dit tot conflicten leidt. Zo mag de te realiseren bestemming de aanwezige en de te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen. Meer bepaald kan onbestaanbaarheid met de al dan niet voorziene verweving van functies worden veroorzaakt door het al dan niet storend karakter van hetgeen gepland wordt.
In eerste instantie moet op perceelsniveau gezocht worden naar een ruimtelijk evenwicht. Er kan hieromtrent gesteld worden dat geenszins de bedoeling is om de beoogde verdichting op één perceel te realiseren. Waar mogelijk dient gestreefd te worden naar een evenwicht tussen de open ruimte en bebouwing zonder hierbij de bestemming van het perceel, zijnde woningbouw, uit het oog te verliezen.
Het perceel is voldoende groot gelet op de voorgestelde bebouwbare oppervlakte; er resteert voldoende open ruimte die wordt ingericht als tuinzone, plein, trage verbinding,...
Hoewel de bebouwings- en verhardingsgraad op het terrein vrij hoog ligt, wordt dit zoveel als mogelijk gecompenseerd door groene aanplantingen te voorzien zodat de site toch enigszins een groen karakter krijgt.
De woondichtheid bedraagt bij benadering 100 woningen/hectare. Deze dichtheid is aanvaardbaar gezien de locatie, gezien de specifieke aard van het project en gezien de kwaliteit die wordt geboden in het project op vlak van woonkwaliteit, omgevingsaanleg,…
Visueel-vormelijke elementen
Door een mix van diverse woontypologieën gecombineerd met een variatie aan in- en uitpandige terrassen, open en gesloten gevelvlakken, diverse raamtypes en een speelse maar uitgekiende toepassing van verscheidene metselwerkverbanden ontstaat als vanzelf een erg levendig gevelbeeld dat dynamiek teweegbrengt aan het openbaar domein.
Het overkoepelende idee is dat gebouw A, B en C elk hun eigen identiteit weerspiegelen, met hun eigen materialisatie, kleurenpalet en detaillering, maar tegelijkertijd tot een onderlinge symbiose komen als ware ze familie van elkaar.
Een inspiratiebron voor wat betreft het kleurenpalet van de verschillende gebouwen is de naastgelegen Sint-Quintinuskerk, de oude toren en het oud-gemeentehuis. De dominante kleuren van deze drie-eenheid zijn zacht rood, zandkleurig geel en grijs.
De gebouwen/de nieuwe site zal zich goed integreren binnen het straatbeeld en zorgen voor een opwaardering ervan.
De nieuwe omgevingsaanleg creëert een aantrekkelijke aankleding van de gebouwen, ook de voorziene groene aanplantingen leveren hiervoor een belangrijke bijdrage.
Het college van burgemeester en schepenen besliste op 5 maart 2019 om akkoord te gaan met het voorstel van de administratie om voor een bouw- of verbouwproject gelegen langs de Dorpsstraat, Heuvenstraat, Genkerbaan en Rode Kruisweg 3 volwaardige bouwlagen mét zadeldak toe te laten.
Huidig project wordt niet afgetoetst aan deze visie, gezien het om een PPS-project gaat met een lang voortraject, dat op een andere manier, als een inbreidingsproject, werd benaderd.
Op het gevelplan van gebouw C staat de poort rechts van het gebouw niet ingetekend, op het inplantingsplan staat het materiaal hiervan niet vermeld. Het is belangrijk dat ook deze poort in dezelfde materialen, kleuren en vormgeving als de rest van gebouw C wordt uitgevoerd. Dit wordt opgenomen als vergunningsvoorwaarde.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Het bestaande reliëf wordt gewijzigd i.f.v. het hoogteverschil tussen Grote Eggestraat en Heuvenstraat. Gezien de parkeerkelder de 3 gebouwen verbindt, heeft dit invloed op de hoogte. Langs de Heuvenstraat worden om die reden tredes en hellingen ingewerkt in de omgevingsaanleg.
De terreinhoogtes van de aanpalende percelen worden niet weergegeven in de aanvraag. Het is onduidelijk hoe de overgang gebeurt richting deze percelen. Daarom zal volgende vergunningsvoorwaarde worden opgelegd: een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.
Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt deels natuurinclusief gebouwd. Er worden nl. nestkastjes geïntegreerd voor gierzwaluwen.
De mogelijke privacyhinder werd reeds aangehaald in het kader van de bezwaarbespreking en de wetgeving rond lichten en zichten. Hiervoor zullen vergunningsvoorwaarden worden opgelegd.
De wooneenheden beschikken allen over voldoende woonkwaliteit. Er is bergruimte in elke wooneenheid alsook in de parkeergarage. Elke woning beschikt over een ruime buitenruimte aansluitend aan de leefruimte. De woningen zullen voldoende gebruiksgenot opleveren. Waar bewoners uitkijken op platte daken worden de daken uitgevoerd als groendak wat een aangenaam uitzicht oplevert, naast het duurzaamheidsaspect.
De mogelijke hinderaspecten van de polyvalente zaal worden bekeken onder het milieutechnisch luik. De overige aanwezige activiteiten, zoals horeca, zijn functies die reeds aanwezig zijn op deze locatie en die typerend zijn voor een dorpscentrum.
Er werd in de architectuur rekening gehouden met het zicht vanop de inrit van de parkeergarage op het voorliggend openbaar domein zodat de veiligheid van andere weggebruikers niet in het gedrang komt bij het verlaten van het perceel.
Voor de fietsers die de parkeergarage wensen te betreden/te verlaten werd een aparte strook voorzien op de inrit.
In de vergunningsvoorwaarden zal opgenomen worden dat de groenelementen aangeplant dienen te worden op de wettelijk bepaalde afstanden.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op voorwaarde dat:
Volgende suggestie wordt meegegeven: gesteld dat er 1 parkeerplaats zou voorzien worden per wooneenheid zijn er 8 ‘reserve’ parkeerplaatsen. Deze kunnen worden voorbehouden voor de eigenaars van de handel-/horeca- en dienstenzaken en hun personeel.
BESPREKING ADVIEZEN
“Hierbij stuur ik u het advies van mijn afdeling. Gelieve mij een afschrift van de beslissing toe te sturen.
INLICHTINGEN EN BEPERKINGEN
1. Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N7150001 van 1.6 +95 tot 1.8 +41):
Publiciteit:
2. Constructie voor rooilijn
3.Constructie in zone van achteruitbouw
4. Constructie op of over openbaar domein
Voor elke inname van het openbaar domein zie punt 10 van de algemene voorwaarden.
Het is niet toegestaan om losse, kleinschalige materialen (zoals dolomiet, grind,…) te gebruiken op het openbaar domein.
5. Toegang
6. Mobiliteitsimpact
7. Publiciteit
Zie punt 17 van de algemene voorwaarden.
BESLUIT
Er wordt een GUNSTIG advies verleend indien de aanvraag in overeenstemming is met hoger vermelde inlichtingen en beperkingen.
Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.
AANDACHTSPUNTEN GEWESTWEG
In bijlage.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
“Motivatie beslissing/advies Veiligheidscommissie ASTRID in bijlage.
Het Project betreft het slopen van de bestaande bebouwing en omgevingsaanleg en het ontwerp en de bouw "de Kwint” van: het Publieke projectgedeelte dat bestaat uit de ontwikkeling van:
• een polyvalente zaal (gelegen in Gebouw A): zaal, berging, keuken, sanitair, inkomhal, vestiaire; ter vervanging van de huidige Polyvalente zaal 'De Kwint'. Deze zal vanaf de oplevering volledig eigendom worden van de gemeente.
• een handelsruimte en een appartement (gelegen in Gebouw B) die eigendom zullen worden van de kerkfabriek.
• omgevingsaanleg het Private projectgedeelte dat bestaat uit de ontwikkeling van:
• Gebouw A: bestaat uit een horecaruimte op het gelijkvloers ter vervanging van de huidige horecaruimte 'De Quint'. Deze heeft een link met de nieuwe polyvalente zaal. Op de hoger gelegen verdiepingen bestaat de ontwikkeling uit 24 appartementen.
• Gebouw B: bestaat op het gelijkvloers uit 4 ruimtes voor handel/diensten/horeca. Op de hoger gelegen verdiepingen bestaat de ontwikkeling uit 16 appartementen (waarvan 1 voor de kerkfabriek) ruimtes (waarvan 1 voor de kerkfabriek).
• Gebouw C: bestaat op het gelijkvloers uit 2 ruimtes voor handel/diensten/horeca, een wijkkantoor van de politie en een gemeenschappelijke doorgang naar het binnengebied. Op de hoger gelegen verdiepingen bestaat de ontwikkeling uit 28 appartementen.
• Bijgebouw achter Gebouw C: een overdekte, afsluitbare collectieve fietsenstalling voor 50 fietsen; tevens een carport voor dienstwagens van de politie en geïntegreerde berging.
• een gemeenschappelijke ondergrondse parking: bestaat uit 78 autostaanplaatsen en 68 bergingen
Beslissing ASTRID-veiligheidscommissie
Noodzaak van een ASTRID-indoorradiodekking : JA.
De beslissing is: VOORWAARDELIJK GUNSTIG
Motivering
Gezien de mogelijke gelijktijdige publieke toegankelijkheid in de polyvalente zaal en de horeca van gebouw A het criterium van 150 personen ruim overschrijdt, heeft de commissie besloten dat er indoordekking dient aanwezig te zijn. Gezien de oppervlakte van de ondergrondse parking dient er in de parking indoordekking aanwezig te zijn.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarde gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dient gevolgd te worden.
“Het bijgebrachte ontwerp maakte reeds deel uit van onze adviezen inzake te nemen brandbeveiligingsmaatregelen. De opmerkingen vervat in deze adviezen met als ref. nummers HA-93-149-003 dd. 18/12/2020 en HA-93-149-003B dd. 18/12/2020 dienen strikt te worden nageleefd.
Er dient een DIP (digitaal interventie plan) worden opgemaakt van het type aanvalsplan. Voor het opmaken van het digitaal interventieplan dient men contact op te nemen met de brandweer via dip@zuidwestlimburg.be.
De plannen werden meermaals besproken en gewijzigd. Het vooradvies waarnaar hierboven wordt verwezen vermeldt de voornaamste aandachtspunten uit de vigerende wetgeving. Voor de verschillende handels- en horecapanden dient er echter een apart brandweeradvies worden aangevraagd.
Het RWA-concept dient voorafgaandelijk besproken te worden met de Hulpverleningszone. (Zie advies)
Gelet op de grootte van het project wordt het ten zeerste aangeraden de brandweer uit te nodigen voor tussentijdse vergaderingen/controles.
Besluit
De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen.
Op het ogenblik van de beëindiging van de werken, dient de aanvrager de preventieafgevaardigde van de betreffende brandweerpost hiervan in te lichten, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorkomingsmaatregelen gevolg werd gegeven. Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te vermelden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen hier akte van.
Advies van De Watergroep
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden
Er is geen uitbreiding van de waterleiding noodzakelijk.
Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar schriftelijk De Watergroep te verwittigen voor uitbraak van de bestaande aftakking.
Door de beslissing van de Vlaamse regering op 8/04/2011 moet elke wooneenheid over een eigen watermeter te beschikken. De plaats van de watermeters moet beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
Het tellerlokaal moet een gemeenschappelijke ruimte zijn, groot en hoog genoeg voor de plaatsing van alle tellers. Het tellerlokaal moet grenzen aan de voorgevel of een bereikbare zijgevel van het gebouw.
Voor gemeenschappelijke ruimten geldt dat deze ruimte op elk moment voor elk van de gebruikers toegankelijk moet zijn.
De muurdoorgangen moeten bij voorkeur voorzien worden in de hoeken van de tellerruimte. De opening moet minsten 150mm bedragen. De afdichting van de doorgang is verantwoordelijkheid van de klant.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.
na overleg mat architect :
In bijlage bezorg ik u de positie van de tellerlokalen. Deze staan duidelijk benoemd op de plannen op het omgevingsloket.
De afmetingen van de tellerlokalen houden rekening met de nodige ruimte die nodig is voor de opstelling van de tellers. De afmetingen werden ons doorgegeven door Frederik Heedfeld ¿ onze ingenieur technieken ¿ in CC van deze mail.
Aangezien de gevraagde info terug te vinden is op de plannen achten wij het niet nodig om de bouwaanvraagplannen aan te passen.
De werkput is een gegeven dat opgenomen zal worden op de aanbestedingsplannen. “
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets voorlopig ongunstig beoordeeld werd. In bijgaand advies vindt u de voorwaarden waaraan het dossier moet voldoen.”
“Advies in verband met de watertoets
DOSSIER: HET SLOPEN VAN BESTAANDE BEBOUWING EN OMGEVINGSAANLEG, E.A.
DEEL 1 INLICHTINGENFICHE
Aanvrager:
Ontwerper:
Ligging van het perceel:
Documenten
Waterloop en machtiging
DEEL 2 WATERADVIES I.V.M. DE WATERTOETS
(art. 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018)
1 Beschrijving van het watersysteem
• Het betreft een activiteit binnen het stroomgebied van een onbevaarbare waterloop van 2de categorie.
• Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in woongebied
• Het perceel is daarenboven gelegen in:
o het bekken van de Demer
o het deelbekken Midden-Demer
2 Waterplannen
Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde is van toepassing.
3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 – artikel 1.2.2
De adviesvraag handelt over de
Richtlijn gewijzigd overstromingsregime
Het perceel is gelegen op de rand van een effectief overstromingsgevoelig gebied: het kritisch overstromingspeil (bouwpeil) bedraagt 43m50 TAW. Het peil van de weg ter hoogte van het projectgebied bedraagt 43m10 à 43m30 TAW.
Er mag gebouwd worden omdat de berging die verloren gaat, beperkt blijft en er dus geen bijkomende schade veroorzaakt wordt aan derden of aan het watersysteem voor zover voldaan wordt aan de onderstaande constructievoorwaarden:
Richtlijn gewijzigd afstromingsregime.
Vanaf een verharde oppervlakte van meer dan 1 000 m² moet door de vergunningverlenende instantie advies worden gevraagd aan de waterbeheerder met betrekking tot mogelijke schadelijke effecten op de toestand van het oppervlaktewater. In het kader daarvan moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden:
Het volume van de infiltratievoorziening moet minimaal 250 m³/ha verharde oppervlakte bedragen (los van de aanwezige hemelwaterputten), de infiltratieoppervlakte moet minimaal 4 % van de verharde oppervlakte bedragen. Indien een infiltratieproef wordt uitgevoerd kan de dimensionering van de infiltratievoorziening aangepast worden aan de infiltratieoppervlakte en de infiltratiecapaciteit (rekening houdend met een terugkeerperiode van 20 jaar). Richtwaarden in dat verband zijn terug te vinden in onderstaande tabel. De infiltratiegracht/bekken moet minimaal 30 cm dekking behouden boven de hoogste grondwaterstand (aan te tonen), en moet vlak of in tegenhelling worden aangelegd. Bodem en wanden moeten in waterdoorlatende materialen worden uitgevoerd. De infiltratiegracht/bekken kan niet worden beplant met verlandingsvegetatie (bv. riet).
Infiltratiecap. | Minimale dimensioneringsvoorwaarden | Of |
20-50 mm/h (fijn zand) | 400 m³/ha verharde oppervlakte (v.o.), inf.opp. van min. 4% vd v.o. | 250 m³/ha vo en 20% inf.opp. |
50-100 | 350 m³/ha vo en 4% inf.opp. | 250 m³/ha vo en 10% inf.opp. |
>100 | 250 m³/ha vo en 4% inf.opp. |
|
Er moet een dwarsprofiel van het bufferbekken bijgebracht worden met het niveau van de verschillende inloopleidingen en noodoverloop. Het volume dat voor nuttige buffering instaat is het volume onder de overloop.
Aan deze voorwaarden is niet voldaan: er kan niet akkoord gegaan worden met het concept van de regenwateropvang, en in het bijzonder de stelling dat infiltratie hier niet mogelijk is. Het grondwater is vastgesteld op 42m34 - 42m42 TAW, zijnde 1m30 à 1m40 onder het voorziene vloerpeil. Er wordt voorzien in 3 vertraagde afvoeren met diameter 110 mm. Het uitloopdebiet ligt daarmee vele malen hoger dan de vermelde 20 l/s.ha. Het buffervolume is op die manier volledig virtueel en wordt niet aangewend. Het regenwater wordt op die manier volledig en quasi ongebufferd geloosd op het overstromingsgevoelig gebied van de Heuvenstraat en Grote Eggestraat, waarbij het risico op wateroverlast hier toeneemt.
DEEL 3 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER
Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het slopen van bestaande bebouwing en omgevingsaanleg, e.a. een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft een betekenisvol schadelijk effect op het milieu omdat het regenwater ter plaatse moet worden gehouden dmv infiltratie.
De plannen moeten aan de bovenvermelde opmerkingen aangepast worden en opnieuw voorgelegd worden, eventueel na een overlegmoment tussen de aanvrager en de dienst Water en Domeinen.
Het wateradvies is dan ook voorlopig ongunstig.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen omtrent dit advies volgend standpunt in:
Hoewel het niet om een bindend advies gaat, is het, gezien de ligging tegen een effectief overstromingsgevoelig gebied, gezien de hoge verhardings- en bebouwingsgraad en gezien de ruime ondergrondse parkeerkelder van groot belang dat er wordt tegemoet gekomen aan de gestelde voorwaarden.
Tijdens de procedure tot omgevingsvergunning werd meermaals overleg gepleegd tussen Provincie, gemeente, aanvrager en architect om te bekijken hoe er kon worden tegemoet gekomen. De plannen werden aangepast om aan alle bemerkingen van de Provincie te voldoen.
Alle voorwaarden en opmerkingen dienen te worden gevolgd, de aangepaste plannen n.a.v. dit advies dienen te worden aangehouden.
“Aftoetsing toegankelijkheid bij de aanvraag van een omgevingsvergunning
in toepassing van art. 4.3.7.i, art. 4.3.3.ii en art. 4.3.4.iii van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
in toepassing van het Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheidiv
In toepassing van het Besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 tot vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Ministeriële omzendbrief van 3 april 2001 betreffende het voorbehouden van parkeerplaatsen voor personen met een handicap.
Ministeriële omzendbrief van 25 april 2003 betreffende parkeerplaatsen, voorbehouden voor personen met een handicap.
Voorwaardelijk gunstig
In toepassing van art. 4.2.19.§1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordeningv, adviseren we de voorwaarden opgenomen in dit advies op te leggen.
Voorwaarden gebouw opgenomen in de aftoetsing.
Dit advies bekijkt de wettelijke voorschriften op basis van de op plan afleesbare elementen in de vergunningsfase. Dit advies doet geen uitspraak over de integrale toegankelijkheid van het gebouw na volledige afwerking. Afwerkingselementen die niet op plan staan, bepalen immers in grote mate mee de toegankelijkheid van het geheel. U kan, tijdens het project, bij ons inlichtingen verkrijgen of een begeleidingstraject volgen om de integrale toegankelijkheid van uw project te garanderen.
1 Bijlage B26 verantwoordingsnota omgevingsvergunning: Toegankelijkheidstoelichting / checklist inzake toegankelijkheid vi
2 Toepassingsgebied
Dit advies is van toepassing op het (deel van het) gebouw dat gebouwd, herbouwd, verbouwd of uitgebreid wordt.
De aanvraag betreft:
o Het besluit is van toepassing op: alle nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden publiek toegankelijke delen van een constructie.
o Het besluit is van toepassing op: de nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke wooneenheid.
o Voor die gebouwen, die uit verschillende aansluitende delen bestaan, zijn de bepalingen van de verordening die gelden voor de verdiepingen en voor de trappen naar andere niveaus alleen van toepassing op de onderdelen die toegangsdeuren tot wooneenheden op meer dan twee niveaus hebben.
Indien een aanvraag valt onder de toepassing van de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid, dan dienen de normbepalingen van hoofdstuk IIIvii te worden nageleefd. De normen, principetekeningen en bijkomende info kan teruggevonden worden op www.toegankelijkgebouw.be.
3 Normen
Gebouw B 1ste verdieping de vrije ruimte van 45 cm in ruwbouwmaat ontbreekt.
De vrije ruimte aan de deurkruk ontbreekt.
De vrije ruimte aan de deurkruk van de deur naar het vergaderlokaal ontbreekt.
Verplichting tot het creëren van een toegankelijke toegang:
Drempel aan inkom
Maatvoering algemeen:
Draaideuren (carrousel/draaikruisdeur):
Aanliggende circulatieruimte:
Principetekeningen:
De deur van het aangepast toilet moet voldoen aan de voorschriften opgenomen onder 3.3.1. De vrije ruimte aan de deurkruk ontbreekt.
Principetekeningen: “aangepast toilet met de deur aan de korte zijde”
Principetekeningen: “aangepast toilet met de deur aan de lange zijde”
Principetekeningen: “voorzetwanden”
4 Bijkomende eisen bij verplicht advies volgens art. 4.3.4 VCRO
Artikel 4.3.4. uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, TITEL 4. Vergunningenbeleid:
Voor de toepassing van het eerste lid wordt onder “doelstellingen of zorgplichten” verstaan: internationaalrechtelijke, Europeesrechtelijke, wetskrachtige, reglementaire of beschikkende bepalingen die de overheid bij de uitvoering of de interpretatie van de regelgeving of het voeren van een beleid verplichten tot de inachtneming van een bepaalde doelstelling of van bepaalde voorzorgen, zonder dat deze op zichzelf beschouwd voldoende juridisch duidelijk zijn om onmiddellijk te kunnen worden uitgevoerd.
5 Bijkomende informatie
Evacuatie bij brand:
De evacuatie van personen met een beperking bij brand dient door de ontwerper besproken met de plaatselijke brandweer en worden voorzien overeenkomstig het wijzigingsbesluit van 12 juli 2012 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen.
Alsook de specifieke voorzieningen bepaald in het BVR van 09 december 2011 inzake brandveiligheidsnormen waaraan ouderenvoorzieningen en centra voor herstelverblijf moeten
voldoen.
Ruimtes voor personeel:
Volgens de bepalingen art. 1 punt 15° en art. 2 §1 vallen de ruimtes die “alleen toegankelijk zijn voor werknemers” niet onder in de hierboven vermelde stedenbouwkundige verordening.
Doch volgens de bepalingen van de codex over het welzijn op het werk (Hoofdstuk 1, art. III. 1-3) is het noodzakelijk van nieuwe arbeidsplaatsen in te richten rekening houdend de eventuele tewerkstelling van werknemers met een handicap.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. De plannen van de omgevingsaanleg die werden aangepast om tegemoet te komen aan het oorspronkelijk ongunstig advies dienen aangehouden te worden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen akte van dit advies.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich niet aan bij dit advies. Zoals beschreven onder de titel ‘Mobiliteit’ werden alle voorwaarden gesteld in het advies opgelost/aangepast en dienen deze niet herhaald te worden in de vergunningsvoorwaarden.
Volgende suggestie kan wel worden meegegeven: gesteld dat er 1 parkeerplaats zou voorzien worden per wooneenheid zijn er 8 ‘reserve’ parkeerplaatsen. Deze kunnen worden voorbehouden voor de eigenaars van de handel-/horeca- en dienstenzaken en hun personeel.
“Positief advies omtrent rooilijnplan zoals weergegeven in het plan van landmeter-expert Paquay dd. 16/02/2021.
De loten 1 t.e.m. 9 zoals weergegeven in het plan van landmeter-expert Paquay dd. 16/02/2021 dienen, indien toepasselijk, overgedragen te worden naar de gemeente voor inlijving bij het openbaar domein.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich niet aan bij dit advies.
Tijdens de procedure tot omgevingsvergunning bleek dat inlijving bij het openbaar domein geen optie is gezien de aanwezigheid van private riolering op deze percelen. Om die reden blijven de loten behouden als private eigendom. Zie hiervoor het definitief rooilijnplan, goedgekeurd door de gemeenteraad. Dit aspect werd ook doorgesproken met de dienst Contractmanagement.
“Gunstig mits invullen volgende voorwaarden:
Duidelijk nota en plan van aanpak m.b.t. de grote boom op het naburige perceel.
Boom staat op de plannen ingetekend met opmerking 'niet ingemeten'.
Aangezien de boom op minder dan 6 meter van de te realiseren bouwput staat, en de bouwput voor een stuk binnen de kroonpojectie van de boom gerealiseerd wordt, gaat er gegarandeerd ernstige schade aan de wortels worden toegebracht.
In de nota en plan van aanpak zal aangegeven worden welke maatregels er getroffen worden om deze boom maximaal te beschermen. Deze nota dient opgemaakt te worden door een erkende boomverzorger.
Lijst van erkende boomverzorgers kan men via volgende link raadplegen:
http://www.bomenbeterbeheren.org/boomverzorgers/wp-content/uploads/2014/10/EuropeanTreeWorker.pdf“
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
Naar aanleiding van dit advies werd een Bomen Effecten Analyse (BEA) aan de aanvraag toegevoegd. Hierin wordt de impact van de geplande werken op de betreffende (linde-)boom nagegaan. Hieruit blijkt duidelijk dat zowel bij de voorziene droogzuiging, als bij de verdere werken de nodige voorzorgsmaatregelen noodzakelijk zijn om de boom te beschermen.
De maatregelen zoals benoemd in de Bomen Effecten Analyse (i.f.v. de bestaande lindeboom), dienen strikt gevolgd te worden. Het gaat, kort samengevat, om volgende maatregelen:
Men dient de dienst Facilitair Management op de hoogte te brengen van alle genomen en geplande maatregelen en dit voor afbraak van de gebouwen rondom deze boom.
“Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :
- Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
- Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
- Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.
- De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
- Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening, mits voorwaarden:
Voor wat betreft het rechtstreeks zicht vanuit dit raam dient er (gemeten loodrecht op de gevelopening) een afstand bewaard te blijven van minstens 1,90m tot de perceelsgrens.
Voor wat betreft het schuine zicht dient de gevelopening zich minstens op 0,60m van de perceelsgrens te bevinden.
Dit heeft waarschijnlijk tot gevolg dat slechts ongeveer de helft van de gevelopening kan worden uitgevoerd.
Men dient de dienst Facilitair Management op de hoogte te brengen van alle genomen en geplande maatregelen en dit voor afbraak van de gebouwen rondom deze boom.
Volgende suggestie wordt meegegeven: gesteld dat er 1 parkeerplaats zou voorzien worden per wooneenheid zijn er 8 ‘reserve’ parkeerplaatsen. Deze kunnen worden voorbehouden voor de eigenaars van de handel-/horeca- en dienstenzaken en hun personeel.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
De aanvraag betreft een nieuwe inrichting en houdt in: de uitbating van een polyvalente zaal met elektronisch versterkte muziek, de verwarming met warmtepompen en de bemaling voor de realisatie van de kelder/ondergrondse garages.
Met volgende aangevraagde rubrieken:
Volgende onderdelen zijn niet-vergunningsplichtig en aldus niet opgenomen: lozing huishoudelijk afvalwater;
Ligging ten opzichte van de buurt
De inrichting is volgens het gewestplan gelegen in woongebied.
In een straal van 100 meter zijn 70-tal woningen gelegen.
Dit maakt dat de inrichting voor hinder kan zorgen voor de buurt.
AFWIJKING OP DE MILIEUVOORWAARDEN
Het bedrijf vraagt geen afwijkingen aan.
BODEM
Het bedrijf valt onder de regelgeving omtrent het grondverzet. Een technisch verslag zal opgemaakt worden olv een erkend bodemsaneringsdeskundige.
Tijdens de bouwfase is mazout voor de brandstofbevoorrading aanwezig. De tank is dubbelwandig, uitgerust met permanent lekdetectie en overvulbeveiliging.
GELUIDSHINDER
Door de aard van de activiteiten van het bedrijf kan geluidshinder waar te nemen zijn buiten het bedrijf: afkomstig van de activiteiten van de polyvalente zaal, in het bijzonder wanneer elektronisch versterkte muziek wordt toegepast, warmtepompen en tijdens de uitvoeringsfase.
Polyvalente zaal:
Het maximaal intern geluidsniveau zal 95 dB(A) zijn. Een akoestische studie werd uitgevoerd en toegevoegd bij de aanvraag. Hierin staan meerdere maatregelen omschreven om de geluidshinder te beperken en onder de geldende geluidsnormen te blijven.
Het is van belang dat alle omschreven maatregelen (ovv beglazing, laagfrequente geluidsoverdracht en de aandachtspunten) allen ter degen worden uitgevoerd.
Warmtepompen:
De installaties zullen onderworpen worden aan periodieke onderhoudsbeurten door erkende koeltechnici.
Uitvoeringsfase:
Er wordt getracht om geen geluidsproducerende werken uit te voeren tijdens het weekend en tijdens de week voor 7 uur en na 19 uur.
GEURHINDER
nvt
ENERGIE
Vermoedelijk worden dit elektrische boilers. Een elektrische boiler is niet energiezuinig. Een duurzaam alternatief is meer dan wenselijk, niet enkel voor het klimaat, eveneens voor de toekomstige huurders/eigenaars van de handelspanden.
Gezien het plaatsen van zonnepanelen als facultatief beschreven wordt in de aanvraag, is de keuze voor elektrische boilers allerminst milieuvriendelijk indien er geen zonnepanelen geplaatst worden.
Er dient gekozen te worden voor een duurzaam alternatief (ipv elektrische boilers) voor het opwekken van warm water voor de handelspanden, het politiecommissariaat en de keuken van de polyvalente zaal. Bij voorkeur worden zonnepanelen geplaatst om het duurzame en groene karakter van de site consequent door te trekken.
De warmtepompen zullen geplaatst worden op het gebouw. Noch geluidshinder, noch afvalgassen worden verwacht bij de installaties indien deze naar behoren functioneren.
STOFHINDER
Tijdens de bouwfase zal er stofhinder zijn en worden volgende maatregelen genomen:
LICHTBEHEERSING
Op het nieuwe plein en in de passage zullen o.a. verlichtingspalen geplaatst worden en eveneens boomspots. De buitenverlichting wordt zo opgebouwd dat er geen sprake is van niet-functionele lichtoverdracht, conform hoofdstuk 4.6 van Vlarem II: het gebruik en de intensiteit van lichtbronnen in open lucht is beperkt tot de noodwendigheden inzake uitbating en veiligheid. Niet-functionele lichtoverdracht naar de omgeving wordt maximaal beperkt. Klemtoonverlichting wordt gericht op de inrichting of onderdelen ervan.
Lichtreclame mag de normale intensiteit van de openbare verlichting niet overtreffen.
De boomspots worden uitgeschakeld tussen 23 uur en 5 uur.
HUISHOUDELIJK AFVALWATER
Het huishoudelijk afvalwater bedraagt 120m³/week, 6240 m³/jaar. Aanvrager stelt dat dit is vrijgesteld. De lozing van huishoudelijk afvalwater, afkomstig van woongelegenheden, minder dan 600 m³/jaar , is vrijgesteld.
GRONDWATER
De aanvraag behelst rubriek 53.2.2°.b)2°, zijnde een bemaling voor de realisatie van de kelder/ondergrondse parkeergarage, meer dan 4 m-mv, voor een totaal debiet van ca. 493000 m³. Gelijklopend met deze aanvraag, werd omgevingsaanvraag OMV_2021113134 ingediend, waarbij eveneens de bemaling werd aangevraagd voor de realisatie van de ondergrondse garages. Zowel aanvrager als architect werden gecontacteerd voor nadere uitleg. Het was volgens hen niet de bedoeling dat in de huidige aanvraag de bemaling werd aangevraagd, noch vergund. Vandaar de aparte aanvraag.
Gelet op art. 7§2 van het omgevingsdecreet is het conform de wet om een hinderlijke inrichting die alleen nodig is tijdens de uitvoeringsfase aan te vragen, los van de stedenbouwkundige handeling.
Gezien bovenstaande, zal rubriek 53.2.2°b)2° negatief geadviseerd worden.
Externe adviezen
Voor rubriek 53.2.2°b)2° dient de Vlaamse Milieumaatschappij, advisering grondwater, om advies gevraagd te worden voor wat betreft de bemaling. Dit is niet gebeurd.
Gelet op het feit dat de aanvrager te kennen heeft gegeven deze rubriek niet wensen aan te vragen in de huidige procedure en gelet op de ingediende omgevingsaanvraag met nr. OMV_2021113134 komt de ontbrekende adviesvraag aan de VMM, advies grondwater, te vervallen. De rubriek 53.2.2°b)2° zal geweigerd worden in de huidige vergunningsaanvraag.
AFVALSTOFFEN
Een sloopinventaris werd opgemaakt.
Ondergrondse afvalcontainers worden geplaatst in samenspraak met Limburg.net.
vergunningstermijnen
Het omgevingsproject vraagt een omgevingsvergunning van onbepaalde duur.
Gelet op de hierboven aangehaalde motivering, adviseren wij dat de vergunning deels geweigerd moet worden, voor volgend onderdeel:
ADVIES –VOORWAARDEN – DUUR:
Advies – voorwaarden:
Gelet op het onderzoek dat ingesteld werd door de gemeentelijke omgevingsambtenaar, gebaseerd op de gegevens die beschikbaar werden gesteld door de bedrijfsleiding binnen het omgevingsproject wordt volgende geadviseerd:
De aanvraag wordt geweigerd voor wat betreft
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Lichtreclame mag de normale intensiteit van de openbare verlichting niet overtreffen.
De boomspots worden uitgeschakeld tussen 23 uur en 5 uur.
Duur:
De vergunningsduur kan verleend worden voor onbepaalde duur.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is gedeeltelijk vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het slopen van bestaande bebouwing en het bouwen van 68 appartementen, handels- en dienstenzaken, een politiecommissariaat en een polyvalente zaal, met omgevingsaanleg, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
Vervat in deze aanvraag zit de uitbating van de polyvalente zaal, met activiteiten die gebruik maken van elektronisch versterkte muziek, de verwarming van het gehele gebouw (polyvalente zaal, handelsruimtes, politiecommissariaat en appartementen) met warmtepompen en de bemaling voor de realisatie van de kelder/ondergrondse parkeergarage.
Met volgende rubrieken:
De uitvoering zal gebeuren in 2 fases:
Fase 1: start na ontvangst van de omgevingsvergunning (en de bijhorende beroepstermijn): Oprichting gebouw A en B, de gemeenschappelijke ondergrondse parking en de tussenliggende omgevingsaanleg
Fase 2: start op woensdag 5 oktober 2022:
Oprichting gebouw C met haar ondergrondse parking en overige omgevingsaanleg.
Rubriek 53.2.2°b)2°: Bemaling meer dan 4 meter onder het maaiveld, zijnde een bemaling dieper dan 4 m-mv, maximale dagdebiet ca. 2.160 m³/dag met een totaal van ca. 265.000m³ voor fase 1 en ca. 228.000 m³ voor fase 2 wordt geweigerd gelet op de eveneens ingediende omgevingsaanvraag OMV_2021113134.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier gedeeltelijk gunstig onder voorwaarden voor het slopen van bestaande bebouwing en het bouwen van 68 appartementen, handels- en dienstenzaken, een politiecommissariaat en een polyvalente zaal, met omgevingsaanleg, met de uitbating van de polyvalente zaal, met activiteiten die gebruik maken van elektronisch versterkte muziek, en de verwarming van het gehele gebouw (polyvalente zaal, handelsruimtes, politiecommissariaat en appartementen) met warmtepompen,
zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden, met uitvoering in twee fases, en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
1. Het dakterras van appartement C3.1 mag een max. benutbare breedte hebben van 4,50m, gemeten vanaf de rechter zijgevel van dit appartement. De rest dient ontoegankelijk zijn (door plaatsing van balustrade, plaatsing van plantenbak,…);
2. De plannen en documenten hemelwaterverordening, zoals aangepast n.a.v. het advies van de Provincie, dienst Water en Domeinen, dienen gevolgd te worden (= laatst ingediende plannen en documenten);
3. Er dient voldaan te worden aan de bepalingen inzake zichten en lichten uit het Burgerlijk Wetboek:
4. De poort aan de inrit van de politie dient op vlak van vormgeving, kleur en materiaalgebruik te worden afgestemd op gebouw C;
5. De maatregelen zoals benoemd in de Bomen Effecten Analyse (i.f.v. de bestaande lindeboom), dienen strikt gevolgd te worden. Het gaat, kort samengevat, om volgende maatregelen:
Men dient de dienst Facilitair Management op de hoogte te brengen van alle genomen en geplande maatregelen en dit voor afbraak van de gebouwen rondom deze boom.
Milieu:
6. De omschreven maatregelen in de akoestische studie “119016 – Onderzoek geluidsafstraling polyvalente zaal”, onder punt 3. Besluit moeten allen toegepast worden;
7. Er dient gekozen te worden voor een duurzaam alternatief (ipv elektrische boilers) voor het opwekken van warm water voor de handelspanden, het politiecommissariaat en de keuken van de polyvalente zaal. Bij voorkeur worden zonnepanelen geplaatst om het duurzame en groene karakter van de site consequent door te trekken.
8. De buitenverlichting wordt zo opgebouwd dat er geen sprake is van niet-functionele lichtoverdracht, conform hoofdstuk 4.6 van Vlarem II: het gebruik en de intensiteit van lichtbronnen in open lucht zijn beperkt tot de noodwendigheden inzake uitbating en veiligheid. Niet-functionele lichtoverdracht naar de omgeving wordt maximaal beperkt. Klemtoonverlichting wordt gericht op de inrichting of onderdelen ervan.
Lichtreclame mag de normale intensiteit van de openbare verlichting niet overtreffen.
9. De boomspots worden uitgeschakeld tussen 23 uur en 5 uur.
Riolering:
10. De afvoer van de overloop van de hemelwateropvang en de afvoer van het afvalwater dienen te voldoen aan de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius (www.fluvius.be );
11. Er mag geen afwatering of drainage van de kelder gerealiseerd worden;
12. Er dient voldaan te worden aan het Algemeen Waterverkoopreglement en aanvullende voorwaarden van de netbeheerder ( zie www.fluvius.be);
13. De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementering van de nutsmaatschappijen en draagt alle kosten die noodzakelijk zijn voor aansluiting op de nutsleidingen;
14. De aanvrager dient de nodige stappen te ondernemen voor het afsluiten van de nutsleidingen;
15. De riolering moet uitgevoerd worden zoals weergegeven op de ingediende plannen én rekening houdend met het Algemeen Waterverkoopreglement en de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius.
16. Voor de aansluiting van de riolering van het perceel op het openbaar rioleringsstelsel dient een toelating van Fluvius bekomen te worden;
17. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige aanvraag voor een omgevingsvergunning zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting en/ of herstelwerken op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Terrein en gelijkgrondse berm:
18. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
19. Enkel de op plan aangegeven bomen mogen gerooid worden. Het rooien van de bomen mag niet gebeuren tijdens het broedseizoen van 15 maart tot 30 juni;
20. Voor de aanplant van bomen, hagen… nabij perceelscheidingen, dient rekening gehouden te worden met de bepalingen van het Veldwetboek;
21. Indien haagbeplanting aangebracht wordt op minder dan 0,50 meter van de perceelgrenzen moet alvorens de aanplanting uitgevoerd wordt, de aangrenzende(n) hun schriftelijk akkoord geven voor deze aanplanting;
Andere voorwaarden:
22. Er dient voldaan te worden aan het decreet optische rookmelders. De vereiste rookmelders moeten aangebracht worden conform het decreet van 1 juni 2012 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders en de "richtlijnen voor de aankoop en plaatsing van rookmelders in Vlaanderen" van 26 oktober 2012 van Wonen Vlaanderen en zijn latere wijzigingen;
23. Bij de uitvoering van de bouwwerken moet rekening gehouden worden met het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere wijzigingen;
24. Met betrekking tot de uitvoering van de gemene muren / erfscheidingen / aanplantingen op de scheiding, dient principieel met de buren een overeenkomst afgesloten te worden alvorens aan te vatten met de werken conform het Burgerlijk Wetboek;
25. Rookkanalen worden aangebracht tot boven de daknok om hinder en terugslag van rook te vermijden;
26. De autostaanplaatsen dienen ter beschikking te blijven van de bewoners van de appartementen uit dit project;
27. De maatregelen in de archeologienota met referentienummer ID17383 (https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/17383) moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma geformuleerd in die archeologienota, inclusief de opgelegde voorwaarden, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.
28. Het advies van de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, zoals als bijlage hierbij gevoegd, dient integraal gevolgd te worden.
Op het ogenblik van de beëindiging der werken, en vóór de ingebruikname van het pand, zal de aanvrager de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg hiervan in kennis stellen, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorzorgsmaatregelen gevolg werd gegeven.
Gezien de veiligheid van het pand in het gedrang kan komen, worden geen omgevingsvergunningen meer afgeleverd alvorens voldaan werd aan de opgelegde brandbeveiligingsmaatregelen.
Indien voor de uitvoering van de voorschriften van de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg een wijziging van de omgevingsvergunning noodzakelijk is, dient deze voor de aanvang van de werken ingediend te worden.
29. Het advies van het agentschap Wegen en Verkeer, omvattende de algemene en bijzondere voorwaarden, zoals als bijlage hierbij gevoegd wordt, dient integraal gevolgd te worden;
30. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden, opmerkingen en aanbevelingen gesteld in het advies van Inter Vlaanderen, zoals gevoegd in bijlage;
31. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden, opmerkingen en aanbevelingen gesteld in het advies van Proximus, zoals gevoegd in bijlage;
32. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden, opmerkingen en aanbevelingen gesteld in het advies van De Watergroep, zoals gevoegd in bijlage;
33. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden, opmerkingen en aanbevelingen gesteld in het advies van de ASTRID Veiligheidscommissie, zoals gevoegd in bijlage;
34. Indien vastgesteld wordt dat er straatmeubilair en/of laanbeplanting aanwezig is die dienen verplaatst en/of verwijderd te worden voor de uitvoering van deze vergunning, of bij de ingebruikname van het project, en er voor aanvang van de werken geen toelating bekomen wordt tot het verplaatsen van het straatmeubilair, moet er een gewijzigde vergunning aangevraagd worden die rekening houdt met het straatmeubilair en/of de laanbeplanting;
35. De aanvrager is ertoe verplicht het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de stedenbouwkundige handelingen en/of exploitatie(s);
36. Voor de aanvang van de werken dient een staat van bevinding opgemaakt van het openbaar domein. Deze staat van bevinding dient aangevraagd te worden bij de gemeentelijke dienst openbare werken.
Alle kosten ten gevolge van schade aan het openbaar domein, voortvloeiend uit de werken op privaat terrein zijn ten laste van de aanvrager.
Volgende suggestie wordt meegegeven: gesteld dat er 1 parkeerplaats zou voorzien worden per wooneenheid zijn er 8 ‘reserve’ parkeerplaatsen. Deze kunnen worden voorbehouden voor de eigenaars van de handel-/horeca- en dienstenzaken en hun personeel.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaren van 05/08/2021 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het slopen van bestaande bebouwing en het bouwen van 68 appartementen, handels- en dienstenzaken, een politiecommissariaat en een polyvalente zaal, met omgevingsaanleg, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De uitvoering zal gebeuren in 2 fases:
Fase 1: start na ontvangst van de omgevingsvergunning (en de bijhorende beroepstermijn): Oprichting gebouw A en B, de gemeenschappelijke ondergrondse parking en de tussenliggende omgevingsaanleg
Fase 2: start op woensdag 5 oktober 2022:
Oprichting gebouw C met haar ondergrondse parking en overige omgevingsaanleg.
met de uitbating van de polyvalente zaal, met activiteiten die gebruik maken van elektronisch versterkte muziek, en de verwarming van het gehele gebouw (polyvalente zaal, handelsruimtes, politiecommissariaat en appartementen) met warmtepompen, waarbij volgende rubrieken van toepassing zijn:
Rubriek 53.2.2°b)2°: Bemaling meer dan 4 meter onder het maaiveld, zijnde een bemaling dieper dan 4 m-mv, maximale dagdebiet ca. 2.160 m³/dag met een totaal van ca. 265.000m³ voor fase 1 en ca. 228.000 m³ voor fase 2 wordt geweigerd gelet op de eveneens ingediende omgevingsaanvraag OMV_2021113134.
Volgende voorwaarden dienen strikt nageleefd te worden:
1. Het dakterras van appartement C3.1 mag een max. benutbare breedte hebben van 4,50m, gemeten vanaf de rechter zijgevel van dit appartement. De rest dient ontoegankelijk zijn (door plaatsing van balustrade, plaatsing van plantenbak,…);
2. De plannen en documenten hemelwaterverordening, zoals aangepast n.a.v. het advies van de Provincie, dienst Water en Domeinen, dienen gevolgd te worden (= laatst ingediende plannen en documenten);
3. Er dient voldaan te worden aan de bepalingen inzake zichten en lichten uit het Burgerlijk Wetboek:
4. De poort aan de inrit van de politie dient op vlak van vormgeving, kleur en materiaalgebruik te worden afgestemd op gebouw C;
5. De maatregelen zoals benoemd in de Bomen Effecten Analyse (i.f.v. de bestaande lindeboom), dienen strikt gevolgd te worden. Het gaat, kort samengevat, om volgende maatregelen:
Men dient de dienst Facilitair Management op de hoogte te brengen van alle genomen en geplande maatregelen en dit voor afbraak van de gebouwen rondom deze boom.
Milieu:
6. De omschreven maatregelen in de akoestische studie “119016 – Onderzoek geluidsafstraling polyvalente zaal”, onder punt 3. Besluit moeten allen toegepast worden;
7. Er dient gekozen te worden voor een duurzaam alternatief (ipv elektrische boilers) voor het opwekken van warm water voor de handelspanden, het politiecommissariaat en de keuken van de polyvalente zaal. Bij voorkeur worden zonnepanelen geplaatst om het duurzame en groene karakter van de site consequent door te trekken.
8. De buitenverlichting wordt zo opgebouwd dat er geen sprake is van niet-functionele lichtoverdracht, conform hoofdstuk 4.6 van Vlarem II: het gebruik en de intensiteit van lichtbronnen in open lucht zijn beperkt tot de noodwendigheden inzake uitbating en veiligheid. Niet-functionele lichtoverdracht naar de omgeving wordt maximaal beperkt. Klemtoonverlichting wordt gericht op de inrichting of onderdelen ervan.
Lichtreclame mag de normale intensiteit van de openbare verlichting niet overtreffen.
9. De boomspots worden uitgeschakeld tussen 23 uur en 5 uur.
Riolering:
10. De afvoer van de overloop van de hemelwateropvang en de afvoer van het afvalwater dienen te voldoen aan de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius (www.fluvius.be );
11. Er mag geen afwatering of drainage van de kelder gerealiseerd worden;
12. Er dient voldaan te worden aan het Algemeen Waterverkoopreglement en aanvullende voorwaarden van de netbeheerder ( zie www.fluvius.be);
13. De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementering van de nutsmaatschappijen en draagt alle kosten die noodzakelijk zijn voor aansluiting op de nutsleidingen;
14. De aanvrager dient de nodige stappen te ondernemen voor het afsluiten van de nutsleidingen;
15. De riolering moet uitgevoerd worden zoals weergegeven op de ingediende plannen én rekening houdend met het Algemeen Waterverkoopreglement en de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius.
16. Voor de aansluiting van de riolering van het perceel op het openbaar rioleringsstelsel dient een toelating van Fluvius bekomen te worden;
17. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige aanvraag voor een omgevingsvergunning zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting en/ of herstelwerken op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Terrein en gelijkgrondse berm:
18. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
19. Enkel de op plan aangegeven bomen mogen gerooid worden. Het rooien van de bomen mag niet gebeuren tijdens het broedseizoen van 15 maart tot 30 juni;
20. Voor de aanplant van bomen, hagen… nabij perceelscheidingen, dient rekening gehouden te worden met de bepalingen van het Veldwetboek;
21. Indien haagbeplanting aangebracht wordt op minder dan 0,50 meter van de perceelgrenzen moet alvorens de aanplanting uitgevoerd wordt, de aangrenzende(n) hun schriftelijk akkoord geven voor deze aanplanting;
Andere voorwaarden:
22. Er dient voldaan te worden aan het decreet optische rookmelders. De vereiste rookmelders moeten aangebracht worden conform het decreet van 1 juni 2012 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders en de "richtlijnen voor de aankoop en plaatsing van rookmelders in Vlaanderen" van 26 oktober 2012 van Wonen Vlaanderen en zijn latere wijzigingen;
23. Bij de uitvoering van de bouwwerken moet rekening gehouden worden met het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere wijzigingen;
24. Met betrekking tot de uitvoering van de gemene muren / erfscheidingen / aanplantingen op de scheiding, dient principieel met de buren een overeenkomst afgesloten te worden alvorens aan te vatten met de werken conform het Burgerlijk Wetboek;
25. Rookkanalen worden aangebracht tot boven de daknok om hinder en terugslag van rook te vermijden;
26. De autostaanplaatsen dienen ter beschikking te blijven van de bewoners van de appartementen uit dit project;
27. De maatregelen in de archeologienota met referentienummer ID17383 (https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/17383) moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma geformuleerd in die archeologienota, inclusief de opgelegde voorwaarden, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.
28. Het advies van de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, zoals als bijlage hierbij gevoegd, dient integraal gevolgd te worden.
Op het ogenblik van de beëindiging der werken, en vóór de ingebruikname van het pand, zal de aanvrager de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg hiervan in kennis stellen, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorzorgsmaatregelen gevolg werd gegeven.
Gezien de veiligheid van het pand in het gedrang kan komen, worden geen omgevingsvergunningen meer afgeleverd alvorens voldaan werd aan de opgelegde brandbeveiligingsmaatregelen.
Indien voor de uitvoering van de voorschriften van de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg een wijziging van de omgevingsvergunning noodzakelijk is, dient deze voor de aanvang van de werken ingediend te worden.
29. Het advies van het agentschap Wegen en Verkeer, omvattende de algemene en bijzondere voorwaarden, zoals als bijlage hierbij gevoegd wordt, dient integraal gevolgd te worden;
30. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden, opmerkingen en aanbevelingen gesteld in het advies van Inter Vlaanderen, zoals gevoegd in bijlage;
31. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden, opmerkingen en aanbevelingen gesteld in het advies van Proximus, zoals gevoegd in bijlage;
32. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden, opmerkingen en aanbevelingen gesteld in het advies van De Watergroep, zoals gevoegd in bijlage;
33. Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden, opmerkingen en aanbevelingen gesteld in het advies van de ASTRID Veiligheidscommissie, zoals gevoegd in bijlage;
34. Indien vastgesteld wordt dat er straatmeubilair en/of laanbeplanting aanwezig is die dienen verplaatst en/of verwijderd te worden voor de uitvoering van deze vergunning, of bij de ingebruikname van het project, en er voor aanvang van de werken geen toelating bekomen wordt tot het verplaatsen van het straatmeubilair, moet er een gewijzigde vergunning aangevraagd worden die rekening houdt met het straatmeubilair en/of de laanbeplanting;
35. De aanvrager is ertoe verplicht het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de stedenbouwkundige handelingen en/of exploitatie(s);
36. Voor de aanvang van de werken dient een staat van bevinding opgemaakt van het openbaar domein. Deze staat van bevinding dient aangevraagd te worden bij de gemeentelijke dienst openbare werken.
Alle kosten ten gevolge van schade aan het openbaar domein, voortvloeiend uit de werken op privaat terrein zijn ten laste van de aanvrager.
Volgende suggestie wordt meegegeven: gesteld dat er 1 parkeerplaats zou voorzien worden per wooneenheid zijn er 8 ‘reserve’ parkeerplaatsen. Deze kunnen worden voorbehouden voor de eigenaars van de handel-/horeca- en dienstenzaken en hun personeel.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.