STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het uitbreiden van de eengezinswoning en het bouwen van een losstaand bijgebouw na het slopen van het oude bijgebouw.
De aanvraag werd op 02/08/2021 ontvangen.
Op 26/08/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 01/09/2021 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 23/09/2021 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 13/08/1963 werd er een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen voor het bouwen van 2 tweewoonsten. (1963/00245)
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft het plaatsen van een overkapping tussen de twee eengezinswoningen, het bouwen van een extra garage in de zijtuin en het plaatsen van een losstaand bijgebouw.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden deels opgenomen in de huidige aanvraag als te verwijderen en zijn deels vrijgesteld door het vrijstellingsbesluit (losstaand bijgebouw).
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld. Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Agentschap Wegen en Verkeer
Provinciale dienst Water & Domeinen
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de uitbreiding van de bestaande woning met een oppervlakte van 86,50m² en het losstaand bijgebouw met een oppervlakte van 63,6m² een infiltratievoorziening wordt geplaatst waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende project heeft een eerder beperkte oppervlakte, maar ligt wel in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is tot de veiligheid van het vergunde project zelf. Enige invloed op het watersysteem of de veiligheid van overige vergunde of vergund geachte constructies is, gelet op de geringe oppervlakte, niet te verwachten.
Het advies van 21/10/2021 van de provinciale dienst Water en Domeinen is gunstig:
“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets gunstig beoordeeld werd. Het perceel is gelegen in een effectief overstromingsgevoelig gebied. Het perceel overstroomt echter niet vanuit de waterloop, vormt geen kom (kan afwateren naar lagergelegen percelen) en de overstromingsproblematiek is ook de technische dienst van de gemeente onbekend. De afbakening van de pluviale overstromingskaarten ondersteunt dit standpunt. Het is dan ook niet nodig om constructievoorwaarden te hanteren bij deze aanvraag.”
Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid. De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet niet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de leefkamer, zitkamer en de slaapkamer, maar niet op de verdieping.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving, mits het decreet rookmelders wordt nageleefd.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het uitbreiden van de eengezinswoning en het bouwen van een losstaand bijgebouw na het slopen van het oude bijgebouw.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Lazarijstraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open, halfopen en gesloten verband en tevens gecombineerd met handelsfuncties.
Omschrijving van de aanvraag
De aanvraag omvat de verbouwing en uitbreiding van de bestaande eengezinswoning met een aparte zithoek, slaapkamer en badkamer, na het slopen van de bestaande bijgebouwen. De uitbreiding situeert zich enkel op het gelijkvloers. Na uitbreiding bedraagt de bouwdiepte 17 meter. De uitbreiding blijft minimum 3 meter van de rechter perceelgrens en komt tot op de linker perceelgrens. De bouwdiepte op het eerste verdiep blijft 8,86 meter. De uitbreiding wordt afgedekt met een plat dak. De kroonlijsthoogte van de uitbreiding bedraagt 3,35 meter gemeten t.o.v. het voorliggende maaiveld. De uitbreiding wordt voorzien in een roodbruine gevelsteen.
Achter het gebouw wordt nog een garage/hobbyruimte opgericht. Deze garage/hobbyruimte dient om te sleutelen aan eigen oldtimer voertuigen. De garage/hobbyruimte heeft een oppervlakte van 63,6m², wordt opgericht op minimum 1 meter van de perceelgrenzen en heeft een kroonlijsthoogte van 4 meter gemeten t.o.v. het voorliggende maaiveld. Het bijgebouw wordt eveneens afgedekt met een plat dak. Het materiaal waarmee de garage/hobbyruimte wordt opgericht ontbreekt in het dossier. Het bestaande gebouwtje in de achtertuin zal afgebroken worden om plaats te maken voor deze nieuwe garage/hobbyruimte. Om deze garage/hobbyruimte bereikbaar te maken wordt er een inrit deels in grasdallen voorzien met een oppervlakte van 96,71m² en deels in waterdoorlatende klinkers van 90,22m².
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De gevraagde stedenbouwkundige handelingen aan en bij de bestaande eengezinswoning hebben geen invloed op de functie van de eengezinswoning. De aanvraag is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.
Mobiliteitsimpact
Het stallen van voertuigen dient op eigen terrein georganiseerd te worden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven. Er worden geen extra woongelegenheden voorzien door voorliggende aanvraag. Op het eigendom is een garage/hobbyruimte aanwezig voor het stallen van minstens een auto, alsook is de inrit voldoende lang voor het stallen van een extra auto. Er wordt geen negatieve impact op de mobiliteit verwacht door voorliggende aanvraag
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid en visueel-vormelijke elementen
Zoals hierboven reeds gesteld situeert de uitbreiding zich enkel op het gelijkvloers. Na uitbreiding bedraagt de bouwdiepte 17 meter. De uitbreiding blijft minimum 3 meter van de rechter perceelgrens en komt tot op de linker perceelgrens. De bouwdiepte op het eerste verdiep blijft 8,86 meter. De uitbreiding wordt afgedekt met een plat dak. De kroonlijsthoogte van de uitbreiding bedraagt 3,35 meter gemeten t.o.v. het voorliggende maaiveld.
De garage/hobbyruimte heeft een oppervlakte van 63,6m², wordt opgericht op minimum 1 meter van de perceelgrenzen en heeft een kroonlijsthoogte van 4 meter gemeten t.o.v. het voorliggende maaiveld. Het bijgebouw wordt eveneens afgedekt met een plat dak. Het materiaal waarmee de garage/hobbyruimte wordt opgericht ontbreekt in het dossier. Daarom zal als voorwaarde bij de omgevingsvergunning worden opgelegd dat het bijgebouw eveneens in roodbruine gevelsteen dient opgericht te worden om een uniform geheel te krijgen op het terrein.
De schaal van de woning en de garage/hobbyruimte past zich in binnen de omgeving. Om de aanwezige verharding te beperken op het eigendom dient de inrit naar de garage/hobbyruimte te worden aangelegd vanaf de nieuwe achterbouw, ter hoogte van het looppad naar de voordeur, als een karrespoor bestaande uit 2 stroken grasdallen met een breedte van 0,75 meter. De ruimtes tussen en rondom de Karresporen dienen ook groen aangeplant te worden.
Na uitbreiding van de woning, het oprichten van een garage/hobbyruimte en de aanleg van de verhardingen conform voorwaarde, blijft er voldoende onbebouwde/onverharde ruimte over op het eigendom om in te richten als kwalitatieve tuinzone.
De uitbreiding wordt voorzien in een roodbruine gevelsteen. De gebruikte materialen zijn algemeen gangbaar en derhalve aanvaardbaar binnen deze woonomgeving.
De verhardingsgraad op het perceel is hoger dan normaal gezien wordt toegestaan. Dit is te wijten aan de uitzonderlijke ligging van het perceel waardoor de voortuinstrook meer dan gewoonlijk verhard dient te worden. Hiervoor wordt dan ook het karrespoor opgenomen samen met de ingroening hiervan.
Bodemreliëf
Het bestaande terreinprofiel wordt niet gewijzigd.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt door voorliggende aanvraag geen hinder verwacht m.b.t. de gezondheid, het gebruiksgenot en de veiligheid in het algemeen.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits voorwaarden.
BESPREKING ADVIEZEN
1.- Het advies van 21/10/2021 van de provinciale dienst Water en Domeinen is gunstig:
“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets gunstig beoordeeld werd. Het perceel is gelegen in een effectief overstromingsgevoelig gebied. Het perceel overstroomt echter niet vanuit de waterloop, vormt geen kom (kan afwateren naar lagergelegen percelen) en de overstromingsproblematiek is ook de technische dienst van de gemeente onbekend. De afbakening van de pluviale overstromingskaarten ondersteunt dit standpunt. Het is dan ook niet nodig om constructievoorwaarden te hanteren bij deze aanvraag.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
2.- Het advies van 5/10/2021 van het Agentschap Wegen en Verkeer is voorwaardelijk gunstig.
“Hierbij stuur ik u het advies van mijn afdeling. Gelieve mij een afschrift van de beslissing toe te sturen.
INLICHTINGEN EN BEPERKINGEN
1.Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N0740001 van 5.0 +97 tot 5.1 +16):
Publiciteit:
2. Constructie voor rooilijn
3. Constructie in zone van achteruitbouw
4. Constructie op of over openbaar domein
5. Toegang
De gemeentewegen hebben een toegang verlenende functie waardoor toegangen inherent zijn aan dit type weg conform de inrichtingsprincipes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Er mag daarom geen rechtstreekse toegang genomen worden tot de gewestweg N74. De toegang tot het perceel dient uitsluitend te worden genomen langs de Lazarijstraat gemeenteweg. De inplanting dient zover als mogelijk te worden voorzien ten opzichte van het kruispunt.
6. Mobiliteitsimpact
Er dienen voldoende parkeerplaatsen (1,5 per woongelegenheid en 1/20 m² handelsruimte) te worden voorzien op de privégrond. Dit zal anders zoekverkeer en overlast bezorgen aan het openbaar domein wat de verkeersveiligheid in het gedrang brengt.
GUNSTIG ADVIES ONDER VOORWAARDEN
Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer VOORWAARDELIJK GUNSTIG.
De volgende voorwaarden dienen te worden opgelegd:
De bezinkputten dienen achter de bouwlijn geplaatst te worden.
Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.
AANDACHTSPUNTEN GEWESTWEG
Zie advies.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening mits voorwaarden.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het uitbreiden van de eengezinswoning en het bouwen van een losstaand bijgebouw na het slopen van het oude bijgebouw, mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het uitbreiden van de eengezinswoning en het bouwen van een losstaand bijgebouw na het slopen van het oude bijgebouw, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager, maar wenst de tweede voorwaarde aan te passen.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het uitbreiden van de eengezinswoning en het bouwen van een losstaand bijgebouw na het slopen van het oude bijgebouw, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.